成都市存量资源优化利用政策核心观点 - 政策旨在通过允许存量物业功能转换、有条件调整自持要求及释放预售资金监管灵活性，以盘活商业、办公及租赁住房等存量资产，优化城市空间资源利用并增加住房供给 [1][2][3][4] 商业与住宅项目开发监管 - 商住混合或组合用地项目，商业与住宅须同步建成并投入运营 [1][2] - 项目可售住宅面积可全部申请销售，但属地政府需统筹确定不低于30%比例的可售住宅面积，其预售资金须进行全额监管 [2] - 超出常规监管要求的住宅预售资金，土地受让人可按商业项目建设进度申请分批支取，专项用于商业项目建设直至投运 [2] - 存量项目可申请参照上述新规执行 [2] 非居住存量房屋改建保障性租赁住房 - 允许闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋，在符合规划、安全等前提下，经申请和论证后改建为保障性租赁住房 [2] - 改建项目需获得保障性租赁住房项目认定书，纳入保障性住房体系管理，并严防“以租代售” [2] 自持商业物业的优化与转让 - 允许已办理不动产权的自持商业物业申请重新确定最低持有比例，但仅可调整一次并需修订履约协议 [3] - 若调整导致自持比例调减，调减部分物业可分割销售转让，最小转让单元不小于整层或建筑面积不低于400平方米，不得向个人销售且禁止再次分割 [3] - 自持商业物业允许整体转让 [3] - 涉及补缴土地出让价款的，可一次性或结合分割销售进度分期补缴 [3] 存量自持租赁住房转为商品住房 - 对原土地出让时要求配建且未享受中央财政奖补的自持租赁住房，允许申请转为普通商品住房上市交易 [1][4] - 转换需补缴土地出让金，金额为按原出让时点和现调整时点分别评估的市场评估总地价差额，并就高补缴 [4] - 对原“限房价、竞地价”方式出让土地上配建的自持租赁住房，对外销售价格不得高于土地出让时约定的宗地“限房价”水平 [4] - 若项目已纳入保障性租赁住房等，需先完成调整退出程序 [4]

深圳土地市场动态 - 深圳下半年土地供应速度显著提升 7月16日挂牌宝安中心区宅地 土地面积42521 94平方米 容积率小于3 4 起始价64 9亿元 拟8月15日出让 住宅部分为普通商品住房 采用价高者得原则 竞得人需提供"交房即发证"服务 [1] - 该地块为回炉用地 原为4月30日中止出让的A002-0060宗地 调整居住比例并剔除商业后重新挂牌 容积率大幅下降 [1] - 7月14日招商蛇口以21 55亿元竞得前海桂湾宅地 成交楼面价8 4万元/平方米 溢价率86 1% 刷新深圳宅地楼面价纪录 [1] 开发商拿地策略分析 - 前海地块体量小总价低 符合开发商确定性业绩导向 快速开发销售回款 减少市场波动影响 深圳高端改善型产品供应相比上海杭州偏少 需求潜力较大 [2] - 深圳作为一线城市 开发商热衷加码 前海地块高溢价成交显示对核心地段敏感嗅觉 下半年"商改住"用地频出 低密度宅地供应增多 吸引头部开发商关注 [2] 全国土地市场趋势 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27 5% 成交面积下降5 5% 一线及二线城市出让金增长超40% TOP20城市宅地出让金占比升至68% 杭州北京出让金超千亿元 杭州接近去年全年水平 [3] - 头部房企投资策略趋同 聚焦核心城市优质地块 北上深杭州成都多宗地块高溢价成交 预计下半年热点城市核心地块保持高溢价 三四线城市以底价成交为主 部分城市或优化供地结构降低起拍价吸引投资 [3]

深圳土地市场动态 - 深圳下半年土地供应速度显著提升，7月16日挂牌一宗宝安中心区宅地，面积42521.94平方米，容积率小于3.4，起始价64.9亿元，拟于8月15日出让，住宅部分为普通商品住房，按照价高者得原则确定竞得人，竞得人需提供"交房即发证"服务 [1] - 该地块为回炉用地，原为4月30日出让的A002—0060宗地，因无人报名中止出让，经过调整居住比例、剔除商业、更改宗地号后重新挂牌，容积率大幅下降 [1] - 7月14日招商蛇口以21.55亿元斩获深圳前海桂湾片区一宗宅地，成交楼面价约每平方米8.4万元，溢价率高达86.1%，刷新深圳宅地楼面价纪录，成为新的"单价地王" [1] 开发商拿地策略 - 前海地块虽然单价高，但体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向的拿地取向，即快速开发销售、快速回款、快速落地业绩，减少市场波动影响 [2] - 当前市场形势下高端改善型产品需求潜力较大，深圳此类项目供应相比上海、杭州等地偏少 [2] - 深圳作为一线城市是全国开发商热衷加码的资产标的选择，前海地块高溢价成交说明开发商对深圳核心地段地块保持敏感嗅觉 [2] - 下半年深圳土地市场预计亮点频出，"商改住"用地频出，新住宅规范下低密度宅地供应增多，将吸引头部开发商关注 [2] 全国土地市场概况 - 上半年300城住宅用地出让金同比增长27.5%，但成交面积下降5.5%，一线及二线城市出让金增长均超40% [3] - 上半年TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%，杭州、北京涉宅用地出让金均超千亿元，杭州出让金接近去年全年水平 [3] - 头部房企投资策略趋于一致，投资拿地进一步聚焦，叠加核心城市优质地块供应力度加大，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价 [3] - 预计下半年各地供地端缩量提质模式延续，北上深、杭州、成都等热点城市核心地块凭借稀缺属性或保持高溢价成交，多数三四线城市土地市场继续以底价成交为主 [3]