项目销售表现 - 中海未来之境开盘第4天即实现网签48套 另有8套被预订[2][3] - 项目短期内实现销售收入超3.27亿元 房源去化率超14% 地价覆盖率超25%[4] - 车位销售表现突出 网签18个 成交均价15万元/个[5] 产品定位与定价策略 - 项目拟售均价7万元/㎡创昌平房价新高 但实际成交均价为61944.36元/㎡ 相当于预售价8.85折[6][8] - 采取首期两个20万优惠叠加两个99折的促销政策[7] - 最小户型96平共16套 网签2套 105平户型网签17套 109平户型在2楼网签21套 5套被预订[12] - 最大户型129平四居共70套 网签8套 2套被预订[14] 项目竞争优势 - 距离地铁昌平线约400米 区位优势明显[9] - 实际得房率约75.7% 在朱辛庄板块处于领先水平[14] - 采用客厅主卧双跨阳台赠送 客厅和主卧均为落地窗设计[14] - 住宅楼面价约3.18万元/平米 与成交价存在较大利润空间[10] 区域市场环境 - 昌平区2023年新房供应量将突破1万套 供应压力堪比丰台区[20] - 区域竞品去化缓慢：越秀星耀未来供应930套仅网签156套 成交均价5.5万元/平米[22]；住总清樾府开盘近一年网签164套 去化率仅11.8%[23] - 海淀朝阳大规模土地出让导致外溢购买力减弱 昌平楼市显现疲态[21] 土地市场动态 - 项目东侧新公示未来科学城0801街区0055地块 规模略小但容积率指标相同 距离地铁更近[16][18] - 中海曾以12.8亿元底价获取该项目地块[15] - 区域内存在房企连续获取相邻地块的惯例 旨在避免价格战[20] 开发策略调整 - 项目拿地4个多月后取得预售证 7月27日低调开盘 官宣销售额10.87亿元约150套[15] - 面对新增土地供应和库存压力 公司采取降价快跑策略[25]

福州楼市5月网签数据分析 - 5月官方网签数据创下1年多正常月新低 环比和同比均出现下跌 扣除1-2月春节因素影响 网签数据处于低迷区 [1][4][31] - 5月新盘网签1026套 环比4月减少300套 同比2024年5月减少329套 [5] 五区网签数据差异 - 五区合计网签1026套 环比4月1326套减少300套 同比2024年5月1355套减少329套 [2] - 晋安区下跌300多套 是主要下跌来源 因安商房减少 4月左海华玺集中网签385套拉高基数 [2] - 仓山区网签420套 环比4月314套增加106套 但总量仍处低位 [2] 商品房网签表现 - 五区商品房合计网签582套 其中仓山区276套环比增65套 但对比去年四季度反弹接近腰斩 [3][4] - 商品房网签持平 500多套数据处于低迷区 主因安商房减少导致官方数据波动 [4] 南二环板块表现 - 南二环板块连续三个月销冠 左海望悦39套拿下5月销冠 映南台36套排第二 [6][7] - 板块主打刚需产品优势 配合福州新供应地块清一色改善定位 供需造就回暖 [7] - 南二环新盘库存减少 左海望悦A地块回收减少544套库存 映南台连续走量库存见底 [24][27] - 板块定位刚需 近市中心 地铁商圈配套齐全 小高层低公摊优势 成为楼市受益者 [29][34] 改善盘网签情况 - 改善盘网签数据波动大 常出现退签情况 建发灏云34套 绿城芝兰月华26套 保利屏西20套 [8][11] - 改善盘维持一定去化 但难回热销态势 后续供应加速 去化压力大 [11] - 建发两个项目网签个位数 库存不大但清盘难度大 [10] 东区板块网签分析 - 东区5月网签104套 对比一季度下滑明显 中海晋安湖叁号院35套销冠 [13] - 多数项目进入清盘 榕发揽湖 誉湖尾盘 房企压力减小 [14] - 二内晋集中供应地块 新盘将达9个 后续供应充足 [18] 金山奥体板块网签 - 金山奥体网签环比上涨 主因流花溪二期启动网签32套 拿下板块销冠 [20] - 万科城市之光25套 数据稳定 存量盘表现一般 [21] - 改善产品供应天量 超3000套 但去化数据支撑不足 [22][23] 市场整体情况 - 外围刚需盘靠特价+分销走量 力度需大否则走不动 [12] - 后续供应加速 改善和刚需呈现偏差 市场极差过大 [32][33] - 板块价格持续下跌 南二环价格是否受供应抬高需思考 [35]