政策导向与战略定位 - 全国住房城乡建设工作会议将高质量开展城市更新、编制实施“十五五”城市更新专项规划列为重点任务 [1][2] - 高质量城市更新意味着从单一改造转向系统治理，注重城市结构优化、功能完善、文脉赓续及安全韧性，并引入市场力量以增强可持续性 [2] - 多地已将城市更新写入当地“十五五”规划建议，如浙江、河北等地 [1][6] 经济与产业影响 - 高质量推进城市更新是扩大内需的重要抓手，也是推动构建房地产发展新模式的有效方案 [2] - 城市更新有望成为投资驱动引擎，结合城中村改造盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房等，以去库存并完善住房保障体系 [2] - 高质量城市更新不仅能拉动投资，更能通过创造优质消费空间、提升资产价值来增强消费信心、释放消费潜力 [2] 投融资模式与资金来源 - 目前发行政府债券（如地方政府专项债券）是城市更新项目的主要资金来源 [3] - 城市更新包含大量公益性较强、缺乏稳定现金流回报的项目，难以完全依靠市场化融资，需构建政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式 [3] - 系列政策出台推动构建多元化投融资模式，包括健全多元化投融资方式、创新财政金融政策工具、推动基础设施REITs扩围至城市更新设施等领域 [4] - 未来可探索将地方政府专项债作为启动资金，吸引城投债、绿色债券等市场化融资跟进，并探索央地协同增信模式，同时畅通退出渠道，推动基础设施REITs发展 [4] 项目实施与运营导向 - 城市更新的价值导向之一是提升居民生活质量，住建部提出在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [6] - 基于“四好”导向，多地规划将历史文化保护、数字化转型、生态宜居建设、消费场景创新等作为城市更新关键词 [6] - 为激发消费潜力，应创新商业设施运营机制，引导商圈智慧化改造，嵌入“一老一小”服务设施，建设多样化消费应用场景 [7] - 项目运营应与投融资结合，对停车楼、文旅设施等有稳定收益的项目可探索发行项目收益债券，并采取“肥瘦搭配、片区统筹”方式打包公益性与收益性项目以提升融资可行性 [7]

文章核心观点 - 高质量推进城市更新已成为国家战略重点，被列为“十五五”规划重点任务，旨在通过系统治理、优化结构、完善功能来扩大内需、促进房地产发展模式转型并提升城市生活品质 [1] - 城市更新有望成为重要的投资驱动引擎，通过盘活存量用地、收购存量商品房用于保障性住房等方式，既能稳定房地产市场，又能拉动投资和释放消费潜力 [2] - 高质量推进城市更新面临资金挑战，当前主要依赖政府债券，未来需建立政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式，并探索多元化融资工具 [2][3] - 城市更新的价值导向是提升居民生活质量，具体体现为住建部提出的“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设目标，各地规划也围绕历史文化保护、数字化转型、生态宜居等关键词展开 [4] 政策与规划动向 - 全国住房城乡建设工作会议将“高质量开展城市更新，编制实施‘十五五’城市更新专项规划”列为重点任务 [1] - 浙江、河北等多地已将城市更新写入当地“十五五”规划建议 [1] - 5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出健全多元化投融资方式 [3] - 8月，中共中央、国务院发布《关于推动城市高质量发展的意见》，提出创新财政金融政策工具，吸引和规范社会资金参与 [3] - 11月，国家发展改革委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施等行业领域和资产类型 [3] 对房地产与投资的影响 - 城市更新结合城中村改造，可盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等，有助于稳定房地产市场 [2] - 高质量的城市更新不仅能拉动投资，更能通过创造优质消费空间、提升资产价值来增强消费信心、释放消费潜力 [2] - 城市更新鼓励收购存量商品房用于保障性住房，将去库存与完善住房保障体系相结合 [2] 投融资模式与资金来源 - 目前，发行政府债券（如地方政府专项债券）是城市更新项目的主要资金来源，例如天津市和宿迁市的相关计划 [2] - 城市更新包含大量公益性较强、缺乏稳定现金流回报的项目，难以完全依靠市场化融资 [3] - 应构建政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式 [3] - 未来可探索将地方政府专项债作为启动资金，吸引城投债、绿色债券等市场化融资跟进 [3] - 探索央地协同增信模式，吸引更多风险偏好较低的投资者投资城投债或科创债 [3] - 畅通退出渠道，推动基础设施REITs发展，完善贴息工具，降低社会资本的融资成本 [3] - 针对停车楼、文旅设施等具有稳定经营性收益的项目，可探索发行项目收益债券，依靠项目自身收益还本付息 [5] - 强化项目整合，采取“肥瘦搭配、片区统筹”的方式，把公益性的管网改造、老旧小区更新与有一定收益的项目打包，提升融资可行性 [5] 实施方向与案例 - 高质量城市更新意味着从单一改造转向系统治理，引入市场力量增强城市建设运营的可持续性 [1] - 住建部部长提出在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [4] - 北京市丰台区马家堡路68号院2号楼危旧楼房拆除重建项目，在居民、政府财政、产权单位三方资金支持下，成功升级为现代化住宅，是典型案例 [4] - 各地规划关键词包括：浙江加强历史文化名城、街区、村镇有效保护和活态传承；河南推进城市全域数字化转型；河北优化城市蓝绿空间，健全公园绿道体系，建设口袋公园；重庆开展“山城后巷”整治提升，融合建设生活、消费、文旅、创业新场景 [4] - 应引导商圈智慧化改造，嵌入“一老一小”服务设施，提升商业区生态韧性，建设多样化、功能完善的消费应用场景 [4][5]