司法解释核心内容 - 最高人民法院于2025年7月23日发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，旨在细化商品房消费者权益保护并化解相关风险[4] - 新司法解释将消费者权利保护范围从“唯一住房”扩大至“用于满足家庭居住生活需要”的住房[5][6] - 对于因工作生活需要在城市购房的进城务工人员，即使其在农村保留住房，其城市住房的居住权亦可对抗金钱债权的强制执行[7] 消费者居住权与债权优先顺序 - 在衡量买房人生存居住权与债权人财产债权时，司法解释明确进城务工人员的居住需求具有优先保护价值[3][7] - 法院支持符合特定条件的商品房消费者排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行[5] - 支持条件包括：在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款或部分价款并在规定期限内将剩余价款交付法院执行、所购商品房系用于满足家庭居住生活需要[6] 烂尾楼项目购房款返还路径 - 司法解释规定，在房屋买卖合同已解除的前提下，购房人可提起执行异议之诉，请求排除对预售资金监管账户中相应购房款的强制执行并申请发放[8][9] - 该规定明确了购房者在楼盘烂尾且无交付可能时，可从被冻结的监管账户中取回购房款，打通退款路径[10] - 商品房消费者购房款返还优先权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，并可就房地产开发企业建设的在建工程、建设用地使用权主张实现优先权[10] 行业问题与市场背景 - 执行异议之诉案件数量近年来增长迅速，全国一审新收案件基本稳定在8万件左右[14] - 涉及预售期房的案件占比最大，近两年期房预售制形成的交楼风险集中爆发[14] - 行业痛点包括预售资金未进入监管账户或被挪用、预售资金监管账户条款形同虚设等，是导致烂尾楼和工程款拖欠的重要原因[14] 司法实践与案例影响 - 以河南农民韩某案例为代表，其以20.51万元购买的商品房虽已交付居住，但因开发商抵押借款2000万元而面临强制执行，最终法院判决支持其排除抵押权人的强制执行[1][2][7] - 另一案例显示，有购房人全款6000余万元购买北京别墅，在等待交付过程中房屋被开发商债权人保全查封，即便该别墅是其名下唯一住宅，其执行异议 initially 未获支持[15] - 新司法解释对“非因买受人自身原因”未办理过户的认定相对更宽松，并通过列举方式明确标准，有利于统一裁判尺度[18]

最高人民法院发布《解释》核心内容 - 核心观点为商品房消费者在房屋无法交付且无实际交付可能时，可请求在房产变价款中支持价款返还 [1][3] - 《解释》共二十三条，细化商品房消费者权益保护规则，包括请求办理产权登记、合同解除后已付房款处理等 [3] - 特别针对烂尾楼问题，明确已解除购房合同的业主可提起执行异议之诉，请求排除预售资金监管账户的强制执行并申请发放 [3] 法律保护范围扩展 - 将买房人保护范围从"居住需要"拓宽至"居住生活需要"，取消"唯一住房"限制 [3] - 放宽房屋性质认定，法律界人士认为此举对烂尾楼业主意义重大 [3] 行业影响 - 购房者有望更有底气与开发商、法院协商解决烂尾楼问题 [3] - 悬而未决的退款纠纷或将迎来加速化解的契机 [3]

司法解释核心内容 - 最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，自7月24日起施行，旨在指导各级法院正确高效办理相关案件，平等保护各方民事主体合法财产权益 [1] - 司法解释共二十三条，细化执行异议之诉的管辖、起诉及相关诉求合并审理等问题 [2] - 对商品房消费者权益保护进行细化规定，明确请求办理所有权转移登记手续、合同解除后已付购房款处理等的条件 [1][4] 执行异议之诉管辖与审理 - 明确规定由提出执行异议时负责执行相应执行标的的人民法院审查处理，减少因管辖不确定性带来的争议 [2] - 执行标的被多家法院查封时，案外人提起执行异议之诉应以首先查封中的申请执行人或享有优先受偿权的申请执行人为被告，其他轮候查封中的申请执行人为第三人 [2] - 案外人提起执行异议之诉时可提出确认标的权属、请求取得标的及办理转移登记手续等请求，可依法合并审理 [2] 执行异议之诉判决与执行协调 - 经实体审理认定案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益时，法院应同时判决解除相应执行措施 [3] - 执行异议之诉审理期间执行依据再审、被执行人破产等情况，原则上应继续审理、审查，依法裁判 [3] - 执行程序已终结且未对标的进行处分并已解除执行措施时，应终结案件的审理或审查，但若案外人提出的确权或给付请求仍具有诉的利益，可继续审理 [3] 常见民事权益排除强制执行规定 - 因家庭居住生活需要且遵循市场经营秩序而购房的商品房消费者，可对抗房地产开发环节中商业利益的执行 [4] - 财产因公共利益需要被征收的，被征收人的民事权益应予特别保护 [4] - 细化了一般不动产买受人等排除普通金钱债权执行的条件 [4]

最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》 - 最高人民法院发布《解释》旨在解决执行异议之诉案件逐年上升但裁判规则匮乏的问题，填补专门规范的空白 [5] - 《解释》共二十三条，与现有司法解释保持一致性，同时助力解决"执行难"问题 [8] - 《解释》自7月24日起施行 [4] 商品房消费者权益保护 - 明确商品房消费者因房屋不能交付且无实际交付可能导致合同解除时，可请求在变价款中支持价款返还 [3] - 细化商品房消费者权益保护规定，包括请求办理所有权转移登记、合同解除后已付购房款处理等条件 [8] - 保护范围从"保护居住需要"拓宽为"保护居住生活需要"，取消唯一住房限制，放宽至商住两用房 [9] - 明确被征收人排除强制执行的具体条件，特别保护因公共利益被征收的财产权益 [8] 对烂尾楼业主的影响 - 允许符合条件的购房者排除预售资金监管账户的强制执行并申请发放相应购房款 [10] - 对于已解除购房合同的烂尾楼业主，可在建筑物及建设用地使用权变价款中排除相应强制执行 [10] - 适度放松预售资金监管账户的限制，一定条件下可排除执行并发放款项 [11] - 新规对解决烂尾楼遗留问题和"执行难"僵局具有重要意义 [12] 执行异议之诉审理规则 - 执行异议之诉期间如法院裁定受理破产案件，应中止审理，待管理人接管财产后可继续审理 [10] - 需要从实体上判断案外人权益能否排除强制执行 [5] - 解决救济制度界分不清、审执协调衔接不畅、程序空转等问题 [5]

最高人民法院发布商品房消费者权益保护新规 - 最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，对商品房消费者权益保护进行了细化和具体规定 [1] - 新规进一步拓宽了商品房消费者权益的保护范围，更大力度守护买房人的合法权益 [1] - 该解释自2025年7月24日起施行 [1]