产品上市与市场表现 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日在上海证券交易所上市 成为首单外资消费REITs和中国第75单公募REITs [1] - 基金募集规模22.872亿元 比例配售前累计认购资金达3091.7亿元 公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍 [2] 项目参与方与合作背景 - 凯德投资担任发起人及运营管理机构 中信证券担任专项计划管理人 华夏基金担任基金管理人 [1] - 项目底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭 具备优异资产质量和专业运营团队 [1] - 项目在中新建交35周年之际推出 获得新加坡驻上海总领事馆 新加坡企业发展局等多方机构支持 [1] 战略意义与市场影响 - 项目将国际市场成熟REITs管理经验与中国市场深度结合 为境内投资者提供低利率环境下优质资产配置新通道 [2] - 通过透明高效运作机制 为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供机会 树立国际资本与中国消费市场深度融合新标杆 [2] - 中信证券以"一个中信 一个客户"协同服务理念助力凯德在中国资本市场树立标杆 深化中新金融合作 [2] 未来展望 - 在监管机构 原始权益人 运营管理机构等多方协同下 该REIT有望成为兼具稳定收益与成长潜力的标杆产品 [2] - 项目致力于实现长期稳健经营 为投资者创造可持续且具有竞争力的收益回报 [2]

投资动态 - 首程控股全资附属公司参与管理的北京平准基础设施不动产股权投资基金投资华夏凯德商业REIT [1] - 投资有助于丰富消费场景、优化消费环境并推动居民消费升级 [1] 资产背景 - 华夏凯德商业REIT底层资产为长沙凯德广场·雨花亭购物中心和广州凯德广场·云尚购物中心 [2] - 底层资产具备优异资产质量与可持续运营能力 [2] 战略意义 - 华夏凯德商业REIT是凯德商用在中国的首支公募REITs [2] - 标志凯德REITs管理平台拓展至中国并巩固亚太地区领先地位 [2] - 公司将持续加大中国核心智能基础设施不动产领域投资布局 [2] 合作协同 - 公司依托全产业链协同效应及REITs领域先发优势与国际领先REITs管理机构实现协同合作 [2] - 合作将为基础设施资产相关业务升级和提质注入更强动力 [2]

公司投资动态 - 首程控股全资附属公司参与管理的北京平准基础设施不动产股权投资基金投资华夏凯德商业REIT [1] - 投资旨在丰富消费场景、优化消费环境并推动居民消费升级 [1] - 投资对发展服务消费及促进经济高质量发展具有积极作用 [1] 底层资产与项目背景 - 华夏凯德商业REIT底层资产为长沙凯德广场雨花亭购物中心和广州凯德广场云尚购物中心 [2] - 底层资产具备优异资产质量与可持续运营能力 [2] - 华夏凯德商业REIT是凯德商用在中国的首支公募REITs [2] 合作伙伴与行业地位 - 凯德商用控股股东为凯德投资有限公司 隶属亚洲大型多元化不动产集团凯德集团 [2] - 凯德投资是亚太地区领先的房地产投资信托基金管理公司 [2] - REITs上市标志凯德REITs管理平台拓展至中国 巩固其在亚太REITs管理领域领先地位 [2] 战略规划 - 公司将持续加大中国核心智能基础设施不动产领域投资布局 [2] - 依托全产业链协同效应及REITs领域先发优势与国际领先REITs管理机构协同合作 [2] - 为基础设施资产业务升级提质注入动力并巩固REITs市场领先地位 [2]

当前收入投资环境 - 当前是现代历史上对收入投资者最有利的时期之一 [1] - 市场上有大量不同类型的基金提供按周派息 [1] 投资策略与组合构建 - 投资策略建立在优质股息成长股的基础上 [1] - 通过加入商业发展公司BDC、房地产投资信托基金REITs和封闭式基金CEFs来有效提升投资收入 [1] - 采用增长与收入相结合的混合系统 [1] - 该策略在获取总收入方面与传统指数基金标准普尔指数表现相当 [1]

居民储蓄迁移趋势 - 中国居民储蓄呈现向资本市场转移的明显趋势，2025年8月居民存款同比少增6000亿元，而非银存款同比多增5500亿元 [1][3] - 这一“财富大迁移”将聚焦于新基建、消费基建及新型城镇化三大领域 [1] - 低利率环境是推动资产配置调整的关键因素，2025年国有银行一年期定存利率已跌破1%，大额存单利率普遍低于1.4% [9] 三大投资领域分析 - 新基建领域具有技术迭代红利，如人工智能、工业互联网等细分领域有望形成持续现金流 [13][16] - 消费基建领域与内需扩张同步，例如文旅休闲、绿色消费等新模式正在激活存量资产 [13][16] - 新型城镇化领域通过公共服务均等化释放长期需求，但部分地区人口流出可能导致项目收益率不及预期 [13][14][16] - REITs降低了投资门槛，但2025年新发行29只中仅16只涉及消费基建，且底层资产集中于商业地产，养老、医疗等民生领域占比偏低 [14] 市场环境与潜在挑战 - 中国资本市场尚处于成熟过程中，投资者教育、监管体系能否支撑大规模资金转移仍需观察 [5] - 2025年创业板上涨51.09%，但主要受政策预期驱动，而非基本面全面改善 [9] - 部分新基建项目回报周期长，短期难以覆盖资金成本，可能引发新的结构性风险 [7] - 政策导向不等于市场必然成功，若地方财政压力导致项目补贴退坡，部分依赖政府支付的领域可能面临风险 [16]

投资策略 - 采用增长与收益相结合的混合系统，总回报率与标准普尔指数相当 [1] - 投资组合以经典股息增长型股票为基础，并配置商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提高投资收入效率 [1] - 专注于分析市场中的高收益机会，特别擅长发掘具有长期增长潜力的优质股息股票和其他资产 [1]

投资策略核心观点 - 采用增长与收益相结合的混合投资系统，其总回报可与标准普尔指数相媲美 [1] 投资组合构建方法 - 构建稳固的经典股息增长型股票基础 [1] - 策略性加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金以提高投资收入 [1] - 此方法在获取高投资收入的同时，总回报仍能跟随传统指数基金 [1]

投资评级 - 首次覆盖给予"买入"评级 对应港股市值803亿港币 [6][7] 核心观点 - 万国数据作为中国第三方IDC行业龙头 在AI算力基建需求爆发背景下深度受益于环一线资源释放与全球化布局 [6][15] - 境内业务凭借1326MW在运营IT功率及约900MW储备资源 成为推理需求爆发的核心受益标的 [6][15] - 国际业务DayOne以224MW运营容量及超1200MW在建+储备容量 在东南亚和欧洲高速扩张 [6][15] - 通过ABS与公募REITs等资产证券化方式实现资金循环 支撑可持续扩张能力 [6][15] 公司业务概况 - 发展历程分为资源深耕期（2001-2016）、全国扩张期（2016-2021）和全球化与资产优化期（2022至今）三个阶段 [15] - 采用VIE结构控制境内业务 对国际子公司DayOne采取直接控股方式（持股35.6%） [18][19] - 主营业务为数据中心托管服务（2024年营收占比88.8%）和增值服务（11.2%） [27] - 25H1营收56.23亿元同比增长12.4% 调整后EBITDA 26.96亿元同比增长13.8% [6][27] 行业供需格局 - 海外算力与国产算力共振推动云厂商资本开支增长 IDC招投标和交付节奏加快 [9][41] - 环一线节点（如张家口、昆山/常熟、韶关）承接一线城市外溢需求 与西部规模算力形成互补格局 [6][9] - 核心区位能效约束与能耗指标审核趋严 新增供给门槛显著抬升 存量资源稀缺性上升 [44] - 以廊坊为例 25Q1上架率达81.3% 价格企稳并小幅回升 [45][47] 境内业务优势 - 在京津冀、长三角、大湾区三大核心区域市占率领先 分别达32.2%、35.5%和21.1% [52][55][58] - 截至25H1在运营数据中心96座 其中89座位于核心经济区域 [52] - 25Q2平均租金（MSR）2052元/平方米/月 同比降幅缩窄至1.7% 环比回升3.5% [66][69] - 前五大客户贡献71.9%签约面积 客户粘性强且历史流失率极低 [70][72][74] 国际化布局（DayOne） - 聚焦SIJORI枢纽（新加坡-马来西亚柔佛-印尼巴淡岛）和欧洲前沿据点 [6][101] - 25Q2在运营容量224MW 上架率95.5% 已预订容量785MW [101][107] - 24年营收1.73亿美元同比增长617.43% 25H1营收1.52亿美元同比增长142.79% [105][109] - 计划18个月内IPO并通过C轮私募融资不低于10亿美元支持扩张 [110][112] 财务预测与估值 - 预计2025-2027年收入分别为114.78/129.92/146.34亿元 增速11.2%/13.2%/12.6% [5][6][115] - 同期调整后EBITDA分别为52.81/58.55/64.76亿元 [6][117] - 采用SOTP估值法：境内分部取2026年16x EV/EBITDA DayOne分部取20x EV/EBITDA [6][7][121] - 估值基准参考A股第三方IDC板块2026年平均19x及海外Equinix、DLR等可比公司 [121][122]

投资评级 - 首次覆盖给予"买入"评级 目标港股市值803亿港币 [1][6][7] 核心观点 - 公司是中国第三方IDC行业龙头 在运营规模1326MW IT功率 综合实力排名第一 [6][59] - 受益于全球AI算力基建需求爆发 境内环一线资源储备与海外DayOne业务形成双轮驱动 [6][8][9] - 通过REITs等资产证券化手段优化资本结构 实现"成熟资产变现-投建新项目"资金循环 [6][84][93] 业务概况 - 境内业务聚焦京津冀/长三角/大湾区 94.8%在运营面积分布于三大核心区域 25H1营收56.23亿元同比增长12.4% [6][31][59] - 海外DayOne业务覆盖东南亚/欧洲六大核心区域 25Q2在运营容量224MW 在建+储备超1200MW [6][113][114] - 客户以云厂商和互联网巨头为主 前五大客户占签约面积71.9% 第一大客户占比37.4% [6][77] 行业供需格局 - AI驱动算力需求爆发 海外算力与国产算力共振推动云厂商资本开支增长 [6][9][45] - 环一线节点承接低时延推理需求 与西部规模算力形成互补动态格局 [6][9][48] - 能效政策约束下新增供给门槛抬升 廊坊等区域25Q1上架率达81.3% 供需关系改善 [6][51][53] 财务表现 - 2024年营收103.22亿元同比增长5.5% 调整后EBITDA 48.76亿元同比增长5.5% [6][31] - 2025H1营收56.23亿元同比增长12.4% 调整后EBITDA 26.96亿元同比增长13.8% [6][31] - 净负债/调整后EBITDA从24年末6.8倍降至25Q2的6.1倍 杠杆持续优化 [6][37] 盈利预测 - 预计2025-2027年营收114.78/129.92/146.34亿元 增速11.2%/13.2%/12.6% [5][6][127] - 同期调整后EBITDA预计52.81/58.55/64.76亿元 增速8.3%/10.9%/10.6% [6][130] - DayOne业务2025-2027年营收预计4.04/8.39/12.77亿美元 EBITDA 1.61/3.78/5.75亿美元 [6][132] 估值分析 - 采用SOTP估值法 境内业务2026年16x EV/EBITDA DayOne业务2026年20x EV/EBITDA [6][7][134] - 境内分部参考A股第三方IDC板块19x平均估值 考虑流动性折价审慎取值 [6][134] - DayOne分部参考Equinix/DLR等海外成熟IDC估值区间 [6][134]

投资策略 - 分析师拥有超过15年的市场投资经验，专注于分析高收益机会 [1] - 投资策略核心是发掘高质量派息股及其他具备长期增长潜力的资产 [1] - 采用增长与收益相结合的混合系统，总回报率与标普500指数相当 [1] 投资组合构建 - 构建投资组合的基础是经典的股息增长型股票 [1] - 在基础组合中纳入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，以有效提升投资收入 [1] - 此构建方法旨在提升投资收益的同时，捕捉与传统指数基金相当的总回报 [1]