投资评级 - 报告对小商品城的投资评级为“买入”，并予以维持 [1] 核心观点 - 公司以33.2亿元竞得国际商贸城南侧地块，计划投资约79亿元建设文商旅综合体，项目总建筑面积约66万平方米，建设周期3-4年，旨在扩充国际商贸城版图并承接进口业务新需求 [7] - 新项目作为义乌国际商贸城五区进口商品城的延伸，将为进口贸易创新发展试点提供实体空间支撑，2025年前三季度义乌进口额达772亿元，同比增长31.3% [7] - 报告维持公司2025-2027年归母净利润预测为49.0亿元、61.6亿元、72.8亿元，对应同比增长59%、26%、18% [7] 盈利预测与估值 - 预测营业总收入从2024年的157.37亿元增长至2027年的343.27亿元，年均复合增长率显著 [1] - 预测归母净利润从2024年的30.74亿元增长至2027年的72.76亿元，对应每股收益从0.56元提升至1.33元 [1] - 基于当前股价，预测市盈率从2024年的29.13倍下降至2027年的12.31倍，估值吸引力逐步提升 [1] 项目详情与战略意义 - 新获取地块占地面积16.4万平方米，规划建设集文化传承、商业创新、旅游休闲功能于一体的综合体，地上建筑面积44.3万平方米 [7] - 项目总投资79亿元，资金来源为自有资金及部分银行贷款，预计未来3-4年投入运营 [7] - 项目旨在强化市场协同效应，响应国务院批准的义乌深化国际贸易综合改革方案，目标在2025年完成19类商品试单，未来将化妆品、保健品等纳入进口正面清单 [7] 财务数据摘要 - 公司2024年资产负债率为50.86%，每股净资产为4.05元 [6] - 预测显示公司盈利能力持续增强，毛利率预计维持在32%以上，归母净利率预计超过21% [8] - 主要财务指标如ROE预计从2024年的14.99%提升至2027年的25.94%，显示资本效率优化 [8]

行业与公司 * 纪要涉及的行业为商贸零售/市场运营，公司为小商品城（小商公司）[1] 核心观点与论据 七区项目规划与影响 * 七区项目为文商旅综合体，总投资78.63亿元，建设周期3-4年，预计2028年下半年开始贡献业绩，是五区进口市场的延伸[2] * 七区项目预计在2028年下半年开始贡献学位费收入，接力六区学位费，平滑业绩增长曲线，提供中期业绩确定性[2][6] * 七区土地使用权成本32亿元，楼面价约7,000元/平方米，低于2025年9月义乌福田街道成交价8,300元/平方米，拿地成本具有竞争力[2][7] * 七区项目落地将显著增强公司业绩确定性，从原本两到三年的可见度延长至五到八年[11] 财务业绩与预期 * 维持2026年55-60亿利润预期，公司此前指引三年内30%以上利润复合增长率[4][10] * 2025年三季度利润超预期来自新业务板块贡献，六区市场开业后，商户对CG平台AI服务认可度提高，技术服务费贡献显著[4][8] * 租金收入方面，1-6区域全开并考虑每年5%以上涨幅，对应利润端10%以上涨幅，总租金盘子稳在20亿左右[8] * 学位费方面，2025年第三季度确认5-10亿，2026年预计接近30亿[8] * 贸易服务新业务板块2026年也会有大几个亿利润贡献[8] * 2024年Q4现金流量表变化显著，来源于六区写字楼预售和一二区连廊部分学位费招商，预计2026年交付后将贡献数亿利润[4][9] 公司优势与股东回报 * 公司账面资金充裕、融资成本低、租金现金流稳定[2][6] * 公司承诺三年分红规划不低于2024年的59%，2026年进一步提升[2][6] * 公司市盈率约为15倍，估值合理，业绩确定性强，分红能力强[4][10][14] * 2025年6月底，大股东投入约7亿元资金，在1,000亿市值位置进行了增持，管理层重视市值[4][13] 其他重要内容 政策与业务进展 * 七区项目将依托2024年底开始的新一轮国贸改革试点政策与资源优势[2][5] * 2024年底获批的进口政策涵盖家电、3C、玩具和日用百货三个品类，公司已做好新类别测试和试单准备[12] 市场环境与估值 * 集团总部搬迁及六区市场开业提升区域营商环境，带来土地增值[7] * 公司处于股权激励周期，并计划在未来三年内启动新一轮股权激励[13]

项目签约总览 - 第四届长沙市旅游发展大会集中签约12个重点文旅项目 预计总投资额达20.25亿元 [1] - 签约项目涵盖主题乐园、微短剧、康养休闲及老城区文化商业改造等多个领域 [1][2][3] 宁乡市签约项目 - 宁乡市作为大会承办地共签约4个项目 [1] - 湖南电广传媒灰汤沉浸式主题乐园预计总投资5亿元 将未开发的紫龙岛打造成以“萌宠零距离”为特色的新型主题乐园 [1] - 五亩冲国际艺术园项目将对煤矿工业遗址进行升级改造 打造集自然生态、艺术生态与科技生态于一体的未来生活空间新地标 [1] - 夏铎铺“香山竹海”度假酒店和巷子口智伯航空飞机研发体验中心投资总额在2亿元至3亿元之间 [1] 微短剧相关项目 - 微短剧项目是本次签约中最集中的类型 共有4个 [2] - 来悦文化影视项目以微短剧为核心驱动 计划打造微短剧主题的综合休闲新消费街区 [2] - 拾意·微短剧梦工厂影视基地依托3万平方米高品质实景片场 首创“实景片场+产业科技+全方位配套”的“短剧+”模式 [2] - 颂泰综合体项目预计年均可产出500部以上精品微短剧 并融合短剧拍摄、夜经济消费和产教融合 [2] - 风羽原乡项目中的捞刀河影视庄园也将建设影视基地作为配套 [2] 康养休闲项目 - 本次签约包含两个康养与休闲融合的项目 [2] - 浏河书院项目依托浏阳河第一湾生态资源 打造集住宿、餐饮、文化体验、康养、度假、休闲于一体的综合文旅度假服务平台 [2] - 芸溪·风嶙谷项目将建成11套文化康养客房 [2] 老城区文化商业改造项目 - 有两个项目以“打造老城区文化商业改造样板”为目标 [3] - 山隐·文庙坪项目深度融合文庙坪片区“千年文教传承高地”的定位 以“湖湘文化”为内核打造复合型文商旅综合体 [3] - 长沙剧院项目整合剧院本体及周边物业 以“文化+商业”双轮驱动打造运营面积5000平方米的复合型文化地标 预计年客流量突破50万人次 [3]

行业表现与增长 - 全国205家品质化奥特莱斯在2024年7月至2025年6月实现销售额1800亿元 同比增长8.9% [1] - 同期客流量近9亿人次 同比增长12.5% [1] - 王府井集团奥莱业态上半年营收11.88亿元 毛利率达65.60% 同比提升4.12个百分点 [3] 项目扩张与布局 - 湾里·王府井WellTown项目总投资超百亿元 招商进度达95% 计划打造文商旅奥莱综合体 [1] - 杉杉奥特莱斯于9月25-26日连续在武汉、长沙开业 [2] - 华润置地首个奥莱项目万象滨海购物村预计2025年12月在东莞开业 [2] - 百联股份竞得成都商业地块 计划建设西南首座旗舰奥莱 2027年引入超300国际品牌及10家成都奥莱首店 [2] - 北京华联以1.724亿元底价摘得西安临潼商业用地 预示新奥莱项目启动 [2] 资本化进程 - 华夏首创奥莱REIT于2024年8月在上交所挂牌 募集资金超25亿元 [4] - 中金唯品会奥莱REIT于2025年9月发行 募集资金34.8亿元 [4] - 公募REITs为行业提供投融管退通道 促进资产证券化良性发展 [5] 业态演进趋势 - 奥莱从传统折扣店进化为集零售、餐饮、文化、休闲于一体的文商旅综合体 [1] - 消费者更注重实用性与性价比 推动"大品牌、小价格"模式发展 [3] - 一线城市竞争激烈 扩张重点转向二三线城市 [5] - 通过首店经济、多元业态叠加及文旅联动打造增长空间 [5] 底层资产特性 - 奥莱业态抗周期性强 经营现金流稳定 [4] - REITs运营数据公开透明 受市场监督推动运营绩效提升 [4] - 存量商业物业改造为奥莱的项目数量增加 [5]

项目概况 - 湾里项目总投资额超过100亿元 总开发规模约50万平方米 重点打造诺岚酒店 王府井WellTown和汀云小镇三大业态 [1] - 奥莱项目湾里·王府井WellTown招商进度达95% 将于年底前正式开业 诺岚酒店将于今年秋天率先迎客 [1] 商业定位 - 打造全国首家跨界融合多元体验的文商旅综合体 突破顾客对奥莱和购物中心的传统认知 [1][3] - 保留奥莱业态矩阵 引入餐饮 娱乐 文化艺术等多元体验 特别引入主理人品牌店铺提供个性化体验 [3] - 共引入近500家品牌 全国首家概念店 形象店 旗舰店等特色店铺集体入驻 首店占比达到50% [3] 空间设计 - 作为花庄地铁站上盖项目 与地铁无缝衔接 共6层商业空间打破封闭式设计 [5] - 四层 五层采用退台式设计 设户外露台餐厅可眺望环球影城 [5] - 汀云小镇采取开放式街区设计 包含北区商街 南区住宿和火山公园三部分 宛如喷泉和绿植环绕的微度假区 [5] 文化体验 - 项目内打造艺术中心 持续带来展览 音乐 戏剧等文化体验 [5] - 汀云小镇将引入livehouse 酒吧 餐饮等休闲业态 激活夜经济 [5]