4.7% 4.7% 5.0% 5.2% 5.3% 5.4% 5.5% 5.5% 5.7% 7.1% 7.4% 7.8% 7.8% 8.0% 8.5% 9.3% 10.1% 10.3% 11.1% 11.2% (4%) 0% 4% 8% 12% Oklahoma City Long Island Austin Kansas City Indianapolis Orange County Dallas-Fort Worth Providence Inland Empire Columbus Boston Atlanta Orlando Phoenix Las Vegas Tampa Charlotte Miami Nashville Fort Lauderdale (4%) 0% 4% 8% 12% Population % Change Versus Baseline (January 2018-April 2022) 2.5% 2.0% 2.0% 1.5% 1.4% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -0.3% -1.0% 3/19 1/19 5/18 1/18 5/19 3/20 61/1 51/6 ...

财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度Nareit FFO增长13.9%至7630万美元，即摊薄后每股0.58美元；核心FFO增长7.7%至7820万美元，即摊薄后每股0.59美元，主要因租金收入增加，部分被更高的物业运营费用抵消 [62] - 2023年第一季度同店NOI增至9860万美元，同比增长4.9%，主要受入住率提高和每平方英尺平均基本租金增加推动，还收取约200万美元超额租金，较去年增长69% [52] - 截至2023年3月31日，净债务与调整后EBITDAR比率维持在5.3倍，债务加权平均利率为3.8%，加权平均到期期限为4.1年，约82%的债务为固定利率 [53][64] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 租赁管道保持强劲，活跃类别为医疗、快餐和健康美容，各地区需求一致强劲 [23] - 第一季度租赁成交数量同比增至263份租约，总面积达110万平方英尺，去年同期为244份租约和80万平方英尺 [46] - 第一季度新租和续租租金差价分别为27.4%和16.1%，新租和续租的内铺租约平均每年有2.8%的合同租金涨幅 [55] 收购业务 - 第一季度收购四个Publix锚定的购物中心，花费7870万美元，位于亚特兰大、迈阿密和纳什维尔郊区，预计通过提高入住率和租金实现增长 [63] - 确认今年净收购指导为2 - 3亿美元 [32] 开发和再开发业务 - 第一季度稳定三个项目，为租户提供超7.4万平方英尺新空间，每年新增约93万美元NOI，成本回报率约10% [58] - 预计2023年在地面外铺开发和重新定位项目上投资5000 - 6000万美元，预计现金回报率在9% - 12% [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁市场需求强劲，零售商希望靠近客户和服务社区，公司租赁组合入住率环比提高10个基点，同比提高130个基点，达到创纪录的97.5% [24] - 第一季度主力租户入住率增至99.3%，内铺入住率增至94.3%，同比分别提高120和170个基点 [46] - 第一季度客流量与2022年第一季度持平，预计消费者将继续光顾中心并在必需品类别上消费 [48][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于独家拥有由市场排名第一或第二的杂货店锚定的邻里购物中心，超70%的租金来自必需品相关商品和服务 [18] - 公司通过SOAR衡量投资组合质量，包括差价、入住率、市场优势和租户保留率，以实现长期增长 [19][28] - 公司将继续利用全国平台，抓住机会进行增值收购和开发项目，以增加投资组合规模和现金流 [30][33] - 行业竞争方面，公司凭借独特的杂货店锚定策略、多元化租户组合、良好的地理位置和强大的资产负债表，在市场中具有竞争优势 [37][61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境依然强劲，租赁团队将零售商需求转化为更高租金，尽管面临通胀、利率上升等挑战，但公司投资组合具有韧性 [45][49] - 公司预计全年Nareit FFO和核心FFO每股收益以及同店NOI增长3% - 4%，并认为长期内投资组合可实现中到高个位数的FFO每股增长 [43][65] - 公司对Kroger和Albertsons的合并持积极态度，认为若合并发生将对公司有利，若未发生，Albertsons锚定的中心将继续保持强劲表现 [44] 其他重要信息 - 公司租户保留率创历史新高，第一季度达到95%，小店铺租户保留率增至83.3%，过去五年续租的租户改善支出平均每平方英尺低于2美元 [27][35] - 公司小租户中约12%为医疗用户，平均租赁期限为10年；健康美容租户也是电商抗性租户，平均租赁期限超11年 [9][10] - 公司对有风险的零售商敞口有限，前10大关注名单租户仅占ABR的2%，对Bed Bath & Beyond、Party City和Tuesday Morning的总敞口仅为40个基点 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司是否计划在大城市统计区（MSAs）增长，以及新收购的四个资产的当前入住率是多少？ - 四个资产的平均入住率约为93%，其中一个物业入住率在80%中期，有提升空间，公司有望通过提高入住率和租金实现增长 [68][94] 问题: 公司的收购指导是基于已看到的活动，还是预计年内会实现的活动？ - 收购结果取决于能否找到排名第一或第二的杂货店，以及能否在市场中提高租金和入住率，若能达到9%的无杠杆内部收益率，将处于指导范围的高端，否则处于低端 [85] 问题: 小店铺租户组合与疫情前相比是否有显著变化？ - 自金融危机到疫情期间，一些较弱的零售商进入市场并存活下来，但疫情淘汰了这些较弱的参与者，目前小租户基础更加健康，租赁期限更长 [103][104] 问题: 公司对ICSC展会的预期如何，以及哪些零售商类别有需求？ - 预计ICSC展会有2.5 - 3万人参加，虽未恢复到疫情前水平，但情况积极，公司持乐观态度；目前快餐、医疗和健康美容类别需求强劲，医疗租户在租赁管道中的占比约为20% [100][101] 问题: 关注名单上还有哪些租户，公司为已知或预期的租户风险预算了多少，以及意外租户风险的坏账准备金是多少？ - 除Bed Bath、Party City和Tuesday Morning外，关注名单上的租户包括物理治疗、宠物和个人护理等领域，单个租户占ABR不超过30个基点；公司指导基于长期以来60 - 80个基点的坏账率，第一季度符合预期 [115][125] 问题: 收购交易是如何达成的，以及当前紧缩的贷款环境何时会转化为更多的交易活动和机会？ - 四个收购项目的卖家都有特定动机，接受了新的定价；预计今年交易节奏将放缓，难以找到合适的卖家，但市场规模大，仍有机会 [122][129] 问题: 第一季度超额租金的下降对收益轨迹有何影响，以及全年入住率的趋势如何？ - 第一季度超额租金较去年增加约100万美元，预计2024年随着杂货店销售额增长会再次出现，但规模可能较小；公司预计入住率将保持稳定并继续增长，经济入住率和租赁入住率之间的差距有所压缩 [134][140] 问题: 除超额租金外，公司提到的季节性因素具体指什么？ - 第二季度某些费用会有季节性变化，虽金额不大，但会影响收益，之后会有更好的增长 [196] 问题: 2024年和2025年到期的主力租户和内铺租金与新租和续租租金相比，是否会有类似的租金和租金差价？ - 目前没有迹象表明未来无法继续实现租金增长，随着可租赁空间减少和需求增加，公司预计在这方面表现强劲 [150] 问题: 小店铺租约的期权情况如何，以及公司如何处理期权租金？ - 并非所有小店铺租约都有期权，全国性零售商在签署租约时会争取期权；公司会根据市场租金的年度增长情况，将其纳入同意的期权租金中，以确保租金与市场水平相符 [153][163] 问题: 公司在2008年拥有的资产的长期同店NOI复合年增长率是多少？ - 公司尚未计算2008年拥有的29个资产的长期同店NOI复合年增长率，但2017 - 2022年公司投资组合的同店NOI增长率处于中3%水平，比同行高160个基点 [171][172] 问题: 公司资产在西部的客流量滞后，这对资产或投资组合管理有何影响？ - 公司认为Placer数据的准确性有限，从运营结果来看，西部在租金增长、入住率和租金差价方面表现良好，客流量数据与运营结果不符，因此不认为这会对管理产生重大影响 [168][179] 问题: 公司是否会收购合资企业中剩余的权益，以及是否有愿意出售的卖家？ - 公司与西北互助的合资企业为期10年，目前处于第5年，该投资组合表现出色，合作伙伴对业绩满意，预计合资企业将至少持续10年 [180] 问题: 2024年到期的三笔定期贷款会如何处理，以及利息成本的市场估值是多少？ - 公司正在密切关注债务资本市场，考虑包括无担保公共债券市场、私募、担保和银行市场等所有可用选项，以获得最低的债务资本成本，具体利率会因不同选项而有所变化 [73][137] 问题: 公司如何知道是否过度提高租金，特别是对于约25% - 26%的本地租户，以及如何衡量投资组合的健康状况？ - 零售商的续约率和租金差价表明他们在公司中心能够盈利，当这些数据发生显著变化时，才需要关注租金过高的问题；目前公司没有看到这种情况，说明投资组合健康 [197]

资产组合规模与结构 - 公司拥有295个购物中心权益包括275个全资中心和20个合资中心总面积约3370万平方英尺[85] - 公司全资投资组合总平方英尺从2022年的30,813千平方英尺增长至2023年的31,456千平方英尺，增长2.1%[87] 租赁空间定义与指标 - 锚定空间定义为面积大于等于1万平方英尺的可租赁面积[83] - 内联空间定义为面积小于1万平方英尺的可租赁面积[83] - 租赁 occupancy 指标反映已签约可租赁面积占比体现空间需求强度[83] - 可比租金差指标衡量新签或续约租约首年基本租金变化率[83] - 投资回收率计算为回收收入与可回收费用之比反映成本转嫁能力[83] - 投资目标收益率通过项目稳定后增量净运营收入与净投资额计算[83] - 资产组合 retention rate 衡量租约到期时的商户留存率[83] - 新租约执行成本包括佣金/装修补贴和租户优惠等费用[83] 出租率表现 - 全组合出租率从2022年的96.2%提升至2023年的97.5%，增长1.3个百分点[87] - 主力租户出租率从2022年的98.1%提升至2023年的99.3%，增长1.2个百分点[87] - 线内商铺出租率从2022年的92.6%提升至2023年的94.3%，增长1.7个百分点[87] 租金收入表现 - 年化基本租金（ABR）从2022年的412,518千美元增长至2023年的445,611千美元，增长8.0%[87] - 新租约年化基本租金(ABR)增长24.4%，从494.1万美元增至614.9万美元[104] - 新租约每平方英尺租金(ABR PSF)从19.25美元升至23.27美元，增幅20.9%[104] - 续租和选择权行使租约ABR增长50.4%，从924.7万美元增至1391.1万美元[104] - 续租租金每平方英尺增长10.6%，从15.70美元升至17.36美元[104] 租户结构 - 约71%的ABR来自提供必需品商品和服务的租户[95] - 前20大租户贡献了总ABR的33.6%，合计151,590千美元[96] - 克罗格（Kroger）是最大租户，贡献ABR 27,830千美元，占总ABR的6.2%[96] 收入与利润表现 - 总营业收入从2022年第一季度的142,163千美元增长至2023年同期的151,064千美元，增长6.3%[100] - 归属于股东的净利润从2022年第一季度的10,079千美元增长至2023年同期的16,619千美元，大幅增长64.9%[100] - 2023年第一季度净收入为1863.6万美元，同比增长63.5%[117] 运营效率指标 - 同中心NOI增长4.9%，从9404.8万美元增至9861.6万美元[109] - 总收入增长4.2%，从1.3205亿美元增至1.3755亿美元[109] - 同中心NOI改善460万美元同比增长4.9%[128] 费用与成本 - 净利息支出增加130万美元，主要由于2023年债务余额和利率上升，部分被债务清偿或修改损失减少所抵消[102] - 2023年第一季度资本支出为2368.4万美元，同比增长27.3%[123] - 资本支出2390万美元同比增加530万美元[129] 债务与融资 - 公司总债务从2022年底的19.13亿美元增至2023年3月31日的19.83亿美元[120] - 加权平均利率从2022年底的3.6%升至2023年3月31日的3.8%[120] - 加权平均利率从3.2%升至3.8%，加权平均期限从5.1年缩短至4.1年[102] - 净债务与调整后EBITDAre比率保持5.3倍稳定[122] - 循环信贷额度可用金额为6.22亿美元[120] - ATM计划剩余可发行股票价值1.599亿美元[119] - 净借款6050万美元[128] 现金流表现 - 公司现金及现金等价物与受限现金为1200万美元[128] - 净现金减少540万美元[128] - 经营活动净现金流入6276.3万美元同比增长4.2%[128] - 投资活动净现金流出9141.8万美元同比减少14.2%[128] - 融资活动净现金流入2327万美元同比增长144.9%[128] 投资与资产交易 - 2023年第一季度收购4处物业，总价6943.1万美元[125] - 房地产收购现金支出6940万美元同比减少[129] - 房地产处置净现金流入110万美元同比减少[129] - 2023年第一季度因合资清算获得补偿金10万美元而2022年同期为20万美元[86] 非GAAP盈利指标 - 2023年第一季度EBITDAre为9674.2万美元，同比增长11.7%[117] - 2023年第一季度调整后EBITDAre为9800.6万美元，同比增长8.6%[117] - Nareit FFO每稀释股从0.52美元增至0.58美元[113]

员工相关 - 截至2022年12月31日公司约有290名员工分布在20个州女性占比约52%男性占比约48%高级领导团队女性占比18%男性占比82%经理及以上职位女性占比约36%男性占比约64%[34] - 2022年整体人员流动率为16%自愿离职率为13%前三年整体人员流动率平均为16%自愿离职率为11%[34] - 2022年员工体验调查参与率为96%敬业指数得分为90%[35] - 2022年100%符合条件的员工获得公司基于服务的限制性股票单位授予[36] - 2022年公司员工参加内部培训时长超4700小时[40] 环保与设施相关 - 2022年公司92%的投资组合完成向LED的改造[47] - 公司购物中心17个太阳能电池阵列系统产生超4.5兆瓦太阳能[47] - 通过节水措施节约超5500万加仑水节省成本90万美元[47] - 到2030年在符合条件的物业建立新的废物转移计划目标实现25%的总转移率[47] - 到2030年在50%符合条件的物业安装电动汽车设施目前已在22%的物业安装[47] 债务与利率相关 - 截至2022年12月31日公司有四个利率互换将7.55亿美元无担保定期贷款工具的担保隔夜融资利率固定[358] - 截至2022年12月31日2.79亿美元无担保债务未通过衍生金融工具固定利率公司面临利率上升潜在影响[359] - 2022年12月31日可变利率债务余额利率每上升1个百分点每年将增加约280万美元利息支出[360] - 2022年已将2021年12月31日前与LIBOR挂钩的合同转换为SOFR[362] - 2022年5月修正案将无担保循环信贷工具和两笔2.4亿美元高级无担保定期贷款的基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] - 2022年8月修改了总名义金额为4.3亿美元的两个利率互换将基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] - 2022年11月修改了名义金额为4.75亿美元的剩余LIBOR定期贷款将基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] - 2022年12月修改了总名义金额为3.25亿美元的剩余两个LIBOR互换将基准利率由LIBOR替换为SOFR[363] 外汇风险相关 - 公司无海外业务不面临外汇波动风险[365]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度核心FFO增长22%，达到7400万美元，摊薄后每股0.56美元，主要得益于物业收入增加、运营成本和管理费用降低 [130] - 2022年第四季度NAREIT FFO增长43%，达到7100万美元，摊薄后每股0.54美元，得益于租金收入增加和管理费用降低 [154] - 2022年第四季度同店NOI增至9100万美元，同比增长2.8%，主要受入住率和平均租金上涨推动，部分被可收回准备金转回减少抵消 [134] - 2022年净收购额为2.265亿美元，年末信贷额度有超7亿美元可用，2024年第二季度前无重大债务到期 [135] - 2022年末净债务与调整后EBITDAR比率为5.3倍，低于2021年末的5.6倍，债务加权平均利率3.6%，加权平均期限4.4年，约85%为固定利率 [136][137] - 2023年初始核心FFO每股指导范围为2.28 - 2.34美元，预计利息支出约8600万美元，计划收购2 - 3亿美元资产 [139] - 2023年同店NOI增长指导范围为3% - 4%，包括将预期不可收回准备金正常化至历史水平的负面影响 [141] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：2022年租赁组合入住率环比增长30个基点，同比增长110个基点，达到97.4%；2022年可比新租和续租租金差分别为32.2%和14.6%，第四季度剔除锚定租户后续租租金差为17.7%；第四季度续租率为92%，高于过去五年87%的历史平均水平 [112][125][113] - 开发业务：2022年稳定了创纪录数量的项目，交付超30万平方英尺空间，每年新增约500万美元NOI；2023年计划投资5000 - 6000万美元用于开发和重新定位项目，预计现金收益率9% - 11% [114][115] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场：市场交易量在2022年下半年和2023年初下降，预计在买卖价差缩小前将持续低迷；初始收益率约有100个基点的变动，无杠杆IRR至少有100个基点变动，可能因利率情况进一步扩大 [32][33] - 租户市场：医疗零售、健康与 wellness、快餐概念等租户需求强劲；经济入住率环比下降20个基点 [53][70][80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：专注于收购和运营杂货店锚定的邻里购物中心，目标是实现长期增长和为股东创造价值；计划在2023年进行2 - 3亿美元的净收购，有能力和杠杆空间进行更多收购；提高新收购目标回报率至无杠杆IRR 9%以上 [102][122] - 行业竞争：公司认为自身在市场中有特定定位和优势，通过专有算法评估物业，确定了5800个想拥有的购物中心；市场力量正转向买方，公司凭借平台、经验和资金有望抓住更多机会 [63][108] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：公司受益于积极的宏观经济趋势，如混合工作模式、人口向阳光地带迁移、郊区市场人口增长等，这些趋势推动租户需求并支持公司增长；租户表现出韧性，尽管面临通胀、供应链问题和劳动力短缺等挑战，但仍在投资店铺和技术平台 [107][125] - 未来前景：公司对未来前景乐观，认为可以实现中期至长期的中高个位数FFO每股增长；预计租赁、开发和重新定位活动将继续为同店NOI增长做出贡献；相信Kroger和Albertsons的合并对公司及其中心和社区有积极影响 [111][120][103] 其他重要信息 - 公司团队计划参加2023年2月22日的富国银行房地产证券会议、3月2日的Wolfe Research虚拟房地产会议和3月6 - 8日的花旗全球房地产CEO会议；5月将为金融顾问和零售投资者举办下一次PECO Grow网络直播 [92] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 2023年总入住率和小店铺入住率情况 - 目前锚定租户入住率超99%，可增长空间有限；内铺入住率为93.8%，预计未来12 - 18个月有150个基点的增长空间 [145] 问题: 收购低入住率资产的决策及未来策略 - 公司调整了无杠杆IRR目标，从IPO时的8%提高到现在的9%；正在寻找能通过多种方式实现增长的物业收购机会 [8] 问题: 利率互换到期及债务到期的想法和指导假设 - 2023年9月有利率互换到期，2024年有债务到期；公司预计在今年晚些时候解决2024年到期债务的再融资问题，可能在银行市场或债券市场进行，具体取决于资本成本 [18] 问题: 杂货租户对通胀和通缩环境的看法及准备情况 - 杂货租户仍在关注通胀，未提及通缩环境；他们经营结果积极，能够将成本转嫁给客户；他们希望通胀率在2% - 3%，短期内看不到通胀下降 [28] 问题: 收购市场和定价情况，以及第四季度和第一季度收购收益率和2023年指导假设 - 市场买卖价差较大，交易量下降，预计在价差缩小前将持续低迷；公司认为初始收益率约有100个基点变动，无杠杆IRR至少有100个基点变动；2022年全年加权平均资本化率为6.1%，第四季度收购更接近全年平均水平 [32][33][34] 问题: 2023年是否有额外的资本筹集活动，以及如何考虑收购和净投资活动的资金 - 指导中未包括股权融资，但公司会在评估资本成本时平衡股权和债务；公司认为凭借自由现金流和信贷额度有能力为增长计划提供资金；公司每年可通过自由现金流进行2.5亿美元的收购，无需回到股权市场 [38][39] 问题: 第四季度坏账费用增加的原因 - 第四季度坏账费用增加是由于Q2和Q1的反转，没有根本性因素驱动，只是有轻微季节性因素；公司通常按历史平均水平（60 - 80个基点）看待坏账费用 [46][47] 问题: 小店铺租户构成的变化及未来预期 - 小店铺租户需求增长主要集中在医疗零售、健康与 wellness、快餐概念等类别；预计这些类别将继续保持强劲需求 [53][70] 问题: 指导中点是否假设投资组合在2023年不受宏观逆风影响 - 指导范围考虑了不同情况，中点假设是基于已有租赁、管理、成本和合同等信息做出的；2023年98%的情况已确定，主要考虑续约率；公司对实现指导指标有信心，因为租户需求持续强劲，投资组合具有多样性 [72][74][75] 问题: 重新开发活动贡献的节奏和长期趋势 - 重新开发活动是在中心层面创造机会，以小项目形式进行，具有可持续性；预计75 - 125个基点的同店增长将来自该活动；目前正在收获投资组合中的低挂果实，但投资组合规模大且在增长，仍有机会 [77][78] 问题: 经济入住率环比下降20个基点的原因 - 文档未明确给出原因 [80] 问题: 采购时是否使用客流量数据，竞争对手是否也使用 - 公司使用专有算法评估物业，客流量是其中重要部分；公司有特定的市场定位和目标，认为这是获取成功交易的关键 [63] 问题: 小店铺平均租金差为17.7%，是否意味着大部分未签约管道在小店铺，从而对2023年同店NOI增长有信心 - 是的，公司目前的积压订单是这样看待的，基于此对指导有信心 [68][69]

业绩总结 - 2022年第四季度核心FFO总计7430万美元，每股稀释后收益为0.56美元[13] - 2022年全年同中心净运营收入（NOI）较2021年增长4.5%，达到3.612亿美元[16] - 2022年第四季度净收入为1370万美元，每股稀释后收益为0.12美元，较2021年同期的净亏损520万美元有所改善[15] - 2022年全年净收入为4830万美元，每股稀释后收益为0.42美元，较2021年的1510万美元增长[15] - 2022年第四季度总收入为145,039千美元，同比增长5.4%[69] - 2022年全年总收入为575,372千美元，较2021年的532,846千美元增长了7.9%[114] 用户数据 - 租赁组合的入住率较上季度增加30个基点，达到创纪录的97.4%[13] - 截至2022年12月31日，公司的全资投资组合包含271个物业，总面积约3110万平方英尺[17] - 2022年公司执行了1001份租约，总面积约为480万平方英尺[19] - 2022年新租约的可比租金增长率为32.2%，续租租约为14.6%[19] - 2022年第四季度新租赁的可比租金增长率为36.3%，续租为13.9%[35] 未来展望 - 2023年初步指导显示，Nareit FFO每股预期在2.23至2.29美元之间[65] - 2023年预计的收购活动净额为2亿美元，2024年预计为3亿美元[196] 市场扩张与并购 - 2022年公司收购了七个物业和四个附属地，总计2.805亿美元，净收购额为2.265亿美元[13] - 2022年全年资本支出总额为95,693千美元，较2021年的70,926千美元增长了35.0%[125] 财务健康 - 截至2022年12月31日，PECO的总流动性为7.267亿美元，其中现金及现金等价物为1730万美元[38] - PECO的净债务与年化调整后EBITDA比率为5.3倍，较2021年12月31日的5.6倍有所改善[38] - 2022年第四季度总负债为2,138,059千美元，较2021年同期的2,192,442千美元减少2.5%[73] - 2022年12月31日的总股东权益为2,236,487千美元，同比增长4.0%[73] 负面信息 - 2022年第四季度交易和收购费用为2,731千美元，较2021年同期的2,513千美元增加8.7%[86] - 2022年第四季度物业运营费用为26,098千美元，较2021年同期的27,130千美元下降3.8%[99] 其他有价值的信息 - 2022年第四季度的租金收入回收为33,620千美元，较2021年同期的31,726千美元增长了5.9%[114] - 2022年完成的项目总支出为37,288千美元，预计收益率为13%[120] - 公司的利率互换总名义金额为755,000万美元[162]

业绩总结 - PECO的总企业价值为56亿美元[8] - PECO的同中心净运营收入（NOI）为92516千美元，较去年同期的88667千美元增长[112] - 2021年净收入为17,233千美元，较2020年的5,462千美元增长了215%[117] - 2021年房地产投资的净营业收入（NOI）为352,601千美元，较2020年的332,023千美元增长了6.4%[117] - 2021年同中心NOI为346,768千美元，较2020年的320,377千美元增长了8.2%[117] - 同中心净营业收入（NOI）增长为8.2%，较去年同期增长4.3%[74] 用户数据 - PECO的租赁占用率达到创纪录的97.1%[13] - PECO的年租金收益（ABR）中，71.2%来自于必要商品和服务[70] - PECO的物业中仅有0.7%的占用损失发生在2020年，显示出其抗风险能力[14] - PECO的本地邻居中，约25%的ABR来自于本地商户，主要包括餐饮、个人服务和医疗等[53] - PECO的本地邻居平均租赁年限为8.7年，显示出较高的租户留存率[58] - PECO的本地邻居在过去三年中保留率为76%，替换租户的平均租金增长幅度为14%[58] 市场扩张与并购 - 从2021年7月至2022年9月，PECO收购了12个中心和5个外部地块，总价值为4.96亿美元[86] - PECO正在进行17个项目的建设，总投资预计为5500万美元，平均预期收益率在10%至12%之间[83] - PECO的物业遍布31个州，涵盖了快速增长的美国城市[17] 财务状况 - PECO的流动性状况良好，现金及现金等价物和受限现金总额为7.578亿美元[76] - PECO的净债务与调整后EBITDA比率为5.4倍，87%的债务为固定利率债务，平均利率为3.3%[76] - 截至2022年9月30日，净债务为1,909,148千美元，较2021年12月31日的1,848,395千美元增长了3.3%[135] - 截至2022年9月30日，净债务与调整后EBITDA的比率为5.4倍，较2021年12月31日的5.6倍有所改善[135] - 截至2022年9月30日，净债务占总企业价值的比例为34.2%，较2021年12月31日的30.6%有所上升[135] 新产品与新技术研发 - PECO的管理团队经验丰富，具备周期测试能力[13] - PECO的租金续约差为15.5%[8] - PECO的经济入住率差为70个基点[74] 其他新策略与有价值的信息 - PECO的高保留率和专注于提高入住率的策略推动了强劲的NOI增长[75] - PECO在美国南部市场的ABR占比达到50%[17] - PECO的平均年销售额为每平方英尺23美元[70] - PECO的租赁组合入住率达到了创纪录的97.1%，高于疫情前的水平[74]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度Nareit FFO增长26.4%，达到7200万美元，摊薄后每股0.55美元，受益于租金收入增加和利息费用减少 [42] - 第三季度核心FFO增长15.4%，达到7660万美元，得益于物业收入增加、入住率提高、租赁价差扩大以及利息费用降低 [42] - 2022年第三季度同店NOI增至9250万美元，同比增长4.3%，主要受入住率提高和每平方英尺平均基本租金增加推动，但部分被当期较低的可收回储备逆转所抵消 [43] - 公司提高Nareit FFO和核心FFO每股指引，新的核心FFO每股指引范围提高到2.22 - 2.26美元，同店NOI指引提高到4.1% - 4.5% [44] - 预计2022年第四季度会因约150万美元的额外利息费用和季节性较高费用而出现放缓，同时将净收购指引范围缩小至2亿 - 2.5亿美元 [45] - 截至2022年9月30日，净债务与调整后EBITDAre的杠杆比率为5.4倍，低于2021年12月31日的5.6倍，债务加权平均利率为3.3%，加权平均到期期限为4.6年，约87%的债务为固定利率 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，公司实现创纪录的97.1%入住率，推动财务结果显著增长，超过70%的租金来自提供必需品和服务的租户，2022年美国杂货店销售额同比增长8.4%，预计2023年将继续增长 [19][20] - 内铺租户表现良好，过去12个月平均健康比率为10%，第三季度客流量强劲，创纪录的高入住率为提高租金提供了定价权 [21] - 本地租户方面，25%的ABR来自本地租户，其中64%来自提供必需品的零售商，30%来自个人服务行业，本地租户平均租赁时长为8.7年，过去三年保留率为76%，续租价差平均为14% [22][25] - 开发和重新定位项目方面，目前有17个项目正在积极建设中，总投资估计为5500万美元，预计成本收益率在10% - 12%之间，第三季度有5个项目稳定运营，为租户交付了超过13.1万平方英尺的空间，每年新增NOI约190万美元 [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2018年以来，郊区市场增长超过主要城市市场，为零售商提供了诸多优势，包括每店访问量趋势良好、竞争较少、客户基础多元化、劳动力获取容易和建设成本较低等，全国性零售商如Chipotle等提高了在这些市场的长期开店目标 [29][30] - 自2018年以来，公司投资组合中国家级租户数量增加了40%，第三季度与Shipley Do - Nuts和Pizzeria Locale等全国性租户达成首次合作 [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于拥有以杂货店为核心的社区购物中心，通过持续提高入住率、合同租金增长以及开发和重新定位项目实现有机增长，同时积极把握外部收购机会 [7][12] - 鉴于当前市场情况，公司将新收购目标回报率提高到无杠杆内部收益率9%以上，确保收购对收益有增值作用，并谨慎评估每个收购项目 [13][14] - 行业竞争方面，过去活跃的杠杆买家和部分上市公司已退出收购市场，竞争程度明显下降，市场正从卖方市场转向买方市场 [52][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年公司在入住率和租赁价差方面创下历史新高，积极的租赁环境和发展势头将延续到2023年及以后，公司有信心执行增长战略并取得良好业绩 [8] - 尽管消费者面临通胀影响和利率上升带来的不确定性，但公司投资组合具有韧性，能够应对经济衰退，这得益于杂货店核心租户、合理的规模和位置、高入住率、优秀的团队、优质的租户组合以及低风险暴露等因素 [10][11] - 公司认为Kroger和Albertsons的合并对公司整体有利，合并后的杂货店将更强大和盈利，公司将持续评估其对投资组合的潜在影响 [16] 其他重要信息 - 公司在投资者关系网站上发布了收益新闻稿、补充信息包和演示文稿，其中包含非GAAP财务指标的使用说明和与GAAP结果的对账信息 [6] - 公司在演示文稿中新增了关于本地租户和Placer.ai数据洞察的幻灯片，以突出本地租户的优势和市场趋势 [27][33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 杂货锚定中心的资本化率、交易成交量和收购资本化率在2023年与2022年的预测情况 - 市场正从卖方市场转向买方市场，预计这种趋势将持续，不同地区市场差异较大，公司关注无杠杆内部收益率，目前要求达到9%以上，而9 - 12个月前为8%以上，这会影响资本化率 [52][53][54] 问题2: 食品通胀对杂货租户的影响 - 公司中心的客流量保持稳定，每次访问的平均消费增加，美国杂货店今年销售额增长超过8%，预计明年继续增长，且利润率保持稳定，杂货店将继续为公司中心带来强劲的客流量 [55][56] 问题3: 内铺租户健康比率的趋势以及未来展望 - 该指标一直较为稳定，公司认为有能力从目前的10%提高到约12%，只要销售额保持稳定增长，就有继续提高租金的空间，本季度续租价差达到15.5%，复合年增长率从第四季度的2%提高到近3% [60][61] 问题4: 除医疗或美容美发外，内铺租户中是否有较不富裕的客户流失或出现疲软情况 - 公司未看到明显变化，部分杂货店反映有顾客转向自有品牌或较低端杂货店，但影响较小，公司投资组合周边平均家庭收入约为7.7万美元，属于中产阶级客户，且美国家庭资产负债表状况比疫情前更好，消费者就业情况良好，仍在持续消费 [63][65][67] 问题5: Crossroads收购项目的初始资本化率、租赁率现状及进展 - 公司在该项目上取得了一些进展，有一个二楼空间是提高入住率的关键，其他小空间也有租赁活动并已签订几份租约，目前租赁进度比预期提前，公司以接近7%的资本化率收购该项目，无杠杆内部收益率超过9% [71][72][73] 问题6: 目前收购市场的竞争情况与6 - 12个月前相比如何 - 过去活跃的杠杆买家已退出市场，上市公司也基本停止收购，竞争程度大幅下降，一年前类似项目有5 - 6个买家竞争，现在减少到2 - 3个，但市场仍有需求且活跃 [78][80][81] 问题7: Propco交易对公司投资组合的影响 - 目前处于早期阶段，情况尚不明朗，包括交易是否完成以及最终涉及的店铺数量等都存在多种可能性，公司将密切关注，目标是确保每个杂货店都有优秀的运营商 [83][84][85] 问题8: 本季度非当期收款的拖累情况、年初至今2020年租金的收款情况以及2023年是否还有额外收款 - 公司认为已恢复正常，2022年坏账率接近50个基点，年初至今与正常情况相比约有200万美元的差异，到2023年和第四季度，未收款金额降至不到100万美元，且收款情况良好，预计2023年坏账率将回到历史水平的60 - 80个基点 [88][89][90] 问题9: 计算内部收益率时的假设，特别是退出资本化率和长期增长假设 - 这些假设因项目而异，公司会对每个项目的每个空间进行详细的租金、租户改善和租赁时间等方面的评估，制定7年计划，退出资本化率通常不低于初始资本化率，甚至可能根据项目情况扩大，过去三年公司收购项目的实际表现超过了预期 [95][96][97] 问题10: 目前考虑的交易距离达到9%无杠杆内部收益率的差距，以及10亿美元投资计划在近期的预期 - 市场存在不确定性，公司对明年的收购持保守态度，但相信会有机会，将密切关注市场，寻找符合资本成本变化的独特机会，公司目前已收购4亿美元资产，在三年投资10亿美元的计划中处于合理进度，且有足够的资产负债表能力完成该目标 [101][102][109] 问题11: 同店租金收入增长6.7%的驱动因素 - 主要是租赁活动带来的续租价差，公司处于历史最高入住率，且无收款储备等因素影响，补充资料中有关于总收入的详细信息，宏观市场的积极因素以及公司对租金续约率、租金价差和入住率的关注也有助于业务增长 [105][106][107] 问题12: 新建和重新开发项目对同店的贡献情况 - 新建和重新开发项目对同店有积极影响，预计全年对同店增长的贡献约为100个基点，公司对项目管道持乐观态度，认为可以继续推动未来增长 [111][112] 问题13: 本季度370万美元交易费用的归因 - 部分费用是由于终止了一些正在进行的收购交易，还有一部分是与IPO相关的摊销费用，预计这些费用未来会逐渐减少 [114][115] 问题14: 与同行相比，公司在经济放缓背景下的表现预期 - 公司中心服务于美国平均或略高于平均水平的客户，提供必需品，这些客户资产负债表状况良好，失业率较低，公司认为在困难时期，其中心具有较强的稳定性和抗风险能力，能够提供较高的回报和较低的风险 [119][120][123] 问题15: 如果Kroger和Albertsons的合并未通过，会有什么影响 - 结果不确定，可能的情况包括出售给其他买家、区域拆分出售或长期持有并逐步减持股份等，其中引入另一个强大的运营商作为买家对公司来说是较好的结果，整个过程可能会持续18 - 24个月，关键在于负责该案件的法官 [127][128][130] 问题16: 在经济衰退背景下，公司销售和客流量的预期 - 预计2023年客流量稳定，每篮成本增加，销售额上升，如果美联储加大控制通胀力度导致就业情况变化，消费者习惯可能改变，但公司认为杂货店销售额在衰退中通常会上升，小商店销售额将保持稳定 [131][132]

业绩总结 - PECO的总企业价值为56亿美元[8] - 2022年第三季度的净收入为12173千美元，较2021年同期的16562千美元有所下降[112] - 同中心的净营业收入为92516千美元，较2021年同期的88667千美元有所增长[112] - 2021年净收入为17,233千美元，较2020年的5,462千美元增长了215%[117] - 2021年房地产投资的净营业收入（NOI）为352,601千美元，较2020年的332,023千美元增长了6%[117] - 2021年同中心NOI为346,768千美元，较2020年的320,377千美元增长了8.2%[117] 用户数据 - PECO的年化基本租金(ABR)中，71%来自必要商品和服务的零售商[14] - PECO的年化基本租金中，86%来自销售额排名前1或前2的杂货商[12] - PECO的物业中，只有0.7%的占用率损失发生在2020年[14] - PECO的物业每周平均吸引约23,000次访问[14] - PECO的本地邻居中，约25%的ABR来自餐饮、个人服务、软商品和医疗等必要商品和服务[53] 租赁和占用率 - PECO的投资组合租赁占用率达到97.1%[7] - PECO的租赁组合占用率达到96.3%，创下历史新高，经济占用率差为70个基点[74] - PECO的本地邻居平均租期为8.7年，保留率为76%[58] - PECO的续租差额为15.5%[8] - PECO的同中心净营业收入（NOI）增长率为8.2%[74] - PECO的总ABR中，63.6%来自于必要商品和服务[70] 财务状况 - 公司拥有显著的流动性，流动资金为7.58亿美元[76] - 净债务与调整后EBITDA比率为5.4倍[76] - 公司的资产中约82%为无负担资产[76] - 公司的债务加权平均利率为3.3%，加权平均到期时间为4.6年，其中87%的债务为固定利率债务[76] - 截至2022年9月30日，净债务为1,909,148千美元，较2021年12月31日的1,848,395千美元增长了3.3%[135] - 截至2022年9月30日，净债务与调整后EBITDA的比率为5.4倍，较2021年12月31日的5.6倍有所改善[135] - 截至2022年9月30日，净债务占总企业价值的比例为34.2%，较2021年12月31日的30.6%有所上升[135] 投资与扩张 - 目前正在积极建设17个项目，总投资预计为5500万美元，平均预期收益率在10%至12%之间[83] - 在2022年第三季度，5个项目已稳定运营，新增年净营业收入约为190万美元[83] - 从2012年至2018年，公司共完成280项收购，总价值为47亿美元，年均收购速度为40个中心，价值6.7亿美元[86] - 从2021年7月至2022年9月，公司收购了12个中心和5个附属地，总价值为4.96亿美元[86] 市场动态 - Chipotle将其长期门店目标从6,000个提升至7,000个，因“小型市场位置的店级经济效益与传统位置相当或更好”[30] - Petco在次级市场的宠物产品总可寻址市场为70亿美元[30] - Kroger的“以新鲜为主导”和“加速数字化”计划继续推动长期可持续增长[41] - Ahold Delhaize新增270个自取点，导致同比销售增长68.9%[41] - Albertsons的全渠道服务用户数量自2019年以来增长了四倍[41]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____ to _____ Commission File Number: 000-54691 PHILLIPS EDISON & COMPANY, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Maryland 27-110607 ...