公司概况 * 公司为Phillips Edison & Company (NasdaqGS:PECO) 一家专注于以杂货店为核心的生活购物中心房地产投资信托基金 [1][2] * 公司拥有并管理超过300家购物中心 分布于31个州 总面积约3200万至3300万平方英尺 [5] 核心财务业绩与指引 * 公司预计本年度可实现3%至4%的NOI增长 FFO每股增长预计在6%至7%之间 [4] * 公司预计下一年度将维持相同的NOI和FFO增长轨迹 [4] * 公司近期将股息提高了近6% [4] * 公司长期杠杆目标为5.5倍 当前杠杆率为5.4倍 信用评级为BBB flat [40] 投资组合运营表现 * 整体出租率达到97.4% 主力店出租率为98.9% 内铺出租率为94.8% [5] * 新签租约的租金溢价率（leasing spreads）在30%至35%之间 续租租金溢价率约为20% 并伴有3%的复合年增长率 [5][11] * 租户续租保留率高达94% [5][11] * 租约中嵌入的合同租金调涨（contractual rent bumps）目前贡献约110个基点的年增长 预计未来将升至125至150个基点 [19] * 公司预计内铺出租率可在未来18至24个月内从94.8%提升至96.5% [18] 增长驱动力与资本配置 * NOI的3%至4%增长主要来源于新签和续租的租金溢价 以及合同租金调涨 [19] * 公司拥有活跃的外围地块开发和再开发项目 每年投入约5000万美元 预计每年可贡献100至120个基点的增长 项目回报率在9%至12%之间（现金回报率） [20][42][43] * 年内至今已完成3.03亿美元购物中心收购 2023年收购2.75亿美元 2024年收购约3亿美元 [23] * 当前收购管道活跃度比去年高出50% 另有约1亿美元交易已中标或处于合同阶段 全年收购指引为3.5亿至4.5亿美元 [24] * 收购策略聚焦于解决不低于9%的无杠杆内部收益率（unlevered IRR）核心杂货店锚定项目回报约9% 影子锚定项目约9.5% 无锚定项目在10%至11%之间 [23][25][34] * 收购资本化率（cap rates）范围在5.75%至6.6%之间 第一季度收购资产cap rate为6.3% 第二季度因发现管理不善的资产而达到7% [25] 资产处置与投资组合管理 * 公司通过处置已稳定化的资产来为收购提供资金 目标维持长期杠杆率 [26] * 当前在市场上出售资产的预期无杠杆回报率约为7% 而收购回报率为9% 存在200个基点的利差 [28] 行业定位与租户构成 * 公司战略聚焦于收购市场上排名第一或第二的杂货店锚定的购物中心 规模约11.5万平方英尺 [7][8] * 约70%的租金来源于生活必需品类零售（necessity-based retail） 包括快餐餐厅、健康与美容服务以及医疗零售（MedTail） [5][6] * 约30%的租金收入直接来自杂货店租户 [31] * 公司不收购由市场排名第三或更低的杂货店锚定的中心 认为其风险更高 估值差异可能达150个基点 [38] 市场环境与风险应对 * 关税问题在四、五月份曾引起恐慌并导致一些计划暂停 但市场已逐渐适应并制定应对计划 未出现租户流失 [9][10][11] * 分析显示约85%的年基本租金（ABR）所受影响较低 因其租户主要提供必需商品和服务 受关税影响小 [13] * 对亚马逊同日达生鲜配送服务持怀疑态度 认为生鲜配送业务难以盈利 并指出从线下向线上转型比从线上向线下拓展更容易 [14][15] 无锚定购物中心策略 * 公司拥有约1.85亿美元的无锚定购物中心资产（9处） 将其视为核心战略的补充 [23][35] * 该板块新签租金溢价率高达45%至50% 续租溢价率超过30% [36] * 收购标准与核心策略一致 位于核心市场 周边三英里内 median income约12万美元 人口约10万 高学历人群占比约50% [35] * 收购成本通常在每平方英尺275至325美元之间 通过将本地租户转换为全国性或区域性租户来提升价值 [35] 资产负债表与融资 * 无重大债务到期直至2027年 过去12个月发行了三笔债券以延长债务期限 [40] * 当前收购指引未包含股权融资计划 去年第四季度的股权融资为当前收购提供了资金 [26] * 公司认为其价值被低估 并且发现私募市场的定价目前比公开市场更有效 [26]

核心观点 - 公司宣布将月度股息提高5.7% 这是连续第五年增加股息 也是连续第二年增幅超过5% 反映其强劲的运营表现和现金流增长能力 [1][2][3] 股息增加详情 - 月度股息从每股0.1083美元增至年化每股1.30美元 相比之前的年化每股1.23美元增长5.7% [1][2] - 股息将于2025年10月1日和11月4日支付 分别对应截至2025年9月15日和10月15日的股东记录 [1] - 运营合伙企业单位持有人将按相同税率获得分配 但需遵守必要的税收预扣规定 [2] 公司业务与运营 - 公司是美国最大的高质量、以杂货店为核心锚点的社区购物中心所有者及运营商之一 成立于1991年 [4] - 通过垂直整合的运营平台和全国性的高入驻率购物中心网络 公司取得了强劲的业绩 [4] - 购物中心以全国性和区域性零售商为特色 在美国基本面强劲的市场提供必需品商品和服务 [4] - 主要杂货店锚点租户包括Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [4] - 截至2025年6月30日 公司管理327个购物中心 其中303个全资拥有 总面积3400万平方英尺 覆盖31个州 另有24个购物中心由三个机构合资企业拥有 [4] 管理层评论 - 董事长兼首席执行官Jeff Edison表示 运营业绩的持续强劲和高质量现金流的增长使得公司能够增加月度股息分配 [3] - 管理层认为 投资公司可为股东提供防御性、进攻性和增长现金流的有利平衡 [3] 投资者关系与信息披露 - 公司使用其投资者网站https://investors.phillipsedison.com披露重要的非公开信息 并遵守Regulation FD规定的披露义务 [5] - 投资者可通过Kimberly Green（投资者关系主管）联系公司 电话(513) 692-3399 邮箱kgreen@phillipsedison.com [8]

公司活动安排 - 公司高层包括董事长兼首席执行官Jeff Edison、总裁Bob Myers及首席财务官John Caulfield将于2025年9月10日东部时间下午3:00出席美银证券2025年全球房地产会议并进行圆桌展示 [1][2] - 活动将通过网络直播实时播出 回放视频将在活动结束后24小时内发布于公司投资者网站 [2] 公司业务概况 - 公司为美国最大高质量以杂货店为核心锚点的社区购物中心所有者及运营商之一 成立于1991年 [3] - 运营模式采用垂直整合运营平台及全国性高出租率购物中心网络 核心租户包括Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize等头部杂货零售商 [3] - 截至2025年6月30日 管理327个购物中心 其中全资拥有303个中心 总面积达3400万平方英尺 覆盖31个州 另通过机构合资企业持有24个中心 [3] 投资者沟通渠道 - 公司投资者关系网站作为披露重大非公开信息及履行Regulation FD披露义务的主要渠道 [4] - 投资者可通过X、Facebook、Instagram及LinkedIn等社交媒体平台与公司保持联系 投资者关系负责人为Kimberly Green [3][5]

行业概述 - Zacks REIT和股票信托零售行业包括拥有、开发、管理和租赁各种零售物业的REITs，如区域购物中心、奥特莱斯、以杂货店为主的购物场所和大型零售商为主的购物中心 [2] - 零售REITs的表现受经济状况、就业水平和消费者支出趋势的显著影响，地理位置和周边贸易区人口结构是关键需求驱动因素 [2] - 尽管过去面临客流量下降、门店关闭和零售商破产的挑战，但行业正在复苏，消费者对实体店购物的兴趣回升 [2] 行业未来趋势 - 体验式零售和全渠道整合正在振兴该行业，将实体店转变为沉浸式、体验驱动的目的地，推动更高的客流量和销售额 [3] - 全渠道策略的增长，包括数字原生品牌建立实体店以减少退货成本并深化客户关系，如“在线购买，店内退货”（BORIS）计划 [3] - 消费者服务提供商和跨境进入者在美国市场的扩张推动了强劲的租赁需求，这些租户类别在经济不确定性中表现出韧性 [3] 供应与基本面 - 由于建筑成本高、劳动力短缺和融资条件严格，新建筑供应有限，全国空置率保持历史低位 [4] - 低供应环境支持租金增长，尤其是在黄金地段，许多REITs通过重新开发和重新利用表现不佳的资产来利用这一环境 [4] - 混合用途开发正在兴起，将过时的零售场所转变为充满活力的社区导向目的地，增强了投资组合的持久性和租金收入的可见性 [4] 宏观经济与挑战 - 高利率、通胀和关税变化导致零售商推迟租赁决策或缩减扩张计划，门店关闭速度超过开业速度 [5] - 电子商务渗透率的上升抑制了对传统零售空间的需求，尤其是在商品驱动的领域 [5] - 对低成本进口商品的关税可能进一步侵蚀零售商的盈利能力，增加破产可能性，导致空置风险 [5] 行业排名与前景 - Zacks REIT和股票信托零售行业在Zacks行业排名中位列第69位，处于前28%的位置，表明短期前景强劲 [7] - 行业的总FFO每股预估在2025年和2026年分别上调1.64%和0.2%，显示分析师对该行业增长潜力的信心增强 [8] 市场表现与估值 - 过去一年，该行业下跌5.5%，而标普500指数上涨19.4%，金融板块增长19.1% [10] - 基于12个月远期P/FFO，该行业目前交易倍数为14.62X，低于标普500的22.54X和金融板块的16.71X [11][13] - 过去五年，该行业的P/FFO倍数在12.21X至18.89X之间波动，中位数为15.19X [16] 推荐股票 - Brixmor Property Group Inc (BRX) 专注于美国露天购物中心的所有权和管理，租户基础平衡，包括全国性、区域性和本地零售商 [17][18] - BRX的Zacks排名为2（买入），当前年度FFO每股预估上调至2.23美元，同比增长4.7%，过去三个月股价上涨3.7% [19] - Phillips Edison & Company Inc (PECO) 专注于高质量、以杂货店为主的社区购物中心，管理327个购物中心，租户多样化且需求稳定 [21][22] - PECO的Zacks排名为2，2025年FFO每股预估上调1.2%至2.58美元，过去三个月股价下跌5.6% [24] - Urban Edge Properties (UE) 专注于城市社区的零售房地产，80%的投资组合以杂货店为主，目标长期FFO年增长4-5% [26][27] - UE的Zacks排名为2，2025年FFO每股预估上调1.4%至1.40美元，同比增长3.7%，过去三个月股价上涨6.8% [28]

核心财务表现 - 同店净营业收入(NOI)在2025年第二季度增长4.2% 支持管理层提高全年指引[2] - 核心运营资金(FFO)每股增长8.5%至0.64美元 NAREIT FFO每股增长8.8%至0.62美元[3] - 总资产组合入住率达到97.4% 主力租户入住率达98.9% 环比分别提升20和50个基点[3] 租赁业务表现 - 可比续租租金差达19.1% 新租赁租金差达34.6% 显示强劲定价能力[4] - 租户保留率达94% 减少空置期和资本支出[4] - 续租相关租户改善成本仅每平方英尺0.49美元 体现运营效率[10] 投资活动 - 第二季度完成1.33亿美元收购 年初至今累计2.87亿美元[5] - 维持2025年3.5-4.5亿美元总收购目标[5] - 年初至今收购资本化率为6.3%[9] - 21个活跃开发项目平均预估收益率为9%-12%[5] 资产负债表与流动性 - 流动性达9.72亿美元[6] - 净债务与年化调整后EBITDAR比率为5.4倍[6] - 95%总债务为固定利率 加权平均利率4.4% 平均期限5.7年[6] - 第二季度完成3.5亿美元5.25%优先票据发行[7] 2025年指引更新 - 同店NOI增长指引上调至3.1%-3.6%[7] - NAREIT FFO每股增长中点预期为6.3%[7] - 核心FFO每股增长中点目标为6%[7] 资产组合特征 - 三英里贸易区平均人口6.8万 家庭收入中位数9.2万美元 较美国中位数高15%[8] - 约85%租户(按年化基本租金计算)受关税影响有限[8] - 70%年化基本租金来自必需品商品和服务[8] - 前十大观察名单租户仅占约2%年化基本租金[9] 租户结构与管理 - 小型零售租户新增包括Cold Stone、Firehouse Subs、H&R Block和Pacific Dental Services等[12] - 克罗格关闭计划仅影响一个物业 已有新 grocer 准备接替[9][13] - 管理层预计每年5000万至1亿美元资产处置[9] 战略重点 - 专注于必需品为基础、 grocery 锚定的邻里购物中心[17] - 影子锚定和非锚定收购占年初至今收购的64%[13] - 目标长期实现中高个位数核心FFO每股增长[14][19] - 保持约5倍中段的杠杆水平[14] 行业定位 - 投资组合 demographics 与克罗格和Publix等主要租户的商店 demographics 一致[31] - 物业所在市场失业率低于购物中心同业平均水平[31] - 医疗零售(Medtail)和健康美容零售商需求强劲[21]

投资服务 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上以收入为重点的顶级投资服务 专注于提供可持续投资组合收入、多元化和通胀对冲的收入型资产类别 [1] - 提供免费两周试用 展示其独家收入型投资组合中的顶级投资理念 [1] 市场机会 - 近期市场抛售导致部分优质股票被错杀 为投资者提供了利用市场焦虑获取持久收入的机会 [2] - 分析师拥有14年以上投资经验和金融MBA背景 专注于中长期的防御性股票 [2] 投资理念 - 强调防御性股票的选择 适合中长线投资 [2]

成长股投资 - 成长股因其高于平均水平的财务增长而吸引投资者 能够带来超额回报 但同时也伴随较高风险和波动性 [1] - 利用Zacks成长风格评分系统可以更便捷地筛选具有真实增长潜力的公司 该系统结合传统增长属性和创新评估维度 [2] Phillips Edison & Company投资亮点 - 公司同时获得Zacks强力买入评级和B级成长评分 显示其超越市场的潜力 [2][9] - 当前年度EPS预计增长5.8% 显著高于行业平均4.1%的增速 [4] - 近3-5年现金流的年化增长率达12.9% 远超行业4.1%的平均水平 [6] 核心增长驱动因素 - 盈利增长被视为最关键指标 双位数增长往往预示强劲前景 公司当前年度EPS预期增速比历史4.7%的增速更高 [3][4] - 现金流增长对成长型公司尤为重要 公司当前7.3%的同比增长率远超同行3.3%的平均值 [5][6] - 盈利预测持续上调 当前年度Zacks共识预期在过去一个月内上调0.7% 显示分析师信心增强 [7]

财务数据关键指标变化（收入和利润） - 2025年第二季度租金收入为1.73467亿美元，同比增长9.6%，主要由于净收购活动增加1140万美元[101] - 总营收同比增长10.3%（3560.6万美元 vs 3228.2万美元），其中租金收入增长9.9%（3130万美元）[107] - 2025年第二季度总营收为1.5717亿美元，同比增长2.9%，2024年同期为1.52695亿美元[117] - 2025年上半年总营收为3.1733亿美元，同比增长3.6%，2024年同期为3.06157亿美元[117] - 2025年第二季度Nareit FFO为8601.6万美元，同比增长9.8%，2024年同期为7836.8万美元[122] - 2025年上半年Nareit FFO为1.75064亿美元，同比增长10.5%，2024年同期为1.58424亿美元[122] - 2025年第二季度Core FFO为8820.9万美元，同比增长10.3%，2024年同期为7997.6万美元[122] - 2025年上半年Core FFO为1.78982亿美元，同比增长10.7%，2024年同期为1.61639亿美元[122] - 2025年第二季度EBITDAre为1.1484亿美元，同比增长11.3%，2024年同期为1.03187亿美元[125] - 2025年上半年EBITDAre为2.30494亿美元，同比增长11.1%，2024年同期为2.07424亿美元[125] 财务数据关键指标变化（成本和费用） - 2025年第二季度费用和管理收入为331.6万美元，同比增长31.5%，主要由于自保保险公司保费收入增加[102] - 2025年第二季度房地产税支出为2127.9万美元，同比增长9.3%，主要由于净收购活动增加[102] - 折旧和摊销费用增加1000万美元，主要由于净收购活动和部分Publix门店的拆除重建[104][110] - 净利息支出增加410万美元（2025年Q2）和640万美元（2025年H1），主要因债务余额上升，加权平均利率从4.2%升至4.4%[104][110] - 物业运营费用增加530万美元，房地产税费用增加400万美元，均与净收购活动相关[108] - 交易和收购费用从-232万美元（2024年H1）增至-311.1万美元（2025年H1）[110] - 2025年上半年资本支出5940万美元，较2024年同期增加2850万美元（增幅92.2%）[147] 业务线表现（全资购物中心） - 公司截至2025年6月30日拥有303家全资购物中心，总面积达33,979,000平方英尺，覆盖31个州[84][85] - 公司全资购物中心年化基本租金（ABR）为5.315亿美元，其中95.1%来自全渠道杂货店锚定购物中心[85] - 全资购物中心整体出租率为97.4%，其中锚定空间（≥10,000平方英尺）出租率达98.9%，内联空间（<10,000平方英尺）为94.8%[85] - 公司购物中心平均剩余租期为4.4年（不含续约选择权）[85] - 2024年同期全资购物中心ABR为4.875亿美元，同比增幅为9.0%（基于5.315亿 vs 4.875亿）[85] - 2024年同期全渠道杂货店锚定购物中心ABR占比为97.0%，2025年下降1.9个百分点至95.1%[85] - 全资购物中心总面积从2024年6月的32,594,000平方英尺增长4.2%至2025年6月的33,979,000平方英尺[85] - 锚定空间出租率同比提升0.1个百分点（2025年98.9% vs 2024年98.8%），内联空间下降0.3个百分点[85] 业务线表现（非合并合资企业） - 公司通过非合并合资企业持有24家购物中心权益，使总持有量达327家[84] - 公司2025年6月30日未合并合资企业的GRP I合资企业拥有20处物业，所有权比例为14%，年基本租金（ABR）为3305.9万美元，总租赁面积（GLA）为221.4万平方英尺[87] - 公司2025年6月30日未合并合资企业的NRV合资企业拥有2处物业，所有权比例为20%，ABR为579.7万美元，GLA为26.3万平方英尺[87] - 公司2025年6月30日未合并合资企业的NGCF合资企业拥有2处物业，所有权比例为31%，ABR为230.7万美元，GLA为10.8万平方英尺[87] - 2025年上半年对NRV和NGCF的非合并合资企业投资360万美元[147] 业务线表现（租户情况） - 公司2025年6月30日Top 20租户中，Kroger的ABR为3033.4万美元，占总ABR的5.6%，租赁面积为368.2万平方英尺，占总租赁面积的11.0%[98] - 公司2025年6月30日Top 20租户中，Publix的ABR为2650.0万美元，占总ABR的4.9%，租赁面积为248.3万平方英尺，占总租赁面积的7.4%[98] 业务线表现（租金和租约） - 新签租约平均租金ABR PSF为21.84美元（2025年Q2）和20.53美元（2025年H1），可比租金涨幅达34.6%和31.8%[111][112] - 续租和选择权行使的ABR PSF同比增长13%（Q2）和11.4%（H1），成本PSF仅0.21美元和0.19美元[111][112] - 同店组合租金收入增长1170万美元，其中平均最低租金PSF增加0.44美元[109] - 同中心NOI（Same-Center NOI）在2025年第二季度为1.14462亿美元，同比增长4.2%，2024年同期为1.09824亿美元[117] - 2025年上半年同中心NOI为2.29556亿美元，同比增长4.1%，2024年同期为2.20553亿美元[117] 资本活动和债务 - 2025年6月公司发行3.5亿美元5.250%优先票据，发行价格为99.832%，到期日为2032年[85] - 公司在2022年2月启动的ATM计划中，以每股37.05美元的加权平均价格发行了约46,000股普通股，净收益为170万美元，支付了17,000美元的佣金[127][128] - 截至2025年6月30日，公司总债务为24.22亿美元，加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.6年[130] - 2025年6月，公司发行了3.5亿美元、利率为5.250%的2032年到期高级票据，发行价格为99.832%[130] - 2025年1月，公司修订了高级无担保循环信贷协议，将总借款能力提高到10亿美元，并将到期日延长至2029年1月[131] - 截至2025年6月30日，公司的净债务与调整后EBITDAre比率为5.4倍，净债务与企业总价值比率为33.6%[134] - 2025年上半年净借款2.731亿美元，主要来自2025年债券发行，2024年同期净借款7070万美元[147] 投资和收购 - 2025年上半年，公司的资本支出总额为5,940万美元，较2024年同期的3,090万美元大幅增加[136] - 公司当前的开发与再开发项目预计总投资为6,500万美元，预计无杠杆收益率为9%-12%[137] - 2025年上半年，公司收购了10处房产，合同价格为2.664亿美元，总收购价格为2.681亿美元[139] - 2025年上半年，公司出售了一处房产，合同价格为2,485万美元，净收益为643.8万美元[139][143] - 2025年上半年房地产收购现金支出达2.681亿美元，较2024年同期的1.162亿美元增长130.8%[147] - 2025年上半年通过出售一处房产实现净现金流入640万美元，2024年同期无房产出售[147] - 处置物业净收益从-1.5万美元（2024年H1）转为554.3万美元（2025年H1）[107] 其他财务数据 - 公司股权市值为所有流通股和OP单位的总美元价值，基于适用日期的收盘价计算[86] - 公司净债务与调整后EBITDAre比率为净债务除以年化调整后EBITDAre，反映基于收益的杠杆率[86] - 投资性房地产加权平均期限从4.8年延长至5.6年[106][110] - 2025年1月至6月，公司每月宣布并支付每股0.1025美元的普通股和OP单位股息[139] - 2025年上半年通过自保保险公司投资600万美元于有价证券[147] - 2025年上半年向股东和OP单位持有人的现金分配增加3310万美元，主要因股票发行和分配率提高[147]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度Same center NOI增长4.2%，核心FFO每股增长8.5%，NAREIT FFO增至8600万美元，即摊薄后每股0.62美元，同比每股增长8.8%，核心FFO增至8820万美元，即摊薄后每股0.64美元，同比每股增长8.5% [5][26] - 更新2025年Same center NOI增长指引至3.1% - 3.6%，2025年NAREIT FFO每股指引在中点较2024年增长6.3%，2025年核心FFO每股指引在中点较2024年增长6% [29][30] - 截至6月30日，净债务与过去十二个月年化调整后EBITDAR之比为5.4倍，上一季度年化基础上为5.3倍 [27] - 债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.7年，二季度末95%的总债务为固定利率 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度可比续约租金价差为19.1%，续约租金价差为20.7%，可比新租赁租金价差为34.6%，新租金价差为28.1%，租赁交易实现平均年租金增长2.7% [18][19] - 二季度末投资组合出租率为97.4%，锚定租户出租率为98.9%，环比增加50个基点，内铺出租率为94.8%，环比增加20个基点 [19][20] - 二季度邻居留存率为94%，租户续约每平方英尺仅花费0.49美元用于租户改进 [23][24] - 二季度末有21个项目正在建设中，平均预计收益率在9% - 12%，年初至今9个项目已稳定运营，为租户提供超18万平方英尺空间，每年新增NOI约370万美元 [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场受益于低失业率，低于购物中心同行平均水平，市场内三英里贸易区平均人口为6.8万，平均家庭收入中位数为9.2万美元，比美国中位数高15% [22] - 目前关注名单上的前10大租户约占ABR的2% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用增长排名策略和基于必需品的专注策略，打造有韧性的投资组合，实现稳定增长，通过收购符合策略和规模的中心，增加长期价值 [6][12][13] - 公司计划全年进行3.5亿 - 4.5亿美元的总收购，若有有吸引力的机会会增加收购，但会保持纪律性 [14] - 公司将通过出售资产来管理投资组合，预计全年出售5000万 - 1亿美元资产 [116] - 公司认为收购未锚定中心是新的增长机会，预计占总收购量的10%，可能增至15%，但占总投资组合比例低于10% [146][148] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场关注关税和美国经济稳定性，但公司对投资组合有信心，70%的ABR来自必需品，能提供可预测的高质量现金流和下行保护，约85%的租户受关税影响有限 [10][11] - 公司认为市场有更多产品和买家，部分买家竞争激进，公司会保持纪律性，谨慎对待下半年收购情况 [55][56] - 公司相信凭借高质量现金流、团队能力和独特优势，能够实现中到高个位数的核心FFO每股年度增长，为股东提供防御和进攻的良好平衡 [15][161] 其他重要信息 - 公司第二季度购买了1.33亿美元资产，年初至今总收购额达2.87亿美元 [14] - 公司二季度完成了本金为5.25%、2032年2月19日到期的高级债券发行，所得款项用于补充循环信贷额度的流动性 [28] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司能在竞争交易中获胜的原因及今年关注影子锚定中心的驱动因素 - 公司逐个市场、逐个物业进行收购，收购团队长期具备相关能力，且收购策略纪律性强，今年收购的影子锚定中心有优质杂货店，能增加增长和稳定性 [33][34][49] 问题: 2024年租户更替对2025年增长的逆风何时结束及是否会持续 - 目前已回填约70%的空置空间，约15个超过1万平方英尺的空间仍空置，租金预计在2026年开始体现，部分可能延续到2027年，租赁需求持续强劲，无新供应 [37][38][39] 问题: 预计下半年同店NOI增长减速的原因 - 公司不提供季度指引，预计全年同店NOI和FFO增长更稳定，2024年第四季度同店增长较高，导致季度增长数据有偏差，今年Q3和Q4预测将持续增长 [45][46] 问题: 核心、影子和未锚定物业的市场情况及是否被核心产品定价挤出 - 上半年公司收购的未锚定中心占14%，影子锚定中心占50%，锚定中心占35%，影子锚定中心有优质杂货店，能带来增长和稳定，并非因市场因素，而是符合公司收购目标 [48][49][50] 问题: 能否详细说明交易市场情况、未提高收购指引的原因 - 市场较为稳定，有更多产品和买家，部分买家竞争激进，公司会保持纪律性，谨慎对待下半年情况，若有机会会超过指引进行收购 [55][56] 问题: 可变利率债务的展望和计划及舒适的可变利率债务水平 - 目前公司95%的债务为固定利率，会机会主义地对待债务和股权资本市场，通过发行管理可变利率债务敞口，长期目标是约90%的固定利率 [59][60][61] 问题: 公司对入住率上限的看法及提高租金价差和租金 escalators 的策略 - 公司认为入住率高代表资产质量高，零售商选择公司物业表明物业优质，预计内铺入住率还有100 - 150个基点的提升空间，锚定租户入住率将达到99.2% - 99.3%，公司通过收购和租赁需求提升入住率 [65][66][67] 问题: 受关税影响的类别及租户和消费者如何承担关税成本 - 公司必需品业务受关税影响小，约15%的租户受影响，他们多数能将成本转嫁给供应商，租户会承担部分利润损失，对消费者影响较小，目前租赁市场未受影响 [72][73] 问题: 同店增长计算方法及股票价格和股权成本对收购量的影响 - 同店池计算为2024年1月1日前收购的所有资产，股权发行目前不限制公司收购，公司认为股票相对于私人市场价值和同行有折扣，会机会主义地进行收购，不计划在2025年指引中进行股权发行，会保持杠杆率在中五倍水平，下半年可能出售部分资产 [78][84][85] 问题: 收购和出售的资本化率价差 - 出售资产加权基础上接近7% - 7.5%，收购和出售的价差不大，具体情况会根据资产而异，所有情况都包含在指引数字中 [87][88] 问题: 公司对影子和未锚定中心在投资组合中最大占比的看法及传统和影子锚定购物中心的资本化率差异 - 未锚定中心占比约10%，影子锚定中心与核心锚定项目可互换，目前占7%，有望提高，从非杠杆内部收益率看，影子锚定中心比核心杂货店项目宽50 - 100个基点，资本化率差异约为50 - 75个基点 [91][93][94] 问题: 公司中心消费者的行为趋势及受Kroger商店关闭影响的位置和市场中积极扩张的杂货店 - 消费者情绪调查显示负面，但销售持续增长，公司中心客流量强劲，就业是驱动消费者行为的关键因素，公司市场失业率低，零售商认为消费者强劲；公司有一个Kroger店铺在关闭名单中，预计本月关闭，已有另一家杂货店回填；市场中积极扩张的杂货店有Sprouts、Kroger、Publix、Whole Foods、Walmart、HEB和ALDI [99][100][107] 问题: 下半年同店NOI增长隐含减速是否与费用时间有关及处置资产的金额 - 从绝对美元而非同比看，同店NOI从Q2到Q3到Q4将增长，去年费用时间和支出影响了季度数据，今年会更平稳；公司未给出处置资产的指引，但预计全年处置5000万 - 1亿美元资产，会保持纪律性 [114][115][116] 问题: Kroger商店关闭是否会出现共同租赁问题及指引中是否包含增量债务发行 - 公司受影响的Kroger店铺无共同租赁问题，共同租赁问题常见于权力空间；公司未明确计划今年进行另一笔债券发行，但会机会主义地进入市场，管理到期日历和与收购相关的债务 [121][122][124] 问题: 更新坏账指引并收紧范围的原因及可能导致达到较高低端的结果 - 第二季度坏账与第一季度和2024年情况一致，公司对当前水平有信心，因此收紧范围，考虑到强劲的租赁需求和租金价差，预计全年坏账情况与目前一致 [128][129][130] 问题: 第二季度期权租赁租金价差较高的原因及收购的资本化率 - 期权租赁租金价差取决于是否是杂货店续租或其他租户，杂货店续租价差较低，其他租户可能较高，这是季度内40个期权的组合情况；年初至今收购资产的资本化率为6.3% [137][140][141] 问题: 收购未锚定中心的资本化率、战略原理、位置及提高入住率的速度 - 公司在当地市场有优势，收购的未锚定中心初始收益率和租金增长潜力好，预计占总收购量10% - 15%，占总投资组合低于10%，能带来增量增长，风险可控；收购的未锚定中心新租赁价差约43%，续约价差在中30%，CAGR超过3%；收购的未锚定中心能快速提高入住率，如丹佛的资产在两个月内从低80%提升到上90% [146][149][153] 问题: 公司如何为JV合作收购资产及JV合作伙伴的需求和回报期望是否变化 - 公司有两个JV合作，为每个基金设定了目标，目前已收购4个物业，预计下半年会有进展，一个较小的基金预计年底完成投资，另一个会持续一段时间，收购情况取决于市场和基金匹配度 [155][156][157]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度Same center NOI增长4.2%，核心FFO每股增长8.5%，NAREIT FFO每股增长8.8% [4][22] - 上调2025年全年Same center NOI、核心FFO每股和NAREIT FFO每股收益指引 [4] - 2025年Same center NOI增长指引更新为3.1% - 3.6%，NAREIT FFO每股收益指引中点较2024年增长6.3%，核心FFO每股收益指引中点较2024年增长6% [25][26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度可比续约租金价差为19.1%，新租租金价差为34.6%，续约和新租平均年租金涨幅为2.7% [15][16] - 第二季度末组合出租率为97.4%，主力租户出租率为98.9%，顺序增长50个基点，非主力租户出租率为94.8%，顺序增长20个基点 [16][17] - 第二季度租户留存率为94% [20] 收购业务 - 第二季度收购资产1.33亿美元，年初至今收购资产2.87亿美元，确认全年收购指引为3.5 - 4.5亿美元 [12] 开发和重新定位业务 - 第二季度末有21个项目在建，平均预计收益率在9 - 12%，年初至今9个项目已稳定运营，新增面积超18万平方英尺，年新增NOI约370万美元 [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场位于郊区，三英里贸易区平均人口6.8万，平均家庭收入9.2万美元，比美国中位数高15%，失业率低于购物中心同行平均水平 [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用增长排名策略，专注于必需品业务，构建有韧性的投资组合，实现稳定增长 [5] - 持续寻找有吸引力的收购机会，收购符合增长排名策略和合适规模的购物中心，目标是实现9%的无杠杆内部收益率 [6][12] - 注重提升租户组合质量，通过租赁活动提高租金和出租率 [15] - 认为公司的高质量现金流和增长能力使其在购物中心同行中具有竞争优势，有望实现中到高个位数的核心FFO每股年增长 [7][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管关税和美国经济稳定性受市场关注，但公司70%的ABR来自必需品业务，预计约85%的租户受关税影响有限，对投资组合有信心 [8] - 零售需求强劲，公司有望表现出色，高质量现金流的稳定性和团队的执行能力使其对2025年及长期增长充满信心 [13] 其他重要信息 - 第二季度坏账较去年同期有所上升，但年初至今与去年持平，且在指引范围内，近期不担心坏账问题 [18] - 公司债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.7年，95%的债务为固定利率，符合90%的目标 [23][24] 问答环节所有提问和回答 问题: PICO能在竞争激烈的交易市场中获胜的原因及今年关注阴影锚定中心的驱动因素 - 公司逐个市场、逐个物业进行收购，收购团队经验丰富，能够实现收购规模的增长 [29][30] - 收购阴影锚定中心是因为这些中心的主力租户优质，小租户能受益，可实现租金增长和资产稳定 [45] 问题: 2024年租户更替对2025年增长的逆风何时结束 - 目前已回填约70%的空置空间，约15个超过1万平方英尺的空间仍空置，租金预计在2026年开始体现，部分可能延续到2027年 [33][34] 问题: 下半年同店NOI增长减速的原因 - 公司认为并非真正减速，去年同店NOI增长集中在第四季度，今年增长更平稳，预计从第二季度到第三、四季度实现增长 [40][41] 问题: 核心、阴影和无锚定物业的收购情况及定价问题 - 今年上半年收购的无锚定中心占14%，阴影锚定中心占50%，锚定中心占35%，收购阴影锚定中心是因为其符合公司增长需求，并非市场因素 [44] 问题: 为何不提高收购指引 - 市场较为稳定，有更多物业和买家，部分买家竞争激烈，公司保持谨慎，维持指引，但如果有合适机会会增加收购 [49][50] 问题: 可变利率债务的展望和舒适水平 - 目前95%的债务为固定利率，公司将机会主义地管理债务市场，通过发行和到期管理可变利率债务，长期目标是保持约90%的固定利率 [54][56] 问题: 对入住率上限及提高租金价差和租金递增的看法 - 公司认为入住率高表明资产质量高，非主力租户入住率还有100 - 150个基点的提升空间，主力租户入住率有望达到99.2% - 99.3% [60][62] - 公司通过租赁活动和收购来提高入住率，目前租户留存率高，租金价差大，对当前环境有信心 [64][65] 问题: 受关税影响的租户类别及成本承担情况 - 公司必需品业务受关税影响小，预计15%的租户受影响，他们大多能将成本转嫁给供应商，自身承担部分利润损失，对消费者影响较小 [68] 问题: 同店NOI计算方法及股票价格和股权成本对收购规模的影响 - 同店池计算为2024年1月1日前收购的所有资产 [74] - 公司认为股票相对于私募市场价值和同行有折扣，目前不计划发行股权，有足够流动性进行收购，会机会主义地寻找合适收购项目 [77][78] 问题: 收购和出售的资本化率价差 - 出售资产的加权资本化率预计在7 - 7.5%左右，收购和出售的资本化率差异不大，公司会通过出售资产实现收益 [82][83] 问题: 影子锚定或无锚定中心在投资组合中的最大占比及与传统购物中心的资本化率差异 - 无锚定中心占比预计为10%，影子锚定中心目前占7%，公司希望提高其占比，认为其与核心锚定项目可互换，有增长潜力 [86][87] - 影子锚定中心的无杠杆内部收益率比核心杂货店项目宽50 - 100个基点，资本化率差异约为50 - 75个基点 [89][90] 问题: 消费者在购物中心的行为趋势 - 消费者情绪调查显示悲观，但销售持续增长，公司中心的客流量强劲，就业是驱动消费者行为的关键因素，目前就业数据良好，预计消费者行为保持稳定 [95][96] 问题: 公司投资组合中受Kroger门店关闭影响的情况及市场中扩张的杂货店 - 公司有一个Kroger门店在关闭名单中，预计本月关闭，但已有另一家杂货店接手，不意外 [102] - 市场中扩张的杂货店包括Sprouts、Kroger、Publix、Whole Foods、Walmart、HEB和ALDI [103][104] 问题: 下半年同店NOI增长放缓是否与费用时间有关及处置资产的金额 - 公司认为今年同店NOI增长更平稳，从第二季度到后续季度实现增长，去年第四季度增长高是因为费用时间问题 [111][112] - 公司未给出处置资产的指引，但预计全年处置金额在5000 - 1亿美元之间，会像收购一样谨慎管理 [113] 问题: Kroger门店关闭是否涉及共同租赁问题及指引中是否包含增量债务发行 - 公司受影响的门店无共同租赁问题，共同租赁问题在功率型购物中心更常见 [117][118] - 指引中未明确计划进行额外债券发行，但会机会主义地管理债务市场，匹配收购资金 [120] 问题: 收紧坏账指引范围的可见性及原因 - 公司认为坏账水平稳定，与2024年和2025年第一季度一致，租赁需求和租金价差强劲，对未来坏账不担心，收紧范围是基于整体表现 [126][127] 问题: 第二季度期权租赁租金价差较高的原因及收购资本化率 - 期权租赁租金价差受租户类型影响，杂货店的期权租金较低，其他租户的期权租金较高，是组合因素 [134] - 年初至今收购资产的资本化率为6.3% [138] 问题: 收购无锚定中心的资本化率、理由、提高入住率的速度及合资企业收购情况 - 收购无锚定中心是因为在当地市场有优势，能获得较高初始收益率和租金增长潜力，预计占比不超过10%，收益率比核心杂货店项目宽至少100个基点 [143][146] - 无锚定中心的新租赁价差约为43%，续约价差在30%以上，CAGR超过3%，收购后能快速提高入住率，如丹佛的资产在两个月内从低80%提升到高90% [148][150] - 公司有两个合资企业，已收购四个物业，预计下半年有进展，其中一个小基金预计年底完成投资，会根据市场情况决定收购规模 [153][154]