报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月21 - 25日我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 不同层面表现有差异 一级市场有新上市项目且有项目状态更新 [1][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体下跌 加权REITs指数收于140.04 回报率为 - 1.73% 表现弱于可转债、A股、美股等主流大类资产 [1][10] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌 产权类跌幅更小 园区类REITs跌幅最小 回报率排名前三的底层资产类型为园区类、仓储物流类和交通基础设施类 [1][15][18] - 单只REIT层面：排除新上市的创金合信首农REIT后 9只REITs上涨 59只下跌 涨幅前三为博时津开产园REIT、招商科创REIT和华泰江苏交控REIT 跌幅前三为中信建投明阳智能新能源REIT、工银蒙能清洁能源REIT和中航易商仓储物流REIT [1][22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模33.5亿元 园区基础设施类REITs区间日均换手率领先 成交额前三资产类型为园区基础设施类、交通基础设施类、消费基础设施类 换手率前三为园区基础设施类、生态环保类、市政设施类 [2][26] - 单只REIT层面：单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为创金合信首农REIT、华安张江产业园REIT、南方顺丰物流REIT 成交额前三为创金合信首农REIT、华夏华润商业REIT、华安张江产业园REIT [2][27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额9517万元 市场交投热情抬升 主力净流入额前三的底层资产类型为园区基础设施类、仓储物流类、水利设施类 单只REIT中前三为创金合信首农REIT、华夏深国际REIT、红土创新盐田港REIT [2][31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额12705万元 较上周减少 周二成交额最高 单只REIT中大宗交易成交额前三为平安广州广河REIT、中航京能光伏REIT、中信建投明阳智能新能源REIT [3][32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年7月25日 我国公募REITs产品69只 合计发行规模1807.46亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周创金合信首农REIT于7月25日上市 资产类型为园区基础设施 发行规模36.85亿元 [4][36] 待上市项目 - 共有26只REITs处于待上市状态 15只为首发 11只为待扩募 [39] - 本周“中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“已申报” [4][39]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 二季报发布结束，整体营收同环比下滑，可供分配金额同比提升、环比下降；保障房和消费业绩表现稳健，能源类受季节扰动大，仓储物流和交通类表现分化，产业园业绩下滑明显；今年以来 REITs 发行规模同比增长，本周 2 单首发取得新进展，无新增扩募进展；本周中证 REITs 全收益指数收跌，各板块普跌，流动性改善，生态环保板块活跃度最高，能源板块估值较高 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：创金合信首农 REIT 上市 - 截至 2025/7/25，今年以来已成功发行 14 单，发行规模 278.7 亿元、同比增长 2.1% [3] - 本周 2 单首发公募 REITs 取得新进展，新申报中航天虹消费 REIT，创金合信首农 REIT 上市，首日涨幅 28.47%；本周无新增扩募 REITs 进展 [3][11] - 当前审批流程中，首发已申报 16 只，已问询并反馈 6 只，注册生效待上市 4 只；扩募已申报 10 只，已问询并反馈 4 只，通过审核 3 只 [3] 二级市场：本周各板块普跌，流动性改善 行情回顾：中证 REITs 全收益指数收跌 1.56% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1087.36 点，跌幅 1.56%，跑输沪深 300 3.25 个百分点、跑输中证红利 3.86 个百分点；年初至今涨幅 12.34%，跑赢沪深 300/中证红利 7.46/11.41 个百分点 [3] - 分项目属性，本周产权类 REITs 下跌 1.91%，特许经营权类 REITs 下跌 2.67%；分资产类型，园区、生态环保、消费、仓储物流板块表现占优 [3] - 分个券，本周 10 只上涨、59 只下跌，创金合信首农 REIT、博时津开产园 REIT、招商科创 REIT 位列前三，中信建投明阳智能新能源 REIT、工银蒙能清洁能源 REIT、中金联东科创 REIT 位列末三 [3] 流动性：成交量有所提升 - 中证 REITs 本周日均换手率 0.54%，较上周 -2.13BP，产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.79%/0.54%，较上周 +21.16/+5.99BP，周内成交量 5.92/1.48 亿份，周环比 +37.23%/+14.10%；生态环保板块活跃度最高 [3] 估值：能源板块估值较高 - 从 中 债 估 值 收 益 率 看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.89%/4.62%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [3] 重要公告 - 多只 REITs 发布二季报，涉及营收、出租率、租金单价、车流量、发电量等运营数据；鹏华深圳能源 REIT 有战略配售份额解禁提示；易方达深高速 REIT 有分红公告；创金合信首农 REIT 有上市公告 [31][36][37]

投资研究服务 - iREIT® on Alpha提供深度研究覆盖REITs、mREIT、优先股、BDCs、MLPs、ETFs、建筑商及资产管理公司等领域 [1] - iREIT® Tracker追踪超过250只标的提供质量评分、买入目标和减持目标数据 [1] 团队背景 - 投资团队iREIT®+HOYA Capital由Brad与HOYA Capital共同领导覆盖REITs、BDCs、MLPs及收益型另类资产 [2] - 分析师团队合计拥有超100年经验成员包括前对冲基金经理、尽职调查官、组合经理、博士、退伍军人及前美国总统顾问 [2] - Brad Thomas拥有30年房地产投资经验完成超10亿美元商业地产交易曾登上Barron's、Bloomberg等媒体并著有《REITs For Dummies》等四本书籍 [3] 研究范围 - 服务涵盖房地产投资信托基金(REITs)、商业发展公司(BDCs)、主有限合伙(MLPs)及优先股等收益导向型资产类别 [2]

伯克希尔哈撒韦投资策略 - 伯克希尔哈撒韦在巴菲特领导下从未支付股息 因巴菲特认为资本有更好投资方式 且其回报率长期跑赢标普500指数 [1] - 尽管不支付股息 但公司积极投资高股息股票 目前持有9只高股息股票 [2] 前三大高股息持仓 - 卡夫亨氏股息率约5.6% 但被视为巴菲特最失望投资之一 2015年以490亿美元合并后股价表现不佳 今年下跌4.7% [4][5][6] - Sirius XM股息率4.5% 伯克希尔近年大幅增持 但过去一年股价下跌30% 面临长期转型 [4][7] - 雪佛龙股息率4.5% 伯克希尔近年持续增持能源资产 认为油价长期看涨 该股已连续38年增加股息 [4][8][9] 秘密投资组合 - 通过新英格兰资产管理公司(NEAM)持有7只高股息股票 该平台1998年通过收购通用再保险获得 [10] - 投资组合包括商业发展公司(BDC)和房地产投资信托(REIT) 这类公司因特殊税务结构通常支付高股息 [11][12] 最佳股息股票分析 - Realty Income被认为是组合中最佳选择 专注于三重净租赁模式 租户承担大部分运营成本 [14] - 主要租户包括7-11、Dollar General等必需消费零售商 同时拓展游戏和数据中心等增长领域 [15] - 自1994年上市以来连续110个季度增加股息 2024年每股股息3.13美元 AFFO为4.19美元 股息保障度高 [16][17] 其他高股息持仓 - Golub Capital BDC股息率10.2% Ares Capital股息率8.4% [18] - 制药股辉瑞股息率6.8% 百时美施贵宝5.2% [12][18] - 其他持仓包括金宝汤4.8% Lamar广告5% [18]

投资策略 - 投资组合主要包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 近期采用股票多头与备兑认购期权及现金担保认沽期权相结合的策略 [1] - 投资理念基于长期基本面分析 [1] 研究领域 - 主要覆盖房地产投资信托基金(REITs)和金融行业 [1] - 偶尔涉及交易所交易基金(ETF)和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1] 作者背景 - 自2011年高中时期开始投资 [1] - 对市场和经济保持长期兴趣 [1]

分析师背景 - 拥有10年以上公司研究经验 深入分析超过1000家公司 [1] - 研究范围涵盖大宗商品(石油 天然气 黄金 铜)和科技公司(谷歌 诺基亚)以及新兴市场股票 [1] - 专注于价值投资 已研究数百家不同公司 [1] - 擅长金属和矿业股分析 同时熟悉可选消费品 必需消费品 REITs和公用事业等行业 [1] 研究领域 - 大宗商品领域包括石油 天然气 黄金和铜等 [1] - 科技领域涉及谷歌和诺基亚等公司 [1] - 新兴市场股票也是重点研究方向 [1] - 金属和矿业股是最常研究的公司类型 [1]

投资策略与偏好 - 投资始于2011年高中时期 主要涉及房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 形成对市场和经济的长期兴趣 [1] - 近期采用股票多头与备兑认购期权、现金担保看跌期权相结合的策略 体现对冲与收益增强思路 [1] - 投资方法论基于基本面长期视角 不涉及短期交易导向 [1] 研究覆盖领域 - 研究重点集中于房地产投资信托基金和金融板块 反映对利率敏感型资产的专注 [1] - 偶尔覆盖交易所交易基金(ETF)及宏观交易逻辑驱动的个股 显示研究范围的灵活性 [1] （注：文档2和文档3内容涉及免责声明与披露条款 根据任务要求已主动过滤）

投资背景与策略 - 投资始于2011年高中时期 主要涉及房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 近期投资策略结合长期股票持仓与备兑认购期权、现金担保看跌期权 [1] - 投资方法论基于基本面分析和长期视角 [1] 研究覆盖领域 - 主要研究领域为房地产投资信托基金(REITs)和金融板块 [1] - 偶尔涉及交易所交易基金(ETF)及其他受宏观交易理念驱动的个股分析 [1] 作者声明 - 未持有提及公司的股票、期权或衍生品头寸 且未来72小时无建仓计划 [2] - 研究内容为独立观点 未获得被提及公司的任何形式的补偿 [2] - 与被研究公司不存在商业合作关系 [2] 平台性质说明 - 发布平台非持牌证券交易商、经纪商或美国投资顾问机构 [3] - 分析师团队包含专业投资者和未持证个人投资者 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场持续升温，鉴于REITs已走过2024年的估值修复，择时或是当前二级投资的关键；当下弱周期资产在避险情绪下受关注度仍较高，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券；强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力，部分高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [5] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨0.06%，中证REITs（收盘）指数下跌0.09%收于875.8点，全收益指数收于1104.5点；本周沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨1.09%/2.84%/0.06%/-2.17%/-0.40%/-1.68%，恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第4 [1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为14.12%，中证REITs（收盘）指数涨幅为10.92%；本年沪深300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别上涨3.14%/23.76%/-0.02%/-3.58%/14.68%/-5.18%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第3 [2][10] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场整体呈现高位震荡行情，产业园区、消费基础设施板块REITs表现较优，能源基础设施、交通基础设施板块REITs回调 [3][12] - 截至7.18，已上市REITs总市值约2045.9亿元，平均单只REIT市值约30亿元；本周已上市REITs中40支上涨、28支下跌，周均涨幅为0.06%，招商科创孵化器REIT、华夏金茂商业REIT涨幅靠前 [3][12] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为0.14%/0.46%/0.13%/-0.17%/-1.27%/0.18%/0.45%/0.19% [3][12] - 本周生态环保板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量168.7万股，日均换手率0.7% [4][15] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是中金中国绿发商业资产REIT（2.4%）、华夏北京保障房REIT（1.9%）、华泰江苏交控REIT（1.6%） [4][15] - 本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块换手率分别为0.6%/0.8%/0.9%/0.6%/0.7%/1.1%/0.8%/0.7% [4][15] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.1%）、平安广州广河REIT（10.5%）、中金安徽交控REIT（8.3%） [5][16] - P/NAV位于0.7 - 1.9区间，位列前三的REITs分别是中金厦门安居REIT（1.9）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [5][16]

财务表现 - 公司2025年第二季度实现总收入约10755.67万元，基金合并EBITDA约6885.36万元，可供分配金额约8396.26万元，运营持续稳健 [1] - 基础设施项目租金及物业管理服务费收入约10648.67万元，剔除公允价值变动损益影响后的EBITDA净利率为67.20% [1] 分红情况 - 公司计划进行2025年第二次分红，分配金额约7867.43万元，分红比例约95%，以2025年3月31日为收益分配基准日 [1] - 本次分红方案为0.4059元/10份基金份额，权益登记日为2025年7月22日，采用现金分红方式 [2] - 本次分红完成后，累计分配次数达12次，累计分配金额超12亿元，历史年度分红比例近100% [2] 底层资产运营 - 公司持有的10个仓储物流园期末平均签约出租率持续超过90%，通过灵活调整租赁策略巩固高出租率态势 [2] - 原始权益人普洛斯组织多样化园区活动，提升租户满意度与黏性，进一步夯实资产运营质量 [2]