战略合作与交易结构 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，将共同成立一支专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心[1] - 该合作将在获得中国相关主管部门批准后正式生效[1] - 在新合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并独家管理和运营所有聚会体验中心[1] - 宜家中国将在无锡荟聚内开设并运营一家新门店，原宜家无锡商场物业资产将作为交易的一部分，改造为无锡荟聚的全新租赁空间[1][3] 合作方背景与投资规模 - 高和资本成立于2009年，在商业不动产领域总投资约550亿元人民币，并完成约260亿元人民币的不动产证券化产品[2] - 英格卡购物中心自2009年进入中国，已自主打造和运营十座聚会体验中心和三个荟聚办公项目，累计投资超过270亿元人民币[2] - 2024年开业的上海荟聚综合体总投资超过80亿元人民币，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目[2] 合作意义与战略展望 - 英格卡购物中心全球总裁表示，此次合作开拓了新的业务与增长机遇，并将深化公司与本地社区的联结[2] - 英格卡购物中心中国区总裁表示，中国市场非常认可荟聚的理念和体验，期待借助此次合作进一步拓展业务增长机会[2] - 高和资本执行合伙人认为，荟聚项目的成功印证了英格卡中国团队出色的管理能力，国际经验与本土创新的融合将引领中国购物中心未来发展[3] 对宜家业务的影响 - 宜家零售与英格卡购物中心同属于英格卡集团，但在中国由不同主体运营[3] - 本次合作主体为英格卡购物中心与高和资本，宜家中国仍完全持有并正常运营北京、武汉和无锡的宜家商场[3] - 涉及宜家的唯一调整是无锡门店的搬迁，搬迁后将增强宜家无锡商场与无锡荟聚之间的连接，为消费者带来更便捷丰富的体验[3] - 在搬迁完成前，宜家无锡商场的日常运营、产品或服务体验不会有任何变化[3]

行业长期前景 - 中长期制约中国机构租赁行业发展的四大因素已经改变 [1] - 住房租赁机构化率存在较大增长空间 [1] 行业短期驱动因素 - 不动产投资机构化和不动产基金发展正风起云涌 [1] - 长租公寓可能成为先锋资产类别 [1] - 部分资产可能因此迎来重估 [1] 轻资产平台机遇 - 轻资产平台发展态势否极泰来 [1] 投资策略建议 - 重资产端投资建议聚焦区域要素 [1] - 轻资产平台端投资建议聚焦协同和规模要素 [1]

房地产政策与市场环境 - 2023年房地产政策转向全面宽松 2024年中央和地方累计出台楼市相关政策超760项 力度和频次均超过2023年 [1] - 2024年首次明确提出要促进房地产市场止跌回稳 严控增量 优化存量 提高质量 [1] 不动产基金行业概况 - 截至2025年6月 中国人民币不动产基金市场共有房地产基金877只 基础设施基金1587只 已上市REITs基金66只 不动产类基金总规模约为1.8万亿 占到基金业协会已备案私募基金总规模的9% [1] - 2025年不动产基金行业迎来重要转折 自2020年起的连续下滑态势得以扭转 基金数量与规模同步呈现增长态势 [1] 私募房地产基金 - 截至2025年6月 仍在存续的私募房地产基金共计877只 主要集中设立于2016年及其前后 其中2016年设立且仍在运行的基金达348只 占当前存量的近四成 [3] - 住宅类基金数量最多 为622只 占比约71% 办公类基金为160只 占比约18% 商业类基金67只 占比约7.6% [3] 私募基础设施基金 - 截至2025年6月 共有1587只基础设施基金仍处于存续状态 主要集中在2016年至2023年期间设立 占总量的九成以上 [4] - 能源类基金数量最多 为813只 占总量约51% 基础设施建设类基金685只 占比约43% 仓储物流基金76只 占比约5% [4] 不动产投资信托基金(REITs) - 截至2025年6月 公募REITs累计发行产品66只 募集规模接近1800亿元 二级市场总市值超过2000亿元 [7] - 2024年全年一级市场新增首发项目共29只 募集规模约655亿元 2025年1-5月共发行8只REITs产品 募集规模约134亿元 [7] - 单只产品平均规模从2021年到2023年平均单只规模33亿元左右 到2025年5月平均规模下降到16.82亿元 [7] 行业趋势与特点 - 能源领域已成为基础设施基金投资的主力方向 反映出国家对清洁能源发展 碳中和目标的高度重视和政策支持 [6] - 不动产基金行业呈现资产类型多元化 从单一的机会型住宅开发模式 向核心型基础设施建设 价值增值型商业地产 不动产REITs等模式发展 [9] - 市场参与方的专业化水平大大提升 非专业机构大量退出 留存的市场机构具备更强的专业能力和抗风险能力 [9] - 资金来源的机构化特征显著强化 主流资金由专业的机构投资人主导 [9]