城镇化发展现状与战略地位 - 全国常住人口城镇化率从2012年的53.1%提升至2024年的67%，城镇化进程从快速增长期转向稳定发展期 [1] - “十五五”规划建议提出分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，提升产业支撑和公共服务水平，指明了新型城镇化的方向路径 [1] - 县域占全国国土面积约90%，人口占全国52%，贡献全国经济总规模近40%，是构建新型城乡关系、促进城乡融合发展的关键地域单元 [1] 县城城镇化面临的挑战与短板 - 县城及县级市城区常住人口约2.5亿人，但县域城镇化建设相对滞后，在居民收入、基础设施、公共服务等方面城乡差距较大，是推动城镇化高质量发展的薄弱环节 [2] - 县城综合承载能力较弱，普遍存在“小马拉大车”现象，表现为人口集聚力、产业支撑力及公共服务供给不强，且因资源环境等差异导致空间不平衡 [3] - 县城对乡村发展的辐射带动作用不足，资源要素向县城集中产生的“虹吸效应”导致乡村资源流失，扩大了城乡发展差距 [3] - 县城作为城乡枢纽节点，要素配置能力不强，体制机制障碍影响了生产要素跨城乡、跨区域有序流动和优化配置的效率 [3] 分类推进县城城镇化的具体路径 - 对于大城市周边县城，应发挥“近城连乡”优势，融入大城市、承接功能疏解，加强快速交通连接，发展成为功能互补、产业配套的卫星县城，并促进基础设施和公共服务向乡村延伸 [4] - 对于专业功能县城，应坚持专业化与综合化结合，发挥资源、交通、区位优势，发展特色经济和支柱产业，打造先进制造、商贸流通、文化旅游等专业功能县城，推动“小而美、小而专”的县城涌现 [4] - 对于农产品主产区县城，应围绕保障农产品供给安全，强化涉农产业服务能力，推动产业集聚集群发展，延伸涉农产业链，做优做强农产品加工业和农业生产性服务业，以吸纳农业转移人口 [5] - 对于重点生态功能区县城，需增强公共服务供给，提升宜居宜业水平以承接生态超载人口转移，同时加强生态保护修复，发展适宜产业和清洁能源，创新生态产品价值实现方式 [6] - 对于人口流失县城，应顺应人口流动趋势转型，严控建设用地增量、盘活存量，促进人口和公共服务资源适度集中，有序引导人口向经济发展优势区域转移，并支持培育接续替代产业 [6]

中国新型城镇化战略进入以县城为核心的新阶段 - 中国城镇化进程已从快速增长期转向稳定发展期 全国常住人口城镇化率从2012年的53.1%提高至2024年的67% [1] - “十五五”规划建议明确提出 分类推进以县城为重要载体的城镇化建设 提升产业支撑能力和公共服务水平 [1] - 县域是推进城乡融合发展的基本单元 其面积占全国约90% 人口占52% 经济规模占近40% 在构建新型城乡关系中至关重要 [1] 当前县城城镇化建设面临的主要挑战 - 县城及县级市城区常住人口约2.5亿人 但县域城镇化建设相对滞后 是推动城镇化高质量发展的薄弱环节 [2] - 挑战一：县城综合承载能力较弱且地域分化明显 普遍存在人口集聚力、产业支撑力、公共服务供给不足的“小马拉大车”现象 [2] - 挑战二：县城对乡村发展的辐射带动作用不足 资源要素向县城集中产生的“虹吸效应”导致乡村资源流失 扩大了城乡差距 [3] - 挑战三：县城作为城乡枢纽的要素配置能力不强 体制机制障碍影响了生产要素跨城乡、跨区域有序流动和优化配置的效率 [3] 分类推进县城城镇化建设的具体路径 - 对于大城市周边县城：发挥“近城连乡”优势 积极融入并承接大城市功能疏解 加强快速交通连接 发展成为功能互补、产业配套的卫星县城 [4] - 对于专业功能县城：坚持专业化与综合化结合 发挥资源、交通、区位优势 发展特色经济和支柱产业 打造先进制造、商贸流通、文化旅游等专业功能县城 [4] - 对于农产品主产区县城：围绕保障农产品供给安全 强化涉农产业服务能力 推动产业集聚集群发展 延伸涉农产业链 做优做强农产品加工业和农业生产性服务业 [4] - 对于重点生态功能区县城：增强公共服务供给 提升宜居宜业水平以承接生态超载人口转移 同时加强生态保护修复 发展适宜产业和清洁能源 [5] - 对于人口流失县城：顺应人口流动趋势转型 严控建设用地增量、盘活存量 促进人口和公共服务资源适度集中 支持有条件的县城培育接续替代产业 [5]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年7月14 - 15日中央城市工作会议召开，总结城市发展成就，分析形势，明确总体要求、原则和任务，强调城市更新重要性，要加快构建房地产新模式，推进城中村和危旧房改造，发展现代化城市群和都市圈，以县城为城镇化重要载体 [2][7] 根据相关目录分别进行总结 时隔十年再度召开城市工作会议 - 2015年后时隔十年再次召开中央城市工作会议，2025年是“十五五”规划开局之年，为城市发展定基调 [8][11] - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，2024年常住人口城镇化率达67%，城镇常住人口9.44亿，城市数量694个 [8] - 2015年目标是建设和谐宜居等现代化城市，本次提出建设创新等现代化人民城市，明确“一个优化、六个建设”重点任务 [11][12] 城市更新重要性再升级 - 本次会议强调以城市更新为核心抓手，重要性提升，5月中办国办发文提出八项任务，多部委发声支持 [2][13] - 中央财政按区域对城市给予定额补助，2025年北京等20个城市入选；12个省设专项资金，发行近1000亿元专项债券，28个城市设城市更新基金，规模4550亿元 [16][17] - 2024年实施城市更新项目6万余个，投资约2.9万亿元，部分城市和省份有相关举措，成效逐步显露 [17] 加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造 - 多次会议提及构建房地产发展新模式，本次会议继续提及且涉及城市更新 [3][18] - 2024年住建部宣布新增100万套改造，本次强调“稳步推进”，预计房票安置等配套政策完善 [20] 发展现代化城市群和都市圈，县城为城镇化建设的重要载体 - 2015年强调城市群重要性，十四五规划19个国家级城市群，已批复17个国家级都市圈 [24] - 县城是城镇体系重要组成部分，本次会议强调发展现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设，推动“大中小城市 + 县城”协调发展 [25]