房地产市场现状与价值重估 - 成都高新区人居盛和林语小区一位业主购入146平方米房产19个月后，账面亏损高达259万元，相当于每日亏损4500元，而九年前买入的业主资产增值达147% [1] - 广州天河区陈先生2019年以480万元购入的三居室，挂牌价降至290万元仍无人问津，其剩余房贷金额为312万元，意味着出售后仍倒欠银行22万元，每日需支付292元利息供养负资产 [1] - 中国房地产市场已告别普涨时代，进入分化加剧新阶段，三四线城市住房空置率高达21.3%，库存需至少5年消化，而一线和强二线城市核心地段房产价格依然坚挺，如上海单价近20万元豪宅可实现"开盘日光" [4] 市场供需结构性矛盾 - 成都高新区新房供应量近几年增加28%，呈现供过于求趋势，尽管今年前八个月供应量同比减少12%，但长期积累的库存压力依然巨大 [2] - 成都近十年新增582万常住人口中，80%集中在核心区域，导致核心区需求旺盛但供地减少，而远郊区域供应增加却面临人口减少困境 [2] - 山东菏泽等城市经历常住人口减少和房价从高点下跌25%的双重打击 [4] 利率政策与购房成本影响 - 五年期以上LPR维持在4.8%时，100万元房贷的月供比低利率时期多出1200元 [4] - 2019年购房群体利率锁死在5.88%高位，而当前首套房利率已降至2.6%，以150万元贷款30年等额本息计算，月供相差3306元，一年利息多支付近4万元 [4] - 巨大的利率成本差异使早期购房者难以通过出售房产解套 [4] 经济环境与居民购房能力 - 房地产行业关联建筑、建材、家电等50多个产业，其持续低迷对宏观经济增长构成挑战 [5] - 部分高位购房者月供占收入比例超过70%，远高于30%的国际安全线，居民杠杆率高达137%，过高的债务水平挤压居民购房能力 [5] - 互联网行业降薪潮和教培行业整顿使许多高收入家庭陷入困境，收入不稳定成为购房决策最大变数 [5] 政府政策调整方向 - 各地政策从"刺激"转向"托底"，如海南取消普通和非普通住宅区分，长沙县推出"政府补1万、企业让1万"优惠 [7] - 限购政策有序松绑，北京放松五环外限购，规定符合条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数，上海也跟进类似政策 [7] - 上海对新购买二星级及以上绿色建筑住房的缴存人，公积金最高贷款额度上浮15%，并支持提取公积金支付购房首付款 [7] 市场预期与成交变化 - 北京放松五环外限购后，通州区房地产市场认购量较之前周末平均水平大幅提升68%，上海类似政策也提高市场关注度，看房人数明显增加 [8] - 深圳前七个月一二手房成交总量同比增幅接近三成，总价300-400万元房产成为成交主力，而1000万元以上高端住宅需求明显退潮，市场呈现"回归居住属性"特征 [8] 人口结构与长期趋势 - 人口负增长成为新常态，当前购房主力00后比90后少了4700万人，人口结构变化将对房地产市场产生深远影响 [9] - 代际观念深刻变化，年轻人开始质疑是否值得用未来三十年收入换取房产，房地产投资属性被削弱，回归"居住"本质成为必然 [9] - 未来5年内计划提供600万套保障房，平均每年120万套入市，将分流商品房市场需求，推动房价回归合理水平 [11]