政策核心内容 - 河南信阳新政策规定新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [1][4] - 政策要求开发商必须等房子盖好才能销售 直接切断其利用预售资金回款的链条 [6] - 预售资金必须存入监管账户并专款专用 为资金流动加上紧箍咒 [22] 行业影响分析 - 现房销售显著拉长开发商资金回笼周期 资金压力陡增 [7] - 依赖高杠杆和快速周转的房企面临淘汰 有实力重品质的房企将脱颖而出 [7][20] - 政策倒逼行业洗牌 推动房地产行业向产品力竞争转型 [20] 历史背景与制度演变 - 中国房地产预售制始于1994年 初衷是为加快住房建设解决短缺问题 [9] - 预售制在执行中逐渐变味 开发商挪用预售资金导致大量烂尾楼出现 [11] - 信阳政策调整是对预售制漏洞的修正 让房地产回归保障民生的初心 [15] 市场参与方影响 - 购房者获得更大保障 可实地考察房屋质量与配套 避免期房烂尾风险 [18] - 地方政府通过现房销售加强资金监管 有助于防范金融系统性风险 [21][22] - 政策采用新老有别的过渡方式 体现稳中求进的治理哲学 [24]

5月13日，河南信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》并 公示，提出全面推行现房销售。 文中明确按"新老有别"的原则执行，即已取得施工许可证的项目仍按老办法申请预售许可；文件印发后 新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，则一律实行现 房销售。 为何是信阳，影响有多大？ 针对信阳为何要对中心城区新出让地块全面实施现房销售，易居研究院副院长严跃进认为，从此次信阳 政策的发布来看，其出发点是非常清晰的，也就是做好三项工作，即"化风险""去库存""控增量"。而这 中间最为重要的就是"化风险"。 全面落实现房销售 此次信阳发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，也是今年全国率先明确全面落实现房销售的城 市。 根据上述文件，一是严控预售许可条件。按照"新老有别"的原则，对已取得施工许可证的项目，"投入 开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上"时可申报商品房预售许可；或"工程进度达到设计形象 进度的二分之一以上"时，申报商品房预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达 到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发 ...

信阳现房销售政策 - 信阳住建局发布新规，文件印发后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售，已取得施工许可证的项目需满足"投入开发资金达总投资25%"或"工程进度达设计形象进度二分之一"方可申报预售许可[1] - 现房销售政策将延长开发商资金占用周期，资金实力强的头部房企更具优势，高杠杆房企可能加速出清[1] - 该政策是房地产行业从高周转向高质量转型的区域性试点，短期抑制房企扩张冲动，长期优化市场结构[1] 杭州土地市场 - 杭州钱塘区底价成交3宗涉宅地块，总面积155058平方米，总规划建筑面积3147439平方米，总起始价2573亿元[2] - 土拍延续杭州"核心高热、外围理性"格局，商住地块因去化周期长、资金要求高导致房企拿地意愿趋冷[2] - 房企债务压力下更重视现金流管理，土地市场呈现理性回归特征[2] 融创中国债务重组 - 融创中国境外债务重组计划聆讯定于9月15日在香港高等法院召开，公司将寻求法院指令以召开债权人会议批准重组方案[3] - 较长聆讯时间跨度反映债务重组流程复杂性，可能延缓市场对其流动性风险缓释的预期[3] 荣盛房地产债券违约 - 荣盛房地产未能按期兑付"20荣盛地产MTN002"债券本息552亿元，该债券发行金额112亿元，债项余额1042亿元，利率718%[4] - 公司提供股权质押及连带责任担保，拟通过轻资产平台股权置换160亿元债务，但酒店、代建等轻资产业务盈利转化能力待验证[4] 泛海控股股权流拍 - 泛海控股控股股东所持706亿股公司股份司法拍卖流拍，另有98535万股成交，此前616733万股也曾流拍[5] - 流拍事件反映公司流动性危机及行业在债务化解、资产估值方面的系统性难题[6]

现房销售政策推进 - "有力有序推行现房销售"被列为2025年住房城乡建设领域重点工作之一 [1] - 超30个省(市)自2022年末以来出台现房销售相关政策 包括合肥 郑州 长沙等地试点 [2] - 信阳市拟要求新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [3] 现房销售市场表现 - 2024年现房销售面积达3亿平方米 占新建商品房销售总面积30.84% 较2023年22.5%提升8.34个百分点 [3] - 2025年前三月现房销售面积0.79亿平方米 同比增长14.3% 占比达36% 同比提升5.4个百分点 [3] - 湖北荆门城控 易居苑项目作为现房销售试点 开盘当天106套房源全部售罄 [2] 政策支持措施 - 湖南将优化现房销售试点纳入提振消费专项行动 [2] - 山东对购买现房申请公积金贷款者提高最高贷款额度10%以上 [2] - 政策框架注重降低风险 去库存 控增量 [3] 现房销售模式影响 - 购房者可实地查验房屋质量与配套 消除后顾之忧 [4] - 库存量大地区试点有助于改善供需结构 加快去化 [4] - 对房企产品设计水平和资金实力提出更高要求 [4] 房企面临的挑战与机遇 - 现房销售要求房企自行筹集资金完成项目建设 资金压力显著增加 [5] - 产品力强 品牌影响力大的企业将获得更大发展空间 [5] - 需配套完善现房销售模式的融资制度支持转型 [5]

政策核心内容 - 河南信阳拟对文件印发后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [1][2] - 信阳新政对已取得施工许可证项目按"新老有别"原则处理 投入开发建设资金达总投资25%以上或工程进度达设计形象进度二分之一以上可申报预售许可 [2] - 文件印发后新取得施工许可证项目需施工进度达主体封顶方可申报预售许可 [2] 全国政策趋势 - 2022年末以来全国已有多个省份出台现房销售相关政策 包括合肥 郑州 长沙等地明确部分项目进行现房销售试点 [1][3] - 多地出台现房销售配套支持政策 如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限 九江多区县对购买现房销售项目购房者进行契税补贴 山东多地提高购买现房公积金贷款额度 [3] 对行业影响 - 现房销售有助于控制供应规模 直接改善市场供需结构 加快库存去化 有利于房地产发展新模式构建 [3] - 现房销售对项目工程质量提出更高要求 促进行业更高质量发展 [3] - 现房销售时间节点较期房销售模式更靠后 房企销售回款较当前更晚 较为考验房企资金情况 [4] - 现房销售一定程度会影响新房供应规模 对于部分库存量较小地区需要地方政府精准把控推进节奏和力度 [5] - 现房销售对金融机构资金要求将提升 [5] 对房企影响 - 现房销售模式下房企为吸引购房者 在项目规划 设计 施工建设等环节将更注重品质 从而推动产品品质提升 [3] - 现房销售更加考验企业产品力 高产品力 强品牌力企业未来发展机遇或将更大 [3] - 开发商拿地方面需要客观评估 更好把握拿地性价比和财务测算 [2] 对购房者影响 - 现房销售可降低购房者购房风险 项目建筑质量所见即所得 避免传统期房销售中交房"货不对板"以及烂尾风险 [3] 政策建议 - 建议优先在库存大城市或区域试点推进现房销售 同时加快完善适用于现房销售模式房地产融资制度等 逐渐由期房销售向现房销售制度转型 [1][5]

现房销售政策动态 - 河南信阳拟对文件印发后新出让土地开发的商品房一律实行现房销售 [1][3][4] - 信阳新政对已取得施工许可证项目按原标准执行，对新项目要求施工进度达主体封顶方可申报预售许可 [4] - 2022年末以来全国已有多个省份出台现房销售相关政策，如合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行试点 [2][8] 现房销售模式的影响 - 对购房者而言，现房销售可降低购房风险，避免期房销售中交房货不对板及烂尾问题 [9] - 对房企而言，现房销售模式考验企业资金情况，因销售回款时间节点较期房更靠后 [9] - 现房销售推动房企在项目规划、设计和施工环节更注重品质，高产品力及强品牌力企业将获更大发展机遇 [9] 行业影响与建议 - 在库存量大的地区试点现房销售有助于控制供应规模，直接改善市场供需结构并加快库存去化 [9] - 现房销售对项目工程质量提出更高要求，有利于促进行业更高质量发展及构建房地产发展新模式 [9] - 建议优先在库存大的城市或区域试点推进现房销售，并加快完善适用于该模式的房地产融资制度 [10]

作 者丨李莎 编 辑丨李博 图 源丨图虫 近 日 ， 河 南 信 阳 起 草 的 《 关 于 加 强 商 品 房 预 售 管 理 工 作 的 若 干 措 施 （ 试 行 ） 》 公 开 征 集 意 见，拟按照"新老有别"的原则，在信阳中心城区推行现房销售，各县可参照执行。 该文件明确， 文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。 文件印发后新取得 施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶，方可申报商品房预售许可。 上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，现房销售模式是房地产发展新模式的一个重要组 成部分和改革方向，本质上是对购房权益的保障。信阳拟对新出让土地开发的商品房实行现 房销售，对开发商的影响最为直接，这意味着房企拿地时需要客观评估，做好财务测算，更 好把握拿地性价比。 中指研究院政策研究总监陈文静分析称，执行现房销售模式，对购房则而言，可以避免传统 期房销售中交房"货不对板"以及烂尾的风险；对房企而言，为提升购房吸引力，房企在项目 规划、设计、施工建设等环节将更加注重品质，从而推动产品品质提升；对行业而言，在库 存 量 大 的 地 区 试 点 现 房 销 售 ， 有 助 于 控 制 供 应 规 ...

政策动向 - 信阳市住建局印发文件要求新取得施工许可证的项目需达到主体封顶方可申报预售许可 新出让土地开发的商品房一律实行现房销售[1][3] - 文件按照新老有别原则对已取得施工许可证项目仍按原有规定执行 即投入开发建设资金达总投资25%以上或工程进度达设计形象进度二分之一以上时可申报预售许可[3] - 文件要求项目开发公司依法行使独立法人权利 企业总部履行投资人责任 交付前严禁违规抽调挪用销售融资资金 严禁抽逃出资或提前分红[3] 行业试点 - 2022年末以来全国超30个省(市)出台现房销售相关政策 合肥郑州长沙等地明确部分项目进行现房销售试点[2] - 多地出台现房销售配套支持政策 包括赣州延长现房销售项目土地出让金缴纳期限 九江对购买现房销售项目购房者进行契税补贴 山东提高购买现房公积金贷款额度[2] - 2023年全国住房和城乡建设工作会议提出有条件的可进行现房销售 继续实行预售的必须落实资金监管责任[4] 市场影响 - 2024年我国现房销售面积约3亿平方米 同比增长19.1% 现房销售面积占比达30.84%[6] - 现房销售模式下房企销售回款时间较期房更晚 较为考验房企资金情况 同时会影响新房供应规模 对金融机构资金要求也将提升[6] - 建议优先在库存大的城市或区域试点推进现房销售 加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度[7] 区域动态 - 信阳市2025年1-3月商品房销售面积下降0.5% 销售额增长1.1% 商品房待售面积增长8.5%[3] - 河南省以郑州开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售 山东省提出逐步提高预售门槛鼓励有条件地方开展现房销售试点[5][6] - 四川支持有条件的城市开展商品房现售试点 推动房地产业向新发展模式平稳过渡[5]

5月13日，信阳市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前 公示》文件，提出全面推行现房销售。 该文件提出六项措施，涵盖严控预售许可条件、严格预售资金缴存、规范预售资金使用、严格实行项目 开发公司制、合理把握工程进度，准确界定新出让土地等措施，其中严控预售许可条件备受关注。 ...

《措施》显示，严控预售许可条件。按照"新老有别"的原则，对已取得施工许可证的项目，按照《中华 人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《城市商品房预售管理办法》第五条等规定，"投入开发 建设的资金达到工程建设总投资的25%以上"时可申报商品房预售许可；或按照《河南省城市房地产开 发经营管理条例》第二十七条第四款规定"工程进度达到设计形象进度的二分之一以上"时，申报商品房 预售许可。文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。 文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。 《措施》显示，以"投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上"为进度申报预售许可的，开发 企业需提供现场施工图片、工程款发票及银行资金拨付凭证；以"工程进度达到设计形象进度的二分之 一以上"为进度申报预售许可的，开发企业需提供施工现场图片。新出让土地的时间，以土地出让合同 签订日期为准。 《措施》显示，该《措施》自印发之日执行。适用范围为中心城区，各县可参照执行。该《措施》试行 期间如国家及地方法律、法规和相关政策另有规定的，以国家及地方法律、法规和政策为准。 近日，信阳市住房和城乡建设局公示 ...