上海房地产市场近期价格动态 - 上海保利铃兰公馆一套90平米房产在2021年2月以478万元成交，单价为53112元/平方米 [6] - 当前临港新城类似户型挂牌价已调整至243万元，单价跌至2.7万元/平方米，较2021年成交价跌幅接近50% [8] - 临港片区房价跌幅达到60%-70%，且存在3万多套未售房源积压 [12][19] 上海不同区域房价表现分化 - 黄浦、静安等核心区域新房均价稳定在12万-15万元/平方米，整体平均跌幅约为30% [10] - 徐汇龙华三江小区等部分学区房出现43.9%的极端跌幅，浦东梅园三街坊学区房价格从峰值9万元/平方米跌至6万元/平方米，跌幅达37% [10][11] - 闵行银都新村、浦东潍坊九村等非核心区跌幅普遍超过40%，杨浦密云小区以48.4%跌幅居首 [11] - 嘉定等远郊区域现均价仅为4.5万元/平方米，较峰值接近腰斩 [11] 当前市场特征与交易情况 - 当前为买方市场，平均议价空间达7.05%，部分小区价格已回落至2020年水平 [19] - 保利铃兰公馆案例中，房产成交周期为195天，转成交率为2.9% [7] - 金山等产业薄弱区域跌幅可能达15%-20% [19] 新房市场与行业观点 - 今年1-7月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售777.4亿元，其中上海壹号院销售额为165.9亿元 [22] - 新房市场呈现“好地段+好房子”受追捧的分化特征，高品质项目领跑市场 [19][22] - 行业观点认为需聚焦核心区域，以创新理念与极致产品力锻造“好房子”来穿越市场周期 [22]