核心观点 - 2025年6月30个重点城市二手房成交环比持平上月，同比微降3%，增长动能放缓 [3] - 京沪深杭四城二手房挂牌量呈现差异化行情，上海同环比齐跌18%和5%，京深杭环比微增 [3] - 北京高端房源挂牌占比稳中有增，600-800万元总价段占比增至11.27%，1000万以上豪宅占比持稳8% [4][5] - 上海深圳呈现"K型"分化，中等价格段挂牌占比下降，刚需和豪宅占比上升 [9][10] - 杭州刚需房源挂牌集中度上升，100-300万元总价段占比增长0.75pcts，1000-3000万元跌幅达1.14pcts [15][16] - 预计京沪深高端市场热度将稳中有降，供给增加叠加新房分流影响需求 [22] 市场整体表现 - 2025年6月30个重点城市二手房成交环比持平，同比微降3% [3] - 四城挂牌量止跌回稳，京深杭环比微增，上海同环比齐跌18%和5% [3] - 市场呈现"整体趋稳、内部分化"格局，上海信心不足，京深杭企稳 [21] 北京市场 - 600万元以上各总价段挂牌占比稳中有增，600-800万元占比增至11.27% [4][5] - 100-120平方米面积段挂牌占比环比增幅最大，达0.63pcts [7][8] - 改善及高端房源挂牌增加，反映"卖旧买新"链条可能启动 [21] 上海深圳市场 - 呈现"K型"分化，300-1000万元中等价格段占比下降，刚需和豪宅占比上升 [9] - 上海300-500万元总价段跌幅最大达0.73pcts，100-300万元和1000万元以上分别上涨1.09pcts和0.72pcts [9][10] - 深圳600-800万元跌幅最大，600万元以内和800-3000万元占比持增 [9][10] - 100-140平方米面积段挂牌占比环比持增，小面积和大面积段占比回落 [11] 杭州市场 - 刚需抛压加剧，100-300万元总价段占比增长0.75pcts [15][16] - 1000-3000万元总价段跌幅最大达1.14pcts [15][16] - 90平方米以内小面积段占比持增，180平方米以上跌幅最大达1.18pcts [18][19] 后市展望 - 京沪深高端市场热度或将稳中有降，供给增加叠加新房分流影响需求 [22] - 刚需盘交易周期可能拉长，市区和远郊老破小面临去化压力 [22]

串串房现象概述 - 惠州市场出现大量以"全新精装、拎包入住"为卖点的二手房，实为快速翻新转售的串串房，存在装修质量、交易流程、产权安全等风险 [1] - 串串房多来自老旧小区，经低成本装修后以远高于购入价出售，表面活跃市场实则暗藏隐患 [1] 串串房商业模式 - 串串房又称"陷阱房""贩子房"，指通过简易翻新后短时间高价转售的二手房，常见于交通便利、配套成熟的老旧小区 [2] - 投资者或中介机构以市场价70%-85%收购老旧房源，短时间内统一风格装修后转手赚取数十万元差价 [2] 装修质量隐患 - 串串房表面设计时尚但装修成本极低，大量使用无品牌板材、劣质涂料及廉价五金配件，跳过电路改造、防水处理等关键工序 [4] - 部分房源装修完三天即挂牌，甲醛未散尽，配备的杂牌家具增加甲醛、苯类等有害物质释放，对老人和小孩健康风险大 [4][5] 产权与法律风险 - 交易中普遍存在产权人与签约人不一致情况，通过"委托代理"等方式完成过户，若授权手续不规范易引发产权纠纷 [7] - 部分串串房因一房多卖、房屋查封信息未披露等问题被法院判定买卖合同无效，购房者面临过户失败和诉讼风险 [7] 市场影响 - 串串房集中区域短期成交数据提升，但伴随装修投诉、产权纠纷等问题损害市场信心 [8] - 问题爆发时原卖方及签约人往往失联，责任追溯困难，导致房地产中介行业整体信任度受挫 [8] 购房者识别建议 - 观察装修细节：正规房源施工细致，串串房风格统一但细节粗糙 [9] - 检查气味和居住痕迹：刺鼻气味提示甲醛超标，全新无生活痕迹需警惕 [10] - 核实家电家具和产权：成套杂牌产品可能是"标配"，需确认产权清晰及签约人身份 [10]

在商品房买卖市场，房屋的"年龄"通常以"竣工验收合格之日"为起始时间。 房龄的长短，关系到房屋的损耗、配套等，进而会影响到贷款和价值评估。 今天我们就来详细聊一聊，不同房龄二手房的优缺点。 在二手房市场，人们挑选房屋时，其中一个要考虑的元素就是：房龄。由此还延伸出：老破小，次新房 等概念，都是跟房子的使用时间有关的。 那么，房龄是怎么计算的呢？从哪天算起呢？ 老房龄的二手房价格相对较低，对于预算有限的家庭来说是一个不错的选择。而且，一些老房子位于城 市核心区域，周边的交通、商业等配套非常完善。 一、新房龄（0-5年） 5年内房龄的二手房，最大的优势就是：新。 因为新，所以房子的外观新，质量有保障，很多处于保修期。同时房子的配套比较新，小区的规划布局 更符合现代人生活需求，比如人车分流，绿化景观优美等。 而缺点呢，一是价格较高，二是因为房龄短，如果是新开发区，可能周边的商业还没做起来，配套没那 么成熟。 二、中等房龄（5-15年） 中等房龄的二手房性价比相对较高。 价格比新房龄的房子低一些，但房屋的质量和配套设施仍然能够满足大部分家庭的需求。 房子周边的生活配套一般已经比较成熟，交通、商业、教育等资源相对丰富。 ...

市场整体表现 - 2025年二季度二手房成交热度稳步回落但上半年30个重点城市累计同比增12%显著优于新房市场 [1][3] - 市场呈现高位震荡行情核心一二线城市二手房成交结构分化明显 [13] 成交总价段特征 - 京沪1000万以上豪宅成交占比不足5%但1000-3000万段同环比增幅显著(上海同环比分别+0.68pcts/+0.33pcts) [5] - 300-600万刚改客群成交占比全面回调(北京三个细分总价段同环比齐跌)形成刚需与高改"两头翘"格局 [5] - 200万以内极致刚需占比持续上升(深圳占比14.69%同比+3.39pcts沪深杭低总价房源集中度上行) [5] 成交面积段趋势 - 90平以内小面积段仍是主力但集中度下降(北京70平以下占比36.72%同比-2.38pcts) [6][8] - 140平以上大面积段同环比齐增(北京140-160平占比同比+0.72pcts)因三房/四房产品性价比优势 [7] - 上海90-140平中等面积段受新房分流影响环比回落 [7] 区域成交结构变化 - 中等价值片区成交占比提升(北京海淀区+0.41pcts同比上海徐汇区+1.13pcts同比) [10][11] - 沪深主力区域集中度下降(深圳南山区环比-0.33pcts福田区同比-1.86pcts) [10][11] - 杭州拱墅区成交占比同比+0.38pcts而萧山区环比-1.63pcts [11] 后市预判 - 京沪深杭二手房市场将延续稳中有降态势中高改需求受新房供应量制约 [13] - 买方市场下购房者更关注性价比偏远老破小交易周期拉长去化压力增大 [13]

深圳市二手房市场表现 - 2025年6月深圳市二手房成交5546套，环比下降3.2%，同比增长4.5% [1] - 上半年市场呈现"凸型"走势，春节后快速回温，"金三银四"表现强劲，随后季节性波动回落 [1] - 上半年月均成交量超5000套，整体运行态势良好，但近期小幅下降反映消费者信心修复仍不足 [1] - 2025年上半年二手房买卖合同共计35106套，较2024年同期增长30.7% [1]

市场整体趋势 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10%，与新房成交环比增长形成鲜明对比 [1] - 京沪深杭等热点城市二手房成交环比跌幅均在10%左右，市场呈现稳中有降态势 [1] - 刚需和高改需求呈现"两头翘"，而刚改、中改需求"塌陷"的特征 [3] 成交总价段分析 - 京沪深杭300-600万总价段成交占比显著回调，以上海为例，300-400万、400-500万、500-600万三个总价段成交占比同环比齐跌 [3] - 低总价段成交占比持续上升，深圳300万以内房源成交套数占比达34.4%，环比上升1.2pcts，同比上升6.0pcts [3] - 刚需客群仍是市场主力，京沪深杭低总价段成交套数占比均在50-60% [3] 成交面积段特征 - 北京上海80平以内小面积段成交占比持续下降，90-120平面积段成交占比同环比齐增 [5] - 深圳70平以下和80-90平面积段为成交主力且占比持续增长 [5] - 北京70平以下面积段成交占比35.7%，环比下降1.6pcts；上海39.9%，环比微降0.1pcts [6] 区域成交结构 - 成交占比环比增长的多为中等价值片区，如北京丰台区（环比+0.97pcts）、昌平区（+0.84pcts），上海浦东区（+0.16pcts） [8][10] - 深杭主力区域成交集中度下降，深圳南山区（环比-1.06pcts）、杭州余杭区（-1.68pcts）跌幅显著 [8][10] - 上海外围区域松江区（+0.24pcts）、奉贤区（+0.20pcts）成交占比结构性回升 [8][10] 价格走势 - 京深杭5月可比房价下跌项目占比环比增加，上海虽略有缩小但仍保持在56%高位 [12] - 刚需小区加速"以价换量"，京沪杭刚需小区房价下跌项目占比环比回升，其中北京上海超半数刚需小区价格下调 [16] - 高端小区受新增挂牌量不足影响，成交热度略有回落 [17] 后市展望 - 短期京沪深杭二手房市场将维持稳中有降态势，中高改小区成交取决于新增挂牌量和新房市场供应 [22] - 刚需盘以价格为导向，买方市场特征明显，购房者更注重性价比 [22] - 区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长，面临较大去化压力 [22]

全国重点城市二手房成交情况 - 哈尔滨成交套数5234套同比上涨41.7% 成交面积49.71万m²同比上涨39.7% 涨幅居首 [1] - 南昌成交套数2263套同比上涨22.3% 广州8194套同比上涨22.1% 沈阳9283套同比上涨21.1% 形成第二梯队 [1] - 上海成交套数18149套同比上涨11.9% 北京14276套同比上涨7.5% 深圳5079套同比上涨15.3% 一线城市涨幅分化 [1] - 重庆成交套数10390套同比微降0.3% 杭州7467套同比下降2.2% 西安8194套同比下降3.0% 新一线城市表现疲软 [1] - 合肥成交套数5328套同比暴跌22.8% 长春1149套同比暴跌31.6% 佛山4328套同比暴跌38.4% 大连2022套同比暴跌39.9% 东北及长三角部分城市深度调整 [1][2] 二手房价格走势 - 5月百城二手住宅均价13794元/m² 环比跌幅扩大至0.71% 同比下跌7.24% 创监测周期新低 [2] - 十大城市二手住宅均价环比下跌0.43% 同比下跌5.39% 其中武汉环比跌1.01% 南京环比跌0.89% 领跌核心城市 [6] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.37% 二线城市环比下跌0.78% 三四线城市环比下跌0.76% 各能级市场普跌 [3] - 深圳二手房价同比跌幅2.3%为十大城市最小 成都环比跌幅0.1%为监测城市最低 显示西南区域相对韧性 [6] 市场特征与数据说明 - 中指数据库监测显示"以价换量"现象持续 挂牌量维持高位导致价格承压 [2] - 数据口径覆盖全国重点城市二手房住宅全量成交 包含成交套数/面积/同比等维度 [2] - 租赁市场同步走弱 50城住宅平均租金35元/m²/月 环比下跌0.34% 同比下跌3.44% [2]

二手房市场整体表现 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10% 同比微增4% 增长动能放缓 [3] - 京沪深杭四城5月新增挂牌套数环比降幅较4月收窄 杭州止跌微增1% 同比仅上海保持增长 北京 深圳 杭州分别下降4% 15%和46% [3][4] 刚需刚改房源市场特征 - 京沪深杭总价100-500万房源占比约6成 北京 深圳 杭州100-300万总价段5月环比涨幅超2pcts 上海300-500万涨幅0.67pcts居首 [5] - 50-100平面积段新增挂牌量占比稳中有增 北京 杭州环比涨幅约1pcts 上海50-70平 深圳70-90平占比微降 [7] - 刚需刚改房源占比提升反映业主抛售心态加剧 主要因2000年以来此类房源为新房供应主力 存量基数大 [8] 高端豪宅市场分化 - 京沪深千万级豪宅挂牌积极性稳中有降 北京800万以上各总价段环比普降 上海深圳1000-3000万跌幅显著 杭州同总价段占比反增 [11] - 大面积段表现分化：北京杭州160-180平占比降而180平以上增 上海稳中微降 深圳160-180平环比增0.57pcts [14] - 京深杭500-800万中改房源挂牌需求显著回落 占比连跌至年内低位 上海该总价段持稳17% [15][17] - 面积段同步承压：京深100-140平占比降 杭州120-140平环比骤降超2pcts [18] 市场结构性趋势预判 - 当前市场呈现"刚需抛压扩大 中改需求收缩 豪宅城市分化"的三层撕裂状态 [21] - 短期京沪深杭二手房价格或延续稳中有降 高端市场受优质新盘分流 刚需盘交易周期可能进一步拉长 [21]

住房政策与市场趋势 - "好房子"概念首次写入政府工作报告，标志住房建设从"住有所居"向"住有优居"转变，内涵涵盖"安全、舒适、绿色、智慧"及"四好建设"[1] - 住建部《住宅项目规范》及各省市2025年住房发展计划推动行业提质增效，机构化租赁企业及开发商积极响应[1] - 全国租房人口达2.6亿，一线城市近50%人口通过租房解决居住问题，品质需求来自租客和提升租金收益的业主[2] 租赁领域创新模式 - 公司推出"增益租"模式，通过装修改造和资产管理提升房屋价值，解决老旧房源出租难题（如北京金台路案例，租金收益提升）[2][3] - "一稳四好"理念覆盖多层次产品："模式稳"保障合作机制，"产品好"推出"心舍3.0"系列（含人宠共居、母婴级空间），"服务好、科技好、团队好"塑造行业新范式[2][3] - 产品类型覆盖分散式整租、合租"友家7.0"、豪宅曼舍、集中式公寓自如寓及租赁社区自如里[3] 二手房市场升级 - 2024年四季度26城商品住宅消化周期12-36个月，反映供需错配，买家更倾向品质房源[4] - 公司推出自如美家二手房业务，以焕新好房、清水好房、心舍好房三大产品解决房源老旧、交易周期长等痛点（如上海浦东案例，通过改造提升价值）[4][5] - 业务整合智能技术柔性设计与交付供应链，提供"品质好房、全网联卖、佣金折扣"服务[4] 科技与智能家居应用 - "好房子"国家标准落地，"智慧"属性通过智能面板、语音控制、远程调节等功能实现[6] - 自如智爱家品牌提供艺术整装服务，标配灵之全屋智能系统（安全守护、恒温恒湿、场景光照等六大维度）[6] - 技术赋能覆盖设计（智爱设计工作室）、施工（18001全屋智造）、服务（深呼吸2.0环保体系）全链条[6] 企业战略与行业影响 - 公司构建涵盖租赁、家庭服务、智能家居、二手房交易的全周期服务生态，推动存量房市场从"低效流通"向"品质循环"转型[7] - 机构化平台成为消存量、优质量的关键力量，通过品质住房提升用户幸福感并促进城市活力[8]

广州房地产市场动态 - 广州收紧高使用率政策，禁止开发商通过砸飘窗、花池等"偷面积"手法提升使用率 [2] - 政策对开发商影响分化：拥有新房库存或已打造高使用率产品的开发商受益，近期拿地未利用政策空子的开发商受影响 [2] 二手房市场现状 - 广州二手房挂牌量达历史高峰，贝壳平台14.6万套，全平台超20万套 [2] - 成交情况：3月、4月成交突破万套，5月回落至9228套 [2] - 成交结构：5月90㎡以下占50%，120㎡以下占80%，刚需自住主导 [13] - 成交板块：前十板块中9个位于主城区，以旧小区为主（如白云区同德国-罗冲国221套，黄埔区府140套） [14][15] 新房与二手房竞争格局 - 高使用率新房显著挤压二手房市场，如花地湾91㎡新房可做四房两卫，而95㎡次新二手房仅三房两卫 [6] - 新房价格持平或低于二手房，加剧竞争压力 [6] - 置换客群体受困于二手房难出售，影响新房购买力 [9] 政策影响分析 - 新规仅限制过度"偷面积"，但保留20%阳台率、80cm飘窗等优势，新房与二手房使用率差距仍存 [12][13] - 二手房核心优势在于填补主城区新房供应空白及价格优势，而非使用率 [15] - 政策可能减缓但无法消除新房与二手房的产品差距 [12] 二手房市场出路 - 等待主城区新房供应减少后稀缺性凸显 [15] - 持续降价保持价格优势，但需更大力度 [17] - 外围区二手房面临持续压力 [16]