Regency Centers Corporation (NASDAQ:REG) is included among the Best Stocks for a Dividend Achievers List. Regency Centers (REG) Rating Adjusted in JPMorgan’s 2026 Outlook Photo by Vitaly Taranov on Unsplash On December 18, JPMorgan analyst Michael Mueller downgraded Regency Centers Corporation (NASDAQ:REG) to Neutral from Overweight. The price target moved down to $76 from $81. Mueller framed the move as tactical. He called it “simply a ‘stock call’ as we continue to think that REG has one of the best p ...

股息投资策略与股息增长型股票的优势 - 在市场波动中，派息股票虽不能消除波动但能起到缓冲作用，并为投资者提供真实的现金回报，其收入流也反映了公司的财务稳健性和纪律性[2] - Ned Davis Research的研究表明，不支付或削减股息的公司长期表现普遍落后于大盘且波动性更大，而维持、开始或增加股息的公司则往往能提供更稳定的回报[3] - Hartford Funds的研究强调，在市场下跌期间，派息股票有助于缓解冲击，即使在回报持平或为负时也能持续产生收入，在市场长期表现疲弱时，这种稳定的现金流效应尤为明显[4] - 自1975年以来，在标普500指数下跌10%或以上的主要市场回撤期间，派息股票平均下跌14.44%，表现优于同等权重标普500指数19.89%的跌幅，以及无股息股票28.16%的平均跌幅[5] 选股方法论 - 该名单聚焦于“股息增长型”公司，即那些连续10年或以上增加股息的公司，并从中选取了截至12月21日股息率最高的公司，按股息率从低到高排列[7] Evergy, Inc. (EVRG) 分析 - 截至12月21日，Evergy的股息率为3.84%，是股息增长型股票名单中的佼佼者[9][10] - 12月18日，Mizuho分析师Anthony Crowdell将Evergy评级从“跑赢大盘”下调至“中性”，目标价从86美元降至76美元，认为股价已反映了其在堪萨斯州和密苏里州改善的监管环境，且上行空间有限[11] - 公司股价年内上涨超过17.5%，尽管上半年面临“比正常夏季更凉爽”的天气挑战影响了需求[12] - 堪萨斯州和密苏里州提供税收优惠以吸引数据中心，这对寻求可靠电力供应的耗电科技客户至关重要，Evergy在此类对话中频繁出现，且其大型电力客户储备在美国同规模公司中位居前列[12] - 公司预计盈利增长趋势将在本十年后半段达到预期范围的高端，对于受监管的公用事业公司而言，这是可观的增长[12] - Evergy总部位于密苏里州堪萨斯城，在堪萨斯和密苏里州经营电力公用事业，为约170万住宅、商业和工业客户提供服务[13] Pinnacle West Capital Corporation (PNW) 分析 - 截至12月21日，Pinnacle West的股息率为4.17%，是股息增长型股票名单中的优质标的[14] - 12月17日，UBS将其目标价从94美元微调至95美元，维持“中性”评级[14] - 在公司2025年第三季度财报电话会上，管理层公布了在Gila Bend附近新建发电站的计划，该项目可能增加高达2000兆瓦的天然气发电能力，长期输电升级和基载投资也稳步推进[15] - 公司2025年第三季度每股收益为3.39美元，得益于更高的输电收入和各客户群体的稳健销售增长，但部分增长被较低的天气相关销售额、更高的利息支出、更低的养老金及OPEB福利以及更多的流通股数所抵消[16] - 经天气因素调整后，当季销售趋势健康，总增长达5.4%，其中商业和工业销售增长6.6%，住宅销售增长4.3%，年初至今住宅销售增长2%[17] - 公司上调了全年业绩指引，目前预计2025年每股收益为4.90至5.10美元，高于此前4.40至4.60美元的区间，原因包括强劲的销售、高于正常的气温、更高的输电收入以及El Dorado项目的额外贡献[17] - Pinnacle West是一家专注于电力的公用事业控股公司，其大部分业务通过亚利桑那公共服务公司运营，该公司在亚利桑那州提供受监管的零售和批发电力[18] Regency Centers Corporation (REG) 分析 - 截至12月21日，Regency Centers的股息率为4.41%，是股息增长型股票名单中的优选股票[19] - 12月18日，摩根大通分析师Michael Mueller将Regency Centers评级从“增持”下调至“中性”，目标价从81美元降至76美元，但称此举为战术性调整，并认为该公司拥有整个REIT领域最好的平台和长期增长前景之一[20] - 2025年第三季度，公司总裁兼首席执行官Lisa Palmer指出业绩依然强劲，同店物业净营业收入再次增长，收益上升，资本配置保持活跃，在收购、开发和再开发方面投入了超过7.5亿美元[20] - 公司强调其独特的市场地位，在新供应仍然紧张的情况下，它仍是唯一一家大规模运营以杂货店为核心的购物中心的全国性开发商，管理层上调了全年盈利增长预期并宣布股息增加超过7%[21] - 开发活动有所增加，当季启动了超过1.7亿美元的项目，使年初至今启动的项目超过2.2亿美元，公司目前预计2025年项目启动总额约为3亿美元，管理层还讨论了近期的收购和已完成的合资伙伴股权收购，这些将有助于简化投资组合[22] - Regency Centers是一家零售REIT，在美国拥有、运营和开发郊区购物中心，其大部分物业以杂货店为核心，辅以餐厅和服务企业，这些中心通常充当日常社区枢纽[23]

市场背景与投资偏好 - 在市场动荡和不确定时期，许多投资者转向股息收益型股票，这些公司通常拥有高自由现金流并以高股息支付回报股东 [1] 分析师评级与目标价调整 - Evercore ISI Group分析师Steve Sakwa对Mid-America Apartment Communities Inc维持In-Line评级，并将目标价从144美元下调至143美元 [6] - Scotiabank分析师Nicholas Yulico将Mid-America Apartment Communities Inc评级从Sector Outperform下调至Sector Perform，并将目标价从146美元下调至142美元 [6] - Mizuho分析师Vikram Malhotra对Equity Residential维持Neutral评级，并将目标价从66美元下调至65美元 [6] - Truist Securities分析师Michael Lewis对Equity Residential维持Buy评级，并将目标价从75美元下调至70美元 [6] - JP Morgan分析师Michael Mueller将Regency Centers Corp评级从Overweight下调至Neutral，并将目标价从81美元下调至76美元 [6] - Truist Securities分析师Michael Lewis对Regency Centers Corp维持Buy评级，并将目标价从81美元下调至77美元 [6] 公司股息收益率 - Mid-America Apartment Communities Inc的股息收益率为4.45% [6] - Equity Residential的股息收益率为4.46% [6] - Regency Centers Corp的股息收益率为4.46% [6] 公司近期动态 - Mid-America Apartment Communities Inc于10月29日公布了低于预期的季度业绩 [6] - Equity Residential于10月28日公布了乐观的季度业绩 [6] - Regency Centers Corp于12月16日选举Mark J. Parrell加入其董事会 [6] 分析师准确率 - Evercore ISI Group分析师Steve Sakwa的准确率为58% [6] - Scotiabank分析师Nicholas Yulico的准确率为53% [6] - Mizuho分析师Vikram Malhotra的准确率为55% [6] - Truist Securities分析师Michael Lewis的准确率为67% [6] - JP Morgan分析师Michael Mueller的准确率为53% [6] - Truist Securities分析师Michael Lewis的准确率为67% [6]

市场背景与投资偏好 - 在市场动荡和不确定时期，许多投资者转向股息收益型股票，这些公司通常拥有高自由现金流并以高股息支付回报股东 [1] 中美洲公寓社区公司 (Mid-America Apartment Communities Inc) - 股息收益率为4.45% [6] - Evercore ISI Group分析师Steve Sakwa维持“与大盘持平”评级，并于2025年12月15日将目标价从144美元下调至143美元，该分析师准确率为58% [6] - Scotiabank分析师Nicholas Yulico于2025年12月5日将评级从“行业表现优于大盘”下调至“行业表现与大盘持平”，并将目标价从146美元下调至142美元，该分析师准确率为53% [6] - 近期消息：10月29日，中美洲公寓社区公司公布了低于预期的季度业绩 [6] 权益住宅公司 (Equity Residential) - 股息收益率为4.46% [6] - Mizuho分析师Vikram Malhotra维持“中性”评级，并于2025年11月24日将目标价从66美元下调至65美元，该分析师准确率为55% [6] - Truist Securities分析师Michael Lewis维持“买入”评级，并于2024年11月17日将目标价从75美元大幅下调至70美元，该分析师准确率为67% [6] - 近期消息：10月28日，权益住宅公司公布了乐观的季度业绩 [6] Regency Centers公司 (Regency Centers Corp) - 股息收益率为4.46% [6] - JP Morgan分析师Michael Mueller于2025年12月18日将评级从“增持”下调至“中性”，并将目标价从81美元下调至76美元，该分析师准确率为53% [6] - Truist Securities分析师Michael Lewis维持“买入”评级，并于2025年11月18日将目标价从81美元大幅下调至77美元，该分析师准确率为67% [6] - 近期消息：12月16日，Regency Centers公司选举Mark J. Parrell加入其董事会 [6]

文章核心观点 - 摩根大通发布2026年REITs与房地产服务行业展望报告 对九个热门投资标的进行评级调整 其中七个被下调评级 两个被上调评级 [1] - 评级调整反映行业进入增速温和、同店增长有限的环境 后续个股表现将更可能由估值相对性与资产负债表弹性驱动 而非全行业基本面普涨 [1] - 此次集中评级更改本质上是基于“相对评级 + 相对风险回报”的相对价值再分层 [2] 行业整体展望 - 摩根大通认为 REITs与房地产服务行业整体进入增速偏温和、同店增长有限的环境 [1] - 后续个股表现更可能由估值相对性与资产负债表弹性驱动 而不是靠“全行业基本面普涨” [1] - 随着美国经济实现软着陆概率越来越大以及美联储降息周期有望延续 评级分布更趋分层 [1] 评级下调的公司及原因 - **Realty Income (O.US)**：评级从“中性”下调至“减持” 因其规模庞大 使得未来几年相较其净租赁REIT同业更难指向高于平均水平的盈利增长 [3] - **Public Storage (PSA.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 因对其核心增长率的预期改善很可能会被拉得时间线很长 并非一条直线 [3] - **Welltower (WELL.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 纯粹是一个更短期的股价判断 而非由公司增长前景恶化所驱动 [3] - **Regency Centers (REG.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 同样只是一个暂时的股价趋势判断 公司仍被认为拥有最好的平台之一与乐观的长期增长前景 [3] - **Kennedy Wilson (KW.US)**：评级从“中性”下调至“减持” 因来自首席执行官与费尔法克斯金融控股提出的待定私有化收购要约所带来的上行刺激空间非常有限 [4] - **UDR (UDR.US)**：评级从“中性”下调至“减持” [4] - **SmartStop (SMA.US)**：评级从“增持”调整至“中性” [4] 评级上调的公司及原因 - **Federal Realty Investment Trust (FRT.US)**：评级从“中性”越级上调至“增持” 因其通过资本循环把资金从成熟资产回收、再投入到更高质量的零售资产上越来越有成效 从而令2026年的增长可见度改善 该路径符合其偏好可见的外生增长 [5] - **Camden Property Trust (CPT.US)**：评级从“减持”上调至“中性” 关键比较对象是UDR 摩根大通为Camden更强劲的资产负债表赋予其在2026年更大规模的回购与开发/再开发灵活性 因此相对风险回报显著改善 [5]

摩根大通对REITs及房地产服务行业2026年展望及评级调整 - 摩根大通发布2026年REITs与房地产服务行业投资前景展望 对九个热门投资标的进行评级重大调整 其中七个被下调评级 两个被上调评级 [1] - 评级调整较多主要反映出随着美国经济软着陆概率增大及美联储降息周期有望延续 其覆盖范围内的评级分布更趋分层 且评级是相对彼此而言 [1] - 行业整体进入增速偏温和、同店增长有限的环境 后续个股表现更可能由估值相对性与资产负债表弹性驱动 而非全行业基本面普涨 [1] - 本轮评级更改本质是一次相对评级与相对风险回报的相对价值再分层 [2] 被下调评级的公司及原因 - **Realty Income (O.US)**：评级从“中性”下调至“减持” 因其规模庞大 使得未来几年相较其净租赁REIT同业更难实现高于平均水平的盈利增长 [2] - **Public Storage (PSA.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 因对其核心增长率预期改善的时间线可能很长 并非一条直线 [2] - **Welltower (WELL.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 纯粹是基于更短期的股价判断 而非公司内外部增长前景恶化 [2] - **Regency Centers (REG.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 同样只是暂时的股价趋势判断 公司仍被认为拥有REIT领域最好的平台之一及乐观长期增长前景 [2] - **Kennedy Wilson (KW.US)**：评级从“中性”下调至“减持” 因来自其首席执行官与费尔法克斯金融控股提出的待定私有化收购要约所带来的上行刺激空间非常有限 [3] - **UDR (UDR.US)**：评级从“中性”下调至“减持” [3] - **SmartStop (SMA.US)**：评级从“增持”调整至“中性” [3] 被上调评级的公司及原因 - **Federal Realty Investment Trust (FRT.US)**：评级从“中性”越级上调至“增持” 因其通过资本循环将资金从成熟资产回收并投入更高质量的零售资产（尤其在更高收入/增长的次级市场、具主导地位的购物中心资产）上越来越有成效 令2026年增长可见度改善 且该路径符合对“可见的外生增长”（收并购/再开发管线等）的偏好 [4] - **Camden Property Trust (CPT.US)**：评级从“减持”上调至“中性” 关键比较对象是UDR 摩根大通为Camden更强劲的资产负债表赋予其在2026年更大规模的回购与开发/再开发灵活性 因此相对风险回报显著改善 [4]

摩根大通对REITs及房地产服务行业2026年展望及评级调整 - 摩根大通发布2026年REITs与房地产服务行业展望报告 对九个热门投资标的进行评级重大调整 其中七个被下调评级 两个被上调评级 [1] - 评级调整数量较多 主要反映出随着美国经济实现软着陆概率增大以及美联储降息周期有望延续 其覆盖范围内的评级分布更趋分层 且评级是相对彼此而言的 [1] - 行业整体进入增速偏温和、同店增长有限的环境 后续个股表现更可能由估值相对性与资产负债表弹性驱动 而不是靠全行业基本面普涨 [1] - 本轮集中评级更改 本质上是一次相对评级与相对风险回报的相对价值再分层 [2] 评级下调的公司及原因 - **Realty Income (O.US)**：评级从“中性”下调至“减持” 主要因其规模庞大 使得在未来几年相较其净租赁REIT同业更难指向高于平均水平的盈利增长 [3] - **Public Storage (PSA.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 主要因机构对其核心增长率的预期改善很可能会被拉得时间线很长 并非一条直线 [3] - **Welltower (WELL.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 纯粹是一个更短期的股价判断 并非由公司内外部增长前景出现任何程度恶化所驱动 [3] - **Regency Centers (REG.US)**：评级从“增持”下调至“中性” 同样只是一个暂时的股价趋势判断 公司仍被认为在整体REIT领域拥有最好的平台之一与乐观的长期增长前景 [3] - **Kennedy Wilson (KW.US)**：评级从“中性”下调至“减持” 主要因来自首席执行官与费尔法克斯金融控股提出的待定私有化收购要约所带来的上行刺激空间非常有限 [4] - **UDR (UDR.US)**：评级从“中性”下调至“减持” [4] - **SmartStop (SMA.US)**：评级从“增持”调整至“中性” [4] 评级上调的公司及原因 - **Federal Realty Investment Trust (FRT.US)**：评级从“中性”越级上调至“增持” 主要因其通过资本循环把资金从成熟资产回收、再投入到更高质量的零售资产上越来越有成效 从而令2026年的增长可见度改善 该路径符合其更倾向于可见的外生增长的偏好 [5] - **Camden Property Trust (CPT.US)**：评级从“减持”上调至“中性” 关键比较对象是UDR 公司为Camden更强劲的资产负债表赋予其在2026年更大规模的回购与开发/再开发灵活性 因此相对风险回报显著改善 [5]

公司治理与人事变动 - Regency Centers Corporation宣布选举Mark J Parrell为其董事会成员 该任命自2026年1月1日起生效 董事会规模将扩大至12名董事 [1] - 公司执行主席Martin E Stein Jr 表示 Mark Parrell在房地产行业被验证的领导力和丰富经验 包括曾担任一家领先的标普500商业住宅房地产公司的首席执行官和首席财务官 将对公司执行战略和为股东创造长期价值至关重要 [2] 新任董事背景 - Mark J Parrell目前担任Equity Residential的总裁 首席执行官及董事会成员 自2019年1月起担任该职 此前在2007年至2018年担任执行副总裁兼首席财务官 自1999年加入公司以来还担任过多个高级财务职位 [2] - 他曾担任T Rowe Price Funds Brookdale Senior Living Inc 和 Aviv REIT Inc 的董事会成员 并活跃于房地产圆桌会议和Nareit等行业组织 拥有密歇根大学工商管理学士学位和乔治城大学法律中心法学博士学位 [2] 公司业务概况 - Regency Centers是一家卓越的全国性购物中心所有者 运营商和开发商 其物业位于人口结构具吸引力的郊区贸易区 投资组合包括以高生产力杂货商 餐厅 服务提供商和一流零售商为特色的繁荣物业 [4] - 公司作为一家完全整合的房地产公司运营 是一家自我管理 自我经营 符合资格的房地产投资信托基金 同时也是标普500指数成分股 [4]

公司概况与市场地位 - 公司为总部位于佛罗里达州杰克逊维尔的房地产投资信托基金，专注于在美国富裕郊区拥有、管理和开发以杂货店为核心的购物中心[1] - 公司市值达124亿美元，属于大盘股范畴[2] - 公司投资组合包括超过480处物业，提供购物、餐饮和娱乐等社区生活空间[1] 近期股价表现与市场比较 - 公司股价于3月4日触及三年高点78.18美元，当前交易价格较该峰值低12.7%[3] - 过去三个月，公司股价下跌3.8%，略逊于同期房地产精选行业SPDR基金3.3%的跌幅[3] - 年初至今，公司股价下跌7.7%；过去52周，股价下跌9.5%[4] - 作为对比，房地产精选行业SPDR基金在2025年微涨0.59%，过去一年下跌4.5%[4] - 自4月初以来，公司股价主要交易于200日移动均线下方，并在10月下旬跌破50日移动均线，凸显其看跌趋势[4] 第三季度财务业绩 - 10月28日公布第三季度业绩后，尽管收入超预期，公司股价在当个交易日仍下跌3.1%[5] - 第三季度总收入同比增长7.7%，达到3.876亿美元，比市场普遍预期高出0.60%[5] - 收入增长主要由租赁收入的强劲增长驱动[5] - 第三季度Nareit运营资金每股收益同比增长7.5%，达到1.15美元，符合市场预期[6] 公司运营与资本配置 - 公司持续进行增值投资，年初至今资本投资已超过7.5亿美元，这有助于改善其物业组合[5] - 观察到同店净营业收入增长后，公司上调了全年盈利增长指引[6] - 在业绩公布后的初始下跌之后，公司股价在接下来的交易日保持了积极势头[6]

核心观点 - 公司专注于构建以必需品驱动的优质杂货店锚定购物中心组合 这为其业务提供了稳定性 同时积极的收购和开发管道以及健康的资产负债表支持其长期增长 [1][9] 业务模式与租户基础 - 公司的战略重点是构建优质的杂货店锚定购物中心组合 这类中心通常由必需品驱动 能吸引稳定的客流量 [1][3] - 其租户名单中包含众多行业领先的杂货商 如Publix、Kroger、Albertsons Companies、TJX Companies, Inc.和Amazon/Whole Foods 前十大租户中有六家是高绩效杂货商 [3] 运营基本面与租金增长 - 公司的优质购物中心位于富裕的郊区及靠近城市商业区的地段 当地消费者具有高消费能力 这有助于吸引顶级杂货商和零售商 [4] - 其内置的租金增长条款是租金增长的关键驱动因素 在2025年第三季度 同物业基本租金增长为同物业净营业收入增长贡献了4.7% [4] 战略扩张举措 - 公司正通过收购和开发关键市场来优化其投资组合 在2025年第三季度 公司以3.57亿美元收购了位于加州奥兰治县Rancho Mission Viejo总体规划社区内的五个购物中心组合 [5] - 截至2025年9月30日 公司正在进行的开发和再开发项目 按其份额计算的净项目成本估计约为6.68亿美元 [5] 财务状况与流动性 - 公司注重加强资产负债表 截至2025年9月30日 该零售REIT在其循环信贷额度下有15亿美元的可用额度 公司杠杆率低 近期到期债务有限 并拥有大量无抵押资产 [6] - 公司拥有穆迪的“A3”和标普全球评级的“A-”（稳定展望）投资级信用评级 这使其能够以有利成本进入债务市场 [6] 股息与股东回报 - 公司致力于提升股东财富 在过去五年中已五次增加股息 鉴于其坚实的运营平台、增长空间以及与行业相比良好的财务状况 该股息率预计长期可持续 [7] 市场表现与预期 - 分析师对公司持积极看法 Zacks对该公司2025年每股运营资金（FFO）的共识预期在过去一个月小幅上调至4.61美元 [2] - 过去三个月 该零售REIT的股价下跌了6.2% 而同期行业下跌了5.1% [10] 行业比较 - 零售REIT板块中其他排名较高的股票包括EPR Properties和Phillips Edison & Company, Inc. 它们目前均被列为Zacks Rank 2（买入） [11] - 过去一个月 对EPR Properties 2025年每股FFO的共识预期小幅上调至5.10美元 过去两个月 对Phillips Edison & Company 2025年每股FFO的共识预期小幅上调至2.58美元 [11][12]