Artificial intelligence is the greatest investment opportunity of our lifetime. The time to invest in groundbreaking AI is now, and this stock is a steal! AI is eating the world—and the machines behind it are ravenous. Each ChatGPT query, each model update, each robotic breakthrough consumes massive amounts of energy. In fact, AI is already pushing global power grids to the brink. Wall Street is pouring hundreds of billions into artificial intelligence—training smarter chatbots, automating industries, and b ...

PresentationGood day, and welcome to Phillips Edison & Company's webcast for its financial advisers and investors. My name is Christa, and I will be your operator today. Please note that today's webcast is being recorded.Kimberly GreenSenior Vice President & Head of Investor Relations Thank you, operator. Thank you for joining us for our September PECO GROW update. I'm joined on today's webcast by our Chairman and Chief Executive Officer, Jeff Edison; President, Bob Myers; and Chief Financial Officer, John ...

PresentationGood day, and welcome to Phillips Edison & Company's webcast for its financial advisers and investors. My name is Christa, and I will be your operator today. Please note that today's webcast is being recorded.Kimberly GreenSenior Vice President & Head of Investor Relations Thank you, operator. Thank you for joining us for our September PECO GROW update. I'm joined on today's webcast by our Chairman and Chief Executive Officer, Jeff Edison; President, Bob Myers; and Chief Financial Officer, John ...

Phillips Edison & Company (NasdaqGS:PECO) Update / Briefing September 24, 2025 12:00 PM ET Company ParticipantsKimberly Green - SVP & Head - IRJeffrey Edison - Chairman & CEORobert Myers - PresidentJohn Caulfield - CFO, Executive VP & TreasurerOperatorGood day and welcome to Phillips Edison & Company's webcast for its financial advisors and investors. My name is Krista, and I will be your operator today. Please note that today's webcast is being recorded. I will now turn the webcast over to Kimberly Green, ...

业绩总结 - 截至2025年6月30日，PECO的同中心净营业收入同比增长4.1%，达到2.296亿美元，去年同期为2.206亿美元[14] - PECO的核心每股基金同比增长9.8%[14] - 2025年Nareit每股FFO增长指导中点为6.3%[26] - 预计2024年每股收益增长为15%[26] 用户数据 - PECO的投资组合出租率为97%[14] - PECO的95%租金来自于杂货店主导的社区中心[11] - PECO的邻里购物中心中，76%的核心零售销售来自实体店[32] - 91%的PECO杂货店提供“在线购买，店内取货”（BOPIS）服务[32] 财务状况 - 截至2025年6月30日，PECO的净债务与调整后EBITDA比率为5.4倍，基于贷款价值比为34%[14] - PECO的总企业价值为73亿美元[7] - 当前股息收益率为3.7%[26] - 当前年化股息分配为1.30美元[26] - 截至2025年6月30日，PECO的资产中约88%为无负担资产[14] 未来展望 - PECO的2025年全年收购指导为3.5亿至4.5亿美元，截至目前已收购3.02亿美元[14] - 2025年9月每月股息率将增加5.7%[26] 管理团队 - PECO管理团队的平均经验为30年[39]

公司评级与业绩展望 - Phillips Edison & Company (PECO) 的Zacks评级上调至第2级（买入）反映其盈利预期上升趋势 这一趋势是影响股价的最强动力之一 [1] - 评级上调表明市场对公司盈利前景持乐观态度 可能转化为买入压力并推动股价上涨 [4][6] 盈利预期修订机制 - Zacks评级唯一决定因素是公司盈利前景变化 系统追踪当前及下一年度卖方分析师的每股收益（EPS）共识预期 [2] - 过去三个月内 公司Zacks共识预期上涨09% 分析师持续上调其盈利预测 [9] - 2025财年（截至12月）预期每股收益为258美元 与上年报告数据持平 [9] 盈利预期与股价关系 - 盈利预期修订趋势与短期股价波动存在强相关性 机构投资者通过盈利预期计算公司公允价值 其大规模交易直接引发股价变动 [5] - Zacks第1级（强力买入）股票自1988年以来年均回报率达25% 评级系统将4000余只股票按盈利预期相关四因素分为五组 [8] 评级系统优势 - Zacks系统始终保持"买入"与"卖出"评级均衡分布 仅前5%股票获"强力买入"评级 后续15%获"买入"评级 [10] - 公司位列Zacks覆盖股票前20% 表明其具有优异的盈利预期修订特征 短期内可能产生超额回报 [11]

公司活动安排 - 公司将于2025年9月24日美国东部时间中午12点为金融顾问和零售投资者举办PECO GROW更新网络直播 内容包括业务讨论和问答环节 [1] - 网络直播由董事长兼首席执行官Jeff Edison 总裁Bob Myers和首席财务官John Caulfield共同主持 [2] - 网络直播提供免费拨入号码(800) 715-9871和国际拨入号码+1 (646) 307-1963 会议ID为5434174 直播结束后一小时可获取音频回放 [3] 公司基本信息 - 公司是美国最大的优质杂货店锚定社区购物中心所有者及运营商之一 采用垂直整合运营平台和高入驻率的全国性布局 [4] - 公司购物中心以提供必需品和服务的全国及区域零售商为主 主要杂货锚定租户包括Kroger、Publix、Albertsons和Ahold Delhaize [4] - 截至2025年6月30日 公司管理327个购物中心 其中303个全资中心涵盖3400万平方英尺 分布在31个州 另通过三家机构合资企业持有24个购物中心 [4] 投资者关系 - 公司通过官方网站投资者关系板块披露重大非公开信息 并遵守 Regulation FD 披露义务 [5] - 投资者关系联系人为Kimberly Green 电话(513) 692-3399 邮箱kgreen@phillipsedison.com [6] - 公司提供多社交媒体渠道包括X、Facebook、Instagram和LinkedIn供投资者关注 [4]

公司业绩与增长目标 - 公司预计今年将实现3%至4%净营业收入增长 [2][3] - 今年FFO（运营资金）增长率预计达到6%至7% [3] - 公司近期将股息提高了近6% [3] 管理层与战略执行 - 公司管理层强调正在按计划执行战略 平台和投资组合能够支持年度增长目标 [2] - 首席财务官在公司任职11年 拥有丰富的财务管理经验 [2] - 公司对明年业绩保持乐观 预计将延续相同的增长趋势 [3]

公司业绩表现 - 预计今年将实现3%至4%的净营业收入增长[2] - 预计今年FFO增长率为6%至7%[3] - 股息最近上调近6%[3] 未来增长预期 - 平台和投资组合预计每年可带来3%至4%的净营业收入增长[2] - 净营业收入增长将转化为中高单位数的每股FFO增长[2] - 预计明年将保持相同的增长态势[3]

公司概况 * 公司为Phillips Edison & Company (NasdaqGS:PECO) 一家专注于以杂货店为核心的生活购物中心房地产投资信托基金 [1][2] * 公司拥有并管理超过300家购物中心 分布于31个州 总面积约3200万至3300万平方英尺 [5] 核心财务业绩与指引 * 公司预计本年度可实现3%至4%的NOI增长 FFO每股增长预计在6%至7%之间 [4] * 公司预计下一年度将维持相同的NOI和FFO增长轨迹 [4] * 公司近期将股息提高了近6% [4] * 公司长期杠杆目标为5.5倍 当前杠杆率为5.4倍 信用评级为BBB flat [40] 投资组合运营表现 * 整体出租率达到97.4% 主力店出租率为98.9% 内铺出租率为94.8% [5] * 新签租约的租金溢价率（leasing spreads）在30%至35%之间 续租租金溢价率约为20% 并伴有3%的复合年增长率 [5][11] * 租户续租保留率高达94% [5][11] * 租约中嵌入的合同租金调涨（contractual rent bumps）目前贡献约110个基点的年增长 预计未来将升至125至150个基点 [19] * 公司预计内铺出租率可在未来18至24个月内从94.8%提升至96.5% [18] 增长驱动力与资本配置 * NOI的3%至4%增长主要来源于新签和续租的租金溢价 以及合同租金调涨 [19] * 公司拥有活跃的外围地块开发和再开发项目 每年投入约5000万美元 预计每年可贡献100至120个基点的增长 项目回报率在9%至12%之间（现金回报率） [20][42][43] * 年内至今已完成3.03亿美元购物中心收购 2023年收购2.75亿美元 2024年收购约3亿美元 [23] * 当前收购管道活跃度比去年高出50% 另有约1亿美元交易已中标或处于合同阶段 全年收购指引为3.5亿至4.5亿美元 [24] * 收购策略聚焦于解决不低于9%的无杠杆内部收益率（unlevered IRR）核心杂货店锚定项目回报约9% 影子锚定项目约9.5% 无锚定项目在10%至11%之间 [23][25][34] * 收购资本化率（cap rates）范围在5.75%至6.6%之间 第一季度收购资产cap rate为6.3% 第二季度因发现管理不善的资产而达到7% [25] 资产处置与投资组合管理 * 公司通过处置已稳定化的资产来为收购提供资金 目标维持长期杠杆率 [26] * 当前在市场上出售资产的预期无杠杆回报率约为7% 而收购回报率为9% 存在200个基点的利差 [28] 行业定位与租户构成 * 公司战略聚焦于收购市场上排名第一或第二的杂货店锚定的购物中心 规模约11.5万平方英尺 [7][8] * 约70%的租金来源于生活必需品类零售（necessity-based retail） 包括快餐餐厅、健康与美容服务以及医疗零售（MedTail） [5][6] * 约30%的租金收入直接来自杂货店租户 [31] * 公司不收购由市场排名第三或更低的杂货店锚定的中心 认为其风险更高 估值差异可能达150个基点 [38] 市场环境与风险应对 * 关税问题在四、五月份曾引起恐慌并导致一些计划暂停 但市场已逐渐适应并制定应对计划 未出现租户流失 [9][10][11] * 分析显示约85%的年基本租金（ABR）所受影响较低 因其租户主要提供必需商品和服务 受关税影响小 [13] * 对亚马逊同日达生鲜配送服务持怀疑态度 认为生鲜配送业务难以盈利 并指出从线下向线上转型比从线上向线下拓展更容易 [14][15] 无锚定购物中心策略 * 公司拥有约1.85亿美元的无锚定购物中心资产（9处） 将其视为核心战略的补充 [23][35] * 该板块新签租金溢价率高达45%至50% 续租溢价率超过30% [36] * 收购标准与核心策略一致 位于核心市场 周边三英里内 median income约12万美元 人口约10万 高学历人群占比约50% [35] * 收购成本通常在每平方英尺275至325美元之间 通过将本地租户转换为全国性或区域性租户来提升价值 [35] 资产负债表与融资 * 无重大债务到期直至2027年 过去12个月发行了三笔债券以延长债务期限 [40] * 当前收购指引未包含股权融资计划 去年第四季度的股权融资为当前收购提供了资金 [26] * 公司认为其价值被低估 并且发现私募市场的定价目前比公开市场更有效 [26]