项目背景与现状 - 世茂深港国际中心项目曾规划建设超700米高楼（后调整为600米） 定位为粤港合作标志与深圳东部新地标 但自2022年起因世茂集团债务危机陷入停工状态 [5][12] - 项目整体用地分为14宗地 其中两宗已建成公寓并完成销售 剩余12宗土地登记价约176.25亿元 [10] - 中信信托于2019年发起"深圳龙岗融资集合资金信托计划" 融资57亿元用于项目建设 年化利率6.8%至7.9% 最短期限15个月 2022年2月出现兑付困难 [14] 政府收储方案 - 深圳龙岗区相关部门拟以68亿元总价收储12宗地块及地上物 包含2.1亿元过户税费 补偿款分阶段支付（2个月内付15% 半年内付35% 2027年1月31日前付清） [2] - 收储价格相当于12宗土地原登记价176.25亿元的38.6% 不足四折 [10] - 收储方案需经中信信托受益人大会投票通过 目前仍在推进中 [1][6] 各方立场与争议 - 世茂集团主张68亿元补偿款不足土地原价值1/3且偿付周期长 已就规划高度问题提起行政诉讼 案件仍在审理中 [7] - 世茂指控土地出让时未取得600米建设高度规划条件 导致无法推进开发 要求退地退款或调规改性 [7] - 中信信托作为债权人 曾两次法拍项目资产（首次起拍价130.44亿元 二次起拍价104.35亿元）均流拍 2024年7月法院裁定以104.35亿元抵偿债务 [14] 项目历史与影响 - 世茂集团于2017年以239.43亿元竞得项目用地 创当时深圳土拍第二高总价纪录 [10] - 项目原定2025年7月竣工 规划为集会展、创业、演艺中心及酒店、商业等业态于一体的综合体 [5][15] - 市场分析认为政府收储方案为项目盘活提供关键突破口 有望打破长期停滞局面 [1][5]

北京市公积金政策调整 - 北京市发布《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，支持缴存人提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款（"即提又贷"）[1][2] - 政策调整前，北京公积金提取流程为"先付首付再提公积金"，购房者需全部自筹首付资金[3] - 调整后，公积金余额可直接用于首付，有效缓解购房者前期资金压力，降低购房门槛[4][5] 一线城市公积金政策对比 - 截至2025年7月，4个一线城市中北京、深圳、广州已明确支持公积金支付首付，仅上海未跟进[1][7] - 广州于2024年8月率先实施该政策，允许提取公积金账户余额划转至监管账户支付首付，且不影响贷款额度计算[7] - 深圳于2025年6月跟进政策，扩大住房公积金使用范围[7] 全国公积金政策实施情况 - 全国已有超30个市（区）出台提取公积金支付首付政策[6][7] - 2024年公积金提取用途中64.83%用于购房相关支出，10%用于租赁住房和老旧小区改造，涉及2263.97万人、2741亿元[8] - 2025年上半年82个出台稳市场政策的省市涉及公积金优化，占政策总量的63%[11] 房地产市场现状与趋势 - 当前公积金政策对市场推动作用有限，多地放贷量未明显提升[12] - 2025年政策效用递减明显，市场对政策预期降低，行业处于"止跌回稳"过程[12][13] - 未来政策将聚焦城市更新和土地收储，通过供求两端改善库存压力[12][13] - 房地产市场"规模化"不再，转向追求稳定收益，城市间分化持续[14][15]

土地收储概述 - 公司控股孙公司肇庆中恒制药收到肇庆高新区土储中心支付的欠付款本金及利息6,274,625元 [1] - 肇庆高新区土储中心提出延期支付事项，延期至2025年12月31日前清偿全部债务 [1] - 公司控股孙公司与肇庆高新区土储中心签订补充协议，涉及补偿款本金、利息及违约金等事项 [1] - 签订补充协议后，公司控股孙公司累计收到肇庆高新区土储中心支付的欠付款本金及利息53,324,788.20元 [1] 土地收储进展情况 - 根据2023年12月29日签订的补充协议，肇庆高新区土储中心应分期支付欠付款本金及利息 [2] - 公司控股孙公司近日收到肇庆高新区土储中心支付的欠付款本金及利息6,274,625元 [2] - 截至公告披露日，肇庆高新区土储中心累计支付收储补偿价款及利息433,508,531.20元 [2] - 肇庆高新区土储中心尚欠公司控股孙公司欠付款本金388,000,000元及对应利息 [2]

地方政府债券发行情况 - 5月地方政府债券发行规模达7794亿元，其中新增专项债发行4432亿元，为今年以来月度最高值 [1] - 1-5月地方政府债券累计发行4.3万亿元，新增专项债发行1.6万亿元，占全年额度37%，仍有提速空间 [1][2] - 5月新增债券占比超63%，其中新增专项债占比达56.8%，再融资专项债缩减至302亿元 [1] 化债资金发行进度 - 1-5月用于置换隐性债务的再融资专项债发行1.63万亿元，占全年2万亿元额度的81% [2] - 1-5月用于化解存量债务的新增专项债发行2424亿元，占全年8000亿元额度的30%，综合化债进度达67% [2] - 5月化债资金规模1289亿元，包括987亿元"特殊"新增专项债和302亿元再融资专项债 [2] 专项债资金投向 - 2025年新增专项债主要投向冷链物流/产业园区(33%)、交通基建(21%)、保障房(12%)、社会事业(12%) [3] - 土储专项债占比提升至7.6%，1-5月累计发行1083亿元，5月单月发行463亿元创年内新高 [3] - 浙江、四川发行18.21亿元专项债用于收购存量商品房，涉及湖州/温州/南充等8个项目 [5][6] 土地收储专项债动态 - 23个省份拟用专项债收储1.33亿平方米闲置土地，总金额超3500亿元，广东(652亿元)、河南(411亿元)规模居前 [4][5] - 已发行土储专项债与公示计划存在差距，广东/湖南/福建等地未来或加快发行 [5] - 浙江专项债项目包含桐乡市62套存量房收购(0.63亿元)和瑞安市46套政策性住房回收(0.3亿元) [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 4月地产投资端偏弱但销售数据底部回升 各地土地收储提速或带动房价企稳 缓解房企资金压力 提升行业风险偏好 推荐重点布局核心城市、有拿地能力的房企 以及受益政策利好、有竞争力的中介和物管商管企业 [7] 根据相关目录分别进行总结 专项债土地收储持续提速 - 截至5月20日 各地拟用专项债收储闲置土地近3000宗 总面积超1.33亿平方米 总金额超3500亿元 1 - 2月收储金额超580亿 3月超1000亿 4月超1700亿 广东拟收储金额超650亿居首 郑州拟收储173.5亿居城市首位 一二线城市拟收储金额占比25.6% 收储或助房价止跌回稳 [5][14] 地产数据仍处于底部回升的阶段 - 2025年1 - 4月 全国房地产开发投资同比-10.3% 降幅扩大0.4pct；新开工面积同比-23.8% 降幅缩窄0.6%；竣工面积同比-16.9% 降幅扩大2.6pct；销售面积同比-2.8% 降幅收窄0.2pct；销售金额同比-3.2% 降幅扩大1.1pct 4月70城新房价格指数环比跌0.1% 同比跌4.5% 跌幅收窄0.5pct；二手住宅价格环比跌0.4% 跌幅扩大0.2pct 同比跌6.8% 跌幅收窄0.5pct 一线城市二手住宅价格环比下滑0.2% [6][17] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.5% 位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.7% 位列第11 涨跌幅前5名为空港股份等 末5名为华夏幸福等 [30] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.8% 恒生中国企业指数涨跌幅为+1.4% 沪深300指数涨跌幅为-0.2% 物业指数对二者相对收益分别为-3.2%和-1.6% 涨跌幅前5名为宋都服务等 末5名为鑫苑服务等 [38] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第21周 全国300城宅地成交建面493万㎡ 单周环比6% 单周同比-34% 平均溢价率13% 年初至今累计成交建面13198万㎡ 累计同比-1.5% 绿城中国等权益拿地金额位居前五 [44] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计404万平米 周环比+16% 周同比+9% 月度累计同比+1% 年度累计同比+3% 一线城市周环比+1% 周同比-1%等 [50] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计284万平米 周环比+4% 周同比+10% 月度累计同比+9% 年度累计同比+26% 一线城市周环比-2% 周同比+25%等 [58] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.02亿平米 环比+0.3% 同比-9.8% 去化周期为22.7月 较上周持平 较去年同比-5.3个月 [65] 地产行业政策和新闻 - 5月20日LPR下降10个基点 宁夏推进新建商品房交房即交证 多部门支持城市更新；5月21日广东完善住房保障机制；5月22日杭州收购存量商品房用作保障性住房 海口征求限价商品住房相关细则意见 [71][73] 地产公司动态 - 荣盛发展以物抵债15.21亿元；首开股份、绿地控股、金地商置高管变更；万科A获深铁集团42亿借款并涉及增信置换 [74] 物管行业政策和新闻 - 2025中国房地产上市公司研究成果发布会召开 中指研究院发布报告显示67家物业服务上市公司登陆资本市场 行业进入理性稳健发展新阶段 [75] 非开发公司动态 - 贝壳-W、碧桂园服务进行股份回购；特发服务股东拟减持；越秀服务高管变更 [76] 行业估值 - 报告给出万科A等多家公司的评级、市值、PE、归母净利润及同比增速等估值情况 [82]

房地产收储政策 - 全国拟收储总规模达3918亿元 涉及171个城市 其中宅地收储6565公顷 [2] - 收储资金支持从央妈3000亿保障性住房再贷款扩容至地方政府专项债 去年新增2万亿 今年安排4.4万亿 [2] - 收储类型分两种：直接收购未售商品房消化狭义库存 收购闲置土地消化广义库存 1-4月土地收储规模单月增长48倍至7198公顷 [2] 区域收储数据 - 三四线城市占收储主导 面积占比84%（5437公顷） 金额占比74%（1659亿） 郑州以273公顷居首 西安以125.6亿金额最高 [2][3] - 13个城市收储超100公顷 前五为郑州273公顷 平顶山165公顷 电明157公顷 宣春156公顷 新关150公顷 [3] - 克尔瑞测算显示1-4月收储使2025年广义库存去化周期缩短2个月 加速去库存54% [3] 商业动态 - 达美乐沈阳第9家门店进驻三台子万象汇 已开业5家 围挡4家含沈北吾悦广场等 [6] - 皇姑腾鹰大厦希尔顿欢朋酒店挂牌 沈阳希尔顿系酒店达11家 欢朋品牌占7家（含2家筹备中） [10][13][14] 农业与人才 - 辽宁15个名特优新农产品上榜全国榜单 实现十大特色产业全覆盖 含长海海参 盘锦大米等 总量达121个 [14][15] - 2025"博士沈阳行"活动提供9223个岗位 平均年薪23.5万 30万以上岗位近1000个 聚焦工业互联网等42个领域 [18][21][23] - 参会博士8163名 61.7%为20-29岁 50.4%为女性 覆盖663所高校（含海外306所） 30家双创企业参与路演 [23][24]

行业整体趋势 - 2024年TOP100房企总土储货值合计25.23万亿元，同比下降13%，权益货值18.17万亿，权益比72% [15] - TOP100房企总土储建面15.82亿平米，同比下降12%，百强门槛货值205.8亿元（降16%），十强门槛货值5390亿元（降27%） [15][16] - 96%房企货值下降，15%房企降幅超20%，5000亿以上货值房企数量减少，千亿以下占比提升 [19] 头部房企表现 - 万科地产货值减少3440亿元（降25%），存货账面价值5190.1亿元（降26%） [20][21] - 碧桂园货值减少2095亿元，招商蛇口减少2042亿元，保利发展减少1920亿元 [21] - 滨江集团货值1701亿但销售1116亿，去化周期仅1.52年，显著优于行业 [26] 存货结构分析 - 50家典型房企存货账面价值7.98万亿元（降15%），已竣工存货占比27%（升5.6个百分点） [30] - 94%房企计提存货跌价损失1677亿元（同比增26%），2021-2024年累计跌价损失5581亿元 [32] - 货值规模1000-3000亿房企去化周期达9.01年，万亿以上房企8.22年，5000-10000亿房企最短（5.01年） [26] 战略转型方向 - 房企转向"产品为王"，聚焦核心城市投资与存量去化，如保利发展推进"调转换退"优化存量用地 [35][36] - 政策重点为保交楼、收储和城市更新，自然资源部专项债支持土储，住建部推进存量房收购和旧改 [36] - 华润置地强调盘活存量穿越周期，金地集团参与地方政府收储，万科成立现房管理小组提升去化 [36] 数据统计标准 - 土储统计包含招拍挂及收并购项目，排除代建业务和未确权土地，货值按当前市场价计算 [11][12] - 统一剔除"已售未结转"数据，城市更新项目以确权为标准，不纳入未来价格预期 [12][13]

专项债收储规模与趋势 - 2025年前111天各地拟利用专项债收储规模已达2090亿元 [1] - 1-4月专项债收储规模逐月快速上升 [1] - 专项债收储已从个别区域扩展至普遍推开 [1] 土地收储价格与房企影响 - 2018年及之后出让土地被收储时价格较成交价折让12% [1] - 收储政策显著夯实房企净资产 [1] 房地产政策组合作用 - 专项债收储是供给收缩政策的核心内容 [1] - 收储与金融支持政策、需求支持政策共同构成房地产市场止跌回稳的关键政策组合 [1]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[6] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 土地收储政策推进有望改善地产库存问题 看好重点城市区域市场量价回升 以及"三好"房企估值修复[5] - 业绩与现金流稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳[5] - 规范文件持续出台有望给予地方政府更明晰操作指引 加速专项债券收地落地 从而平衡土地供需 改善房企流动性 进一步筑牢"止跌回稳"趋势[1] 增量信息总结 收地范围规范 - 优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划 24年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围[2] - 截至24年10月末 我国存量未开工土地计容建面约12.9亿平 这些土地可能优先成为土地储备对象[2] - 江苏 山东闲置土地绝对规模较高 若考虑"闲置土地/土地出让面积" 则重庆 云南 辽宁 宁夏 青海的库存压力相对更大[2] - 时间维度上 20-23年出让的地块占到63%[2] 申报审核流程 - 明确地方各级自然资源部门在专项债券发行前后的职责 包括编制审核项目实施方案 指导督促上缴专项债券还本付息资金等[3] - 地方各级财政部门要做好专项债券发行管理监督工作[3] - "自审自发"试点地区经省级人民政府审核批准后即可发行 无需财政部 自然资源部审核 政策落地效率更高[3] - 试点地区包括北京 上海 江苏 浙江 安徽 福建 山东 湖南 广东 四川及河北雄安新区[3] 资金收益平衡 - 强调专项债券发行和使用应当严格对应到项目 确保项目融资收益平衡[4] - 允许专项债券资金在同一土地储备项目内不同地块之间调剂使用 但以单个土地储备项目为单位确保平衡[4] - 强调合理确定专项债券用于土地储备的发行期限 并未限定具体期限 地方可根据土地市场供需关系自行确定[4] 市场数据与进展 - 截至3月10日 广东 四川 吉林 江西等已公示拟使用专项债券收地的金额约500亿元[1] - 北京 广东已率先发行用于土地储备的专项债券共424亿元 其中广东的307亿元全部用于回收闲置土地[1] 重点推荐公司 - 推荐城投控股 目标价6.61元 市值104.22亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.22/0.49/0.59元[9][10] - 推荐城建发展 目标价7.43元 市值101.09亿元 预计2025-2026年EPS分别为0.25/0.40元[9][10] - 推荐滨江集团 目标价12.35元 市值326.39亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.90/0.95/0.98元[9][10] - 推荐招商蛇口 目标价13.20元 市值858.97亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.61/0.66/0.72元[9][10] - 推荐建发股份 目标价12.37元 市值293.24亿元 预计2024-2026年EPS分别为1.03/1.37/1.63元[9][10] - 推荐新城控股 目标价15.83元 市值295.71亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.33/0.34/0.36元[9][10] - 推荐招商积余 目标价14.03元 市值111.23亿元 预计2024-2026年EPS分别为0.76/0.85/0.95元[9][10]