瑞银对新鸿基地产评级调整 - 瑞银于10月16日将新鸿基地产评级从“买入”下调至“中性” 目标价定为96.00港元 [1] - 下调评级主要基于估值考量 因年初至今股价已上涨31% 风险回报趋于平衡 [2] - 股价上涨主要由香港住宅市场反弹驱动 [2] 公司业务与资产结构 - 公司业务涵盖开发、拥有及管理高端物业组合 包括住宅、写字楼和购物中心 [3] - 除房地产外 公司投资领域广泛 涉及物业管理、建筑、保险、电信、信息技术和基础设施等行业 [3] - 尽管公司市净率较低且资产净值存在折让 但其住宅资产仅占总资产价值的20% [2] 未来前景与催化剂 - 住宅资产占比较低 限制了上行潜力 除非公司在资本循环或股东回报方面进行战略调整 [2] - 九龙站天玺二期项目的推出可能提供下行保护 其一期项目价格已上涨7%至17% [2]

公司股价表现与评级 - 新鸿基地产年初至今股价已上升29% [1] - 瑞银将公司评级由"买入"下调至"中性"，目标价为96港元 [1] - 公司股息率低于4%，2026财年每股派息上升空间有限，风险回报较为平衡 [1] 公司资产结构与估值 - 香港住宅资产仅占公司资产净值的20% [1] - 在市账率偏低或资产净值折让较高的观点下，资产净值折让收窄的可能性较低 [1] - 此判断基于公司未进行投资物业资本循环或改变股东回报政策的前提 [1]

业绩数据 - 2024/25财年在香港竣工物业约170万平方呎，其中可供出售住宅物业约150万平方呎[25] - 截至2025年6月30日，在香港土地储备约为5740万平方呎，其中已落成物业约3770万平方呎，发展中住宅物业约1330万平方呎[25] - 2024/25财年超22000名全职员工接受反贪污培训，共计超8700小时[67] - 2024/25财年年度顾客满意度调查中约98%顾客评价为“良好”或“极佳”[67] - 2024/25财年超350万名会员加入The Point、新地会和Go Royal[67] 绿色建筑与认证 - 截至2025年6月，在香港获约150项绿色建筑相关认证[16] - 2024/25财年约85%香港及上海已建成并长期出租核心写字楼物业获LEED金级或铂金级认证[69] - 2024/25财年公司管理的10个物业获得14项WELL认证[69] - 环球贸易广场获亚洲首个LEED v5.0铂金级认证[84] 可持续发展目标与进展 - 以2019/20财年为基准，计划在2029/30财年或之前将“能源优化委员会监察物业”的范围一及二温室气体排放强度降低35%，2024/25财年进展约为35.6%[65] - 以2019/20财年为基准，计划在2029/30财年或之前将“能源优化委员会监察物业”的耗电强度降低13%，2024/25财年进展约为14.3%[65] - 以2019/20财年为基准，计划在2029/30财年或之前将“能源优化委员会监察物业”用水强度降低5%，2024/25财年进展约为7.6%[69] - 计划在2029/30财年或之前使报告范围内的香港在建项目建筑废物分流率达到70%或以上，2024/25财年进展约为96.1%[69] 项目与业务发展 - 旗下新意网启动MEGA IDC第二期建设，竣工后将成香港电力容量及规模最大的数据中心[17] - 借出元朗两幅土地用作兴建“简约公屋”及过渡性房屋同心村[18] - 推出体育暨娱乐项目西沙GO PARK[18] - 西沙发展项目占地670万平方呎，保留约30,000平方呎自然林地，在18.7万平方米绿地种植超3,000棵本地品种树木[124][125] 荣誉与评级 - 在最新的MSCI ESG评级中被提升至「AA」级[19] - 连续两年入选《道琼斯领先亚太区指数》与标普全球《可持续发展年鉴2025》及其中文版[19] - 再次获晨星Sustainalytics评为亚太区域ESG最高评级企业[19] - 入选“道瓊斯領先亞太區指數”“富時社會責任指數系列”“恒生可持續發展企業指數”等多个指数成份股[28] 能源与环保举措 - 2024/25财年在82个管理物业和2个建筑工地安装约20,000块太阳能光伏板[84] - 康业本年度通过中电购52,000万度本地可再生能源电力，自2021年累计购入22.4万度含可再生能源证书电力，环球贸易广场过去三年购买约52,200兆瓦时国际可再生能源证书[130] - 集团升级后车队有九部电动建筑设备，报告年内建筑工地装设23个电池储能系统，每年减少约4,100公吨二氧化碳排放[134] - 260个物业加入《节能约章》[136] 风险管理与应对 - 每年至少审查风险敞口两次，过去两年对风险管理流程进行了内部审核[63] - 采取积极的风险管理方法，定期评估公司特定的风险敞口，考虑营运、ESG和利率风险[63] - 对香港及内地投资组合中的八个项目进行资产层面的定量气候相关物理风险评估，采用RCP 2.6和RCP 8.5评估至2030年和2050年的潜在影响[190] 技术研发与合作 - 开展多项创新技术应用于运营管理[77] - 与香港理工大学共同进行低碳建筑材料的先导研发[183] 供应链管理 - 供应商中约99%来自本地，约46%的采购总额已考虑环保因素[71] - 2024/25财政年新辉将406个供应商和承建商中的18个识别为第一层级关键供应商和承建商，无高可持续发展风险供应商和承建商[71]

报告发布 - 公司2024 - 2025年年报、通函、代表委任表格及可持续发展报告已发布[2] 会议安排 - 公司2025年股东周年大会将于11月6日中午12时在香港新鸿基中心举行[3] 通讯方式 - 公司将以电子方式发布公司通讯取代寄发印刷本[4] - 可在港交所网站登记或联系中介人获取公司通讯刊发电邮通知[4] 其他说明 - 函件中英文版本不符以英文版本为准[5] - 公司股份代号为16（港币柜台）及80016（人民币柜台）[6]

公司通讯 - 发布2024 - 2025年年报等公司通讯[2] - 可持续发展报告2024 - 2025仅以电子形式登载[3] - 以电子方式发布公司通讯取代印刷本[4] 股东大会 - 2025年股东周年大会于2025年11月6日中午12时在香港新鸿基中心举行[3] 股东服务 - 股东可登记或提供电邮收取公司通讯通知[4] - 收到书面要求免费提供通讯印刷或电子本[5] - 更改通讯语言及收取方式需提前7天书面通知[5][7] 其他信息 - 公司股份代号为16（港币）及80016（人民币）[7] - 简便回邮号码为37[8]

会议安排 - 股东周年大会于2025年11月6日中午12时举行[2] - 代表委任表格须在2025年11月4日中午12时前送达公司股份过户登记处[6] 薪酬建议 - 建议2026年6月30日止年度主席董事袍金为32万港元，副主席为31万港元，其他董事为30万港元[3]

股东周年大会 - 公司将于2025年11月6日举行第五十三届股东周年大会[3] - 大会场地为香港港湾道三十号新鸿基中心五十三楼及四楼[16] - 表决须以投票方式进行，主席将行使权力就决议案投票表决[16] 财务及股份 - 需省览及接纳截至2025年6月30日止年度的经审核综合财务报表等[5] - 公司购回股份总数目不得超通过决议案当日已发行股份总数目10%[6] - 公司董事配发股份总数目不得超通过决议案当日已发行股份总数目10%[10] 组织章程 - 需批准公司现有组织章程细则的建议修订[14] - 需批准及采纳公司新组织章程细则以取代现有章程细则[14] - 授权公司董事或秘书落实并记录采纳新章程细则[14] 董事相关 - 郭炳联等6位先生将在大会告退并寻求膺选连任[16] - 建议截至2026年6月30日止年度，主席等董事袍金分别为32万、31万、30万港元[21] - 董事暂无即时计划根据授权购回现有股份或发行新股份[21]

股东周年大会安排 - 公司将于2025年11月6日中午12时在香港港湾道30号新鸿基中心53楼及4楼举行股东周年大会[3][9] - 代表委任表格须于2025年11月4日中午12时或之前交回[3] - 确定有权出席股东周年大会并投票的股东身份记录日期为2025年11月6日，公司于2025年11月3日至6日暂停办理股份过户登记[96] 股份授权 - 2024年11月7日通过的股份购回授权及发行授权将在本次股东周年大会结束时作废，本次大会将提呈普通决议案更新授权[15] - 股份购回授权下可购回股份以批准决议案通过当日公司已发行股份（不包括库存股份）总数目的10%为限[16] - 发行授权可配发及发行股份以批准决议案通过当日公司已发行股份总数目的10%为限[20] - 发行授权及扩大发行授权将于公司下届股东周年大会结束等三个时间中较早者届满[20] 股份情况 - 最后实际可行日期（2025年9月25日）公司已发行股份（不包括库存股份）总数目为2,897,780,274股[16] - 假设最后实际可行日期至批准决议案通过当日已发行股份（不包括库存股份）总数目不变，可购回股份最多为289,778,027股[16] - 2024年9月至2025年9月（直至最后实际可行日期），股份每月最高成交价为97.90港元，最低成交价为65.20港元[41] - 截至最后实际可行日期，上述权益占已发行股份（不含库存股份）总数约54.92%，若全面行使股份购回授权，权益将增至约61.03%[46] 人员情况 - 郭炳联等6位先生将在股东周年大会上告退并寻求膺选连任[21][96] - 建议截至2026年6月30日止年度，主席、副主席及其他每位董事袍金分别为港币32万元、31万元、30万元[97] 章程细则 - 董事会建议采纳新章程细则，以纳入对现有章程细则的多项修订[26] - 股东周年大会将提呈特别决议案供股东考虑批准采纳新章程细则[28] - 新章程细则使公司可根据上市规则使用库存股份机制，持有及处置库存股份管理资本[65] 股息相关 - 确定股东享有建议末期股息权利的记录日期为2025年11月12日，当日公司暂停办理股份过户登记[96] - 为确保享有末期股息权利，股东须于2025年11月11日下午4时30分前提交股份过户文件[96] 其他 - 董事拟声明暂无即时计划根据有关授权购回现有股份或发行新股份[97]

收入和利润表现 - 集团收入为797.21亿港元，同比增长11.5%[17] - 集团2025年收入为797.21亿港元，较2024年的715.06亿港元增长11.5%[28] - 可拨归公司股东溢利为192.77亿港元，同比增长1.2%[17] - 可拨归公司股东基础溢利为218.55亿港元，同比增长0.5%[17] - 集团2025年可拨归公司股东基础溢利为218.55亿港元，略高于2024年的217.39亿港元[28][31] - 2025年每股基础溢利为7.54港元，每股股息为3.75港元，与2024年持平[28][32] - 每股基础溢利为7.54港元，同比增长0.5%[17] - 2025年来自物业销售的溢利为82.90亿港元，高于2024年的78.50亿港元[28][33] 租金收入表现 - 租金总收入为244.61亿港元，同比下降2.1%[17] - 租金净收入为183.92亿港元，同比下降3.2%[17] - 2025年总租金收入同比下降2%至244.61亿港元，净租金收入同比下降3%至183.92亿港元[28][34] - 公司物业投资总租金收入同比下降2%至175.31亿港元，零售物业组合出租率约为95%[46] - 公司内地收租物业组合总租金收入同比下降2%至人民币57.13亿元[65] - 出租物业组合的总租金收入为175.31亿港元，较上一财政年度下跌2%[122] - 香港物业投资组合计入所占合营企业和联营公司收益的总租金收入为港币175.31亿元，按年轻微下跌2%[166] - 香港总租金收入在2024年为179.42亿港元，2025年为175.31亿港元[169] 财务杠杆与债务管理 - 净债项与股东权益比率为15.1%，同比下降3.2个百分点[17] - 2025年净债项与股东权益比率为15.1%，较2024年的18.3%有所改善[28] - 集團截至2025年6月30日淨債項與股東權益比率為15.1%[80] - 集團利息覆蓋率達6倍[80] - 集團年內發行人民幣7億元三年期離岸人民幣債券[80] - 集團在2024年8月發行總值人民幣20億元商業抵押擔保債券[80] 香港物业销售业务表现 - 2025年按权益计算的合约销售总额约为466亿港元[33] - 公司年内在香港的合约销售额约为423亿港元，为过去五个财政年度最高水平[41] - 合约销售总额约为423亿港元[122] - 公司未入账的香港合约销售额约为356亿港元，预计其中301亿港元将在2025/26财政年度确认[45] - 天璽 • 海项目第1期和第2A期约300个单位已推出，录得满意销情[137] - 西沙灣發展項目第1A(2)期和第1B期在开售一个月内售出逾1500个单位[147] 香港土地储备 - 香港土地储备总面积为5740万平方英尺总楼面面积，同比下降0.7%[17] - 集团香港土地储备为5770万平方呎，其中发展中物业1970万平方呎[30] - 公司香港土地储备为5740万平方呎，其中1330万平方呎为发展中可售住宅，3770万平方呎为已落成投资物业[37] - 截至2025年6月30日，公司香港土地储备总楼面面积约为5740万平方英尺[120][122][124] - 公司已落成物业楼面面积约为3770万平方英尺，占总土地储备的66%[120][124] - 发展中物业楼面面积约为1970万平方英尺，占总土地储备的34%，可满足未来6至7年发展需要[120][121][124] - 发展中物业约1330万平方英尺将用于发展优质住宅物业出售，640万平方英尺将用于出租及长线投资[121] - 回顾年内新增五幅住宅用地，按所占权益计算，总楼面面积合共约160万平方英尺[120] - 按用途划分，已落成物业组合中约33%为商场及零售楼面，29%为写字楼[120] 内地业务表现 - 内地土地储备总面积为6530万平方英尺总楼面面积，同比下降2.1%[17] - 集团内地土地储备为6670万平方呎[27] - 截至2025年6月30日，内地土地储备合共约6530万平方呎[59] - 内地土地储备中发展中物业约4420万平方呎，逾50%将发展为可售住宅及写字楼[59] - 内地土地储备中已落成物业约2110万平方呎，主要用于出租及长线投资[59] - 公司内地合约销售额按所占权益计算约为人民币40亿元[62] - 公司内地竣工物业按所占楼面面积计算约150万平方英尺[62] - 公司未入账的内地合约销售额达人民币81亿元，预计大部分于2025/26财年确认[63] 香港投资物业运营 - 香港甲级写字楼组合平均出租率约为90%，续租租金下调[53] - 地标项目国际金融中心和环球贸易广场出租率约为92%[53] - TOWNPLACE WEST KOWLOON入住率上升，带来新增租金收入[54] - 将军澳星峰荟服务式套房升级工程首两期超过150间客房已完工[54] - 香港物业投资组合的平均出租率维持平稳，约为92%[166] - 香港零售物业总租金收入为90.85亿港元，同比轻微减少2%[167] - 香港总租金收入中，商场/商铺占比52%，写字楼占比32%，其他占比16%[171] - 公司零售物业网络总楼面面积超过1200万平方英尺[173] - 香港写字楼物业组合总楼面面积约1100万平方英尺，平均出租率保持在90%[188] 新项目开发与开业计划（香港） - 新商场Scramble Hill总楼面面积约50万平方呎，计划2025年下半年起分阶段开业[56] - 启德天玺·天Mall总楼面约22万平方呎，计划自2025年第四季起分期开业[57] - 西九龙高铁总站发展项目商场部分总楼面面积约60.3万平方呎[58] - 观塘全新商场Scramble Hill计划自2025年下半年起分阶段开业[99] - 启德天璽·天Mall计划自2025年第四季开始营业[99] - 高铁西九龙总站上盖IGC写字楼将于2026年开始交付租户[99] - 天璽 • 天项目总住宅楼面面积约110万平方英尺，提供约1500个豪华住宅单位[132] - 天璽 • 海项目总住宅楼面面积62.5万平方英尺，提供约440个单位，预计2025年下半年起分期落成[135] - 高鐵西九龍總站發展項目公司持有120万平方英尺写字楼及60.3万平方英尺零售楼面作长线投资，预计2025年下半年起落成[138] - 西九文化區藝術廣場大樓項目总楼面面积67.2万平方英尺，预计2027年上半年落成[141] - 旺角項目总楼面面积120万平方英尺，预计2028年后落成[145] - 西沙灣發展項目住宅总楼面约570万平方英尺，提供约9700个单位[147] - 西沙湾发展项目零售楼面面积13万平方英尺，其中西沙GO PARK第2期商场面积约5.7万平方英尺，预计2025年第四季试业[149] - 古洞项目住宅总楼面面积99.9万平方英尺，零售面积14.1万平方英尺，提供约2100个单位，预计2027年下半年起分期取得满意纸[150] - 沙田项目住宅总楼面面积52.1万平方英尺，提供约1200个单位，预计2028年后分期取得满意纸[152] - 元朗东成里项目住宅总楼面面积75.7万平方英尺，零售面积1.9万平方英尺，提供约1500个单位，预计2028年上半年起分期取得满意纸[153] - 元朗桥头围商业项目总楼面面积85.6万平方英尺，预计2028年后落成[156] - 屯门扫管笏项目公司所占住宅总楼面面积46.5万平方英尺，项目总楼面面积约61.9万平方英尺[155] - 藝術廣場大樓項目總樓面面積約672,000平方呎[200] - 藝術廣場大樓項目零售樓面面積約27,000平方呎[200] - 藝術廣場大樓項目預計於2027年上半年竣工[200] - 观塘The Millennity基座商场Scramble Hill零售楼面约50万平方英尺，计划2025年下半年分阶段开业，公司持有72.4%权益[194] - 天玺·天Mall楼面面积约22万平方英尺，预计2025年第四季起分阶段开业[197] - 高铁西九龙总站发展项目写字楼部分IGC提供约260万平方英尺甲级写字楼空间，其中一幢大楼已获主要租户承租，预计2026年初交付[197] - IGC项目基座商场楼面约60.3万平方英尺，公司将持有全部零售楼面作长线投资[197] 内地项目进展 - 上海ITC第三期A座写字楼出租率上升至近80%[67] - 上海ITC第三期B座办公大楼、旗舰商场ITC Maison和安达仕酒店预计2025年底前完工[70] - 杭州国际金融中心汇西办公楼一座总楼面面积约37.8万平方英尺，已于2025年7月开始交付[70] - 上海徐家汇中心安达仕酒店将提供超过260间高级客房，预计2025年底前开业[71] - 上海徐家汇综合项目ITC第三期余下部分，B座摩天办公大楼和上海徐家汇中心安达仕酒店计划于2025年底前竣工[99] - 上海徐家汇综合项目ITC第三期的旗舰商场ITC Maison预计于2025年下半年起分阶段开业[99] 其他业务表现（数码通、新意网等） - 數碼通網絡提供給每位客戶的人均可用頻譜資源為全港最多[72] - 數碼通在回顧年內提升盈利能力[72] - 新意網MEGA IDC第一期已於2024年第二季啟用[74] - 新意網業務在回顧年內有強勁增長[74] - 香港商用航空中心航班升降量接近疫情前水平[77] - 機場空運中心專營權已延續至2043年[77] 可持续发展与社区投资 - MSCI ESG评级提升至AA级[84] - 在香港获得约150项绿色建筑认证[85] - 安装约20,000块太阳能板组成全港最大太阳能发电网络[85] - 接近50%的九巴巴士已在车顶安装太阳能板[85] - 兴建占地约100,000平方呎的私人太阳能发电场[85] - 在全港十八区安装近100个电动车特快充电装置[85] - 免费借出场地运营约4,600平方呎的社区客厅[87][89] - 西沙GO PARK总楼面面积约130万平方呎，已举办逾160项体育活动[90] - 马湾1868占地50万平方呎，提供两间免租店铺[93] 未来推售及发展计划 - 公司计划在未来十个月内在香港推售启德天璽·天和天璽·海第2期现楼单位、西沙湾发展项目第2A及第2B期、邻近港铁荃湾西站项目及港铁古洞站旁大型项目第1期[98] - 公司计划在内地推售上海滨江凯旋门尊贵别墅，以及苏州湖滨四季、杭州国际金融中心和佛山珑景等多个合作发展项目的新批次[98] 资本开支与项目竣工计划 - 集团整体资本开支在回顾年内显著回落[97] - 2025/26财政年度将完成项目总楼面面积4,369,000平方呎，其中住宅占2,552,000平方呎（约58%），商场/商铺占663,000平方呎（约15%），写字楼占1,154,000平方呎（约26%）[158] - 2026/27财政年度将完成项目总楼面面积2,829,000平方呎，其中住宅占1,527,000平方呎（约54%），商场/商铺占630,000平方呎（约22%），写字楼占672,000平方呎（约24%）[158] - 2027/28财政年度将完成项目总楼面面积2,408,000平方呎，其中住宅占1,754,000平方呎（约73%），商场/商铺占160,000平方呎（约7%），数据中心占494,000平方呎（约21%）[158] - 2028/29财政年度或以后完成之主要项目总楼面面积10,341,000平方呎，其中住宅占7,675,000平方呎（约74%），商场/商铺占975,000平方呎（约9%），写字楼占1,566,000平方呎（约15%），数据中心/工业占125,000平方呎（约1%）[158] 项目权益与合作伙伴 - 高鐵西九龍總站發展項目第1期写字楼部分集团所占权益为45%[157] - 观塘内地段第240號第2期项目集团持有50%直接权益及通过持有载通国际控股有限公司股权获得约22.4%间接权益，总计72.4%[157] - 西九文化区艺术广场大楼项目以建造、营运及移交形式发展，为期约四十七年[160] - 将军澳市地段第131號后续期数MEGA IDC项目预计将于2027/28财政年度或以后分期落成[157] 零售物业运营与活动 - 沙田新城市广场七楼户外空间翻新工程将于2025年下半年完成[175] - 会员计划The Point于2025年7月正式推出“The Point Gold”贵宾会籍[175] - 元朗形点的宠物友善公园Pawsome Park面积扩大逾倍[179] - 西沙GO PARK运动商业综合体于2025年1月正式开幕[182] - 观塘APM商场在二十周年庆典中使用人工智能人形机械人进行“AI机械科技大汇演”[182] - 公司西沙GO PARK项目自2025年初开幕以来访客人次已超过200万[46] - 公司“帝赏”会员计划会员人数已超过23万[71] 写字楼物业认证与运营 - 西九龙环球贸易广场获得亚洲首个LEED V5.0运营与维护既有建筑铂金认证[189] 资产价值 - 于2025年6月30日，集团投资物业价值为4170.45亿港元，较2024年增长2.1%[28] 股息政策 - 全年股息为每股3.75港元，与去年持平[17] 土地补偿收益 - 公司因土地被收回预期可收取现金补偿约30亿港元，相关收益已在2024/25财政年度入账[38] - 公司另一批土地被收回涉及补偿金额约12亿港元，将在2025/26财政年度入账[38] 物业交付计划 - 年内公司有四个项目可交楼，按所占楼面面积计算约为170万平方呎，其中可售住宅约150万平方呎[42][43] - 西沙灣發展項目首两期计划于2025年下半年交楼，第2A期约730个单位快将推出[147]

公司信息 - 公司名称为新鸿基地产发展有限公司[1] 股份数据 - 截至2025年9月30日，上月底和本月底已发行股份总数均为2,897,780,274[2] - 上月底和本月底库存股份数目均为0[2] - 本月已发行股份和库存股份数目增减均为0[2]