绿城潮鸣东方项目销售情况 - 绿城潮鸣东方项目120套房源一日售罄 单日销售金额达69 88亿元 均价约19 5万元/平方米 [1] - 项目认购率近160% 191组有效意向认购 最便宜房源超4000万元 最贵房源接近1 54亿元 6套顶层复式价格超一亿元 [1] - 绿城以48 05亿元竞得徐汇区斜土街道地块 成交楼面价13 1万元/平方米 溢价率30% 刷新全国住宅地块单价纪录 [1] - 地块原为小米总部用地 后调整为住宅用地 无联动价限制 周边楼盘招商汇元玺和香港置地启元均价分别为13 1万/平方米和17 8万/平方米 均已售罄 [1] 上海豪宅市场格局 - 徐汇区豪宅新盘价格分三档 绿城·潮鸣东方和香港置地启元以19 5万/平方米和17 8万/平方米居第一档 其他改善型楼盘多在15万/平方米以下 [1] - 2023年上海60个"日光盘"中 均价超10万元/平方米的豪宅占32个 2000万以上高端新房成交集中在黄浦 浦东 徐汇 静安等区域 [2] - 2024年前三月上海产生10个"日光盘" 4月至少有5个 4月全市成交商品住宅4309套 总价1000万元以上中高端住宅占25 7% [2] 政策环境 - 2023年上海取消非沪籍单身购房限制 松绑限购限贷 出台929新政等调控政策 [2]

政策调整 - 税务部门明确符合条件的"二套转首套"住房贷款可享受房贷利息个税专项附加扣除 [1] - 政策调整后重新认定为首套房的家庭每年可在个税申报时增加减税额度 [1] - 新规要求住房在贷款发放时按首套房贷款利率执行即可享受扣除 [4] 楼市政策变化 - 此前全国70个大中城市中有62个执行"认房又认贷"政策 [3] - 2023年起"认房不认贷"新政在全国铺开 超过30个重点城市已实施 [3] - 政策实施首月置换型购房需求环比增长28% 首付比例从50%降至30% [3] 减税效果 - 每年最多可抵扣1.2万元应纳税所得额 相当于连续20年每年减少1200-5400元个税 [5] - 月收入1.5万元的购房者每年可少交3600元个税 [5] - 2023年存量房贷利率调整后 2800万笔二套房贷款被认定为首套 平均利率从5.8%降至4.2% [5] 市场影响 - 全国70个大中城市中52个城市新房价格环比下跌 38个城市二手房挂牌量同比增长超20% [6] - 1-5月全国商品房销售额同比仅增长3.2% 实际销售面积仍在下降 [6] - 预计全年为购房者减负超300亿元 [6] 政策导向 - 楼市调控从"一刀切"转向"精准滴灌" 通过降低购房成本激活合理住房需求 [6] - 政策主要鼓励和支持自住需求 投资性购房已过黄金时代 [7]

核心观点 - "二套转首套"满足相关条件可享受住房贷款利息个税专项附加扣除 每年可享受1.2万元税前扣除额 [2][3] - 政策在房地产市场和购房者中引发强烈关注 是"认房不认贷"政策背景下的进一步深化 [2][4] - 政策有助于降低居民生活成本 鼓励持有房屋和贷款 避免无序挂牌售房和提前还贷 [7] 政策实施细则 - 纳税人可通过个人所得税APP填报住房贷款信息 推送单位或次年汇算清缴时享受 [4] - 贷款置换后仍为同一套住房的 可继续享受住房贷款利息专项附加扣除 [4] - 商业贷款转公积金贷款后符合首套利率条件的 也可继续享受扣除 [4] - 婚前各自购房的 婚后可选择各自50%扣除或一方100%扣除 [5] 受益人群 - 贷款利率符合首套房标准且未享受过房贷利息抵个税的纳税人 最多可节省24万元税款 [4] - 商业贷款或组合贷中商业贷款部分调整为"首套房贷利率"的购房者 [5] - 一线城市贷款500万案例 每年可少交2400元税 [5] 政策影响 - 持续降低房屋持有成本 对二季度及后续购房需求有提振作用 [7] - 楼市调控精细化的体现 在调控与减税降费间找到平衡 [7] - 形成"需求端降成本+供给端稳预期"双轨框架 [7] - 下一步可能围绕财政货币协同 存量资产盘活 区域精准施策深化 [7]

文章核心观点 - 2025年下半年中国房地产市场呈现价格显著下行与政策强力支持并存的复杂局面 为刚需和改善型购房者创造了有利的入市条件 市场话语权已从卖方转向买方 [1][5][7] 市场状况与价格趋势 - 自2023年下半年起 一二线城市房价持续下跌 至2025年北京 上海等地房价跌幅已达15%-20% 三四线城市房价跌幅更深 部分出现“腰斩” [1] - 二手房市场挂牌量大幅增加 过去两年挂牌量增长30%以上 供大于求现象明显 北上广深等城市房东为促成交降价幅度扩大 砍价空间从约5%增至10%-12% [3][7] - 中高端房源及豪宅价格出现显著松动 部分改善型房源价格降幅达到20%-30% [9] 开发商与库存压力 - 部分大型开发商面临经营困境 出现裁员 项目停滞和债务压力等问题 新房市场表现疲弱 [1] - 全国重点城市新房库存去化周期显著拉长 从正常的12-18个月延长至24个月以上 库存压力巨大 [5] 购房门槛与成本变化 - 购房贷款利率大幅下降 首套房利率从普遍约5.8%降至3.5% 以一套800万元的房屋计算 月供可减少约8000元 [3] - 首付比例降低 从普遍30%降至20% 部分地区甚至可低至15% 结合公积金政策放宽 部分购房者仅需15万元首付即可购房 [3] 政策支持方向 - 政策导向从“大水漫灌”转向“精准滴灌” 明显向刚需购房者倾斜 [5] - 公积金政策全面放宽 不仅可用于还贷 还可直接用作购房首付 [5] - 政府推出“贴息”政策 为部分购房者补贴贷款利息 进一步降低购房成本 [7] 市场机会与行为变化 - 市场主导权发生根本转变 从开发商和房东转向买方 购房者拥有更大的选择权和议价空间 [5] - 房价下跌与政策利好共同作用 为尚未购房的刚需群体提供了显著的减负机会和更低的入市门槛 [1][3] - 二手房市场供应增加和价格松动 为希望改善住房条件的购房者提供了以更低成本置换中高端房源的机会 [7][9]