文章核心观点 - 菲利普斯爱迪生公司（Phillips Edison & Company）旗下运营合伙企业定价发售3.5亿美元2035年到期的4.950%优先无担保票据，介绍了发售用途、承销商等信息，并对公司进行了简介 [1][2][3] 分组1：票据发售信息 - 菲利普斯爱迪生公司运营合伙企业定价发售3.5亿美元2035年到期的4.950%优先无担保票据，价格为面值的98.458%，预计2024年9月12日结算，由公司提供全额无条件担保 [1] 分组2：发售所得用途 - 运营合伙企业拟将发售所得净收益用于一般公司用途，包括收购物业、偿还债务、资本支出、扩张和营运资金、物业重建或改善等，在用于上述用途前，可能先投资于短期证券 [2] 分组3：承销商信息 - J.P.摩根、蒙特利尔银行资本市场等担任发售的联席账簿管理人，拉米雷斯公司担任副承销商 [3] 分组4：发售相关文件 - 票据根据公司和运营合伙企业向美国证券交易委员会提交的有效暂搁注册声明发售，发售仅通过招股说明书补充文件和随附招股说明书进行，相关初步文件已提交给美国证券交易委员会，可在其网站获取，最终文件可联系相关机构获取 [4] 分组5：公司简介 - 菲利普斯爱迪生公司是美国最大的优质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，成立于1991年，通过垂直整合运营平台和全国布局的购物中心取得了良好业绩，截至2024年6月30日，管理306个购物中心，包括286个全资拥有的、总面积3260万平方英尺的购物中心，分布在31个州，以及两个机构合资企业拥有的购物中心，公司专注于打造全渠道、以杂货店为核心的购物体验并改善社区 [6]

文章核心观点 穆迪将菲利普斯爱迪生公司及其运营合伙企业的发行人信用评级从'Baa3'上调至'Baa2'，展望稳定，公司运营表现和财务指标有望保持强劲 [1][2] 公司评级情况 - 穆迪将菲利普斯爱迪生公司及其运营合伙企业菲利普斯爱迪生杂货店中心运营合伙I L.P.的发行人信用评级从'Baa3'上调至'Baa2'，展望稳定 [1] 穆迪评级依据 - 公司露天社区和邻里购物中心投资组合优质，杂货店主导的购物中心运营现金流有韧性，杠杆指标适中，固定费用覆盖率良好，流动性佳 [2] - 公司投资组合租赁率一直很高，过去四个季度平均为97.5%，同期租赁利差平均达28% [2] - 尽管宏观经济环境放缓，但因投资组合构成，预计公司未来几个季度运营表现仍良好，运营表现和财务指标将保持强劲 [2] 公司表态 - 公司董事长兼首席执行官表示，公司团队对穆迪和标普的评级上调感到满意，这体现了运营表现的持续强劲，团队有能力继续实现强劲盈利增长、创造领先运营指标和长期价值 [2] 公司概况 - 菲利普斯爱迪生公司是美国最大的优质杂货店主导邻里购物中心所有者和运营商之一，1991年成立，通过垂直整合运营平台和高入驻率购物中心取得良好业绩 [3] - 公司购物中心有全国和地区零售商，提供必需品和服务，主要杂货店租户包括克罗格、Publix、艾伯森和阿霍尔德德尔海兹 [3] - 截至2024年6月30日，公司管理306个购物中心，其中286个为全资拥有，总面积3260万平方英尺，分布在31个州，还有两个机构合资企业拥有的购物中心 [3] - 公司致力于打造全渠道、杂货店主导的购物体验，改善社区 [3] 信息披露 - 公司使用投资者网站https://investors.phillipsedison.com披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [4] 投资者联系方式 - 投资者关系负责人为Kimberly Green，电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [6]

文章核心观点 公司董事会批准提高月度股息分配率，这得益于公司运营表现和现金流增长，公司有能力持续创造价值 [1][3] 股息分配调整 - 董事会批准将2024年10月1日和11月1日支付给普通股股东的月度股息分配提高5.1%，记录日期分别为9月16日和10月15日 [1] - 分配率为每股0.1025美元，年化后为每股1.23美元，较之前年化率1.17美元增长5.1%，运营合伙单位持有人按相同比率获分配 [2] 原因阐述 - 运营表现持续强劲和现金流增长使公司再次提高月度股息分配 [3] - 增长归因于拥有合适规模、高质量、以杂货店为核心的社区购物中心的差异化战略，团队在物业层面的执行能力，以及郊区市场优势 [3] 公司概况 - 公司是美国最大的高品质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，1991年成立，通过垂直整合运营平台和高入驻率购物中心取得良好业绩 [4] - 购物中心有全国和地区零售商，提供必需品和服务，主要杂货店包括克罗格、Publix、艾伯森和Ahold Delhaize [4] - 截至2024年6月30日，公司管理306个购物中心，包括286个全资拥有的、面积3260万平方英尺的购物中心，分布在31个州，还有两个机构合资企业拥有的购物中心 [4] 信息披露 - 公司使用投资者网站https://investors.phillipsedison.com披露重大非公开信息并履行Regulation FD规定的披露义务 [5] 投资者联系信息 - 投资者关系负责人Kimberly Green，电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [7]

文章核心观点 - 标普将菲利普斯爱迪生公司及其运营合伙企业的发行人信用评级从'BBB-'上调至'BBB'，展望稳定，公司有望凭借运营表现和投资策略实现盈利增长和价值创造 [1][2] 公司评级情况 - 标普将菲利普斯爱迪生公司及其运营合伙企业菲利普斯爱迪生杂货店中心运营合伙企业一世有限责任公司的发行人信用评级从'BBB-'上调至'BBB'，展望稳定 [1] 评级上调原因 - 公司运营表现将在未来两年保持稳健，得益于杂货店主导的投资组合和健康的零售基本面 [2] - 公司致力于维持保守的资产负债表，截至2024年6月30日，其浮动利率债务敞口大幅降低，约占总债务的9% [2] - 标普全球经济学家预计美联储今年晚些时候将启动一系列降息，公司的固定费用覆盖率有望在未来几年得到改善 [2] - 公司的财务政策得到审慎投资策略的支持，净收购额在2亿至3亿美元之间，每年的再开发支出约为4000万至5000万美元 [2] - 过去几年公司以相对中性的杠杆方式为投资活动提供资金，预计短期内将继续采用类似投资策略 [2] 公司情况 - 菲利普斯爱迪生公司是美国最大的杂货店主导邻里购物中心的所有者和运营商之一，成立于1991年，通过垂直整合的运营平台和全国布局的购物中心取得了强劲业绩 [3] - 公司的购物中心汇集了提供生活必需品和服务的全国及地区零售商，主要杂货店租户包括克罗格、Publix、艾伯森和阿霍尔德德尔海兹 [3] - 截至2024年6月30日，公司管理着306个购物中心，其中286个为全资拥有，总面积达3260万平方英尺，分布在31个州，还有两个机构合资企业拥有的购物中心 [3] - 公司专注于打造出色的全渠道、杂货店主导的购物体验，一次一个邻里购物中心地改善社区 [3] 公司管理层表态 - 公司董事长兼首席执行官杰夫·爱迪生表示，团队很高兴看到标普认可公司对卓越运营和资产负债表实力的承诺 [2] - 公司持续强劲的运营表现归功于差异化和专注的战略、团队在物业层面推动业绩的能力以及郊区市场的诸多优势 [2] - 公司团队有能力继续实现稳健的盈利增长、领先的运营指标和长期价值创造 [2]

文章核心观点 公司宣布董事会已宣布普通股月度股息分配，同时介绍了公司基本情况及联系方式等信息 [1][2] 公司股息情况 - 公司董事会宣布普通股月度股息分配为每股0.0975美元，将于2024年9月4日支付给2024年8月15日登记在册的股东，运营合伙单位持有人按相同比率获得分配 [1] 公司基本情况 - 公司是美国最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，成立于1991年，通过垂直整合运营平台和高入驻率购物中心取得良好业绩 [2] - 公司购物中心有全国和地区零售商，提供生活必需品和服务，主要杂货店租户包括克罗格、Publix、艾伯森和阿霍尔德·德尔海兹 [2] - 截至2024年6月30日，公司管理306个购物中心，其中286个为全资拥有，总面积3260万平方英尺，分布在31个州，另有20个购物中心为机构合资持有 [2] 公司信息披露方式 - 公司使用并将继续使用投资者网站披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [3] 公司联系方式 - 投资者可访问公司官网https://www.phillipsedison.com/获取更多信息，也可在Twitter、Facebook、Instagram和LinkedIn上关注公司 [2] - 投资者关系负责人为Kimberly Green，联系电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [5]

文章核心观点 公司宣布普通股月度股息分配，介绍公司基本情况及联系方式等信息 [1][2] 股息分配 - 公司董事会宣布普通股月度股息为每股0.0975美元，9月4日支付给8月15日登记在册股东，运营合伙单位持有人按相同比例分配 [1] 公司概况 - 公司是美国最大的以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，1991年成立，通过垂直整合运营平台和高入驻率购物中心取得良好业绩 [2] - 购物中心有全国和地区零售商，提供必需品和服务，主要杂货店租户有Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [2] - 截至2024年6月30日，公司管理306个购物中心，包括286个全资拥有的、面积3260万平方英尺的购物中心，分布在31个州，以及20个与机构合资拥有的购物中心 [2] 信息披露 - 公司使用投资者网站披露重大非公开信息并履行Regulation FD规定的披露义务 [3] 联系方式 - 投资者可访问公司官网https://www.phillipsedison.com/获取更多信息 [2] - 可在Twitter、Facebook、Instagram、LinkedIn上关注公司 [2] - 投资者关系负责人为Kimberly Green，联系电话(513) 692 - 3399，邮箱kgreen@phillipsedison.com [5]

购物中心运营情况 - 公司拥有306家购物中心,包括286家全资拥有的购物中心和20家通过一家未合并的合资企业拥有的购物中心,总面积约为34.8万平方英尺,分布在31个州[91] - 截至2024年6月30日,公司全资拥有的购物中心的租赁率为97.8%,其中大型店铺租赁率为99.4%,内联店铺租赁率为94.8%[91] - 公司全资拥有的购物中心的平均剩余租赁期限为4.4年[91] - 公司全资拥有的购物中心的总租金收入为4.49亿美元,其中97.4%来自全渠道杂货类购物中心[91] - 公司拥有31个州的274家购物中心,总面积为31.378万平方英尺[91] - 公司通过联营企业拥有14%权益的32个物业,总租赁面积为2,213,000平方英尺[93] - 公司物业保持率为88.7%[119] 财务数据 - 公司总租金收入同比增加9.3百万美元，增长6.2%[107] - 同店租金收入增加2.7百万美元,主要由于平均最低租金每平方英尺增加0.45美元和平均出租率提高0.1%所致[108] - 物业运营费用增加2.7百万美元,主要由于同店物业和公司运营活动的人工成本和保险费用上升以及公共区域维护支出增加[108] - 利息费用净额增加2.9百万美元,主要由于2024年利率上升所致[109] - 公司总收入增加6.5%至3.23亿美元,其中租金收入增加6.6%至3.16亿美元[114] - 同店租金收入增加6.5%,主要由于平均最低租金每平方英尺增加0.48美元和平均出租率提高0.3%所致[114] - 收购活动净增加13.1百万美元的租金收入[114] - 物业运营费用增加4.2百万美元,主要由于同店物业和公司运营活动的人工成本上升以及公共区域维护支出增加[114] - 利息费用净增加6.8百万美元,主要由于2024年利率上升所致[116] - 新租赁平均每平方英尺租金为21.23美元,同比增加6.3%[119] - 续租和选择权平均每平方英尺租金为14.72美元,同比增加2.3%[119] 非公认会计准则指标 - 公司采用了多项非公认会计准则指标来评估其运营业绩[125] - 公司同店NOI(Same-Center NOI)突出了公司的经营趋势,如入住率、租金水平和运营成本[126] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月和六个月的同店NOI分别为105,565千美元和103,638千美元,以及212,307千美元和206,528千美元[127][128] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月和六个月的总收入分别为146,610千美元和142,963千美元,以及294,295千美元和286,514千美元,同比增长2.6%和2.7%[129] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月和六个月的经营费用分别为41,045千美元和39,325千美元,以及81,988千美元和79,986千美元,同比增长4.4%和2.5%[129] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月和六个月的NAREIT FFO和Core FFO分别为78,368千美元和75,894千美元,以及158,424千美元和152,239千美元[132][133] - 2024年6月30日和2023年6月30日三个月和六个月的NAREIT FFO和Core FFO每股摊薄收益分别为0.57美元和0.58美元,以及1.16美元和1.15美元[133] - 公司EBITDAre和Adjusted EBITDAre用于衡量经营业绩,可以比较资本结构、测算债务服务和固定成本覆盖率、衡量企业价值[135] 债务融资 - 公司于2024年5月完成了2024年债券发行,发行了5.750%到期于2034年的债券,募集资金总额为3.45亿美元[91] - 公司平均债务期限为4.8年,平均利率为4.2%[110] - 公司于2024年6月30日的总债务为20.66亿美元,加权平均利率为4.2%,加权平均期限为4.8年[139] - 公司于2024年6月30日的无担保循环信贷额度为8亿美元,可用额度为7.32亿美元[140] - 公司于2024年5月完成了5.75%优先票据的发行,发行总额为3.45亿美元[140] - 公司于2024年6月30日的净债务与Adjusted EBITDAre比率为5.1倍[144] - 公司于2024年6月30日的净债务与总企业价值比率为31.9%[146] 资本支出 - 公司2024年上半年的资本支出为2810万美元,主要用于资本改善、租户装修和重建项目[145] - 公司预计2024年的资本支出可以通过经营现金流、出售资产收益和信贷额度满足[145] - 公司正在进行的开发和改建项目总投资额为3840万美元,预期收益率在9%-12%之间[145] 收购和出售 - 公司在2024年6月30日前6个月内共收购了4处物业和2处附属地块,总收购价格为1.162亿美元[151] - 公司2024年前6个月无物业出售[150] 现金流和股东分红 - 公司2024年前6个月的经营活动现金流为1.416亿美元,较2023年同期增加1,120.9万美元或8.6%[152] - 公司2024年前6个月的投资活动现金流出为1.432亿美元,较2023年同期增加3,623.3万美元或33.9%[152] - 公司2024年前6个月的融资活动现金流入为370.7万美元,较2023年同期增加3,452.7万美元或112%[152] - 公司2024年前6个月的同店NO

业绩总结 - PECO的同中心净营业收入（Same-Center NOI）在2024年指导中位数增长为3.75%[46] - PECO的2024年核心每股基金运营收益（Core FFO）增长指导中位数为3.0%[49] - PECO的投资组合租赁率为98%[8] - PECO的年化股息分配为每股1.17美元，股息收益率为3.6%[45][50] - PECO的净债务与调整后EBITDA的比率为5.1倍[26] - PECO的总管理企业价值为65亿美元[12] 用户数据 - PECO中心每周平均约有33,000次访问，总访问量在过去12个月达到500M次[62][63] - PECO的租赁占用率在2023年为94.7%，2024年第二季度为95.4%[164] - PECO在286个物业中，50%的ABR来自于阳光带州[72] - PECO的杂货销售每平方英尺（PSF）自2019年以来增长了35%[85] - PECO的杂货销售PSF在2023年增长了3.8%[93] 未来展望 - PECO预计通过增加占用率将贡献50到100个基点的增长[177] - 新租约和续租的利差预计将贡献100到125个基点的增长[178] - PECO的同中心净营业收入（NOI）长期增长预期为3%到4%[179] - PECO的每股资金可用性（AFFO）年复合增长率为16.8%[198] 市场扩张与并购 - 2024年PECO的收购总额为126,602千美元，涉及442,116平方英尺的物业[136] - PECO的投资组合中70%的ABR来自于必要商品和服务[21] - PECO的租赁组合中，86%的ABR来自于销售额排名前1或2的杂货商[17] 负面信息 - PECO在2020年疫情高峰期失去了70个基点的占用率，但在2021年中期完全恢复[162] - PECO的净营业收入（NOI）在2010年下降了270个基点，但在2011年恢复到全球金融危机前的水平[153] - PECO的租赁占用率在2009年下降了180个基点，并在2010年完全恢复[154] 其他新策略 - PECO的投资策略旨在通过充足的自由现金流和杠杆能力来增强长期价值[187] - 在过去五年中，PECO的资本支出占净营业收入的比例为3.3%，低于同行平均水平[195] - PECO的股息每股增长自首次公开募股以来为14.7%[47]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度Nareit FFO同比增长3.3%至7840万美元,每股0.57美元,主要由于租金收入增加 [31] - 第二季度核心FFO同比增长2.9%至8000万美元,每股0.59美元,主要由于租金收入增加抵消了利息费用上升的影响 [31] - 同店NOI增长1.9%,租金收入同比增长4.3%,部分被租户回收收入下降和物业费用上升所抵消 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度末整体租赁率97.5%,环比增加30个基点,为历史最高 [19] - 主力店租赁率98.8%,环比增加40个基点,签订了8个主力店租约 [19] - 内联店租赁率创新高95.1% [20] - 新租金租金利差为34.4%,续租租金利差为20.5%,均创历史新高 [21] - 租户续租率89%,内联店续租率85%,远高于历史5年平均水平78% [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司中心所在市场人口平均67,000人,家庭收入中位数87,000美元,高于全国平均水平12% [24] - 公司中心所在市场失业率3.2%,低于全国平均水平20% [25] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于拥有主要或次主要连锁超市为主力店的社区型购物中心,97%的中心都是这种类型 [10] - 公司拥有30多年的运营经验,70%的租金来自必需品零售商,远高于行业平均水平54% [10] - 公司通过收购、开发和改造项目持续扩大高质量购物中心的规模,2024年计划投资4000-5000万美元 [27] - 公司与Cohen & Steers成立合资公司,将聚焦收购社区型购物中心,利用公司的运营经验 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对当前强劲的经营环境和持续的积极势头保持乐观 [29] - 公司预计2024年核心FFO和AFFO增长将达到中高个位数 [37] - 尽管面临高通胀、高利率和地缘政治冲突等挑战,但公司的一体化运营平台将确保长期稳定的收益增长 [38] 其他重要信息 - 公司管理层拥有8%的股权,与股东利益高度一致 [9] - 公司获得2024年Realcomm数字创新大奖,表彰公司在人工智能应用方面的领先地位 [28] - 公司将继续保持谨慎的收购策略,目标IRR超过9% [13] - 公司资产负债表健康,固定利率债务占比91%,无重大到期直到2027年 [34][35] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Haendel St. Juste 提问** 为什么现在与Cohen & Steers成立合资公司?公司自身的资本成本和收购能力都很强 [40][41][42][43] **Jeff Edison 回答** 合资公司可以让公司拓展更广泛的收购机会,获得额外的增长空间。一些项目可能不符合公司自身的收购标准,但适合合资公司的投资要求 [41][42][43][44][46] 问题2 **Caitlin Burrows 提问** 公司如何评估租赁市场的强劲程度,是否有具体的指标支撑? [48][49] **Bob Myers 回答** 从租户续租率、新租金和续租租金利差、租户财务状况等多个指标来判断,都显示租赁市场非常强劲 [49][50][52][53] 问题3 **Jeff Spector 提问** 公司2024年同店NOI增长指引3.25%-4.25%,但年初至今仅2.8%,下半年会有大幅加速吗? [55][56][57] **John Caulfield 回答** 主要是由于租户回收费用的时间性影响,预计下半年会有所改善,公司维持中点指引区间 [57][58]

文章核心观点 - 分析Phillips Edison & Company和Realty Income Corp.的财务表现及未来展望，指出Phillips Edison & Company股票有望近期跑赢市场，行业表现也会影响股票表现 [1][6][11] Phillips Edison & Company财务表现 - 2024年二季度运营资金（FFO）为每股0.59美元，未达Zacks共识预期的每股0.60美元，与去年同期持平 [1] - 过去四个季度仅一次超过FFO共识预期 [2] - 2024年二季度营收1.6152亿美元，未达Zacks共识预期0.77%，去年同期为1.5214亿美元，过去四个季度仅一次超过营收共识预期 [9] Phillips Edison & Company股价及评级 - 年初至今股价下跌约6.7%，而标准普尔500指数上涨13.8% [10] - 财报发布前，公司估值修正趋势良好，当前Zacks排名为2（买入），预计股票近期跑赢市场 [11] Phillips Edison & Company未来展望 - 股票即时价格走势及未来FFO预期的可持续性，主要取决于管理层在财报电话会议上的评论 [3] - 未来需关注未来季度和本财年的FFO估计变化，当前未来季度共识FFO估计为每股0.60美元，营收1.6551亿美元，本财年为每股2.40美元，营收6.585亿美元 [4][5] - 即将发布的报告预计季度每股收益1.05美元，同比增长5%，过去30天该季度共识每股收益估计未变 [13] Realty Income Corp.情况 - 尚未公布2024年二季度财报，预计8月5日发布 [6] - 预计营收13.1亿美元，较去年同期增长28.3% [7] - 本季度FFO意外值为 -1.67%，上一季度FFO无意外值 [8] 行业情况 - Zacks房地产投资信托和股权信托 - 零售行业目前排名在前14%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [12]