公司经营状况 - 公司目前生产经营活动正常且内外部经营环境和主营业务未发生重大变化 [1] - 公司主营业务仍以科技产业园区运营为主且业务尚处于向科技城市更新服务、科技产业服务、信息与数字化服务转型阶段 [1] - 新业务暂未对公司营收及利润产生规模贡献 [1] 主营业务压力 - 经营占比较大的园区销售去化和出租业务仍存在很大压力 [1] - 商业、办公类产品面临市场存量大、去化周期长、价格下行的多重压力 [1] 行业市场环境 - 2025年产业园区市场依然处于深度调整阶段 [1]

公司经营状况 - 公司目前生产经营活动正常且内外部经营环境和主营业务未发生重大变化 [1] - 公司主营业务仍以科技产业园区运营为主 [1] - 公司业务处于向科技城市更新服务、科技产业服务、信息与数字化服务转型阶段且新业务暂未对营收及利润产生规模贡献 [1] 业务压力与挑战 - 公司经营占比较大的园区销售去化和出租业务仍存在很大压力 [1] - 产业园区市场在2025年仍处于深度调整阶段 [1] - 商业及办公类产品面临市场存量大、去化周期长、价格下行的多重压力 [1]

公司经营状况 - 公司生产经营活动正常 内外部经营环境和主营业务未发生重大变化 [1] - 公司主营业务仍以科技产业园区运营为主 园区销售去化和出租业务仍存在很大压力 [1] - 公司业务处于向科技城市更新服务 科技产业服务 信息与数字化服务转型阶段 新业务暂未对公司营收及利润产生规模贡献 [1] 行业市场环境 - 2025年产业园区市场依然处于深度调整阶段 [1] - 商业 办公类产品面临市场存量大 去化周期长 价格下行的多重压力 [1]

核心观点 - 多地国资产业园推出"0租金"政策吸引科技企业入驻，旨在抢先锁定和培育新兴产业 [1] - 地方国企成为零租金产业园区主力军，注重生态招商和产业链布局 [1] - 产业园区从单纯提供空间转向提供金融资本、产业配套、场景供应等综合服务 [1] - "0租金"政策采用分阶段租金减免机制，签约周期越长免租力度越大 [4] - 政策主要针对战略性新兴产业和未来产业，招引优质企业和项目 [4] 各地政策实施情况 - 深圳：统筹10万平方米市属国企产业园区资源，符合条件企业可享2年以内免租 [1] - 苏州：提供10万平方米国资产业园区，符合条件企业可享200平方米以内或10个工位2年"零租"，并提供不超过300万元融资额度 [2] - 广州：南沙区推出3.8万平方米零租金物业，黄埔区拿出15万平方米产业空间试点"0租金"政策 [2] - 成都：天投集团提供5万平方米工业园区实施"阶梯式"租金减免政策 [2] - 北京：海淀区"中关村AI北纬社区"针对不同企业类型提供1-3年免租或减半政策 [2] - 杭州：计划统筹调配不少于20万平方米国有产业园区资源，提供不超过5年"零租金"创业场地 [3] 政策特点与效果 - 租金减免力度：200平方米免租2年可节约约15万元租金成本，面积需求较大企业预计可节省千万级成本 [4] - 行业聚焦：清一色聚焦战略性新兴产业及未来产业，招引优质企业和项目 [4] - 资质门槛：将大赛获奖等纳入考虑，对外地企业或新设企业支持力度更高 [4] 园区运营模式创新 - 广州黄埔区属国企探索租金入股、经营分成、资产作价入股等多元化租售模式 [6] - 科学城集团提供股权投资、免费业务应用测试场景等全方位支持 [6] - 广州高新区投资集团打造"房东+股东+综合服务商"服务模式 [6] - 广开控股以"科技金融、战略投资、园区运营"三大板块协同打造闭环生态 [6] 金融支持与投资机制 - 广州黄埔建立直投资金风险容忍机制，种子直投、天使直投单项目最高允许100%亏损 [6] - 深圳南山区设立总规模5亿元的战略直投专项种子基金和天使基金，单个项目最高允许100%亏损 [7] - 深投控科技创投基金群规模超千亿元，开发运营50多个产业园区 [7] 产业链集聚效应 - 广州工控增城专精特新产业园聚焦"芯、显、车"上游产业链，吸引多家前沿企业落户 [9] - 中国人工智能（广州）产业园项目由广州数科集团与广州轻工集团联合开发，助力打造AI高地 [9] - 广州国资累计建成各类产业园区超150个，吸引超4000家大中型及小微企业入驻 [9] 行业趋势 - 产业园区从单纯招商转向提供保姆式产业服务，股权投资和金融支持成为国企园区独特优势 [8] - 龙头企业打造或入驻的园区效果显著，更易形成产业集聚 [8] - 地方国资深度参与城市科技创新格局塑造，加快推进30个创新型现代产业园区建设 [9]

多地国资产业园推出"0租金"政策 - 广州黄埔区、南沙区以及深圳、成都、苏州、杭州、北京等地先后提出"0租金"产业园举措，口号为"只收梦想、不收租金"，旨在抢先锁定和培育科技企业 [1] - 地方国企成为零租金产业园区主力军，着重生态招商，瞄准地方强链补链延链需要 [1] - 产业园区不仅提供免租低价，更注重注入金融资本、产业配套、场景供应和服务支持 [1] "0租金"产业园试点情况 - 深圳统筹调配10万平方米市属国企产业园区资源，为符合条件科技企业提供最低2年免租优惠 [2] - 苏州高铁新城统筹调配10万平方米国资产业园区，对符合条件企业给予200平方米以内面积或10个工位两年"零租"支持，并提供不超过300万元融资额度和1万元平台服务额度 [2] - 广州南沙推出3.8万平方米零租金物业，黄埔区拿出15万平方米产业空间试点"0租金"政策，总计18.8万平方米，是目前供应规模最大 [2] - 杭州计划联动调配不少于20万平方米国有产业园区资源，为科技型初创企业提供不超过5年"零租金"创业场地 [3] 政策实施细则与效果 - "零租金"主要采用分阶段租金减免机制，签约周期越长免租力度越大 [4] - 以200平方米免租2年、租金30元/平方米/月计算，企业可节约约15万元成本；面积需求较大企业在部分面积免租3年支持下可节省千万级成本 [4] - 政策聚焦战略性新兴产业及未来产业，招引优质企业和项目，外地或新设企业通常力度更高 [5] "园区+金融"创新模式 - 广州黄埔建立直投资金风险容忍机制，种子直投、天使直投单项目最高允许100%亏损 [6] - 广州国企探索租金入股、经营分成、资产作价入股等多元化租售模式，科学城集团提供股权投资和免费业务应用测试场景，高新区投资集团打造"房东+股东+综合服务商"模式 [6] - 深圳深投控科技创投基金群规模超千亿元，开发运营50多个产业园区，南山区设立总规模5亿元战略直投专项种子基金和天使基金，单个项目最高允许100%亏损 [7] 产业集聚与龙头企业作用 - 产业园区转型提供保姆式产业服务，国企园区在股权投资、金融支持和业务订单方面具有优势 [7] - 龙头企业打造园区效果显著，广州国企链主企业积极以园聚链、聚链成群，如广州工控增城专精特新产业园聚焦"芯、显、车"上游产业链，中国人工智能（广州）产业园项目助力打造AI高地 [8] - 广州国资累计建成超150个产业园区，吸引超4000家大中型及小微创新企业入驻，正在推进30个创新型现代产业园区建设 [8]

全国首单产业园持有型ABS项目 - 无锡经开项目成功发行规模达6.6亿元，是全国首单产业园区持有型不动产ABS项目 [1] - 项目从受理到取得无异议函仅用1个半月时间，审核流程高效 [1] - 底层资产为无锡经济开发区国家传感信息产业园，定位物联传感、智能交通产业园，聚焦智能网联汽车、传感器、物联网等产业 [2] - 园区出租率良好，租户集中在科学研究、信息传输、软件等科创类企业，涵盖1家上市公司和60余家规模以上企业 [2] 项目创新意义 - 该项目扩充了持有型不动产ABS市场资产大类，为资本市场增添多元优质投资标的 [2] - 作为首单地方国企持有型不动产ABS，丰富了地方国企盘活资产的金融工具选择 [3] - 通过证券化实现存量资产出表，有效降低发行主体资产负债率 [3] - 推动运营模式从传统物业管理向资产价值管理转型，为同类资产证券化积累可复制经验 [3] 市场反应与投资者结构 - 项目获得各类机构超5倍认购，包括银行理财、基金、保险、券商自营、信托等 [4] - 上交所已上市产业园区公募REITs共14单，是上市单数最多的行业类型 [1] - 上交所持有型不动产ABS申报单数达24单，成功发行9单，总规模156亿元，涵盖产业园区、保障性租赁住房、数据中心等多种资产类型 [4] 交易所支持政策与发展方向 - 上交所将持续优化融资监管政策及流程，为产品落地提供全流程支持 [5] - 将引导不动产股权投资基金、另类投资专业机构等多元化主体深度参与持有型不动产ABS领域 [5] - 重点推动央企高质量发展、地方国企资产盘活、资产上市平台搭建等方向 [4] - 目标培育一批"可以投""值得投"的标杆项目，更好发挥ABS盘活存量资产的作用 [4][5]

公司发展历程与转型 - 公司前身从事土地开发整理工作 2018年开始探索业务转型升级 [2] - 2018年与社会资本合作开发LOFT49一期项目 目前出租率稳定在90%左右 [2] - 2023年独立开发杭实科创中心投入使用 重点面向科技型企业研发和总部办公 [2] - 目前在建和运营产业园区项目总建筑面积约50万平方米 [2] 园区运营模式 - 采用"基金+基地+服务"差异化打法 实现园区价值最大化 [2] - 仁和里·杭实智造中心采用"工业上楼"模式 建筑面积约21万平方米 [1] - 形成"园区投建－挖掘项目－投后赋能－产业集聚－园区发展"的正循环 [4] - LOFT49二期聚焦工业设计 文化创意及相关延伸配套产业 计划年底开园 [2] 招商与投资成果 - 仁和里·杭实智造中心一期招商率达31% 吸引机器人零部件 高端装备制造等领域项目 [1] - 通过"房东+股东"双重身份挖掘优质项目 如昆泰磁悬浮 领科材料等 [3] - 昆泰磁悬浮案例中 公司既提供场地又领投A+轮融资 [3] 战略定位与行业影响 - 每个园区参考政府产业规划和市场调研设立明确差异化定位 [2] - 国有企业产业园布局更凸显长远规划的战略特质 [4] - 产业集聚产生"磁吸效应" 为杭州优质产业迭代提供助推 [4] - 目标将产业园区从物理空间升级为"大孵化器" 形成产业生态 [3]

佛山创意产业园主理人孵化计划 - 公司正式启动主理人化进程，计划用三年时间将园区80%商家升级为主理人品牌 [8] - 推出25H主理人孵化器，涵盖餐饮、潮流及品牌成长学院，通过产教融合模式孵化现代服务业品牌矩阵 [3][8] - 25H餐饮主理人成长学院第二期聚集10大品牌创始人，分享产品研发与品牌运营经验 [1][3] 主理人经济模式创新 - 主理人品牌以个人风格、文化调性及细分市场挖掘为核心，精准满足个性化消费需求 [5] - 主理人跨界联动挖掘新消费潜能，如生态美学与宠物消费带动揭小明肥肠火锅店翻台率提升3倍，营业额增长30-40% [5] - 主理人被视为在地文化挖掘者，将本地特色融入品牌，同时塑造城市商业格调 [8] 园区赋能体系与运营策略 - 从流量、留量、主理人成长三维度赋能商家：日均吸引超7万人次流量，推出"25H快乐护照"促进消费转化 [7] - 打造25H快乐智造厂，整合空间、时间、业态等元素，形成协同效应 [7] - 每周五举办实战培训课程，覆盖品牌定位、市场营销等，提升主理人能力 [9] 城市商业生态构建 - 联合主理人共筑商业护城河，构建良性循环生态平台，目标打造全国影响力的25H美食街 [5][7] - 响应禅城区"1+3+6"城市格调主理人计划，活化城市存量空间，助推大湾区新型消费中心建设 [8][5] - 主理人品牌作为园区产品合伙人，与园区形成统一生命体 [7]

产业园区运营现状 - 传统产业园区面临空置率上升压力 深圳某园区空置率从30%升至50% [2][3] - 二房东与原房东陷入降租博弈 租户要求降租20%否则搬迁 [2] - 传统模式导致双方陷入两败俱伤局面 原房东最终挂出整租转让信息 [3][4] 传统二房东模式痛点 - 高成本长周期投入风险 二房东需承担5-10年长租合同及装修成本 [5] - 收益与成本失衡 市场变化导致租金下滑但固定成本不变 [5] - 权责关系低效 租金分摊和改造权责消耗运营精力 [5] 轻资产运营模式优势 - 建立风险收益共担机制 运营商免固定租金压力 收益与经营成果挂钩 [6] - 实现资产增值保值 原房东可获得专业运营带来的超额收益 [6] - 企生活集团实践案例 提供产业定位 招商策略 改造方案等综合解决方案 [7] 深度运营核心竞争力 - 构建全生命周期服务体系 涵盖政策 资源 财税 法律等企业服务 [7] - 聚焦企业价值需求 租户为服务溢价买单而非单纯空间租赁 [7] - 企生活集团20年经验 专注资产管理 产业投资和咨询领域 [7] 行业转型方向 - 轻资产模式成为破局关键 替代传统二房东走钢丝式运营 [5][8] - 专业运营商通过深度运营重塑园区价值 提升租金韧性 [7][8] - 粤港澳大湾区实践显示 该模式可注入可持续发展新动能 [7][8]

港股市场回购热潮 - 7月17日共有22家香港上市公司实施股份回购，合计回购1622.38万股，总金额达3193.40万港元 [1] - 绿竹生物-B、中国东方航空股份及中集集团等企业以大额回购成为市场焦点 [1] - 中国东方航空股份年内累计回购规模达5.71亿港元 [1] 重点公司回购情况 - 绿竹生物-B以684.07万港元的单日回购金额位居榜首，回购31.66万股，价格区间为20.700至22.500港元，年内累计回购4655.40万港元 [3] - 中国东方航空股份单日回购642.49万港元（220.00万股，价格区间2.880至2.950港元），年内累计回购5.71亿港元 [3] - 中集集团单日回购450.29万港元（65.62万股），年内累计回购4731.73万港元 [3] 回购数量与行业分布 - 中电光谷以400.00万股回购量位居第一，HYPEBEAST及东航分别以300.16万股、220.00万股位列第二、第三 [4] - 跨行业企业如生物科技（绿竹生物-B）、航空（东航）、制造业（中集集团）及消费（蒙牛乳业）均积极参与回购 [3][4] 市场解读与行业影响 - 回购现象与公司股价低于内在价值、提升每股收益及优化资本结构的需求相关 [4] - 东航持续回购反映航空业复苏预期增强及国际航线恢复的行业趋势 [4] - 龙头企业大额回购可能引发投资者对行业估值重构的关注 [4]