政策导向与战略定位 - 全国住房城乡建设工作会议将高质量开展城市更新、编制实施“十五五”城市更新专项规划列为重点任务 [1][2] - 高质量城市更新意味着从单一改造转向系统治理，注重城市结构优化、功能完善、文脉赓续及安全韧性，并引入市场力量以增强可持续性 [2] - 多地已将城市更新写入当地“十五五”规划建议，如浙江、河北等地 [1][6] 经济与产业影响 - 高质量推进城市更新是扩大内需的重要抓手，也是推动构建房地产发展新模式的有效方案 [2] - 城市更新有望成为投资驱动引擎，结合城中村改造盘活存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房等，以去库存并完善住房保障体系 [2] - 高质量城市更新不仅能拉动投资，更能通过创造优质消费空间、提升资产价值来增强消费信心、释放消费潜力 [2] 投融资模式与资金来源 - 目前发行政府债券（如地方政府专项债券）是城市更新项目的主要资金来源 [3] - 城市更新包含大量公益性较强、缺乏稳定现金流回报的项目，难以完全依靠市场化融资，需构建政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式 [3] - 系列政策出台推动构建多元化投融资模式，包括健全多元化投融资方式、创新财政金融政策工具、推动基础设施REITs扩围至城市更新设施等领域 [4] - 未来可探索将地方政府专项债作为启动资金，吸引城投债、绿色债券等市场化融资跟进，并探索央地协同增信模式，同时畅通退出渠道，推动基础设施REITs发展 [4] 项目实施与运营导向 - 城市更新的价值导向之一是提升居民生活质量，住建部提出在城市更新中一体推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设 [6] - 基于“四好”导向，多地规划将历史文化保护、数字化转型、生态宜居建设、消费场景创新等作为城市更新关键词 [6] - 为激发消费潜力，应创新商业设施运营机制，引导商圈智慧化改造，嵌入“一老一小”服务设施，建设多样化消费应用场景 [7] - 项目运营应与投融资结合，对停车楼、文旅设施等有稳定收益的项目可探索发行项目收益债券，并采取“肥瘦搭配、片区统筹”方式打包公益性与收益性项目以提升融资可行性 [7]