市场现状与核心问题 - 二手房市场流动性显著恶化，房产挂牌后长期难以成交，即使价格已低于同小区同类房型也难以变现，房产从财富象征转变为家庭中流动性最差的资产[1] - 市场发生根本性转变，从过去的卖方市场彻底转变为买方市场，交易陷入僵持状态[3][4] 供求关系转变 - 住房需求端出现结构性减弱，因该有房的家庭大多已有住房，甚至拥有多套房产，叠加人口结构变化和年轻人口数量减少，新增购房需求明显减弱[3] - 住房供给端挂牌量激增，因房价上涨预期消失，投资客纷纷希望套现离场[3] 交易心理与价格预期 - 卖方心理难以接受资产缩水现实，定价往往参照去年甚至前年的成交价，每一次降价都是心理煎熬[4] - 买方心理普遍存在观望情绪，认为房价呈阴跌趋势，抱有"再等等可能更便宜"的想法，买卖双方价格预期差距巨大导致交易难以达成[4] 购房门槛与市场竞争 - 二手房实际购房门槛提高，银行审批更谨慎导致评估价低于成交价，购房者需准备更多首付，同时贷款利率优惠消失增加了月供压力[5] - 新房市场对二手房形成挤压，开发商推出直接打折、送车位、送装修、承诺包租等优惠措施，且新房首付比例和贷款条件往往更优越，吸引购房者流向新房市场[6] 资产属性与市场分化 - 房产观念被重塑，市场证明房子作为一种商品必然受价值规律制约，过去单边上涨的行情已改变[7] - 房产占据普通家庭资产的绝大部分，流动性差导致急需用钱时无法及时变现，市场出现明显分化，地段优越、户型合理、定价适中的房产仍有需求，而"老破小"或位置偏远的房产即使大幅降价也难觅买家[8] 市场参与者应对策略 - 卖房业主需调整心态放弃卖在最高点的幻想，定价应参考近期实际成交价而非与邻居攀比挂价，并接受卖房周期大幅延长的现实[9] - 购房者当前拥有更多选择和议价空间，可从从容比较而不必盲目抢房[9]