传统零售业绩下滑与转型 - 百盛集团上半年同店销售暴跌18.4%并宣布关闭北京复兴门店[3] - 新华百货营收下降0.99%且净利润下滑2.52%[3][15] - 天虹股份营收下降1.79%[3][18] - 银座股份营收下降0.87%且净利润重挫8.33%[3][18] - 南宁百货净利润亏损1338万元且亏损幅度扩大653.3%[3][18] - 中百集团提出三年自救计划力争2027年实现盈利通过关闭亏损门店和数字化赋能转型[4] 奥特莱斯业态扩张 - 武汉杉杉奥特莱斯9月25日开业为华中首家滨湖奥莱引入260个品牌[5][18] - 杭州同步新增3家仓储式城市奥莱[5][18] - 上海百联青浦奥特莱斯二期2026年竣工后成为亚洲最大奥莱总体量20万㎡[5][18] - 华北最大奥莱年底开业招商进度超90%含35米高水幕装置[5][18] - 泉州复悦·尚柏奥莱11月开业为泉州首座奥莱引入超200个品牌[5][18] 购物中心品牌重塑 - 长沙北辰三角洲大悦城更名为长沙北辰荟由业主方独立运营[7][18] - 沈阳万科广场升级为万芊荟更名后客流增长15%且销售额增长26%[7][8][18] - 佛山顺德新世界中心启用NEW MALL新名字运营26年后品牌焕新[7][18] - 华润万象里产品线重启济南万象里商业面积5.5万㎡定位社区型购物中心[9][18] 首店经济与品牌创新 - LV美妆全球首店落户南京德基广场唇膏定价1200元[10][18] - 海底捞北京亦庄推出全国首家创新概念店引入甜品站与三时段智能切换系统[10][18] - TravelDepot全球首家旗舰店计划落户杭州5年内布局超200家门店实现超百亿营收[10][18] - 浙江首店经济三年行动计划到2027年新增城市品牌首店2000家以上[15] - 南昌上半年新增品牌首店超50家涵盖零售餐饮娱乐多领域[15] 国际与本土品牌双向流动 - 始祖鸟母公司亚玛芬大中华区营收同比增长42%鞋履成为增长最快品类[12][24] - lululemon在美网赛事打造主题快闪店签约网球运动员扩大体育营销[12][24] - 泡泡玛特海外营收占比达40.3%美洲地区营收增长超十倍[13][24] - 安踏冠军李宁等本土运动品牌通过主题店深化市场渗透[13][24] 企业业绩与动态 - 龙湖集团前7月实现运营收入约87.6亿元且经营性收入约154.5亿元[15] - 嘉里建设上半年营收80.59亿港元同比增长60%股东溢利6.12亿港元[18] - 香港K11 Art Mall2025财年客流创新高出租率达100%动漫潮玩销售飙升65%[18] - 京东折扣超市首店在河北涿州开业精选超5000款民生商品低于市场常规售价[24] - 永辉超市二季度关闭186家门店预计损失8.27亿元[24] 项目开发与开业 - 石家庄安兴城市广场8月15日开业建面7.3万㎡定位城市白领社交中心[18] - 江门利和广场9月21日开业体量超13万㎡引入超200家品牌[18] - 杭州城北招商花园城11月底开业24万㎡超复合体招商率超80%[18] - 北京副中心儿童主题公园预计2026年建成成为亚洲最大室内儿童主题乐园投资18亿元[18] - 东莞万象城招商启动预计2026年开业引入奢侈品米其林餐饮等高端品牌[18] 消费政策与市场活动 - 国务院要求持续激发消费潜力系统清理消费领域限制性措施加快培育新型消费增长点[15] - 机器人消费节总销售额突破3.3亿元售出机器人及相关产品超19万台[15] - 沃尔玛中国净销售额58亿美元增长30.1%电商销售占比超50%[25]

项目规模与定位 - 百联奥莱(上海 青浦)二期项目竣工后一、二期总体量达20万平方米[1] - 项目建成后总销售额将超70亿元/年[1] - 将成为亚洲最大的奥特莱斯商业综合体[1] 工程建设进展 - 二期项目正在加紧施工并预计2026年竣工[1] - 通过两座跨河连桥实现一、二期贯通[1] 商业配套规划 - 项目将引入100家新商铺[1] - 新增2500个停车位以提升配套设施容量[1]

近日，记者从武汉杉杉奥特莱斯（简称"武汉杉杉奥莱"）获悉，该商业体正式开业时间确定为2025年9月25日。截至目前，武汉杉杉奥 特莱斯已进入工程收尾阶段，预计8月底实现工程整体竣工。项目品牌招商签约进度完成99%，品牌商铺已全面实现进场装修。 武汉杉杉奥特莱斯工程收尾，下月开业。 "已引进超过260个国际、国内知名品牌，或将成为2025年全国最具期待的奥特莱斯项目之一。"武汉杉杉奥莱总经理刘亮告诉记者，场 内将有GUCCI、PRADA、Burberry等国际奢侈品牌集合店，也有PORTS、MICHAEL KORS、FURLA、UGG、TOMMY HILFIGER、Calvin Klein、GANT、LACOSTE、I.T、MLB等国际名品及潮牌30余家入驻，还有ELLASSAY、YINER、Koradior、JNBY、MO&Co、MM+等50 余家知名女装，更有ADIDAS、FILA、NEW BALANCE、PUMA、SKECHERS、THE NORTH FACE及凯乐石、李宁、安踏等 据了解，这些品牌中有奥莱首店50余家，武汉奥莱旗舰店30余家，武汉杉杉奥莱将打造知名品牌旗舰店、新零售和新业态相结合的综 合 ...

华润置地及开发商奥莱项目布局 - 华润置地宣布与滨海湾置业合作在东莞滨海湾新区开设万象滨海购物村，预计2025年12月开业，总建筑面积10万平方米，由14栋街区商业楼和一栋购物中心楼组成[1] - 德基集团在南京仙林区域开发德基奥莱商场，鸿荣源集团开发的壹方奥莱计划2027年运营，总投资约250亿元，总建筑面积约130万平方米[1] - 这些奥莱项目由知名开发商负责，占地面积大且注重娱乐和体验效应[1] 奥莱市场发展现状 - 王府井集团2025年第一季度百货和购物中心业务收入分别下滑13.93%和6.61%，但奥莱业务增长4.13%[2] - 2024年全年百货、购物中心和专业店收入均下滑，仅有奥莱和免税店业务增长[2] - 2024年中国内地个人奢侈品消费同比下滑18%-20%，但2022-2024年奥莱市场规模分别增长11%、9.5%和4.5%[3] 奥莱业态特点 - 奥莱以折扣为核心，吸引对价格敏感或对奢侈品牌涨价不满的消费者[4] - 奥莱是相对"滞后"的业态，需要品牌先布局正价店并形成知名度[4] - 2013年前中国奥莱项目不足50家，2018年增至169家[4] - 百联、佛罗伦萨小镇、比斯特系列等头部开发商占据大部分市场份额[4] 奥莱项目运营挑战 - 需要5-6家正价店的库存才能支持一家奥莱店正常运营[8] - 奢侈品牌正价店的货物供给一线城市周边奥莱后，难以为二三线城市项目提供足够货源[8] - 部分奢侈品牌有意缩减折扣比例和频次以维护形象[8] - 奥莱项目距离城市较远且出行耗时长，初期品牌齐全度不足会影响消费者后续关注[6] 奥莱业态发展趋势 - 开发商将奥莱项目往综合性商场和文旅方向发展，吸引消费者停留一天[11] - 高端运动品牌和户外品牌增长显著，家居、设计、美妆等生活方式类品牌热度上升[10] - 约30%的品牌组合会依据当地市场需求和消费者偏好进行调整[10] - 奥莱项目主力店是奢侈品牌，但餐饮、休闲等业态占比更大，向旅游目的地方向发展[1]

"崇左风景很美，我应该还会来。我的几个朋友也很喜欢来中国旅游，我们喜欢这边的风景和文 化。"近日，崇左太平古城迎来众多中外游客，来自越南的小英游览古城后兴奋地说。 今年，崇左市围绕对内对外开发开放的战略，积极用活盘活闲置资产，扩展业务增长渠道。尤其在 对外开放上，太平古城运营方——崇左城建集团资产运营公司（简称"崇左城建集团"）推出一系列举措 吸引越南等东盟国家游客，致力于将景区打造成对外商业与旅游服务的新窗口。今年以来，太平古城景 区已接待东盟各国游客2.6万多人次，促进了跨境旅游消费。 近日，崇左太平古城·静安荟奥特莱斯项目成功签约，上海静安荟奥特莱斯正式入驻太平古城，预 计2026年春节前试营业。该项目致力于打造集潮流零售、品牌折扣、特色餐饮、休闲娱乐、免税美妆等 多种文商旅业态融合的主题街区，满足游客在文旅观光、购物消费、休闲娱乐过程中的多元需求，有望 进一步激活消费市场，加速崇左商业转型升级进程。 激发文旅消费活力，助推文旅兴城。崇左城建集团调整经营策略，改变过去经营权外包模式，结合 太平古城景区资源，推出一周一小演、一月一中演、重点节日举办大型演出的活动安排，取得显著成 效。今年截至目前，太平古城 ...

核心观点 - 中金唯品会奥莱REIT的基础设施项目为宁波杉井奥特莱斯，原始权益人为国内奥特莱斯领军企业杉杉商业，24年客流量达1,310万人，年营业额近20亿元[2] - 项目已步入成熟运营期，22-24年联营扣率超13%，提成扣率接近10%，租售比13%-14%，均高于华夏首创奥莱REIT[2] - 预计募集资金29.01亿元，预期项目资产未来12个月公允价值区间24.91~30.50亿元，IRR为6.46%~7.49%[2] - 预测25年资本化率6.22%~7.54%，25/26年分派率（年化）5.21%/5.65%，显著高于其他消费REITs[2] 基础发行要素 - 基金名称：中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金[6] - 资金投向：长沙自贸会展区奥特莱斯项目、武汉经开区奥特莱斯项目[6] - 基础资产：宁波杉井奥特莱斯[6] - 预计募集份额：10亿份[6] - 初步询价区间：2.321元/份~3.481元/份[6] - 原始权益人：杉杉商业集团有限公司[7] 项目优势 品牌与区位 - 宁波首家奥莱，2011年开业，运营超10年，形成多层次品牌组合[8] - 区位优势明显，10公里内辐射宁波市中心、栎社机场及火车站，客流聚集能力强[11] - 毗邻规划中的宁波市西枢纽工程片区，空铁枢纽建成后将进一步提升价值[21] - 24年客流量1,310万人，22-24年CAGR达17%[15] 经营表现 - 22-25Q1营业额分别为16.32/19.88/19.71/5.52亿元，整体呈上升趋势[16] - 联营收入占比约75%，大部分商户同意在合同中约定保底条款，收入稳定性高[39] - 22-25Q1毛利率保持在81%以上，EBITDA利润率在70%上下，均高于华夏首创奥莱REIT[45] - 22-25Q1出租率保持在98%上下，处于浙江省第一梯队[50] 财务指标 估值与回报 - 预期项目资产未来12个月公允价值区间24.91~30.50亿元，IRR为6.46%~7.49%[94] - 预测25年资本化率6.22%~7.54%，高于华夏大悦城商业REIT和中金中国绿发商业REIT[98] - 预测25/26年分派率（年化）5.21%/5.65%，显著高于其他消费REITs[101] 历史财务 - 22-25Q1营收分别为2.74/3.12/3.10/0.79亿元，EBITDA分别为1.94/2.27/2.09/0.54亿元[44] - 原始权益人22-25Q1营收分别为18.70/28.22/33.27/9.80亿元，净利润6.65/5.79/7.45/2.21亿元[34] - 原始权益人毛利率从22年37.8%提升至25Q1的55.1%[34] 原始权益人实力 - 杉杉商业为唯品会下属专注奥莱业务的主体，全国运营20个奥特莱斯广场[27] - 具备丰富运营经验，形成独特8字形动线设计，提升客流转化率[33] - 22-25Q1续租率（面积加权）分别为81.88%/88.21%/88.47%/78.45%，商户去化时间平均1-4天[72]

项目获批 - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金正式获得中国证监会准予注册批复 [1] - 该项目是国内领先品牌折扣电商平台在中国境内资本市场的重要探索 [1] - 以优质奥特莱斯作为底层资产为消费基础设施REITs持续扩容提供高质量样本 [1] 项目参与方 - 发起人为Vipshop Holdings Limited（唯品会 股票代码VIPS） [1] - 原始权益人为杉杉商业集团有限公司是唯品会下属境内全资子公司 [1] - 唯品会是中国领先品牌折扣电商专注于运营"品牌特卖"折扣产品拥有庞大消费者群体和深厚品牌合作基础 [1] 资产运营方实力 - 杉杉商业是国内奥特莱斯领军企业专注于奥特莱斯广场开发建设运营与管理 [2] - 截至2025年一季度末成为国内开业奥特莱斯数量及自持奥特莱斯物业数量最多的企业 [2] - 按GMV规模统计在中国奥特莱斯企业中位于第一梯队 [2] 底层资产详情 - 首次发行拟投资基础设施资产为宁波杉井奥特莱斯项目分为三期 [2] - 总建筑面积约10.43万平方米商业建筑面积约8.33万平方米 [2] - 采用"室外开放街区+室内馆"相结合建筑形态自2011年一期开业已稳定运营超13年 [2] 资产运营表现 - 底层基础设施资产运营以联营模式为主租金收入为辅 [2] - 2022年至2024年度运营收入年均复合增长率为8.70% [2] - 出租率均维持在97%以上 [2]

奥莱商业下沉市场趋势 - 2025上半年新开15座奥莱，超七成落子华东，三线及以下城市占四成，下沉市场新增项目数超2024全年 [2][4] - 一线及核心二线城市奥莱趋于饱和，下沉城市消费觉醒与商业地产迭代共同驱动奥莱加速下沉 [4] - 2025上半年三线及以下城市新增奥莱6座，超过2024全年5座，下沉速度显著提升 [8] 地域分布与项目特点 - 华东区域主导，2025上半年新开15座奥莱中华东占11席（73.3%），华南、华北、西北、西南各1座 [5] - 一线城市新增北京井庄镇乡村奥莱商街（3000㎡），二线城市仍为增量主力（8座），三至五线城市崛起（6座） [8] - 典型下沉项目包括靖江玛玺奥莱（17.41万㎡）、泰兴凤栖奥莱（13万㎡）、泗县万像奥莱（5万㎡） [6][16] 商业形态进化 - 高线城市催生1-3万㎡迷你城市奥莱，如荟品仓在苏州、南京、泰安布局 [10] - 文旅奥莱规模升级，宁波前湾盛世里（22万㎡）打造国内首个唐风"文旅IP+奥莱"综合体 [10] - 下沉市场奥莱融合购物中心与微度假功能，如靖江玛玺奥莱涵盖八大主题，泰兴凤栖奥莱定位"第五代奥莱" [20] 开发与运营模式 - 轻资产合作成主流，如靖江玛玺奥莱由中健城投与浙江玛玺集团混改开发，凯里奥莱由柏悦与奥特莱斯公司联合打造 [11][13] - 供应链采用"强首店+名品买断自营"，靖江玛玺拥有三家奢侈品集团授权，引入GUCCI、PRADA等80%奢侈品牌 [23][24] - 泗县万像奥莱联营运动主力店，引入Nike、Adidas等品牌，招商率98%，首进率超50% [25] 百强县奥莱样本分析 - 均选址城市新区核心，如靖江滨江新城、泰兴高新区、泗县"北优东扩"战略区，享受政策与客流红利 [18][19] - 业态复合化，靖江玛玺奥莱打造长三角微度假中心，泰兴凤栖奥莱辐射长三角全域，泗县项目聚焦家庭生活场景 [20][21] - 供应链突破依赖自营能力，凤栖奥莱自采自营确保85%当季新款，开业五天销售额1.5亿元 [24]

核心观点 - 杉杉商业集团在奥特莱斯行业存量竞争背景下实现2025年上半年有效销售同比增长32% 从高速规模扩张转向业绩与品质双优的价值深耕战略 为行业提供破局范式 [1][3][5] 战略转型 - 核心战略从高速开拓的规模领跑全面转向业绩与品质双优的价值深耕 [1] - 双优战略是以品质奥莱为引领的系统性工程 通过旗舰门店打造 品牌矩阵升级 精益运营深化 用户价值深耕及人才梯队建设五大核心战役构建增长引擎 [5] - 战略实施跳出促销套路 用文化情绪搭建与消费者的价值连接 差异化成为破局关键 [15] 业绩表现 - 2025年上半年有效销售实现32%同比增长 [1] - 年中庆期间各门店客流峰值达平日3-5倍 销售额同步实现跨越式增长 [15] 运营创新 - 通过沉浸式IP引力场构筑（如室内侏罗纪恐龙乐园） 非遗资源嫁接（少林功夫 安塞腰鼓等） 青年社交活动（33落日音乐节） 亲子经济聚焦及区域文化节打造实现场景化差异化运营 [7][9][11] - 企业文化焕新强调客户为先 健康奋斗 精益创新 协同致远 优化商场动线 强化员工培训 推动线上线下融合 [16] - 从折扣卖场转型为第三生活空间 打造全时全域沉浸式消费环境 将商业行为注入文化与情感基因 [18] 行业启示 - 增量市场果实采摘殆尽后 深度挖掘存量价值与品质驱动增长成为突破行业增长瓶颈的关键方法论 [5] - 行业破局者需专注于创价值而非抢流量 以品质为核心的革命可能成为奥特莱斯赛道穿越周期的新出口 [19]

政策实施 - 国家税务总局于2023年4月出台境外旅客购物离境退税新政策 重点推出"即买即退"便利措施 [1] - 天津市西青区杉杉奥特莱斯成为首批离境退税"即买即退"政策试点商店 [1] - 新政策允许符合条件的新开业企业快速纳入退税商店范围 [1] 操作流程 - 境外旅客凭增值税普通发票或电子发票 有效身份证件及《境外旅客购物离境退税申请单》即可即时办理退税 [1] - 退税门槛设定为单笔消费满200元人民币可申请退税 [1] - 税务机关向商户分发操作指南和"征纳互动"服务平台使用手册等120余份宣传资料 [2] 推广成效 - 西青区税务局组织青年干部与巾帼志愿服务队开展专项政策宣传活动 [1][2] - 活动现场累计解答纳税人缴费人问题25个 覆盖退税商店备案要求及退税细节等实操事项 [1][2] - 税务机关通过直达一线的服务方式将便捷高效的税费服务送达商户和消费者 [2]