财务表现 - 2024年实现营业收入12.60亿元，同比增长7.73% [1] - 归母净利润3414.72万元，同比增长2.73% [1] - 会员及其他服务毛利率同比增长16.51%，经营现金流净额8.09亿元，同比增长4.02% [1] 业务模式与增长驱动 - 管理园区数量达83个（同比增长12.16%），运营面积141.7万平方米，包括承租运营64个、参股运营6个、合作运营13个 [2] - 合作运营项目数量从3个增至13个，轻资产模式推动规模化扩张 [3] - 新园区在上海、合肥、苏州落地，匹配高品质办公需求 [2] 增值服务与生态构建 - 会员及其他服务收入同比增长15.53%，占收入比重从19.65%提升至21.08% [5] - 提供企业孵化、资源对接等服务，提升入驻率和满意度 [4] - 战略投资海舶无人船、西席文化等企业，深化产业生态链接 [6] 数字化与国际化进展 - 引入AI客服、智慧安防，与商汤科技、海尔合作升级智慧园区系统 [6] - 海外园区在意大利佛罗伦萨和美国硅谷运营多年，计划扩大海外业务版图 [3] 行业趋势与战略规划 - 国家高新区园区生产总值达19.3万亿元（同比名义增长7.6%），文创科创产业成为经济新引擎 [4] - 2025年将推进合作模式标准化、数字化升级（AI招商、能源管理等），强化孵化能力与海外布局 [7]

报告公司投资评级 - 维持“强烈推荐”评级 [3] 报告的核心观点 - 公司全年饲料业务量利齐升可期，养殖板块风险可控，具备长期竞争优势；预计25 - 27年归母净利分别为50.71、57.87和65.84亿元，EPS为3.05、3.48和3.96元，PE为17、15和13倍 [3] 根据相关目录分别进行总结 公司业绩情况 - 2024全年实现营收1146.01亿元，yoy - 1.31%，实现归母净利润45.04亿元，yoy64.30%；2025Q1实现营收256.29亿元，yoy10.60%，实现归母净利润12.82亿元，yoy48.99% [1] 饲料业务情况 - 2024年实现饲料销售2650万吨（含内部养殖耗用量210万吨），同比增长9%；禽料/猪料/水产料分别外销1265/564/585万吨，同比分别增长12%/-3%/11%；国内业务水产料中普水料、虾蟹料同比增速明显，特水鱼料承压，禽料发挥专业优势建立多元合作方式，猪料因中小散户存栏下滑销售承压并调整客户结构；海外业务2024年海外销售236万吨，同比增长40%；2024年受原料价格下行影响，饲料市场价格下行，业务收入小幅下滑，但毛利率同比提升1.2个百分点；2025Q1实现饲料外销量595万吨，同比增长25%，预计全年实现300万吨以上的外销增量；公司将在国内开拓与规模养殖主体的深度产业链融合，在海外加快业务布局和市场拓展 [2] 养殖业务情况 - 生猪养殖2024年出栏肥猪600万头，推行“外购仔猪、公司 + 家庭农场、锁定利润、对冲风险”的运营模式，2024年生猪养殖业务同比扭亏，2025Q1持续贡献盈利；水产养殖工业化养虾持续专业化运营管理，养殖成本明显下降，未来会巩固专业化并适度扩大规模 [3] 公司财务指标预测 | 指标 | 2023A | 2024A | 2025E | 2026E | 2027E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 116,117.17 | 114,601.06 | 125,117.91 | 139,012.61 | 153,873.66 | | 增长率（%） | 10.89% | -1.31% | 9.18% | 11.11% | 10.69% | | 归母净利润（百万元） | 2,741.26 | 4,504.00 | 5,070.96 | 5,787.39 | 6,584.14 | | 增长率（%） | -7.21% | 64.30% | 12.59% | 14.13% | 13.77% | | 净资产收益率（%） | 13.95% | 18.84% | 17.59% | 16.79% | 16.11% | | 每股收益（元） | 1.66 | 2.71 | 3.05 | 3.48 | 3.96 | | PE | 31.96 | 19.58 | 17.41 | 15.25 | 13.41 | | PB | 4.49 | 3.69 | 3.06 | 2.56 | 2.16 | [4] 公司简介 - 公司是集研发、生产和销售水产饲料、畜禽饲料和水产饲料预混料以及健康养殖为主营业务的高科技型上市公司，核心业务是水产饲料、水产苗种和动保产品，已实现全国重点水产养殖区域的生产和销售 [5][6] 交易数据 | 52周股价区间（元） | 54.64 - 34.56 | | --- | --- | | 总市值（亿元） | 882.62 | | 流通市值（亿元） | 881.97 | | 总股本/流通A股（万股） | 166,375/166,375 | | 流通B股/H股（万股） | -/- | | 52周日均换手率 | 0.95 | [6] 过往报告情况 | 报告类型 | 标题 | 日期 | | --- | --- | --- | | 行业普通报告 | 农林牧渔行业：关税反制加码，全面看好农业板块 | 2025 - 04 - 07 | | 行业普通报告 | 农林牧渔行业：2月供过于求均价回调，关注养殖成本变动—生猪养殖行业月度跟踪 | 2025 - 03 - 14 | | 行业普通报告 | 农林牧渔行业：对美农产品加征关税，关注农产品涨价与粮食安全 | 2025 - 03 - 05 | | 行业普通报告 | 农林牧渔行业：一号文正式发布，关注粮食安全和农业新质生产力—2025年中央一号文件点评 | 2025 - 02 - 24 | | 行业普通报告 | 农林牧渔行业：一号文发布在即，关注农业板块投资机遇—2025年中央一号文件前瞻 | 2025 - 02 - 19 | | 行业普通报告 | 农林牧渔行业：1月供需两旺均价回调，能繁存栏量震荡—生猪养殖行业月度跟踪 | 2025 - 02 - 18 | | 行业普通报告 | 农林牧渔行业：12月出栏量增明显，业绩预告盈利高增—生猪养殖行业月度跟踪 | 2025 - 01 - 21 | | 公司普通报告 | 海大集团（002311.SZ）：饲料市占率持续提升，海内外有望共同增长 | 2025 - 01 - 14 | | 行业深度报告 | 农林牧渔行业：把握消费与成长，关注周期景气变化—农林牧渔行业2025年投资展望 | 2024 - 12 - 31 | | 公司普通报告 | 海大集团（002311.SZ）：饲料海外销售维持高增，养殖盈利预期改善 | 2024 - 10 - 23 | | 公司普通报告 | 海大集团（002311.SZ）：饲料业务量利齐升，生猪养殖实现扭亏 | 2024 - 08 - 01 | | 公司普通报告 | 海大集团（002311.SZ）：饲料业务量利齐升，Q1业绩大幅增长 | 2024 - 04 - 29 | | 公司普通报告 | 海大集团（002311）：饲料主业稳健，养殖有望逐步改善 | 2023 - 10 - 25 | [12] 分析师简介 - 程诗月为美国马里兰大学金融学硕士，2017年加入东兴证券研究所，现任农林牧渔行业分析师，重点覆盖畜禽养殖、饲料动保、宠物食品等细分子行业 [13]

万科泊寓开放加盟模式 - 公司推出两种加盟模式：项目加盟（为资产方提供品牌授权、运营服务等可勾选服务）和资金加盟（为资金方链接项目资源）[2][3] - 目标客户群体为"有房没钱"的物业持有者和"有钱没房"的投资者[4] - 此举标志着公司从重资产持有向轻资产运营的战略转型[1][21] 行业背景与竞争格局 - 长租公寓TOP30总房源量超120万间，开发商系品牌占比近50%，其中万科泊寓以26万间（占TOP20%）位居榜首[17][18][19] - 开发商系品牌早期依赖母公司输血，现逐步转向市场化合作模式（如龙湖冠寓已开展7类合作模式，旭辉领寓推行大社区托管）[10][11][12][13][15] - 创业型品牌如魔方公寓、窝趣公寓等早在2014-2015年已尝试加盟模式[8] 万科泊寓经营现状 - 截至最新数据覆盖29城400+项目，运营房源24.7万间（纳保12万间），出租率95%，自有渠道获客占比85%[19] - 2023年实现营收34.6亿元并首次盈利，前台GOP利润率达89%[19][20] - 人房比1:150优于行业平均，客户满意度95%[19] 战略动因与行业影响 - 突破规模天花板：通过加盟实现持续增长，应对行业集中度提升趋势[20][22] - 缓解母公司财务压力：万科集团2024年预亏450亿，国企接管背景下需降低资金依赖[20] - 行业示范效应：头部企业加盟扩张将加速整合，中小品牌面临生存压力[21][22]