司法解释核心内容 - 最高人民法院于2025年7月23日发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，旨在细化商品房消费者权益保护并化解相关风险[4] - 新司法解释将消费者权利保护范围从“唯一住房”扩大至“用于满足家庭居住生活需要”的住房[5][6] - 对于因工作生活需要在城市购房的进城务工人员，即使其在农村保留住房，其城市住房的居住权亦可对抗金钱债权的强制执行[7] 消费者居住权与债权优先顺序 - 在衡量买房人生存居住权与债权人财产债权时，司法解释明确进城务工人员的居住需求具有优先保护价值[3][7] - 法院支持符合特定条件的商品房消费者排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行[5] - 支持条件包括：在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款或部分价款并在规定期限内将剩余价款交付法院执行、所购商品房系用于满足家庭居住生活需要[6] 烂尾楼项目购房款返还路径 - 司法解释规定，在房屋买卖合同已解除的前提下，购房人可提起执行异议之诉，请求排除对预售资金监管账户中相应购房款的强制执行并申请发放[8][9] - 该规定明确了购房者在楼盘烂尾且无交付可能时，可从被冻结的监管账户中取回购房款，打通退款路径[10] - 商品房消费者购房款返还优先权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，并可就房地产开发企业建设的在建工程、建设用地使用权主张实现优先权[10] 行业问题与市场背景 - 执行异议之诉案件数量近年来增长迅速，全国一审新收案件基本稳定在8万件左右[14] - 涉及预售期房的案件占比最大，近两年期房预售制形成的交楼风险集中爆发[14] - 行业痛点包括预售资金未进入监管账户或被挪用、预售资金监管账户条款形同虚设等，是导致烂尾楼和工程款拖欠的重要原因[14] 司法实践与案例影响 - 以河南农民韩某案例为代表，其以20.51万元购买的商品房虽已交付居住，但因开发商抵押借款2000万元而面临强制执行，最终法院判决支持其排除抵押权人的强制执行[1][2][7] - 另一案例显示，有购房人全款6000余万元购买北京别墅，在等待交付过程中房屋被开发商债权人保全查封，即便该别墅是其名下唯一住宅，其执行异议 initially 未获支持[15] - 新司法解释对“非因买受人自身原因”未办理过户的认定相对更宽松，并通过列举方式明确标准，有利于统一裁判尺度[18]