文章核心观点 公司董事会宣布普通股月度股息分配，运营合伙单位持有人按相同比例获分配 [1][2] 公司概况 - 公司是美国最大的优质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一，1991 年成立，通过垂直整合运营平台和高入驻率购物中心取得良好业绩 [3] - 截至 2024 年 12 月 31 日，公司管理 316 个购物中心，包括 294 个全资拥有的、总面积 3330 万平方英尺的购物中心，分布在 31 个州，以及 3 个机构合资企业拥有的 22 个购物中心 [3] - 公司顶级杂货店主力租户包括克罗格、Publix、艾伯森和 Ahold Delhaize [3] 股息分配 - 公司董事会宣布普通股月度股息为每股 0.1025 美元，分别于 2025 年 4 月 1 日和 5 月 1 日支付给 2025 年 3 月 17 日和 4 月 15 日登记在册的股东 [1] - 运营合伙单位持有人按相同比例获分配，但需扣除必要的预扣税 [2] 信息披露 - 公司使用投资者网站（https://investors.phillipsedison.com）披露重大非公开信息并履行相关披露义务 [4] 联系方式 - 投资者可访问公司官网（https://www.phillipsedison.com/）获取更多信息 [3] - 可在 Twitter、Facebook、Instagram 和 LinkedIn 上关注公司 [3] - 投资者关系负责人为 Kimberly Green，联系电话 (513) 692 - 3399，邮箱 kgreen@phillipsedison.com [8]

市场目标与业务空间 - 公司确定美国约5800个购物中心为目标市场，有外部增长空间[22] 流动性与借款能力 - 截至2024年12月31日，公司高级无抵押循环信贷安排可用流动性为7.389亿美元，2025年1月9日修订后借款能力增至10亿美元，到期日延至2029年1月[22] 温室气体减排 - 2024年公司将基于市场的范围1和2温室气体排放量较2020年基线减少31%[27] 租户租金占比 - 截至2024年12月31日，约69%的平均基本租金来自为当地社区提供必需品和服务的租户[28] 普通股发行与收益 - 2024年公司发行190万股普通股，净收益7380万美元；2023年发行420万股，净收益1.476亿美元[246] 现金分配变化 - 2024年公司向普通股股东和运营合伙单位持有人分配现金较2023年减少260万美元[246] 利率互换协议 - 截至2024年12月31日，公司有3笔利率互换协议，固定了4.75亿美元无抵押定期贷款安排的有担保隔夜融资利率（SOFR）[248] - 2024年1月公司签订一笔名义金额1.5亿美元的利率互换协议，9月起将SOFR换成约3.45%的固定利率，2025年12月到期[248] 无抵押债务利率与利息费用 - 截至2024年12月31日，公司有1.498亿美元无抵押债务利率未固定，预计利率上升1个百分点将使年利息费用增加约150万美元[249] 员工分布 - 截至2024年12月31日，公司约有300名员工分布在23个州，多数位于俄亥俄州辛辛那提市的公司总部[26]

文章核心观点 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上专注于收益的投资服务公司，聚焦能产生收益的资产类别，提供可持续投资组合收益、多元化和通胀对冲机会，还提供两周免费试用并展示独家专注收益的投资组合中的优质想法 [1] 分析师情况 - 分析师在提及的公司中无股票、期权或类似衍生品头寸，但未来72小时内可能通过购买股票、认购期权或类似衍生品在PECO建立多头头寸 [2] - 分析师自行撰写文章表达个人观点，未获除Seeking Alpha外的报酬，与文章中提及股票的公司无业务关系 [2] 文章性质说明 - 文章仅作信息参考，不构成财务建议，鼓励读者在投资决策前进行尽职调查并自行得出结论 [3] Seeking Alpha相关说明 - Seeking Alpha不保证过往表现预示未来结果，未就投资是否适合特定投资者提供建议，分析师观点可能与Seeking Alpha整体观点不同 [4] - Seeking Alpha不是持牌证券交易商、经纪商、美国投资顾问或投资银行，分析师为第三方作者，可能未获机构或监管机构许可或认证 [4]

财务数据和关键指标变化 - 2024年核心FFO每股增长近4%，若加回利率上升的每股影响，增长为6% [8] - 2024年第四季度NAREIT FFO增至8380万美元，每股摊薄收益0.61美元，同比每股增长8.9%；核心FFO增至8580万美元，每股摊薄收益0.62美元，同比每股增长6.9% [43] - 2024年第四季度同店NOI增长6.5% [43] - 2025年净收入指引为每股0.54 - 0.59美元，中点较2024年增长10.8%；NAREIT FFO指引为每股2.47 - 2.54美元，中点较2024年增长5.7%；核心FFO指引为每股2.52 - 2.59美元，中点较2024年增长5.1% [48] - 2025年同店NOI增长指引为3% - 3.5% [49] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年第四季度可比新租金差为30.2%，同店新租金差为26.5% [27] - 2024年第四季度可比续租租金差为20.8%，同店续租租金差为19.8% [28] - 2024年第四季度新签和续租的同店租约平均年合同租金涨幅分别为2%和3% [29] - 2024年第四季度末，投资组合出租率为98%，主力租户出租率为99%，同店出租率为95% [30] - 2024年第四季度新增租户包括快餐店、医疗用途租户及其他必需消费品零售商和服务提供商 [31] 开发和重新定位业务 - 2024年稳定了15个项目，为租户交付超30万平方英尺的空间，这些项目每年新增约530万美元的NOI [40] - 预计长期每年在这类投资上投入4000 - 5000万美元 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司三个英里贸易区平均人口6.7万，平均家庭收入中位数8.8万美元，比美国中位数高12%，市场失业率低于购物中心同行平均水平 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略和发展方向 - 继续通过增值投资创造价值，预计今年实现3.5 - 4.5亿美元的收购目标，若有有吸引力的机会，有能力进行更多收购 [17] - 持续寻找地面开发和重新定位机会，目标加权平均现金回报率在9% - 12% [20] - 采取更积极的商品策略，收回租约到期的较弱店铺，以改善长期的出租率和租户保留率 [60] 行业竞争 - 公司认为在购物中心领域拥有最佳团队，具有独特竞争优势，能够识别优质市场，构建高质量投资组合 [7][10] - 公司专注于拥有由市场销售额排名前两位的杂货店锚定的社区购物中心，这种策略使公司现金流具有韧性 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司在2024年取得了市场领先的经营业绩，尽管面临利率上升带来的利息支出压力，但核心FFO仍实现增长 [7][8] - 零售商对公司购物中心的需求强劲，体现在高出租率、强劲的租金差和租赁管道上 [9] - 公司对2025年的增长充满信心，预计通过内部和外部增长实现中到高个位数的核心FFO和AFFO每股增长 [23][42] 其他重要信息 - 截至2024年12月31日，公司拥有约9.48亿美元的流动性，无重大到期债务直至2027年，净债务与调整后EBITDAR比率为5倍，债务加权平均利率为4.3%，加权平均到期期限为5.8年，93%的债务为固定利率 [44][45][46] - 2024年第四季度，公司通过ATM发行190万股普通股，扣除佣金后净收益7200万美元，加权平均价格为每股39.23美元 [47] - 2024年公司坏账率约为75个基点，2025年指导范围为60 - 120个基点 [75] - 公司目前平均投资组合年度租金涨幅约为100个基点，预计未来可提升至120 - 150个基点 [162] 问答环节所有提问和回答 问题1: 与一年前相比，目前租户对空间的需求和外部机会情况如何 - 公司认为今年比去年情况更好，目前有更大的项目储备，第四季度收购近1亿美元资产，但收购仍存在不确定性，市场上产品供应和买家增多，对价格有一定压力，但公司仍乐观实现目标 [56][57][58] 问题2: 如何平衡高出租率和租户保留率 - 公司采取更积极的商品策略，收回较弱店铺，短期内会对出租率和保留率有一定压力，但长期会改善，同时会根据租赁差价选择性调整保留率，以创造资产价值 [60][62][64] 问题3: 近期增加收购计划中，处置成熟、低增长、低IRR资产作为资金来源的作用及如何平衡资本循环策略与其他资金来源 - 市场决定资本来源，公司会根据处置资产的执行情况和回报选择性进行处置，目前已进行一次处置，未来会继续评估 [68][69][70] 问题4: 坏账准备金75 - 100个基点是否保守，2024年信用损失情况及当地租户对关税和劳动力成本上升的看法 - 2024年坏账率约75个基点，2025年指导范围为60 - 120个基点，设置较宽范围是考虑到2024年该问题较受关注，第四季度坏账率约45个基点，公司对租户情况有信心；杂货商关注关税问题，认为能将成本转嫁给消费者，但需观察消费者反应 [75][76][81] 问题5: 年末已签约但未入住的租金差为100个基点，较高的原因及与经济出租率的关系 - 部分原因是将高租金租户引入主力店铺空间，主力店铺从签约到产生经济效益的时间较长；2023年第三季度部分主力店铺实现超100%的租赁差价，这些机会预计在2025年实现 [87][88][91] 问题6: 公司潜在收购范围有多大，收购规模增长的可持续性如何 - 公司认为收购目标有上升空间，杂货锚定购物中心业务规模大，市场会回归均值，公司有团队和能力继续保持收购节奏，但会根据市场情况和回报进行收购 [97][98][99] 问题7: 近期处置资产提供卖方融资是一次性还是更大计划的一部分 - 目前是一次性安排，该方案对特定资产效果好，能获得更好收益，但不认为会成为大规模增长的领域 [103] 问题8: 请介绍合资企业的情况及未来是否会增加此类合作 - 合资企业预计占今年收购的10%，公司对此感到兴奋，认为能扩大收购机会，目前已在两个合资企业中收购三个物业，未来会继续与合资伙伴积极合作 [109][110][111] 问题9: 今年推动租金增长的重点是什么 - 包括租金涨幅、期权、适度降低保留率等，公司会根据每个中心的具体情况制定不同策略，同时会通过收购优质资产提高出租率 [114][115][120] 问题10: 请说明提供卖方融资的原因及应收票据利率 - 提供卖方融资是为了降低投资组合风险，出售增长较慢的资产并获得溢价，融资水平能确保收回款项；利率未披露，但与公司持续借款成本有显著利差，该工具不常使用，具有增值作用 [126][128][129] 问题11: 卖方融资何时收回款项 - 款项可提前偿还，若包括选择权，期限为12 - 24个月 [131] 问题12: 与西北互助的合资企业是否为新的增长工具，与其他合资企业及资产负债表收购的投资有何不同 - 这是与西北互助的长期合作，新基金专注于独特机会，可涉足不符合资产负债表标准但有潜力的项目，虽不是主要增长工具，但公司对此充满期待 [135][136][138] 问题13: 与西北互助的合资企业未来交易是否都按31%的股权比例 - 直到资金全部分配完，31%是合适的比例 [141] 问题14: 2024年租户保留和商品策略对2025年增长的影响，2025年是否会增加此类活动，模型和指导中租户保留率的情况 - 2025年预计保留率与2024年和2023年相似，公司对决策有信心，会继续采取相关行动，同时能实现同店3% - 3.5%的增长和FFO指标超5%的增长 [146][147][148] 问题15: 收购指导中，合资企业收购和资产负债表收购的资金分配情况及回报预期差异，如何分配交易 - 合资企业收购预计占4亿美元收购指导中点的10%，即4000万美元；较大的中心更可能进入与科恩和斯特尔斯的合资企业，有类似回报；第二个合资企业寻找不符合资产负债表但有潜力的独特机会，合资企业能扩大收购范围，增加机会 [152][155][157] 问题16: 目前投资组合平均混合租金涨幅及未来3 - 5年的预期 - 目前约为100个基点，预计2025年继续上升，最终可达到120 - 150个基点，新租约目标增长约3% [162][163][166] 问题17: 2025年租户保留率是否会对同店NOI增长产生拖累，2024年末较高的未出租率在2025年的变化 - 租户保留率预计变化不大，不会有显著影响；2025年经济出租率与租赁出租率的差距预计回到约50个基点，非杂货主力店铺占租金比例小，不会成为主要逆风因素 [170][174][175] 问题18: 第四季度资本收购增加的驱动因素，以及季度末出售物业的资本化率 - 资本化率因资产而异，核心杂货锚定购物中心的无杠杆IRR为9%，影子锚定项目为9.5%，无锚定项目超10%；出售的圣马特奥物业资本化率在7.5% - 8%之间 [182][183][186] 问题19: 租赁管道和潜在租户兴趣情况，与去年相比如何，2025年租赁差价预期 - 租赁管道保持稳定，需求未放缓，零售商对2026 - 2027年开店有需求，快餐、医疗、健康美容等领域需求旺盛；2025年新租约差价预计在25% - 33%之间，续租差价预计较高 [192][193][196]

业绩总结 - PECO的同中心净营业收入（Same-Center NOI）为2024年第四季度的270个完全拥有和运营的物业提供了有用的财务和运营表现指标[3] - 2024年同中心净营业收入（NOI）增长为3.8%[1] - 2024年核心每股基金运营收益（Core FFO）每股增长为3.8%[1] - 2024年每股分红为1.23美元，分红收益率为3.3%[1] - 2024年保留率为89%[24] - 2025年每股净收入预期在0.54至0.59美元之间[31] 用户数据 - PECO的总可租面积（Total GLA）为33.3百万平方英尺，整体租赁率为98%[4] - PECO的必要商品和服务的年租金收入（ABR）中，69%来自于必要商品的邻居[6] - PECO的投资组合中，96%的年租金收入来自于以杂货为主的邻里中心[6] - PECO的物业中，84%的年租金收入来自于销售额排名前1或2的杂货商[6] - PECO的物业中，98%的租赁占用率显示出持续强劲的邻居需求[6] - PECO的租赁合同的加权平均剩余租期为30.8年，确保了稳定的收入来源[14] - PECO的前10个邻居在年租金收入中的占比不到2%，显示出高度的多样化[14] 市场展望 - 2024年收购总额预计在3.5亿至4.5亿美元之间[31] - 2024年新租赁增长率为35.7%[25] - 2024年续租增长率为19.4%[26] - 2024年总投资于开发项目预计为4100万美元，平均预期收益率在9%至12%之间[28] - 食品杂货主导的购物中心空间需求旺盛，因新供应不足[46] 财务健康 - PECO的年股息收益率为3.3%，基于每股1.23美元的年化分红[4] - PECO的净债务与调整后EBITDA的比率为5.0倍，显示出强劲的资产负债表和流动性[6] - 截至2024年12月31日，公司的净债务与调整后EBITDA比率为5.0倍[36] - PECO的资本支出相对核心FFO较低，促进了更快的AFFO增长，尤其是在资本投资成本较低的空间中[46] - PECO的组合保留率通过保留的邻居总平方英尺与到期租约的总平方英尺之比计算，反映了公司在租约到期时保留邻居的能力[60] 其他策略 - PECO的AFFO年复合增长率（CAGR）在同行中表现优异，目标是最大化租金增长，同时有意投资租赁资本[46] - PECO的策略使其能够推动行业领先的AFFO增长，同时最大化自由现金流[46] - 可比租金差异计算为新租约、续租和选择租约的第一年ABR的百分比变化，反映了公司通过租赁活动产生收入增长的能力[53] - 净经营收入（NOI）是总经营收入减去物业经营费用和房地产税，提供了公司财务和运营表现的洞察[59] - 净债务与调整后EBITDA的比率提供了基于收益的杠杆率洞察，不受股价波动影响[57]

文章核心观点 - 菲利普斯爱迪生公司2024年第四季度财报显示营收和每股收益同比增长 与华尔街预期对比有不同表现 部分关键指标有助于更准确洞察公司潜在业绩和预测股价表现 [1][2] 公司财务表现 - 2024年第四季度营收1.7305亿美元 同比增长12% 与Zacks共识预期的1.7091亿美元相比 超出1.25% [1] - 同期每股收益0.62美元 去年同期为0.11美元 与共识每股收益预期0.62美元持平 未实现每股收益惊喜 [1] 公司股价表现 - 过去一个月菲利普斯爱迪生公司股价回报率为+0.7% 而Zacks标准普尔500综合指数变化为+2.1% [3] - 该股票目前Zacks排名为2（买入） 表明短期内可能跑赢大盘 [3] 公司关键指标表现 - 租金收入1.6946亿美元 两位分析师平均预估为1.6558亿美元 与去年同期相比变化为+12.1% [4] - 其他物业收入0.081亿美元 两位分析师平均预估为0.078亿美元 与去年同期相比变化为+4.8% [4] - 费用和管理收入0.0279亿美元 两位分析师平均预估为0.0268亿美元 与去年同期相比变化为+13.6% [4] - 摊薄后每股净收入（亏损）为0.15美元 两位分析师平均预估为0.16美元 [4]

文章核心观点 - 菲利普斯爱迪生公司（Phillips Edison & Company）季度运营资金和营收超预期 近期股价表现逊于市场 未来表现取决于管理层财报电话会议评论和FFO预期变化 目前Zacks评级为买入 同行业城市边缘地产公司（Urban Edge Properties）未公布2024年12月季度财报 预计业绩同比增长 [1][2][3][4][6][9] 菲利普斯爱迪生公司业绩情况 - 季度运营资金（FFO）为每股0.62美元 符合Zacks共识预期 去年同期为每股0.58美元 上一季度预期为每股0.61美元 实际超出预期1.64% 过去四个季度仅一次超FFO共识预期 [1] - 截至2024年12月季度营收1.7305亿美元 超Zacks共识预期1.25% 去年同期为1.5445亿美元 过去四个季度三次超营收共识预期 [2] 菲利普斯爱迪生公司股价表现 - 自年初以来 公司股价下跌约1.6% 而标准普尔500指数上涨3.1% [3] 菲利普斯爱迪生公司未来展望 - 股价短期走势取决于管理层财报电话会议评论和未来FFO预期 [3] - 可通过FFO展望评估股票未来表现 包括当前季度FFO共识预期及近期预期变化 [4] - 近期预期修正趋势有利 当前Zacks评级为2（买入） 预计短期内股价将跑赢市场 [6] - 未来季度和本财年FFO共识预期分别为每股0.63美元（营收1.7148亿美元）和每股2.54美元（营收7.0144亿美元） [7] 行业情况 - 公司所属Zacks房地产投资信托和股权信托 - 零售行业目前排名前32% 研究显示排名前50%的行业表现优于后50%行业两倍多 [8] 城市边缘地产公司情况 - 尚未公布2024年12月季度财报 预计2月12日发布 [9] - 预计季度每股收益0.34美元 同比增长9.7% 过去30天该季度每股收益共识预期未变 [9] - 预计营收1.1186亿美元 同比增长5.3% [10]

公司基本信息 - 公司是美国最大的高品质、以杂货店为核心的社区购物中心所有者和运营商之一[5] - 公司分析师覆盖包括BofA Securities、BMO Capital Markets等多家机构[120] - 公司投资者关系联系电话为(513) 538 - 4380和(513) 824 - 7122[121] - 公司投资者关系负责人邮箱为kgreen@phillipsedison.com和hharper@phillipsedison.com[121] 财报披露与业绩讨论安排 - 公司2024年年报预计于2025年2月11日左右提交给美国证券交易委员会[7] - 公司将于2025年2月7日下午12点（东部时间）举行电话会议和网络直播，讨论2024年第四季度和全年业绩[38] 前瞻性陈述相关 - 补充披露包含前瞻性陈述，受多种已知和未知风险及不确定性影响，可能导致实际结果与预期有重大差异[6] - 前瞻性陈述涵盖公司计划、战略、前景、承保增量收益率、未来运营结果、资本支出和流动性等方面[6] - 影响前瞻性陈述的风险因素包括经济气候、市场条件、租户稳定性、债务处理、利率变化、环境责任等[6] - 更多可能导致实际结果不同的重要因素在公司提交给美国证券交易委员会的文件中描述，可在SEC网站查看[7] - 除法律要求外，公司无义务更新或修订补充文件中的前瞻性陈述[7] 财务数据关键指标变化 - 2024年第四季度和全年归属于股东的净收入分别为1810万美元（摊薄后每股0.15美元）和6270万美元（摊薄后每股0.51美元）[13] - 2024年全年Nareit FFO为3.238亿美元（摊薄后每股2.37美元），同比增长8.1%；Core FFO为3.318亿美元（摊薄后每股2.43美元），同比增长6.8%[19][20] - 2024年全年同店净营业收入（NOI）增长3.8%至4.304亿美元[21] - 截至2024年12月31日，公司总流动性约为7.476亿美元，净债务与年化调整后EBITDAre之比为5.0倍[31][32] - 2024年公司通过ATM计划发行190万股普通股，净收益7380万美元，加权平均价格为每股39.18美元[33] - 2025年公司净收入每股指引为0.54 - 0.59美元，Nareit FFO每股指引为2.47 - 2.54美元，Core FFO每股指引为2.52 - 2.59美元，同店NOI增长指引为3.00% - 3.50%，收购总额指引为3.5 - 4.5亿美元[36] - 2025年公司预计普通股每股净收入在0.54 - 0.59美元，Nareit FFO在2.47 - 2.54美元，Core FFO在2.52 - 2.59美元[37] - 2024年第四季度总营收1.73048亿美元，全年总营收6.61392亿美元，较2023年的1.54449亿美元和6.10124亿美元有所增长[44] - 2024年第四季度归属于股东的净利润为1814.2万美元，全年为6268.5万美元，2023年同期分别为1353.3万美元和5684.8万美元[44] - 2024年同店NOI利润率为72.3%，同店NOI变化率为3.8%，新租可比租金差为35.7%，续租可比租金差为19.4%[44] - 2024年第四季度Nareit FFO为8379.3万美元，全年为3.23771亿美元，2023年同期分别为7484.3万美元和2.99548亿美元[44] - 2024年第四季度Core FFO为8578.4万美元，全年为3.31833亿美元，2023年同期分别为7787万美元和3.10716亿美元[44] - 截至2024年12月31日，公司总资产为50.46223亿美元，总负债为24.12238亿美元，股东权益为23.19922亿美元[47] - 2024年租金收入为6.47589亿美元，费用和管理收入为1073.1万美元，其他物业收入为307.2万美元[48] - 2024年第四季度总营收为173,048千美元，较2023年第四季度的154,449千美元增长12.04%[49] - 2024年第四季度净收入为20,181千美元，较2023年第四季度的15,188千美元增长32.87%[49] - 2024年第四季度归属于股东的净收入为18,142千美元，较2023年第四季度的13,533千美元增长34.06%[49] - 2024年第四季度基本和摊薄后归属于股东的每股净收入为0.15美元，较2023年第四季度的0.11美元增长36.36%[49] - 2024年全年Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人为323,771千美元，较2023年的299,548千美元增长8.09%[50] - 2024年全年核心FFO归属于股东和OP单位持有人为331,833千美元，较2023年的310,716千美元增长6.79%[50] - 2024年全年调整后FFO归属于股东和OP单位持有人为273,192千美元，较2023年的249,332千美元增长9.57%[50] - 2024年第四季度Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人为83,793千美元，较2023年第四季度的74,843千美元增长11.96%[51] - 2024年第四季度核心FFO归属于股东和OP单位持有人为85,784千美元，较2023年第四季度的77,870千美元增长10.16%[51] - 2024年第四季度调整后FFO归属于股东和OP单位持有人为65,152千美元，较2023年第四季度的65,502千美元下降0.53%[51] - 2024年第四季度EBITDAre为1.10385亿美元，2023年同期为9828.9万美元；2024年全年EBITDAre为4.25578亿美元，2023年全年为3.87486亿美元[52] - 2024年第四季度调整后EBITDAre为1.11882亿美元，2023年同期为1.0079亿美元；2024年全年调整后EBITDAre为4.30584亿美元，2023年全年为3.96103亿美元[52] - 2024年第四季度同店净营业收入（Same - Center NOI）为1.10413亿美元，2023年同期为1.03662亿美元，同比增长6.5%；2024年全年为4.30444亿美元，2023年全年为4.14579亿美元，同比增长3.8%[54] - 2024年第四季度同店总营收为1.52866亿美元，2023年同期为1.43912亿美元，同比增长6.2%；2024年全年为5.95411亿美元，2023年全年为5.74421亿美元，同比增长3.7%[54] - 2024年第四季度同店总运营费用为4245.3万美元，2023年同期为4025万美元，同比增长5.5%；2024年全年为1.64967亿美元，2023年全年为1.59842亿美元，同比增长3.2%[54] - 截至2024年12月31日，其他资产净额为1.95328亿美元，2023年同期为1.86411亿美元[60] - 2024年全年净收入为6969.6万美元，2023年全年为6376.2万美元[52] - 截至2024年和2023年12月31日，应付账款和其他负债总额分别为163,692美元和116,461美元[61] - 2024年和2023年四季度租金收入分别为123,094千美元和112,723千美元，全年分别为480,696千美元和440,771千美元[63] - 2024年和2023年四季度利息费用净额分别为25,036千美元和22,569千美元，全年分别为96,990千美元和84,232千美元[63] - 2024年和2023年四季度资本支出总额分别为39,366千美元和20,710千美元，全年分别为91,846千美元和92,701千美元[65] - 截至2024年和2023年12月31日，总股权市值分别为5,175,286千美元和4,955,480千美元[68] - 截至2024年和2023年12月31日，总净债务分别为2,160,856千美元和2,006,019千美元[68] - 截至2024年和2023年12月31日，企业总价值分别为7,336,142千美元和6,961,499千美元[68] - 2024年和2023年经调整的年度化EBITDAre分别为430,584千美元和396,103千美元，净债务与经调整的年度化EBITDAre比率分别为5.0倍和5.1倍[68] - 2024年和2023年净债务与企业总价值比率分别为29.5%和28.8%[68] - 2024年每股净收入为0.51美元，2025年预计为0.54 - 0.59美元[112] - 2024年Nareit每股运营资金为2.37美元，2025年预计为2.47 - 2.54美元[112] - 2024年核心每股运营资金为2.43美元，2025年预计为2.52 - 2.59美元[112] - 2024年同店净营业收入增长率为3.8%，2025年预计为3.00% - 3.50%[112] - 2024年收购总额为305,651美元，2025年预计为350,000 - 450,000美元[112] - 2024年净利息支出为96,990美元，2025年预计为111,000 - 121,000美元[112] - 2024年总务和行政费用为45,611美元，2025年预计为45,000 - 49,000美元[112] - 2024年非现金收入项目为16,237美元，2025年预计为18,000 - 20,000美元[112] - 截至2024年12月31日，房地产投资的净营业收入为115,357,000美元[114] - 开发和再开发项目的预计剩余成本为15,979,000美元，承保的增量无杠杆收益率为9% - 12%[114] 物业组合相关数据 - 截至2024年12月31日，公司全资拥有的物业组合包括294处物业，总面积约3330万平方英尺[22] - 截至2024年12月31日，公司管理316个购物中心，其中294个为全资拥有，总面积3330万平方英尺[41] - 截至2024年12月31日，公司在Grocery Retail Partners I LLC投资占比14%，拥有20个购物中心，ABR为3.2723亿美元，GLA为221.3万平方英尺[58] - 截至2024年12月31日，公司在Necessity Retail Venture LLC投资占比20%，拥有1个购物中心，ABR为2796万美元，GLA为12.1万平方英尺[58] - 截至2024年12月31日，公司在Neighborhood Grocery Catalyst Fund LLC投资占比31%，拥有1个购物中心，ABR为1042万美元，GLA为4.9万平方英尺[58] - 公司购物中心数量为294个，分布在31个州，总可出租面积（GLA）为33,300，平均每个购物中心GLA为113[81] - 公司总基本租金（ABR）为509,998美元，其中必需品和服务类ABR占比69.4%，非食品杂货主力店ABR占比13.9%，街铺ABR占比56.2%[81] - 全渠道食品杂货主力店购物中心ABR占比95.7%，食品杂货租户ABR占比29.9%，已出租GLA中食品杂货租户占比45.8%[81] - 公司总投资组合出租率为97.7%，主力店空间出租率为99.1%，街铺出租率为95.0%[81] - 公司总投资组合平均剩余租赁期限为4.4年，食品杂货主力店空间为4.4年，非食品杂货主力店空间为5.3年，街铺为4.0年[81] - 公司总投资组合留存率为88.1%，主力店空间留存率为91.3%，街铺留存率为82.5%[81] - 截至2024年12月31日，食品杂货类ABR占比29.9%，快餐餐厅占11.3%，医疗占6.6%等，必需品和服务类ABR总计占比69.4%[82] - 软商品ABR占比13.0%，全服务餐厅占7.5%，健身和生活方式服务占6.4%等，其他零售店ABR总计占比30.6%[83] - 截至2024年12月31日，总ABR为509,998美元，主力店ABR为221,627美元，街铺ABR为288,371美元[85] - 排名前25的租户ABR总计173,926美元，占总ABR的33.7%，涉及681个自有地点和50个合资地点[86] - 公司物业总ABR为515,463千美元，总GLA为33,649千平方英尺，物业总数316处，整体出租率97.7%[8

文章核心观点 公司公布2024年第四季度和全年财务及运营结果并给出2025年指引 2024年业绩增长良好 未来将聚焦加速核心每股运营资金流增长 并通过内部增长和扩张收购计划实现发展 [1][3] 管理层评论 - 公司对2024年的强劲增长感到满意 现金流增长质量体现在优质投资组合表现上 由经验丰富团队、市场领先定价能力、强劲租赁利差和运营优势驱动 [3] - 2025年公司团队将专注于加速核心每股运营资金流增长 对未来增长机会感到兴奋 增长将由强劲内部增长和扩张收购计划驱动 [3] 财务结果 净利润 - 2024年第四季度归属于股东的净利润为1810万美元 合每股摊薄收益0.15美元 2023年同期为1350万美元 合每股摊薄收益0.11美元 [4] - 2024年全年归属于股东的净利润为6270万美元 合每股摊薄收益0.51美元 2023年全年为5680万美元 合每股摊薄收益0.48美元 [4] Nareit运营资金流（FFO） - 2024年第四季度Nareit FFO增至8380万美元 合每股摊薄收益0.61美元 较2023年同期增长12.0% [6] - 2024年全年Nareit FFO增至3.238亿美元 合每股摊薄收益2.37美元 较2023年增长8.1% [7] 核心运营资金流（Core FFO） - 2024年第四季度Core FFO增至8580万美元 合每股摊薄收益0.62美元 较2023年同期增长10.2% [8] - 2024年全年Core FFO增至3.318亿美元 合每股摊薄收益2.43美元 较2023年增长6.8% [8] 同店净运营收入（NOI） - 2024年第四季度同店NOI增至1.104亿美元 较2023年同期增长6.5% [9] - 2024年全年同店NOI增至4.304亿美元 较2023年增长3.8% [9] 投资组合概述 投资组合统计 - 截至2024年12月31日 公司全资拥有的投资组合包括294处物业 总面积约3330万平方英尺 分布在31个州 2023年同期为281处物业 总面积约3220万平方英尺 [10] 租赁情况 - 截至2024年12月31日 租赁投资组合入住率保持在97.7% 同店租赁投资组合入住率为97.8% [11] - 截至2024年12月31日 租赁主力店入住率增至99.1% 租赁内铺入住率增至95.0% 同店租赁主力店入住率为99.3% 同店内铺入住率为94.9% [12] 租赁活动 - 2024年第四季度 公司签订231份租约 总面积约140万平方英尺 2023年同期签订217份租约 总面积约110万平方英尺 [13] - 2024年全年 公司签订1021份租约 总面积约600万平方英尺 2023年同期签订996份租约 总面积约470万平方英尺 [13] 可比租金利差 - 2024年第四季度 新租约可比租金利差为30.2% 续约租约为20.8% 综合为23.5% [14] - 2024年全年 新租约可比租金利差为35.7% 续约租约为19.4% 综合为23.7% [14] 交易活动 收购 - 2024年第四季度 公司收购5处购物中心 总价9460万美元 包括通过合资企业收购的一处购物中心的按比例份额 [15] - 2024年全年 公司收购14处购物中心和4块土地 总价3.057亿美元 包括通过合资企业购买资产的按比例份额 [17] - 第四季度末后 公司以880万美元的按比例份额收购位于佛罗里达州奥兰多郊区的Oak Grove Shoppes [17] 处置 - 第四季度末后 公司以2490万美元出售位于新墨西哥州阿尔伯克基郊区的Pavilions at San Mateo 并提供有担保融资 获得1740万美元应收票据 [18] 资产负债表亮点 - 截至2024年12月31日 公司总流动性约为7.476亿美元 包括860万美元现金、现金等价物和受限现金 以及8亿美元循环信贷安排下可用的7.389亿美元借款额度 [19] - 截至2024年12月31日 公司净债务与年化调整后EBITDAre之比为5.0倍 2023年为5.1倍 未偿债务加权平均利率为4.3% 加权平均到期期限为5.8年 93.0%的债务为固定利率债务 [20] - 2024年全年 公司通过ATM计划发行190万股普通股 扣除佣金后净收益7380万美元 加权平均每股价格39.18美元 [21] - 公司修订循环信贷安排 到期日延长至2029年1月9日 额度增至10亿美元 [21] 2025年指引 财务指标指引 | 指标 | 指引范围 | | --- | --- | | 每股净利润 | $0.54 - $0.59 | | Nareit FFO每股 | $2.47 - $2.54 | | Core FFO每股 | $2.52 - $2.59 | | 同店NOI增长 | 3.00% - 3.50% | | 收购总额 | $3.5亿 - $4.5亿 | | 净利息支出 | $1.11亿 - $1.21亿 | | 一般及行政费用 | $4500万 - $4900万 | | 非现金收入项目 | $1800万 - $2000万 | | 可收回性调整 | $400万 - $800万 | [23] 预计收购项目 - Shops at Cross Creek 位于得克萨斯州休斯顿郊区 面积24188平方英尺 [22] - Harpers Station 位于俄亥俄州辛辛那提郊区 由Fresh Thyme锚定 面积229060平方英尺 [22] - Lakeland Village Center 位于得克萨斯州休斯顿郊区 面积83542平方英尺 [22] - Northpark Plaza 位于科罗拉多州丹佛郊区 由King Soopers锚定 面积52192平方英尺 [22] 非GAAP指标讨论与调节 同店净运营收入 - 公司将同店NOI作为业绩补充指标 定义为总运营收入扣除非现金收入项目 减去物业运营费用和房地产税 2024年和2023年第四季度及全年同店NOI基于270处全资且在所有可比报告期内运营的物业计算 [35] - 同店NOI有助于投资者了解公司财务和运营表现 但不应视为公司财务表现的替代指标 [36][37] Nareit运营资金流和核心运营资金流 - Nareit FFO是广泛认可的REIT运营表现非GAAP财务指标 公司计算方式与Nareit定义一致 [38] - Core FFO是公司使用的额外财务表现指标 用于排除影响Nareit FFO表现的不可比项目 有助于评估运营表现可持续性 [39] - Nareit FFO和Core FFO不应视为GAAP净利润替代指标 应与其他GAAP指标结合审查 [40][41] 房地产息税折旧及摊销前利润（EBITDAre）和调整后EBITDAre - EBITDAre由Nareit定义 公司使用调整后EBITDAre排除影响EBITDAre表现的不可比项目 用于比较收益、确定债务服务和固定成本覆盖以及衡量企业价值 [42][43][45] - EBITDAre和调整后EBITDAre不应视为净利润替代指标 应与其他GAAP指标结合审查 [45] 财务杠杆比率 - 公司认为截至2024年12月31日的净债务与调整后EBITDAre之比、净债务与总企业价值之比以及债务契约合规情况使其短期内有必要时可获得未来借款 [52] | 指标 | 2024年 | 2023年 | | --- | --- | --- | | 净债务与调整后EBITDAre之比（年化） | 5.0倍 | 5.1倍 | | 净债务与总企业价值之比 | 29.5% | 28.8% | [54]

文章核心观点 Cohen & Steers Income Opportunities REIT（CNSREIT）与Phillips Edison & Company（PECO）联合收购奥兰多的Oak Grove Shoppes购物中心，该项目是目标3亿美元股权的合作计划的一部分，双方看好项目前景及合作发展 [1] 收购项目情况 - 收购的Oak Grove Shoppes是位于佛罗里达奥兰多的14.2万平方英尺的露天购物中心，2023年重新开发，位于Altamonte Springs子市场，距奥兰多市中心9英里，靠近4号州际公路交汇处 [2] - 该中心91%已出租，由4.8万平方英尺的Publix杂货店和新开业的Marshalls等租户锚定，还有食品、医疗和儿童保育等行业租户 [2] 市场优势 - 奥兰多市场增长强劲，五年人口和就业增长排名美国前10，分别是美国平均水平的3.6倍和2.2倍，约有280万居民，是美国第22大城市统计区，每年吸引7400万游客 [3] - Altamonte Springs子市场基本面良好，零售入住率94%，零售租金同比增长7.5% [3] 相关方观点 - CNSREIT首席执行官James S. Corl认为Oak Grove Shoppes位置优越，将受益于高增长市场、锚定租户和零售空间需求增长，期待与PECO深化合作 [4] - PECO董事长兼首席执行官Jeff Edison表示很高兴与CNSREIT进行第二次收购合作，该合作使PECO获得增长资本、扩大收购机会并利用其运营平台 [5] 公司介绍 - CNSREIT是一家永续非上市房地产投资信托基金，主要投资美国优质、收入型、稳定物业，由Cohen & Steers Capital Management外部管理 [6] - Cohen & Steers是全球领先投资管理公司，专注于房地产、优先股、基础设施等领域，1986年成立，总部位于纽约 [7] - PECO是美国最大的优质杂货店锚定邻里购物中心所有者和运营商之一，1991年成立，通过垂直整合运营平台取得良好业绩，截至2024年9月30日管理311个购物中心 [8]