楼市整体趋势 - 未来楼市止跌回稳的趋势不变 [1][5][7] - 7月份70个大中城市房价同比降幅整体收窄 一线城市新房价格同环比降幅收窄 二、三线城市二手房价格环比降幅收窄 [1][3] - 新房价格同比上涨城市比上月增加2个 上海涨幅位居第一 [1][4] 一线城市表现 - 7月一线城市新房价格环比下降0.2% 降幅比上月收窄0.1个百分点 北京持平 上海上涨0.3% 广州和深圳分别下降0.3%和0.6% [3] - 一线城市二手房价格环比下降1.0% 降幅比上月扩大0.3个百分点 北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9% [3] - 一线城市新房价格同比下降1.1% 降幅比上月收窄0.3个百分点 上海上涨6.1% 北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2% [4] 二、三线城市表现 - 二线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.2个百分点 三线城市新房价格环比下降0.3% 降幅与上月相同 [3] - 二、三线城市二手房价格环比均下降0.5% 降幅均收窄0.1个百分点 [3] - 二、三线城市新房价格同比分别下降2.8%和4.2% 降幅分别收窄0.2个和0.4个百分点 [4] 城市分化特征 - 7月新房价格环比上涨城市有6个 上海、乌鲁木齐涨幅均为0.3% 三亚、宜昌涨幅均为0.2% 长春、常德涨幅均为0.1% [3] - 二手房价环比上涨城市只有太原1个 涨幅为0.2% [3] - 新房价格同比上涨城市有5个 上海同比上涨6.1% 杭州同比上涨2.1% 太原同比上涨1% 乌鲁木齐同比上涨0.3% 成都同比上涨0.1% [4] 市场分析 - 7-8月是房地产市场惯例淡季 市场仍处于调整阶段 一线城市新房市场呈现止跌企稳迹象 二、三线城市二手房市场率先释放边际改善信号 [1][6] - 一线城市二手房挂牌量持续高企 供需关系向买方市场倾斜 北京7月二手房挂牌量突破16万套 部分业主为加速成交主动下调挂牌价 [6] - 上海高端住宅市场热度带动价格环比上涨0.3% 与优质地块集中出让、改善型需求持续释放密切相关 [6] 后市展望 - 70城房价同比指数持续收窄 寻底态势明显 新房销售面积跌幅已到个位数 继续大幅下探可能性不大 [7] - 调控政策转向修复基本面 包括生育、教育扶持 兜底就业保障等 减缓二手房恐慌式挂牌 [7] - 供给侧改革加速 "好房子"转向普通住房、保障性住房 城市更新成为新增长动力 "卖旧买新"改善型需求潜力大 [7] - 二手房成交占比攀升 存量时代到来 低总价、低单价二手房交易占比提升 有利于住房回归居住和民生属性 [8]

楼市现状与调整预期 - 全国房价仍存10%-20%下跌空间 调整周期将持续1-3年[3] - 一线城市或核心区域房价相对坚挺 三四线城市调整可能性更高[3] - 出生率下降和老龄化加剧导致购房主力减少 二手房挂牌量猛增形成供大于求局面[3] - 政策已消除投机性买房空间 房价调整是必然趋势[3] 政策干预与市场稳定 - 住建部赴广东浙江调研 强调因城施策精准调控以稳定预期激活需求[8] - 多部委去年9月政策组合拳显效 今年再次加码推动止跌回稳[8] - 重点省份房地产市场潜力较大 其稳定对全国经济具有关键作用[11] - 政策目标并非推动房价大幅上涨 而是实现房地产与经济良性互动[9][11] 专家观点与社会影响 - 财经界人士认为房价大幅下跌将冲击银行系统 官方会干预维持平稳[5] - 社科院数据显示中低收入家庭60-70%财富集中于房产 房价下跌对其冲击显著[7] - 高收入群体房产仅占投资小部分 房价波动对其影响有限[7] - 部分专家观点被质疑立场偏向维护高房价 与实际市场规律存在偏差[7] 行业转型与经济关联 - 房地产问题系多年积累 需与经济复苏形成正向循环[9] - 当前阶段其他行业尚无法替代房地产对经济的支撑作用[11] - 官方明确"止跌回稳"为2025年重要任务 但调整期仍需较长时间[1][3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 4月地产投资端偏弱但销售数据底部回升 各地土地收储提速或带动房价企稳 缓解房企资金压力 提升行业风险偏好 推荐重点布局核心城市、有拿地能力的房企 以及受益政策利好、有竞争力的中介平台和物管商管企业 [7] 根据相关目录分别进行总结 专项债土地收储持续提速 - 截至5月20日 各地拟用专项债收储存量闲置土地近3000宗 总面积超1.33亿平方米 总金额超3500亿元 1 - 2月收储金额超580亿 3月超1000亿 4月超1700亿 广东拟收储金额超650亿居首 郑州拟收储173.5亿居城市首位 一二线城市拟收储金额超910亿 占比25.6% 收储或改善房企土储结构 减少新项目开发 为房价止跌回稳做准备 [5][14] 地产数据仍处于底部回升的阶段 - 2025年1 - 4月 全国房地产开发投资同比-10.3% 降幅扩大0.4pct；新开工面积同比-23.8% 降幅缩窄0.6%；竣工面积同比-16.9% 降幅扩大2.6pct；销售面积同比-2.8% 降幅收窄0.2pct；销售金额同比-3.2% 降幅扩大1.1pct 4月70城新房价格指数环比跌0.1% 同比跌4.5% 跌幅收窄0.5pct；二手住宅价格环比跌0.4% 跌幅扩大0.2pct 同比跌6.8% 跌幅收窄0.5pct；一线城市二手住宅价格环比下滑0.2% [6][17] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5% 位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.7% 位列第11 涨跌幅前5名为空港股份、*ST亚太等 末5名为华夏幸福、力高集团等 [30] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.8% 恒生中国企业指数涨跌幅为+1.4% 沪深300指数涨跌幅为-0.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3.2%和-1.6% 涨跌幅前5名为宋都服务、浦江中国等 末5名为鑫苑服务、正荣服务等 [38] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第21周 全国300城宅地成交建面493万㎡ 单周环比6% 单周同比-34% 平均溢价率13% 年初至今累计成交建面13198万㎡ 累计同比-1.5% 年初至今权益拿地金额前五为绿城中国、保利发展、中海地产、滨江集团、建发房产 [44] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计404万平米 周环比+16% 周同比+9% 月度累计同比+1% 年度累计同比+3% 一线城市周环比+1% 周同比-1%；二线城市周环比+16% 周同比-4%；三四线城市周环比+24% 周同比+32% [50] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计284万平米 周环比+4% 周同比+10% 月度累计同比+9% 年度累计同比+26% 一线城市周环比-2% 周同比+25%；二线城市周环比+6% 周同比+2%；三四线城市周环比+9% 周同比+8% [58] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.02亿平米 环比+0.3% 同比-9.8% 去化周期为22.7月 较上周持平 较去年同比-5.3个月 [65] 地产行业政策和新闻 - 5月20日 LPR下降10个基点 1年期LPR为3.0% 5年期以上LPR为3.5%；宁夏推进新建商品房交房即交证；住建部等多部门推进城市更新相关工作；5月21日 广东完善住房保障机制；5月22日 杭州收购存量商品房用作保障性住房；海口发布限价商品住房取得完全产权和上市交易实施细则征求意见稿 [71][73] 地产公司动态 - 荣盛发展以物抵债15.21亿元；首开股份、绿地控股、金地商置高管变更；万科A获深铁集团42亿借款 需提供不超60亿万物云股票质押 [74] 物管行业政策和新闻 - 2025年中国房地产上市公司研究成果发布会召开 中指研究院发布报告显示 67家物业服务上市公司登陆资本市场 行业进入理性稳健发展新阶段 [75] 非开发公司动态 - 贝壳-W、碧桂园服务进行股份回购；特发服务股东拟减持；越秀服务高管变更 [76] 行业估值 - 报告给出多家公司的评级、市值、PE、归母净利润及同比增速等估值情况 [82]

全国70城房价变动情况 - 3月全国新房及二手房价格波动幅度均在1个百分点以内，"止跌回稳"趋势明显 [1] - 70个大中城市中29个城市新房价格较2月上涨或持平 上海环比涨幅最大达0.7% 杭州成都均为0.5% 宁波天津济南合肥小幅上涨 [1] - 3月70城中有2个城市新房价格同比上涨 上海同比涨幅5.7% 太原涨幅1% 多数城市同比保持稳定 波动幅度控制在10个百分点内 [1] 二手房市场表现 - 70城中有14个城市二手房价格环比上涨或持平 杭州涨幅最大达1% 北京0.5% 上海0.4% [1] - 一二线城市二手房价格回稳迹象明显 [1] 不同面积段价格分化 - 上海144平方米以上新房价格涨幅超过其他面积段 二手房90-144平方米户型涨幅最高 [1] - 杭州90-144平方米新房价格最坚挺 90平方米以下二手房表现最好 [2] - 太原90平方米及以下新房涨幅最大 90-144平方米二手房最坚挺 [2]