二级市场表现 - 加权REITs指数收于142.5，本周回报率为0.11%，回报率排序为原油>可转债>美股>A股>REITs>纯债>黄金 [2] - 产权类REITs环比上涨，特许经营权类REITs环比下跌，整体呈现震荡趋势 [3] - 市政设施类REITs涨幅最大，回报率前三的底层资产类型为市政设施类、园区类和消费类 [4] 单只REITs表现 - 40只REITs上涨，28只下跌，涨幅前三为招商科创REIT、华夏金茂商业REIT和中金湖北科投光谷REIT [5] - 成交量前三为华夏合肥高新REIT、华夏北京保障房REIT和华安张江产业园REIT，成交额前三为华夏北京保障房REIT、华夏华润商业REIT和中金厦门安居REIT [7][8] 市场流动性 - 本周公募REITs成交规模24.8亿元，日均换手率均值0.69%，生态环保类REITs换手率领先 [6] - 主力净流入总额-610万元，净流入额前三的底层资产类型为保障性租赁住房类、消费基础设施类和能源基础设施类 [8] - 大宗交易总额27002万元，单日最高成交额17016万元（7月17日），成交额前三为中金山东高速REIT、华夏华润商业REIT和中信建投国家电投新能源REIT [8] 一级市场动态 - 本周无REITs产品上市 [9] - 4只REITs项目状态更新 [10]

核心观点 报告对REITs市场进行多维度分析，涵盖行业动态、一级市场、市场表现、相关性、流动性和估值等方面 ，指出两单数据中心公募REITs公众认购活跃，本周REITs市场上行但总体成交活跃度下降，各细分板块表现和估值存在差异 行业动态 - 南方润泽科技数据中心REIT公众投资者有效认购基金份额286.16亿份，最终有效认购申请确认比例为0.31451695%，认购资金覆盖倍数为317.95倍，网下投资者有效认购申请确认比例为0.59921759% [2] - 南方万国数据中心REIT公众投资者有效认购户数约4.03万户，有效认购基金份额329.14亿份，最终有效认购申请确认比例为0.21976466%，认购资金覆盖倍数为455.03倍，网下投资者有效认购申请确认比例为0.60635372% [2] 一级市场 - 截至2025年7月18日，上市REITs发行规模达1771亿元，共发行68只 [9] 市场表现 - 本周（2025.7.14 - 2025.7.18），中证REITs全收益指数涨0.06%，REITs总指数涨0.01%，产权REITs指数涨0.27%，经营权REITs指数跌0.51% [3][18] - 大类资产角度，REITs总指数跑输沪深300指数1.08个百分点，跑输中证全债指数0.09个百分点，跑输南华商品指数1.32个百分点 [3][18] - 个券层面，招商科创REIT、华夏金茂商业REIT、中金湖北科投光谷REIT领涨，涨跌幅分别为3.05%、2.24%、2.08%；中信建投明阳智能新能源REIT、华夏特变电工新能源REIT、平安宁波交投REIT领跌，涨跌幅分别为 - 2.15%、 - 2.04%、 - 2.03% [3][18] 相关性 - 中证REITs指数与中证全债近20日、60日和250日相关系数分别为0.715、0.170、0.136，与南华商品指数相关系数分别为0.493、0.343、0.126等 [31] - REITs内部各细分类别指数间存在不同程度相关性，如产业园区REITs指数与能源设施REITs指数近20日相关系数为0.413 [32] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度下降，总成交额(MA5)为4.96亿元，环比上周降9.9%，产权和经营权成交额(MA5)分别为2.95和1.95亿元，环比上周分别变化 - 10.9%和 - 8.6% [4][38] - 细分来看，园区基础设施、能源基础设施等各类REITs本周MA5成交额有不同变化，园区基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比22.8% [4][38] 估值 - 报告给出各REITs中债估值收益率及P/NAV的历史分位数，如东吴苏园产业REIT中债估值收益率为6.00%，历史分位数22%，P/NAV为0.94，历史分位数26% [43]

REIT行业表现 - 6月REITs平均总回报率为+2 56%，但跑输纳斯达克(+6 6%)、标普500(+5 1%)和道指(+4 5%)等大盘指数 [1] - 市值加权的Vanguard房地产ETF(VNQ)6月回报+0 69%，但年初至今+2 01%表现优于行业平均(-5 65%) [1] - 大型REITs与小型的FFO倍数差从17 6x/13 3x收窄至32 3%溢价 [1] - 微型REITs(+7 19%)6月表现最佳，上半年大型REITs累计跑赢小型581个基点 [3] 细分业态表现 - 18个业态中13个实现正回报，办公(+7 60%)和独户住宅(+5 60%)领涨，自助仓储(-3 47%)和木材(-2 49%)垫底 [5] - 上半年酒店(-15 35%)、办公(-15 27%)和购物中心(-13 66%)表现最差，医疗保健(+8 98%)和赌场(+7 35%)最佳 [6] - 数据中心(27 6x)、土地(24x)和多户住宅(23x)估值最高，酒店(6 3x)、办公(8 9x)和商场(9 1x)最低 [8] 个股表现 - Wheeler REIT(WHLR)6月暴涨52 26%但上半年累计暴跌98 72% [10] - Presidio Property Trust(SQFT)上半年下跌34 62%，通过1:10合股维持上市资格 [11] - 63 87%的REITs在6月实现正回报，行业上半年平均回报-5 65% [12] 股息动态 - 行业平均股息收益率达5 6%，Office Properties Income Trust(OPI)以16 2%居首 [17] - 6月7家REITs宣布加息，上半年共45家加息，Sun Communities(SUI)10 6%涨幅最大 [22] - 预计三季度RLJ Lodging(RLJ)+13 3%、Alexander & Baldwin(ALEX)+11 1%和Welltower(WELL)+9 0%将大幅加息 [44] 估值与指引 - 大型REITs NAV折价仅4 41%，微型达40 9% [36] - 71%的FFO指引调整为上修，酒店业下调居多 [36][39] - Sun Communities(SUI)因码头资产出售指引表面+32 5%但实际下调5 9% [42]

投资策略 - 专注于购买业务强大且估值便宜的优质企业 [1] - 投资组合从加拿大电信、管道和银行等股息支付行业起步，逐步扩展到支付、美国区域性银行、中国和巴西股票、房地产投资信托基金、科技公司以及其他新兴市场机会 [1] - 目前重点持有最高质量的企业，并持续研究其竞争优势 [1] 行业偏好 - 主要关注拥有数十亿用户和内容库不断扩大的大型科技公司 [1] - 认为在庞大用户基础上进行交叉销售的机会被低估 [1] 估值方法 - 倾向于使用EBIT加研发投入（EBIT+R&D）来评估公司价值，因为某些研发投资的潜力值得重视 [1] 投资回报 - 2019年2月至2024年10月的年化回报率为11.4%（累计回报1.82倍），略低于市场15.18%的年化回报（累计回报2倍） [1] 投资理念 - 不认同传统的“买入”和“卖出”推荐，认为资本配置的标准应为“强力买入”或“强力卖出”以腾出资金寻找下一个“强力买入”机会 [1] - 对于定价不利的优质企业，可能会选择“持有” [1]

行业分析师评价 - Brad Thomas是Seeking Alpha平台上阅读量最高的作者之一 在REIT领域建立了值得信赖的品牌形象 [1] - 其文章被建议应作为房地产投资独立课程纳入高中和大学教育 因内容翔实且极具可读性 [1] - 被读者誉为REIT领域权威信息来源 提供深度研究框架供投资者自主决策参考 [1] 内容质量特征 - 分析报告以写作严谨著称 兼具事实准确性与阅读趣味性 [1] - 研究方法坚持高标准 通过扎实调研形成投资观点 [1]

投资策略与理念 - 投资者倾向于长期持有高质量股票 采用买入并持有策略 不轻易在股价强劲上涨后获利了结 [1] - 投资组合聚焦于优质蓝筹股 商业发展公司(BDC)和房地产投资信托基金(REIT) 目标是通过股息收入补充退休资金 [1] - 投资目标群体为工薪阶层和中产阶级 旨在帮助他们构建高质量股息支付公司的投资组合 [1] 持仓披露 - 分析师持有ADC和VICI公司的多头头寸 通过股票所有权或衍生品等方式 [2]

核心观点 - 公司签署了31年来最大的生命科学租赁协议，租期16年，面积达466598平方英尺[1][10] - 该租赁项目突显了圣地亚哥作为生命科学创新中心的区位优势[2] - 项目计划2026年开工，2028年完工，目标获得LEED金级认证和100%电气化[3][10] 租赁项目详情 - 项目位于圣地亚哥大学城中心子市场的Campus Point Megacampus园区[1] - 建筑设计注重能源效率、节水和使用者健康，特色包括自然采光和共享空间优化[3] - 项目包含宽敞露台作为核心聚集区，实现室内外空间无缝衔接[3] 公司发展历程 - 1994年通过首次收购进入圣地亚哥生命科学地产领域[4] - 2010年收购首个Campus Point物业后，持续整合资产打造不可复制的Megacampus生态系统[4] - 当前园区运营面积130万平方英尺，出租率达98.8%，未来可扩展至260万平方英尺，较初始规模增长420%[5][10] 行业地位与布局 - 公司是AAA级生命科学创新集群的领先开发商，覆盖波士顿、旧金山湾区等7大核心区域[7] - 租户结构多元化，包括跨国药企、生物技术公司和科技企业[8] - 园区提供关键扩展空间和配套设施，助力租户吸引核心人才推动创新[6] 财务与市场表现 - 过去三个月股价上涨2%，低于行业5.3%的涨幅[9] - 可比REIT企业中，SBA通信(SBAC)和美国电塔(AMT)获Zacks买入评级，2025年FFO预期分别上调至12.74美元和10.55美元[11]

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报告行业投资评级 - 增持（维持） [6] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场持续升温，考虑到REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键。当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券。其次，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 报告各部分总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数下跌1.12%，中证REITs(收盘)指数下跌1.12%，收于876.6点；中证REITs全收益指数收于1103.9点。本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨0.82%/上涨0.93%/下跌0.18%/上涨6.12%/上涨0.62%/上涨0.90%，其中房地产(申万)本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第8 [1][11] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为14.05%，中证REITs(收盘)指数涨幅为11.03%。本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产(申万)/恒生地产建筑业/高速公路(申万)指数分别上涨2.03%/上涨20.34%/下跌0.08%/下跌1.45%/上涨15.14%/下跌3.56%，其中恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第3 [2][11] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场呈现回调行情，生态环保、仓储物流板块REITs回调幅度较小，保障房、产业园区板块REITs跌幅较大 [3][13] - 截至7.11，已上市REITs总市值约2051.6亿元，平均单只REIT市值约30亿元。本周已上市REITs中8支上涨、60支下跌，周均涨幅为 - 1.54%，嘉实京东仓储基础设施REIT、中金中国绿发商业资产REIT涨幅靠前 [3][13] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为 - 0.48%/ - 2.09%/ - 2.86%/ - 1.09%/ - 0.55%/ - 0.41%/ - 2.05%/ - 1.28% [3][13] - 本周生态环保板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量177.2万股，日均换手率0.8% [4][16] - 分项目来看，本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金中国绿发商业资产REIT（2.5%）、华夏合肥高新REIT（2.1%）、华泰紫金宝湾物流仓储REIT（2%） [4][16] - 分板块来看，本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.8%/0.8%/0.8%/0.6%/0.7%/1.2%/0.9%/0.8% [4][16] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.1%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（8.2%） [5][17] - P/NAV位于0.7 - 1.9区间，位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT（1.9）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][17]

核心观点 - 制造板块业绩增速或最高，TMT改善幅度或最大，轻工、有色、非银等行业中报业绩增速可能较高，建材、电子、通信等行业中报业绩改善幅度可能较大；我国已上市公募REITs二级市场价格整体回调，市场交投热情回落；转债市场连续三周上涨，表现好于权益市场；上周行业信用利差涨跌互现；无人物流车商业化落地要素齐全，有望率先放量；长周期考核制度完善有助于险资加大入市力度；油价反弹；有机硅景气有望底部回升；生猪养殖板块猪价预期转好，板块有望开启长周期盈利上行期；美国铜套利行为或提前终止，铜价短期震荡；煤价走势预计偏强；中国建筑高股息低估值特征突出；TCL科技显示业务利润改善，新能源光伏业务承压；舜宇光学科技盈利有望超预期；妙可蓝多奶酪消费趋势向好，25H1归母净利高增 [2][3][4][5][6][7][9][10][11][12][13][14][15][16][18] 总量研究 策略 - 构建的行业业绩预测框架相比财报数据更高频，能提前对行业业绩进行预测，制造板块业绩增速可能最高，TMT改善幅度可能最大，轻工、有色、非银等行业中报业绩增速可能较高，建材、电子、通信等行业中报业绩改善幅度可能较大 [2] 债券 - 2025年7月7 - 11日，我国已上市公募REITs二级市场价格整体回调，加权REITs指数收于142.35，本周回报率为 - 1.26%，回报率排序为可转债>A 股>原油>黄金>美股>纯债>REITs，主力净流入总额为7483万元，市场交投热情回落 [3] - 本周转债市场继续上涨，全周中证转债指数涨跌幅为 + 0.8%，连续三周上涨，2025年开年以来，中证转债涨跌幅为 + 8.8%，中证全指数涨跌幅为 + 6.2%，转债市场表现好于权益市场，可关注提振内需、反内卷等领域转债 [4] - 上周行业信用利差涨跌互现，煤炭和钢铁、各等级城投和非城投、国企和民企信用利差整体下行，区域城投信用利差涨跌互现 [5] 行业研究 汽车 - 无人物流车以中短途运输为主，有望重构城市配送产业生态，商业化落地要素齐全，预计2030E市场规模超百亿元，看好具备平台化供应能力且与头部无人物流车企深度绑定的零部件企业，建议关注域控供应商小马智行、经纬恒润等，底盘供应商亚太股份、万朗磁塑等 [6] 非银 - 《进一步加强国有商业保险公司长周期考核的通知》拉长ROE考核周期，新增对“（国有）资本保值增值率”的长周期考核要求，提升对险企财务报表短期波动的容忍度，有助于疏通保险资金长期投资的制度堵点，加大入市力度 [7] 石化 - 本周北半球夏季原油需求高峰来临，全球炼厂需求有望增长，叠加欧盟、美国即将出台新的对俄制裁措施、OPEC + 将于10月暂停增产的消息，油价反弹，截至2025年7月11日，布伦特、WTI原油分别报收70.63、68.75美元/桶，较上周收盘分别 + 3.1%、 + 3.4% [9] 基化 - 7月7日陶氏化学拟关闭英国巴里的基础硅氧烷工厂，约拥有14.5万吨/年硅氧烷产能，欧洲有机硅供给将缩减，有助于缓解价格下行压力，提升我国企业高品质有机硅产品出口规模 [10] 农林牧渔 - 生猪养殖板块近期政策端指引下，宰后均重加速回落，量价重新匹配，猪价预期转好，长期产能周期底部渐明，板块有望开启长周期盈利上行期，重点推荐牧原股份、温氏股份等 [11] 金属 - 特朗普7月10日宣称自8月1日起对铜加征50%关税，自2025年2月以来的全球铜库存流向美国的套利行为或将终止，美国以外铜市场短期或面临供应压力，铜价短期以震荡为主，推荐金诚信、紫金矿业等 [12] 煤炭 - 夏季用电高峰已至，需求季节性上升，预计煤价走势仍将偏强，叠加“反内卷”整治，板块中长期预期不悲观，推荐长协占比高、盈利稳定的中国神华、中煤能源 [13] 公司研究 建材 - 低利率环境下高股息策略持续演绎，建筑龙头具备配置性价比，建设工程款偿付优先级高，各地加强清欠，中国建筑常年维持稳定分红，累计分红率居八大建筑央企首位，当前高股息低估值特征突出，业绩增长相对稳健，新签订单逆势增长，维持25 - 27年归母净利润预测为474.9/486.7/501.3亿元 [14] 电子 - 持续看好TCL科技作为大尺寸LCD龙头在行业格局稳定且TV大尺寸化趋势下的盈利能力，但新能源光伏业务仍然承压且处于周期底部，下调25 - 26年归母净利润预测至59.58亿/83.35亿元，新增27年归母净利润预测为103.39亿元，对应25 - 27年PE分别为15/11/9X [15] 海外TMT - 鉴于25年光学规格持续提升有望驱动手机摄像模组、手机镜头盈利能力超预期改善，智驾平权驱动车载镜头行业增长提升，分别上调舜宇光学科技25/26年归母净利润预测9%/6%至38.28/48.39亿元人民币，新增27年归母净利润预测为60.02亿元人民币 [16][17] 食饮 - 妙可蓝多经追溯口径预计25H1实现归母净利润1.2 - 1.45亿元，同比增长68.1 - 103.1%，预计实现扣非归母净利润0.9 - 1.15亿元，同比增长48.2% - 102.2%，25Q2确认股权激励费用不改利润高增趋势，BC两端共同发力巩固奶酪市场地位，维持2025 - 2027年归母净利润预测分别为2.16/3.24/4.57亿元 [18]