核心观点 - 当前美国住房市场陷入僵局 买卖双方因价格和抵押贷款利率问题无法达成一致 导致房源以近十年来最快速度撤出市场 而真正的有效供应比表面数据更紧张 [1][2][3][9] 市场供需动态 - **供应端**：房源主动撤市速度创近十年新高 原因是卖家不愿接受低于心理价位的报价 且其自身持有疫情期间锁定的创纪录低利率月供 更倾向于持房观望或转作出租 [1][3] - **需求端**：由于抵押贷款利率高企 买家无法承受当前高房价 当无法与卖家协商时 部分买家选择退出市场并延长租房时间 [2][8] - **区域差异**：买方市场（如佛罗里达州、得克萨斯州）因价格下跌且竞争激烈 更多卖家因不愿降价而撤市 卖方市场（如纽约、中西部许多地区）卖家对报价满意 撤市现象较少 [6][7] - **数据表象**：在售房屋总数上升看似买方市场 但许多卖家定价不合理且不愿谈判 若未获理想报价便撤市 导致有效供应紧张 市场信号具有误导性 [9] 交易失败原因 - **交易取消**：买卖双方在交易托管期间（如房屋检查、保险审批）出现意外问题导致交易破裂 例如在佛罗里达州 买家可能因需花费5万美元更换屋顶才能获得保险 而卖家不愿承担此费用 最终使交易失败 [12][13] - **根本原因**：这同样是买卖双方无法达成共识的表现 交易缺乏足够的共同利益以推动完成 [13] 市场僵局破解关键 - **利率影响**：抵押贷款利率下降是关键 这将使卖家更愿意接受较低售价 同时买家因负担能力提升而愿意支付更高价格 从而让双方回到同一谈判层面 [15] - **当前差距**：房主现有贷款利率与买家当前须支付利率之间存在巨大差距 近期利率下降幅度不足以对市场产生实质性影响 需要看到30年期固定利率降至5%左右才能推动市场重新运转 [16]

行业核心观点 - 房地产作为最佳投资品的时代已经结束，未来将回归居住属性 [1] - 房价的决定因素将从炒房者转向当地居民收入水平，面临向下调整压力 [1] 市场供需状况 - 国内存量房数量高达6亿栋，理论上可满足30亿人居住，市场已严重过剩 [4] - 96%的家庭已拥有一套房产，41.5%的家庭拥有两套及以上房产，购房需求趋于饱和 [4] - 市场供过于求，房价长期处于调整趋势已难以逆转 [4] 需求端结构性变化 - 城镇化率达64%，逼近发达国家70%水平，农民进城购房空间缩小 [6] - 老龄化社会导致老年人口比例攀升，其不再是新增购房主力 [6] - 90后、00后结婚人数下降导致婚房需求减少 [6] - 去年新生儿数量跌破1000万至965万，改善型购房需求将大幅萎缩 [6] 价格与居民购买力脱节 - 1998年至2021年上半年，全国平均房价从2000元/平方米飙升至1.1万元/平方米，涨幅达5.5倍 [7] - 人均住房面积从6-7平方米改善至39平方米 [7] - 房价上涨脱离居民收入水平，许多家庭无力承担购房负担 [7] 当前市场下行趋势 - 2023年9月百城二手房下跌城市数量达99个，连续四个月房价下跌城市超过90个 [8] - 各地政府出台救市政策，包括放宽限购限售、房贷利率降至4%、首付比例降至2成 [8] 行业信任危机 - 房地产市场不景气导致房企融资受阻、资金链紧张，引发“烂尾楼”现象 [3] - “烂尾楼”频发严重打击购房者信心，加剧房价下跌风险 [3]

房地产市场现状 - 全国70个大中城市二手房价格指数连续18个月下跌，平均跌幅达9.6% [1] - 预期中的大规模“抛售潮”未出现，上半年全国二手房挂牌量同比仅增长3.2%，远低于市场预期的10%以上 [1] - 市场呈现“观望潮”，2025年第二季度全国重点城市二手房带看量环比下降12.3%，成交周期延长至平均97天，比2024年同期增加23天 [7] 购房者行为与压力 - 许多房主因房产市值下跌（如跌幅15%）而不愿低价出售，选择继续承受高额房贷 [3] - 收入增长放缓加重还贷压力，某股份制银行的个人房贷不良率从2023年的0.3%上升至2025年第二季度的0.9% [3] - 全国个人住房贷款余额为38.5万亿元，其中约1.5%的贷款存在逾期风险，涉及金额可能超过570亿元 [3] - 三四线城市断供现象更明显，部分小区断供率接近5% [5] 行业应对措施与转型 - 银行对还款困难客户提供延期还款、调整还款计划等帮助，但对恶意断供者采取法律手段 [7] - 开发商提出“以旧换新”方案，以缓解断供压力并消化库存 [5] - 中介行业开始转型，如开展长租公寓和存量房更新改造业务，转向提供综合居住服务 [12] 市场预期与社会心理 - 87.3%的受访者认为“有房才有安全感”，73.2%的人表示即使房价下跌也不会轻易卖掉住房 [7] - 58.6%的房主认为未来2-3年内房价会回升 [8] - 房地产市场症结在于供需失衡和预期差异，需回归居住属性，摆脱过度金融化 [8][12]

房地产市场现状与价值重估 - 成都高新区人居盛和林语小区一位业主购入146平方米房产19个月后，账面亏损高达259万元，相当于每日亏损4500元，而九年前买入的业主资产增值达147% [1] - 广州天河区陈先生2019年以480万元购入的三居室，挂牌价降至290万元仍无人问津，其剩余房贷金额为312万元，意味着出售后仍倒欠银行22万元，每日需支付292元利息供养负资产 [1] - 中国房地产市场已告别普涨时代，进入分化加剧新阶段，三四线城市住房空置率高达21.3%，库存需至少5年消化，而一线和强二线城市核心地段房产价格依然坚挺，如上海单价近20万元豪宅可实现"开盘日光" [4] 市场供需结构性矛盾 - 成都高新区新房供应量近几年增加28%，呈现供过于求趋势，尽管今年前八个月供应量同比减少12%，但长期积累的库存压力依然巨大 [2] - 成都近十年新增582万常住人口中，80%集中在核心区域，导致核心区需求旺盛但供地减少，而远郊区域供应增加却面临人口减少困境 [2] - 山东菏泽等城市经历常住人口减少和房价从高点下跌25%的双重打击 [4] 利率政策与购房成本影响 - 五年期以上LPR维持在4.8%时，100万元房贷的月供比低利率时期多出1200元 [4] - 2019年购房群体利率锁死在5.88%高位，而当前首套房利率已降至2.6%，以150万元贷款30年等额本息计算，月供相差3306元，一年利息多支付近4万元 [4] - 巨大的利率成本差异使早期购房者难以通过出售房产解套 [4] 经济环境与居民购房能力 - 房地产行业关联建筑、建材、家电等50多个产业，其持续低迷对宏观经济增长构成挑战 [5] - 部分高位购房者月供占收入比例超过70%，远高于30%的国际安全线，居民杠杆率高达137%，过高的债务水平挤压居民购房能力 [5] - 互联网行业降薪潮和教培行业整顿使许多高收入家庭陷入困境，收入不稳定成为购房决策最大变数 [5] 政府政策调整方向 - 各地政策从"刺激"转向"托底"，如海南取消普通和非普通住宅区分，长沙县推出"政府补1万、企业让1万"优惠 [7] - 限购政策有序松绑，北京放松五环外限购，规定符合条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数，上海也跟进类似政策 [7] - 上海对新购买二星级及以上绿色建筑住房的缴存人，公积金最高贷款额度上浮15%，并支持提取公积金支付购房首付款 [7] 市场预期与成交变化 - 北京放松五环外限购后，通州区房地产市场认购量较之前周末平均水平大幅提升68%，上海类似政策也提高市场关注度，看房人数明显增加 [8] - 深圳前七个月一二手房成交总量同比增幅接近三成，总价300-400万元房产成为成交主力，而1000万元以上高端住宅需求明显退潮，市场呈现"回归居住属性"特征 [8] 人口结构与长期趋势 - 人口负增长成为新常态，当前购房主力00后比90后少了4700万人，人口结构变化将对房地产市场产生深远影响 [9] - 代际观念深刻变化，年轻人开始质疑是否值得用未来三十年收入换取房产，房地产投资属性被削弱，回归"居住"本质成为必然 [9] - 未来5年内计划提供600万套保障房，平均每年120万套入市，将分流商品房市场需求，推动房价回归合理水平 [11]

美国房地产市场脱节现象 - 美国房地产市场呈现销量下滑但房价创新高的脱节现象 6月成屋销售总数年化环比下降2.7%至390万户 为去年9月以来最低水平 低于市场预期的400万户 [1] - 6月成屋售价中位数同比上涨2%至创纪录的43.53万美元 高房价与高利率共同导致潜在购房者负担能力承压 [1] - 经济学家警告这种脱节不会持续太久 在需求回落环境中房价不可能无限期上涨 [1] 供应短缺推高房价 - 美国房价坚挺的核心原因是多年供应不足 住宅建设持续落后于人口增长 [3] - 按当前销售速度计算的库存供应量达4.7个月 创2016年7月以来新高 但未能缓解整体供需失衡 [3] - 87%抵押贷款持有人利率低于当前利率 三分之二借贷成本比当前低2个百分点 强烈抑制房主出售意愿 [3] 高利率抑制市场需求 - 持续高企的抵押贷款利率是抑制销售活动的关键因素 [5] - 高昂价格和利率使春季购房旺季期望落空 销售仍然不温不火 [5] - 若抵押贷款利率降至6% 将有额外16万租房者转变为首次购房者 [5] 市场前景展望 - 经济学家普遍认为美国房地产市场年内难以实现复苏 目前处于季节性淡季 销售难有提振 [6] - 高利率、高房价、疲软劳动力市场及买家对未来财务状况的不确定性构成多重阻力 [7] - 政策不确定性增加 包括可能取消房屋销售资本利得税的提案 [7]

澳洲房地产市场动态 - 全国初步拍卖清盘率下滑至64.2%，为2024年12月中旬以来最低水平 [1] - 悉尼清盘率下降至66.2%，布里斯班创两年新低47.1%，墨尔本相对坚挺为67.6% [3] - 拍卖物业数量下降，除墨尔本外各地清盘率均呈下滑趋势 [5] 城市细分表现 - 悉尼299套房产上拍，清盘率66.2%较前一周下滑2个百分点，高端房源如Hunters Hill区住宅以922.5万澳元成交超底价100万澳元 [5] - 墨尔本318场拍卖清盘率67.6%高于全国平均，优质物业如Burwood区住宅以150.5万澳元成交 [5] - 布里斯班清盘率47.1%为2023年以来最低，阿德莱德滑落至61.1% [5] 市场情绪与影响因素 - 2025年2月RBA降息后清盘率短暂回暖但逐步回落，反映买家信心脆弱 [3] - 联邦大选临近导致购房活动短期下滑5%-10%，政策不确定性加剧观望情绪 [9] - 生活成本压力上升（食品能源租金同比涨5.6%）压制购买力，薪资增长滞后通胀 [11] - 国际局势如美国关税政策加剧宏观不安情绪，影响房地产交易意愿 [12] 房价与供需结构 - 全国住宅价格环比上涨0.6%（悉尼0.3%，墨尔本0.2%，布里斯班0.7%），涨幅较2024年年中收窄 [14] - 新建住宅审批量同比下降8.4%创五年新低，建筑成本高企和融资收紧制约供应 [14] - 低利率环境下持有成本较低，卖方压力有限，核心城区优质房源稀缺支撑价格 [14] 未来驱动因素 - RBA预计5月再次降息，但信心脆弱或延迟传导至交易层面 [15] - 联邦大选结果将影响住房政策和土地释放计划，历史显示大选后6个月内成交量通常反弹 [17] - 中长期人口增长和城市化支撑需求，悉尼墨尔本等核心城市住房短缺难缓解 [17]