财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股1.01美元 包括0.03美元一次性项目影响 [27] - 同店现金NOI增长3.6% GAAP NOI增长8.3% [27] - 债务与市值比率约为28% 债务与EBITDA比率约为6.6倍 [31] - 2019年FFO指引从3.67-3.78美元上调至3.82-3.88美元 中点提高0.12美元至3.85美元 [34] - 预计第四季度FFO每股0.94美元 较第三季度低0.07美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 稳定投资组合签约55万平方英尺租赁 现金租金上涨19% GAAP租金上涨40% [10] - 开发投资组合签约71万平方英尺租赁 包括Stripe的42.1万平方英尺12年租约 [11] - One Paseo办公部分76%出租 零售部分100%出租 住宅部分交付237套且超过三分之一已出租 [12] - 22亿美元在建开发项目中办公和生命科学部分90%出租 [14] - 稳定投资组合出租率达97.3% occupancy率为92.1% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场租金比市场低约33% 洛杉矶和西雅图低10% 圣地亚哥低9% [29] - 2020年到期的77.4万平方英尺租赁预计比市场低17% [29] - 卡尔弗城创意A级办公空置率为2% 该区域160万平方英尺新开发项目在竣工前已基本出租 [21] - 圣地亚哥东村子市场过去五年交付4500套住宅单元 另有3000套在建 2500套在规划中 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过再开发项目创造价值 如卡尔弗城Blackwelder项目(现租金比市场低35%)和圣地亚哥东村项目 [18][22] - 开发中的六个项目预计在未来三年稳定后产生约1.5亿美元现金NOI 其中85%来自办公和生命科学 15%来自住宅 [15] - 提交了Oyster Point第二、三、四阶段精确规划 总计约200万平方英尺 可能在12-15个月内启动 [16] - Flower Mart项目的所有诉讼已解决 预计最早2021年开始施工 [16] - 公司连续五年在GRESB排名美洲上市公司可持续发展第一 预计2020年底实现碳中和运营 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 所有市场竞争市场基本面保持强劲 空置率低且租金上涨 [7] - 旧金山湾区有约149家独角兽公司 创投活动持续活跃 Q3全美260亿美元风投中60%流向西海岸 [72][78] - 对科技公司反垄断监管影响的看法是 目前尚未看到需求放缓迹象 [69][70] - 对WeWork曝险低于0.5% 不担心其市场影响 [80] - 如果加州13号提案通过 预计初期影响为每股0.02-0.04美元 [74] 其他重要信息 - 通过债券发行和待完成资产出售筹集6.16亿美元资金 [8] - 拥有1.5亿美元现金 7.5亿美元银行授信额度 以及6亿美元accordion功能额度 [31] - 2020年到期租赁仅6%的投资组合 只有一个超过10万平方英尺的到期租赁 [28] - 预计2019年剩余开发支出为1.25-1.5亿美元 2020年约为5亿美元 [33][81] 问答环节所有提问和回答 问题: Oyster Point项目的租金水平和未来阶段规划 - 管理层不愿提供具体租金数字 但表示所有项目继续实现7%以上的回报率 租约通常为10-15年 年租金增长3%-4% [38] - 对未来阶段的收益率持开放态度 将根据市场条件在科技和生命科学之间灵活选择 [39] 问题: 卡尔弗城收购项目的开发潜力和时间表 - 项目可重新开发为远高于现有15.8万平方英尺的规模 当前收益率为中个位数 三年后预计达到高6%范围 [40][41] - 拒绝讨论具体战略或租户谈判细节 [40] 问题: 2019年指引上调的驱动因素 - 0.12美元上调中约0.07美元来自核心业务表现 其余来自收购和债券交易的 accretive 影响 [46] 问题: Flower Mart项目的租赁前景 - 出于竞争原因拒绝提供最新情况 [48] 问题: Dropbox在Exchange项目的入驻时间表 - Phase II约5万平方英尺将在2019年底前入驻 剩余部分将在2020年中入驻 [52][56] 问题: 收购管道情况 - 目前没有谈判中的现有建筑收购 除非像Blackwelder那样具有重要再开发潜力的项目 [59] 问题: 长期FFO指引(2020年底每股4.50美元)是否仍然有效 - 管理层表示如果一切按原计划进行 仍有望接近该数字 但由于处置和收购活动变化 实际情况已有所不同 [64][65] 问题: 科技公司反垄断监管对办公需求的影响 - 未观察到需求放缓 与所有主要科技公司保持日常沟通 看到西海岸和其他地区的持续增长 [69][70] 问题: 共同办公运营商需求变化 - 公司对共同办公的曝险极低(小于0.5%) 不担心WeWork情况 认为其空间对科技公司具有吸引力 [80] 问题: 圣地亚哥2,100 Kettner项目的目标租户和租金预期 - 项目位于供应受限的高需求市场 设计针对千禧一代和科技公司 预计将创下租金纪录 [84][85] - 圣地亚哥租金增长达9.2% 预计该子市场租金增长可能超过10% [87] 问题: 交换项目利息资本化情况 - 资本化利息将在2020年中Phase III入驻时减少 2019年全年资本化利息预计约8000万美元 [90] 问题: 大型合资项目销售进展 - 继续保持联系但目前没有详细谈判 认为有租约的开发项目更适合合资 [96] 问题: 对Stripe前租约空间的参与程度 - 没有曝光也不参与其转租事务 [99][100] 问题: 租户离开旧金山是否成为趋势 - 不认为这是趋势 指出更多公司迁入而非迁出 旧金山租金从全球看并非最高 且有新供应即将上市 [102]

收入和利润（同比环比） - 第三季度总收入从1.866亿美元增至2.155亿美元，同比增长15.5%[21] - 九个月累计总收入从5.565亿美元增至6.172亿美元，增长10.9%[21] - 第三季度净收入从3830万美元增至4830万美元，增长26.1%[21] - 九个月累计净收入从1.110亿美元增至1.373亿美元，增长23.7%[21] - 2018年前九个月净收入为1.11036亿美元，2019年同期为1.37307亿美元，同比增长23.6%[29] - 第三季度净收入从3499万美元增至4459万美元，增长27.4%[35] - 2019年前九个月净收入1.373亿美元，较2018年同期1.11亿美元增长23.7%[46] - 2019年第三季度固定租赁付款1.81851亿美元，可变租赁付款3047万美元，总租金收入2.12321亿美元[68] - 2019年前九个月固定租赁付款5.26678亿美元，可变租赁付款8265.4万美元，总租金收入6.09332亿美元[68] - 九个月期间租赁收入从4.897亿美元增至6.093亿美元，增长24.4%[35] - 2019年第三季度公司归属于普通股股东的基本每股收益为0.41美元，同比增长20.6%[158] - 2019年前九个月公司归属于普通股股东的基本每股收益为1.19美元，同比增长22.7%[158] - 第三季度每股基本收益从0.34美元增至0.41美元，增长20.6%[21] - 每股基本收益从0.34美元增至0.41美元，增长20.6%[35] 成本和费用（同比环比） - 九个月期间折旧和摊销费用从1.894亿美元增至2.036亿美元，增长7.5%[35] - 2019年前九个月房地产资产折旧及租赁成本摊销达1.9997亿美元[46] - 2019年第三季度及前九个月分别费用化240万美元和840万美元间接租赁成本（原可资本化）[69] - 2019年第三季度总利息支出为3260万美元，资本化利息为2059万美元，净利息支出为1164万美元[110][112] - 2019年前九个月总利息支出为9551万美元，资本化利息为6090万美元，净利息支出为3461万美元[110][112] - 2019年前九个月公司净资本化利息支出为5833.7万美元[162] - 2019年前九个月公司运营和开发物业应计支出为1.48亿美元[162] - 2019年第三季度股份薪酬成本为680万美元，2018年同期为810万美元[130] - 2019年前九个月股份薪酬成本为2440万美元，2018年同期为2470万美元[130] - 2018年前九个月股份支付费用摊销1889万美元，2019年同期增长至2020万美元[29] - 股权激励非现金摊销前三季度累计2435.7万美元[25] - 2019年第三季度可变土地租赁成本为70万美元，前九个月为230万美元[137] 资产和负债变化 - 公司总资产从2018年末的77.657亿美元增长至2019年9月30日的86.238亿美元，增幅11.0%[18] - 投资性房地产净值从70.353亿美元增至74.721亿美元，增长6.2%[18] - 现金及现金等价物从5160万美元大幅增至2.976亿美元，增长476.4%[18] - 无担保债务从25.521亿美元增至30.482亿美元，增长19.4%[18] - 公司总资产从2018年12月31日的77.657亿美元增长至2019年9月30日的86.238亿美元，增幅11.0%[32] - 投资性房地产净值从70.353亿美元增至74.721亿美元，增长6.2%[32] - 现金及现金等价物从5160万美元大幅增至2.976亿美元，增幅476.5%[32] - 无担保债务从25.521亿美元增至30.482亿美元，增长19.4%[32] - 截至2019年9月30日，公司股东权益总额达45.395亿美元[25] - 截至2018年9月30日，公司总权益为40.74919亿美元，其中股东权益38.04758亿美元，非控股权益2.70161亿美元[27] - 截至2019年9月30日，五家VIE总资产5.524亿美元，其中4.345亿美元为投资性房地产，负债3630万美元，非控股权益1.876亿美元[62] - 截至2018年12月31日，三家VIE使公司总资产增加6.154亿美元（含5.439亿美元投资性房地产），负债增加4510万美元，非控股权益增加1.864亿美元[63] - 采用Topic 842确认使用权资产8290万美元，租赁负债8740万美元[72] - 截至2019年9月30日，未确认股份薪酬成本约为5740万美元，预计在2.4年平均剩余期限内确认[130] - 截至2019年9月30日，未确认薪酬成本总额为5740万美元，预计在2.4年加权平均期内确认[190] - 截至2019年9月30日，环境修复负债约为7510万美元[149] - 截至2019年9月30日，公司有担保债务账面价值为2.59亿美元，公允价值为2.71亿美元[156] - 截至2019年9月30日，公司无担保债务账面价值为30.48亿美元，公允价值为32.46亿美元[156] - 土地租赁负债总额为8760万美元，使用权资产为8290万美元，加权平均贴现率为5.15%[137] - 未摊销递延融资成本为2110万美元，未摊销票据折扣为670万美元[108] - 公司总债务本金价值为33.35亿美元，其中2024年到期债务为4.31亿美元，2023年到期债务为3.06亿美元[108] - 2022年到期债务为1.56亿美元，2025年及之后到期债务为24.32亿美元[108] 现金流活动 - 2018年前九个月经营活动现金流量净额为3.17215亿美元，2019年同期为3.0139亿美元，同比下降5%[29] - 2018年前九个月投资活动现金流出8.054亿美元，主要由于开发物业支出3.11347亿美元和土地收购支出3.11299亿美元[29] - 2018年前九个月融资活动现金流入5.07904亿美元，包括发行普通股融资1.30744亿美元和无抵押债务融资1.2亿美元[29] - 2018年前九个月经营活动产生净现金流3.172亿美元，投资活动使用净现金流8.054亿美元[46] - 截至2018年9月30日现金及等价物为8651.7万美元，较期初增长1971.9万美元[29] - 2019年前九个月公司现金及现金等价物和受限现金期末余额为3.04亿美元[163] - 2019年前九个月公司支付地面租赁负债相关款项392万美元[162] 融资和资本活动 - 公司2019年第三季度发行500万股普通股融资3.539亿美元[25] - 2019年9月发行5亿美元优先票据，利率3.05%[99] - 无抵押循环信贷额度7.5亿美元，利率LIBOR+1.0%[100][101] - 无抵押定期贷款额度1.5亿美元，利率LIBOR+1.1%[105][106] - 截至2019年9月30日循环信贷未使用额度7.5亿美元[100] - 通过发行无担保债务融资4.994亿美元，是2018年同期5000万美元的9.99倍[46] - 公司通过远期股权协议出售1,201,204股普通股，加权平均售价为每股75.92美元[114] - 公司ATM股票发行计划剩余可出售额度约为3.75亿美元[115] - 2019年8月远期股权协议结算发行500万股普通股，获得净收益3.543亿美元[116] - 2018年第二季度发行普通股171.92万股，融资1.241亿美元[42] - 2019年2月提前偿还7430万美元抵押贷款[97] - 开发物业和未开发土地支出5.549亿美元，同比增长78.2%[46] 投资和处置活动 - 公司于2019年8月19日以4000万美元收购圣地亚哥东村土地资产[89][90] - 2019年5月处置千橡市办公物业获得1830万美元销售价格[91] - 出售千橡市物业实现720万美元收益[92] - 截至2019年9月30日持有待售物业净值为7775.1万美元[93] - 公司预付费用包含5000万美元不可退还收购定金[95][96] - 公司完成一处运营物业出售，获得总收益1830万美元[185] - 截至2019年9月30日，公司持有一处待售运营物业，预期售价为1.155亿美元[185] - 公司以4000万美元现金收购位于加州圣地亚哥的2.3英亩开发用地[187] - 公司支付5000万美元不可退还收购定金，用于收购加州卡尔弗城15.8万平方英尺创意办公园区[188] - 公司于2019年10月15日完成卡尔弗城收购，总现金购买价为1.86亿美元[188] - 2019年10月公司完成收购位于洛杉矶Culver City的15.8万平方英尺创意办公园区，收购价格为1.86亿美元[167] 股息和分配 - 公司2019年第一季度宣布普通股股息每股0.455美元，总派息4931.5万美元[25] - 公司2019年第二季度宣布普通股股息每股0.485美元，总派息5083万美元[25] - 公司2019年第三季度宣布普通股股息每股0.485美元，总派息5318.9万美元[25] - 2018年第三季度宣布每股股息0.455美元，总计向股东和非控股权益分配4760.8万美元[27] - 2019年10月公司支付股息和分红共计5320万美元[167] 业务组合和物业运营 - 稳定办公物业组合包含93栋建筑，总面积1332.22万平方英尺，入住率达92.1%[51] - 截至2019年9月30日，在建开发项目6个，总面积229.5万平方英尺，含564个住宅单元[53][54] - 公司持有4个潜在开发用地，约60英亩未开发土地[55] - 稳定投资组合包含93个办公物业，总计约1330万平方英尺可出租面积和200个住宅单元[211] - 公司未来开发管道包含4个潜在开发地块，约60英亩未开发土地，可开发超过500万平方英尺可出租面积[212] - 2019年第三季度末稳定办公组合减少13个物业，净减少112.79万平方英尺可出租面积[215] - 开发项目中包含2个租户改善阶段项目84.6万平方英尺和6个在建项目229.5万平方英尺[213] - 100 Hooper项目总估计投资约2.75亿美元，包含311,859平方英尺办公空间（100%出租）和82,481平方英尺PDR空间（86%出租）[175] - One Paseo住宅一期包含237个住宅单元，总估计投资1.45亿美元，截至报告日出租率为33%[176] - The Exchange项目总估计投资5.85亿美元，包含736,000平方英尺办公空间（100%出租）和14,000平方英尺零售空间[177] - Kilroy Oyster Point一期总估计投资6亿美元，包含660,000平方英尺办公空间，预计2021年下半年交付[177] - 9455 Towne Centre Drive项目总估计投资1.25亿美元，包含160,000平方英尺生命科学空间[177] - Netflix好莱坞项目办公部分总估计投资3亿美元（355,000平方英尺，100%出租），住宅部分投资1.95亿美元（193个单元）[177] - 未来开发管道总成本基础7.239亿美元，可开发超过500万平方英尺空间，总估计投资35-50亿美元[178] 租赁和租约情况 - 第三季度新签租约25.8万平方英尺，续签租约22.6万平方英尺，租金现金变化增长17.6%[193] - 前三季度新签租约79万平方英尺，续签租约79.6万平方英尺，租金现金变化增长31.6%[193] - 2019年剩余时间预计16个租约到期，涉及19.1万平方英尺，年化基础租金956.6万美元[203] - 2020年预计86个租约到期，涉及98.8万平方英尺，年化基础租金4355.9万美元[203] - 2019年剩余到期租约面积12.72万平方英尺，2020年到期租约面积21.32万平方英尺[206] - 当前空置率为7.9%，相当于100万平方英尺可出租面积[207] - 2019年剩余到期租约占年化基本租金收入1.6%，约20万平方英尺[208] - 2020年到期租约占年化基本租金收入7.3%，约100万平方英尺[209] - 2019年到期租约加权平均现金租金低于市场价35%[208] - 2020年到期租约整体加权平均现金租金低于市场价15%，西雅图和旧金山湾区子市场低于市场价30%[209] - 截至2019年9月30日，未来合同最低租金总额为72.563亿美元（不含住宅和短期租赁）[131] 股权结构和非控股权益 - 公司持有运营合伙公司约98.1%的普通普通合伙权益，非关联投资者及高管和董事持有剩余1.9%的普通有限合伙权益[58] - 全资子公司Kilroy Realty Finance, Inc.持有财务合伙公司1.0%普通普通合伙权益，运营合伙公司持有99.0%普通有限合伙权益[59] - 公司2019年第一季度净利润为4.179亿美元，其中非控股权益贡献489.1万美元[25] - 公司2019年第二季度净利润为4.7215亿美元，非控股权益贡献502.1万美元[25] - 公司2019年第三季度净利润为4.8298亿美元，非控股权益贡献445.2万美元[25] - 2018年第三季度净收入为3430万美元，非控股权益贡献391万美元，总计3831万美元[27] - 公司2018年第一季度净收入为4097.1万美元，其中归属于非控股权益部分为407.8万美元[42] - 公司持有运营合伙基金约98.1%普通合伙权益，非控股权益约为1.9%[118][120] - 公司拥有运营合伙企业的约98.1%普通合伙权益（截至2019年9月30日）[171] 会计政策变更影响 - 采用Topic 842后，2019年第三季度及前九个月分别确认410万美元和1010万美元的物业费用需在财务报表中全额列示[66] - 2019年前九个月转回320万美元租户及递延租金应收款坏账准备，主因某租户信用质量改善[77] 承诺和或有事项 - 公司开发项目和运营物业的合同承诺总额约为12亿美元（不含土地租赁承诺）[134] 普通股变动 - 普通股流通股数从1.007亿股增至1.060亿股，增长5.3%[18] - 普通单位数量从1.027亿股增至1.080亿股，增长5.2%[39] - 2018年第三季度通过发行普通股融资659.7万美元，回购普通股及限制性股票单元291.1万美元[27] - 2019年前三季度累计股票回购金额达1457.5万美元[25] 薪酬激励 - 2019年绩效限制性股票单位授予公允价值为1020万美元，采用蒙特卡洛模型计算每股公允价值72.57美元[126][128] - 2019年限制性股票单位（RSU）授予总额为1010万美元，基于每股69.89美元的收盘价[129] 投资性资产公允价值 - 2019年9月30日可交易证券公允价值为2619万美元，2018年12月31日为2178万美元[152]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.95美元，超出预期部分原因是Exchange项目上半部分提前启用[21] - 同店NOI在GAAP基础上增长4.7%，但在现金基础上下降5.6%，主要受去年同期的坏账净费用0.05美元以及大型租约到期后的空置期影响[22] - 稳定投资组合的入住率为93.8%，租赁率为97.2%，2019年到期的租约仅剩1.5%待处理[22] - 季度现金股息增加6.6%至每股0.485美元，年化达1.94美元，过去三年累计增长近30%[23] - 债务与市值比约为25.5%，调整后的债务与EBITDA比约为6.1倍[24] - 2019年盈利指引上调至每股3.67-3.78美元，中点3.73美元，较之前提高0.02美元，主要因Exchange项目提前启用[26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署了近90万平方英尺的新租和续租租约，现金租金上涨41%，GAAP租金上涨69%[10] - 旧金山租户WPP和Sony合计租赁23.4万平方英尺，现金租金上涨75%，GAAP租金上涨109%[10] - 圣地亚哥Del Mar组合中两个现有租户扩租超过9万平方英尺，现金租金平均上涨12%，GAAP租金上涨31%[10] - 开发中的项目总值22亿美元，三分之二已租赁（不包括住宅和零售），稳定后预计产生约1.4亿美元现金NOI，其中80%来自办公室和生命科学，20%来自住宅[15] - One Paseo混合用途项目的零售部分94%租赁，72%占用；办公室部分（2021年中交付）68%租赁，81%承诺；住宅单元将于夏末开始交付，第一阶段已承诺约20%[13] - 自2013年以来，公司已交付价值超过20亿美元的项目，现金回报率约为7.7%，产生超过1.65亿美元的稳定NOI，其中90%为办公室，10%为住宅，四分之三的项目以投机方式启动，95%在完工前租赁[16] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸房地产市场整体非常强劲，甲级空置率处于摩擦水平，技术行业和生命科学是主要需求驱动因素[5][6] - 旧金山在置租金比市场低约31%，洛杉矶和西雅图低11%，圣地亚哥低9%[23] - 西雅图普吉特海湾地区过去12个月增加了4.3万个工作岗位，租金增长预计达到两位数[65] - 旧金山大型交易的租金增长预计为10%-12%，至少与去年持平[66] - 洛杉矶西部和好莱坞的租金增长可能达到两位数，但更安全的估计是5%-8%[66] - 圣地亚哥活动增加，租金增长可能达到中个位数[67][68] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续将开发视为创造价值的最佳方式，例如西雅图333 Dexter项目，成本基础约为旧产品交易价的65%[11][18] - 正在评估收购机会，以增加即时现金流和补充开发管道，目标是一些精选资产，提供增长收益、低于市场的租金和重置成本的显著折扣[17][18][48] - 资本回收计划中，已完成Westlake Village一处小物业的处置，售价1800万美元，并计划明年进行更多资产处置，预计2019年总处置额约为1.5亿美元[17][18][26] - 生命科学项目进展顺利，Kilroy Oyster Point第一阶段和9455 Towne Center Drive总计82万平方英尺，正在积极进行全部面积的租赁谈判，Cytokinetics已租赁23.5万平方英尺，占第一阶段35%以上[14][15] - Flower Mart项目已获得旧金山规划委员会一致批准，下一步等待监事会秋季批准开发协议[16] - 公司注重资产负债表强度和财务灵活性，拥有大量无抵押投资组合，很少浮动利率债务，无重大到期债务直至2022年[18][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件是一段时间以来最好的，公司正在充分利用这一机会推动租金增长和增加价值[18] - 技术行业和生命科学的交叉在多个市场创造了对同一空间的竞争，预计这一趋势将继续[8][9] - 生命科学需求强劲，美国医疗保健支出2018年超过3.5万亿美元，占GDP的18%以上，推动新投资和合作[6] - 风险投资资金处于历史高位，2018年美国医疗保健风险筹资达到创纪录的210亿美元，科技行业并购活跃，IPO市场提供强劲流动性[7] - 对短期业绩预测持高度谨慎态度，因经济不确定性，任何重大变化都可能对结果产生实质性影响[25] 其他重要信息 - 公司退出101走廊市场，完全出售Westlake和Calabasas资产[17] - 正在审查选项以加速新债务发行的时间，可能发行3.5亿至4亿美元债券，时间可能在9月[24][47] - 住宅单元开发成本较高，例如好莱坞on Vine项目每单元成本约100万美元，但收益具有竞争力且增值[77][79] - TI成本较高主要受劳动力和材料成本驱动，但新开发项目获得更高租金，租期长度也影响TI水平[92] 问答环节所有提问和回答 问题: 333 Dexter项目的FFO贡献时间和资本化利息停止时间 - 项目预计从2020年下半年开始分三个阶段交付，持续至2022年，更多细节将在未来季度提供[28][29] - 资本化利息在占用发生时停止[30] 问题: Flower Mart项目中Flower Mart是否留下以及项目成本和诉讼更新 - Flower Mart可能搬迁至Produce Mart，已获城市批准，如果搬迁将略微增加可租赁办公面积，成本不会增加[31][32] - 项目成本具有优势，但具体数字未透露；诉讼方面正在谈判，希望成功解决，但无法透露细节[33] 问题: 旧金山市场需求和甲级租金水平 - 需求非常强劲，公司以创纪录租金租赁空间，Brannan Street走廊优质产品的租金超过每平方英尺80美元净租金，且可能进一步上涨[38] 问题: Oyster Point项目的收益和未来租金增长潜力 - 第一阶段预计超过之前预期的形式，未来阶段租金将大幅增长，参考剑桥的租金水平，预计南旧金山租金将显著上升[39][41] - Cytokinetics租约中第一年占用16万平方英尺，第二年增至23.5万平方英尺[44] 问题: 债券发行的规模和时间 - 规模可能为3.5亿至4亿美元，时间可能在9月[47] 问题: 收购机会与开发管道的平衡以及资金分配 - 收购不会大规模进行，但看到一些资产具有巨大增值潜力，目前具有增值性；2019年资金需求已通过处置和ATM解决，2020年可能通过债券发行预支开发支出，其他需求可通过处置、股权、债务能力或合资企业解决[48][52] - 收购收益率与开发收益率相差约250个基点或更多，但目标是通过收购获得近期增值和长期大幅增值[54] - 收购支出将是开发支出的一小部分[55] 问题: Flower Mart的启动时间和需求情况 - 启动可能等到诉讼解决；项目分阶段，第一阶段不包括Gateway建筑，约35万平方英尺可租赁空间，需求非常强劲，有公司希望租赁全部面积[56][57][58] 问题: 选择Cytokinetics作为租户的原因 - 更多信息将在下次电话会议中披露[62] 问题: 主要市场的租金增长情况 - 西雅图租金增长预计达两位数；旧金山大型交易租金增长预计10%-12%，至少与去年持平；洛杉矶西部和好莱坞可能达两位数，但更安全估计为5%-8%；圣地亚哥租金增长可能达中个位数[65][66][67][68] 问题: 对圣何塞和硅谷的看法 - 圣何塞有增长潜力，但供应无限制，需求/供应平衡不理想，稀缺因素不足[69] 问题: 未来15个月内超过10万平方英尺的租约到期情况 - 位于Long Beach的Kilroy Center，租户将搬出，计划重新定位以提高租金，可能涉及更大规模的开发[70][71] - 资产处置计划未透露[72] 问题: 生命科学行业的监管环境和药品定价影响 - 无法预测药品定价的具体影响，但人口老龄化和健康问题需求将推动行业增长，技术可能降低价格并开发新疗法[74] 问题: DIRECTV租约的市场水平及住宅收益 - DIRECTV租金显著低于市场；住宅收益与其他开发商一致，具有竞争力和增值性，但未具体披露[77][79] - 好莱坞项目采用钢和混凝土结构，Del Mar项目为裙楼建筑[80] 问题: Flower Mart的资金计划 - 资金选项包括合资、债务、股权或处置，完全灵活，可能在未来宣布租约时同步公布资本计划[83] 问题: 旧金山2019年剩余租赁机会和租金增长空间 - 2019年剩余租赁机会很少，旧金山组合租金低于市场31%，但2019年无法捕获太多[84] 问题: 土地储备和开发管道 - 积极寻找开发用地，Oyster Point有另外200万平方英尺的授权，可能15个月后启动建设；Flower Mart需解决诉讼；圣地亚哥2100 Kettner项目约1亿美元支出，可能六个月内启动[86][87][88][91] 问题: 资本支出和TI成本上升原因 - TI成本上升受劳动力和材料成本驱动，新开发项目TI较高但租金也更高，租期长度也影响TI水平[92] 问题: 科技和生命科学租户的租赁管理 - 项目设计同时满足生命科学和科技需求，机械和层高要求相似；注意确保不同用途兼容，无阻力，科技公司推高生命科学租金[95][96][97][98] 问题: 合资伙伴搜索进展 - 许多投资者对现有资产和生命科学项目有兴趣，有多个候选者，条件优惠[99] 问题: 推迟资产处置和提前债券发行的原因 - 资产价值标记高于预期，通过重新定位可显著增加价值，从而获得更高售价和更低资本化率[102][103] - 重新定位所需资本投入与价值创造相比回报巨大[104]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION For the quarterly period ended June 30, 2019 Washington, D.C. 20549 OR FORM 10-Q ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (Mark One) For the transition period from to Commission File Number: 1-12675 (Kilroy Realty Corporation) Commission File Number: 000-54005 (Kilroy Realty, L.P.) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 (Exact name of registrant as specified i ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) þ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2019 OR o TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission File Number: 1-12675 (Kilroy Realty Corporation) Commission File Number: 000-54005 (Kilroy Realty, L.P.) KILROY REALTY CORPORATION KILROY REALTY ...

稳定运营物业数据 - 截至2018年12月31日，稳定运营物业组合中，稳定办公物业有94栋，可出租面积1323.258万平方英尺，租户482个，入住率94.4%，出租率96.6%；稳定住宅物业有1栋，单元数200个，入住率79.7%[26] - 2018年12月31日，稳定办公物业有94栋，可出租面积13232580平方英尺，租户482个，入住率94.4%，出租率96.6%[169] - 2018年12月31日，稳定住宅物业有1栋，200个单元，入住率79.7%[169] 在建开发项目数据 - 截至2018年12月31日，处于租户装修阶段的在建开发项目有2个，预计可出租面积115万平方英尺；在建施工中的开发项目有3个，预计可出租面积129万平方英尺，还包括96000平方英尺零售空间和801个住宅单元[28][29] - 2018年12月31日，在建开发项目中，租户改进阶段有2个项目，预计可出租面积1150000平方英尺；建设中有3个项目，预计可出租面积1290000平方英尺[171] - 在建开发项目中，旧金山湾区租户改进项目可租面积115万平方英尺，整体出租率95%，办公室出租率100%，办公室入住率30%[191] - 大西雅图地区在建办公项目333 Dexter可租面积65万平方英尺，暂无出租情况[191] - 大洛杉矶地区好莱坞开发项目，办公部分可租面积35.5万平方英尺，出租率100%；住宅部分有193个住宅单元[191] - 圣地亚哥县One Paseo项目，一期和二期零售可租面积9.6万平方英尺，有608个住宅单元，零售出租率91%；三期办公可租面积28.5万平方英尺，出租率42%[191] - 100 Hooper项目办公部分约31.2万平方英尺租给Adobe Systems，2018年10月起租；剩余约8.8万平方英尺PDR空间出租率38%，入住率18%[191][193] - The Exchange on 16th项目公司与Dropbox签订15年租约，租下全部办公空间[191][193] - 好莱坞开发项目办公部分公司与Netflix签订12年租约，租下全部办公空间[191][193] 未来开发项目储备数据 - 截至2018年12月31日，未来开发项目储备包括5个潜在开发地点，约73英亩未开发土地，有望开发超500万平方英尺办公、生命科学、实验室和零售空间[29][39] - 截至2018年12月31日，公司五个未来潜在开发地块约73英亩未开发土地，潜在建筑面积超500万平方英尺[135] - 2018年12月31日公司未来开发项目可开发面积分别为：2100 Kettner项目17.5万平方英尺、9455 Towne Centre Drive项目15万平方英尺、Santa Fe Summit – Phases II and III项目60万平方英尺、Kilroy Oyster Point项目250万平方英尺[196] 公司权益情况 - 截至2018年12月31日，公司在运营合伙企业拥有98.0%的普通合伙权益，其余2.0%由非关联投资者、高管和董事持有；在融资合伙企业中，全资子公司拥有1.0%的普通合伙权益，运营合伙企业拥有99.0%的有限合伙权益[32] - 截至2018年12月31日，公司在100 First LLC和303 Second LLC各拥有56%的普通股权益，在Redwood LLC拥有约93%的普通股权益[31] - 截至2018年12月31日，有限合伙人拥有运营合伙企业约2.0%的合伙权益，其中John Kilroy拥有0.8% [138] - 截至2018年12月31日，John Kilroy实益拥有公司约1.5%的流通普通股，包括234,664股普通股、501,512个已归属受限股单位，以及可兑换为普通股的783,192个运营合伙企业普通股单位[139] 公司债务与市值情况 - 截至2018年12月31日，公司总债务占总市值的比例为31.4%，基于公司普通股2018年12月31日收盘价62.88美元计算[42] - 截至2018年12月31日，公司约有30亿美元的债务本金总额，其中7630万美元的本金将在2019年12月31日结束的年度内支付，其中7430万美元于2019年2月偿还[86] - 2018年12月31日，公司总债务占总市值的31.4%[86] - 截至2018年12月31日，公司有约30亿美元未偿债务本金，占总市值31.4%[149] 公司发展与运营策略 - 公司发展策略包括专注提升物业净营业收入和营运资金长期增长、开展开发和再开发项目、进行收购、制定融资和可持续发展策略等[36][39][42][43] - 公司运营策略注重物业质量、管理效率、获取机会能力、开发计划、资本循环、把握市场时机和财务状况等[37] - 公司开发和再开发策略包括选择合适土地、成为优质供应商、遵循市场条件、再投资资本、执行项目和评估机会等[41] - 公司融资策略包括利用多种资本来源、保持财务灵活性、分散债务到期时间、提前融资、管理利率风险和维持信用评级等[43][44] 公司物业认证情况 - 2018年底公司63%的物业获LEED认证，79%的物业获ENERGY STAR认证[55] - 公司正在积极为约130万平方英尺的在建办公空间申请LEED认证[55] 公司租户相关数据 - 截至2018年12月31日，公司15大租户的年化基础租金收入约占总年化基础租金收入的45.7%[56] - 截至2018年12月31日，15个最大租户占总年化基础租金收入约45.7%[78] - 截至2018年12月31日，按年化基础租金收入百分比计算，48%的租户来自科技行业，14%来自生命科学和医疗行业，14%来自媒体行业，9%来自金融、保险和房地产行业，7%来自专业、商业和其他服务行业，8%来自其他行业[82] - 2018年12月31日公司15大租户年化基础租金收入总计2.62043亿美元，占比45.7%，其中LinkedIn Corporation / Microsoft Corporation贡献3409.6万美元，占比5.9% [198] - 科技公司占公司办公物业组合基础租金的48% [203] 公司员工与负债情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有276名员工[59] - 截至2018年12月31日，公司在合并资产负债表中记录了约8320万美元的环境修复负债[65] - 截至2018年12月31日，公司已为某些正在进行和未来的开发项目计提约8320万美元的环境修复负债[102] 公司能源与环境数据 - 2017年能源消耗数据覆盖率为96%，总能耗382,688MWh，可再生能源占比3%，能耗同比变化 -1%，符合条件的投资组合中获能源评级并获ENERGY STAR认证的占比73%[47] - 2017年水提取数据覆盖率为98%，总取水量898,990m³[47] - 2017年范围1温室气体数据覆盖率为100%，排放量4,641吨CO₂，同比变化6%；范围2温室气体数据覆盖率为99%，排放量42,947吨CO₂，同比变化 -10%[48] 公司可持续发展承诺 - 公司承诺到2020年12月31日实现碳中和运营[55] - 公司承诺到2020年12月31日实现运营碳中和，即通过能源效率措施和现场及非现场可再生能源抵消全部范围1和范围2排放[99] 公司绿色租赁条款 - 公司将绿色租赁条款纳入100%的新租约，包括在全服务毛租约中设置资源效率相关资本支出的成本回收条款[100] 公司面临的风险 - 公司部分债务协议规定，当特定情况发生时需回购或偿还债务，如任何人或团体收购公司超过特定比例的有表决权股份等，且公司可能无足够资金支付到期债务[87] - 公司业务可能无法产生足够的运营现金流来支付到期债务或满足其他流动性需求，若产生额外债务，偿债义务将增加[88] - 公司可能需在到期日或之前对部分或全部债务进行再融资，但再融资能力受财务状况、市场条件和债务协议限制等因素影响[89] - 公司面临激烈竞争，可能导致物业入住率和租金下降，进而影响财务状况和偿债能力[93] - 公司物业位于地震多发地区，地震保险可能不足以覆盖损失，且未来可能因保费过高而停保[96] - 公司业务受气候变化影响，可能导致物业受损或需求下降，且实现可持续发展战略可能产生重大资本支出和运营成本[98] - 公司面临物业收购、开发和再开发风险，可能需确认减值损失[105] - 公司开发混合用途商业地产经验不足，面临特定风险[109] - 合资企业投资可能受缺乏决策权、依赖合作方财务状况等因素影响[110] - 公司部分物业受地面租赁和其他限制性协议约束，可能导致物业所有权丧失[112] - 房地产资产流动性差，公司出售物业能力受限[113] - 公司投资房地产相关证券，可能影响向股东支付股息和分配的能力[114] - 未来恐怖活动或美国参战可能对公司财务状况和经营业绩产生不利影响[118] - 《多德 - 弗兰克华尔街改革和消费者保护法》使公司面临更多联邦监管，影响尚不确定[120] - 法律诉讼不利解决、内控缺陷、网络安全漏洞、利率上升等会对公司财务状况等产生负面影响[123][124][125][127] - 会计政策变更可能对公司及租户的财务状况和经营成果产生重大影响[131][132] 公司股权相关规定 - 单个股东未经董事会豁免，实际或推定拥有公司已发行普通股不得超7.0%，John Kilroy及其家人和附属实体经豁免可合计拥有达19.6%[140][143][145] - 公司宪章授权董事会可不经股东批准发行最多3000万股优先股[150] 公司股份发行与流通情况 - 截至2018年12月31日，公司已发行并流通普通股1.00746988亿股[153] - 截至2018年12月31日，公司预留未来发行普通股包括：202.5287万股可按公司选择交换合伙企业普通股；约60万股可用于2006年激励计划；约170万股基于时间的受限股票单位结算时发行；最多160万股基于市场和/或业绩条件的受限股票单位结算时发行；2.55万股行使未到期期权时发行[154] - 公司有有效注册声明，分别注册920万股用于2006年激励计划、164.976万股发行给合伙企业普通股持有人及转售、9.4441万股John Kilroy持有的普通股用于转售[154] 公司REIT资格相关规定 - 为符合REIT资格，公司每年至少95%的总收入须来自合格来源，且每年向股东分配至少90%的净应税收入（某些调整后且不包括净资本收益）[157] - 若公司未能符合REIT资格，将面临不利税收后果，包括无法扣除股息、适用常规公司税率、可能增加州和地方税，且四年内不能再选择按REIT纳税[155][159] - 为维持REIT资格，公司可能需在不利市场条件下借款以满足分配要求，否则可能面临4%的不可扣除消费税[158] 税收立法影响 - 2017年税收立法规定，2017年12月31日后完成的交换，除非财产在该日期前处置或接收，1031交换仅适用于不动产[160] - 非公司股东可在2017年12月31日后至2026年1月1日前扣除最多20%来自REIT的股息[161] - REIT从事“禁止交易”的净收入需缴纳100%的惩罚性税[162] - 2017年税收立法将最高个人美国联邦所得税税率从39.6%降至37%（2017年12月31日后至2026年1月1日前）[165] - 2017年税收立法将最高企业税率从35%降至21%[165] - 2017年税收立法允许个人、信托和遗产扣除最多20%的特定穿透式业务收入（2017年12月31日后至2026年1月1日前）[168] - 2017年税收立法将对非美国股东分配的预扣税率从35%降至21%[168] - 2017年12月31日后产生的净营业亏损扣除限制为REIT应纳税所得的80%[168] 各地区物业详细数据 - 洛杉矶和文图拉县物业总数33处，可出租面积3956497平方英尺，出租率95.1%，基本租金155171000美元，每平方英尺年化租金42.68美元[180] - 橙县物业1处，可出租面积271556平方英尺，出租率89.6%，基本租金8993000美元，每平方英尺年化租金37.67美元[180] - 加利福尼亚州千橡市2829 Townsgate Road物业可出租面积84098平方英尺，出租率80.5%，基本租金1984000美元，每平方英尺年化租金29.31美元[179] - 加利福尼亚州埃尔塞贡多2240 E. Imperial Highway物业可出租面积122870平方英尺，出租率100.0%，基本租金3950000美元，每平方英尺年化租金32.15美元[179] - 加利福尼亚州洛杉矶6115 W. Sunset Blvd.物业可出租面积26105平方英尺，出租率100.0%，基本租金1615000美元，每平方英尺年化租金61.88美元[179] - 加利福尼亚州长滩3750 Kilroy Airport Way物业可出租面积10457平方英尺，出租率100.0%，基本租金158000美元，每平方英尺年化租金47.28美元[179] - 加利福尼亚州西好莱坞8560 West Sunset Blvd物业可出租面积71875平方英尺，出租率100.0%，基本租金5187000美元，每平方英尺年化租金72.79美元[179] - 加利福尼亚州洛杉矶12100 W. Olympic Blvd.物业可出租面积152048平方英尺，出租率100.0%，基本租金8502000美元，每平方英尺年化租金55.92美元[180] - 加利福尼亚州圣莫尼卡2100/2110 Colorado Avenue物业可出租面积102864平方英尺，出租率100.0%，基本租金4

财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.78美元 包括三项一次性项目 净影响使FFO减少0.12美元 调整后FFO为每股0.90美元 [36] - 全年调整后FFO为每股3.60美元 [36] - 同店GAAP NOI增长3% 现金NOI下降0.9% 主要由于新租约免租期及去年第四季度一次性收益影响 [37] - 全年现金和GAAP NOI均增长3% [37] - 年末办公室占用率为94.4% 已租赁率为96.6% [37] - 债务与市值比率处于20%中段 债务与EBITDA比率约为5.9倍 [38] - 2019年FFO指引为每股3.58美元至3.78美元 中点为3.68美元 [43] - 预计2019年GAAP同店NOI增长3%至4% 现金同店NOI持平 [41] - 预计2019年派息率在80%中段 [61] 各条业务线数据和关键指标变化 - 稳定投资组合中签署了768,000平方英尺办公空间新租约或续租 租金现金基础上涨25% GAAP基础上上涨51% [13] - 零售空间基本全部租出 608套住宅单元将于仲夏开始交付 办公预租活动约为67% [22] - 两个开发物业100 Hooper和The Exchange稳定后 将产生约7,000万美元现金NOI [18] - 三个在建项目总投资超过15亿美元 预计稳定后现金NOI接近1亿美元 其中65%为办公 35%为住宅和零售 [23] - 哥伦比亚广场住宅资产因管理变更和减少短期住宿 入住率出现短期下降 预计今年第三季度恢复至95%左右 [108] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山A级租金同比增长12% SOMA 南金融区和使命湾区的A级直接空置率分别为1.8% 4.6%和6.6% [29] - 南旧金山生命科学空置率为2% 硅谷A级直接空置率为6.1% [29] - 湾区投资组合目前98.5%已租赁 现有租金比市场低约32% [30] - 西雅图南联合湖A级直接空置率为1.7% 贝尔维尤为5.3% 投资组合97.7%已租赁 现有租金比市场低约10% [31] - 圣地亚哥德尔马竞争产品的空置率约为9% 投资组合90.9%已租赁 现有租金比市场低约4% [31] - 洛杉矶西区A级直接空置率为6.5% 好莱坞为7.9% 投资组合约96%已租赁 现有租金比市场低约13% [33] - 投资组合整体平均现有租金比市场低约20% 为公司历史上最大差距 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年重点目标包括执行开发管道 最大化稳定投资组合价值 保持强大灵活资产负债表 [26] - 开发是现阶段创造股东价值的最佳方式 当前项目重点为按时按预算交付 并为Flower Mart获取开发权 [26] - 增加关键生命科学开发机会 收购Kilroy Oyster Point 这是一个完全获权的约40英亩海滨地块 [10] - 完成两笔战略性物业收购 总计2.57亿美元 均位于现有资产附近 [10] - 通过处置三处非战略性资产 产生3.73亿美元资本回收 平均资本化率在5%低段 [14] - 获得GRESB全球上市房地产公司可持续发展排名第一 并获EPA和NAREIT多项领导地位奖项 [12] - 承诺在2020年底前实现碳中和运营 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 西海岸市场受益于广泛经济增长 不仅限于技术 媒体和生命科学 还包括更广泛的经济领域 [16] - 市场状况为所见最强劲之一 供应非常有限 需求稳固 推动空置率下降和租金上涨 [16] - 2018年风险投资资金处于本轮周期创纪录水平 西海岸市场占资金的60% [16] - 旧金山转租活动保持纪律性 为170万平方英尺 约占库存的2% [16] - 市场就业增长表现优于全国 由圣地亚哥和西雅图的强劲增长引领 [16] - 投资市场中 高质量 位置优越的资产继续获得强劲估值 旧金山价格达到每平方英尺1,500美元范围 西雅图和洛杉矶超过1,000美元 德尔马老产品达到700美元 [17] - 对近期业绩预测持高度谨慎态度 因当前经济存在不确定性 [39] 其他重要信息 - 完成多项资产负债表交易 包括提取2亿美元4.35%私募无担保票据 发行4亿美元4.75%十年期无担保高级票据 赎回所有2.5亿美元2020年债券 [38] - 信贷便利总容量近15亿美元 包括循环信贷下约7.35亿美元可用性和 accordion功能下6亿美元 [38] - 无抵押资产组合庞大 仅有三笔抵押贷款 浮动利率债务很少 2022年前无重大到期债务 [38] - 预计2019年开发支出在5亿美元至6亿美元之间 [40] - 预计2019年处置目标在1.5亿美元至3.5亿美元之间 [40] - 预计2019年G&A在8,100万美元范围 [42] - 新租赁会计变更预计将使FFO减少约0.09美元 [42] - 预计处置稀释约为0.08美元 [42] - 新开发NOI影响预计约为0.18美元正面 [42] - GAAP同店融资及其他因素影响预计约为0.07美元正面 [43] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于333 Dexter的租赁进展及延迟原因 - 回答指出I-99地下化项目一直是潜在租户考量的因素 其按时开通对项目评估至关重要 租赁活动令人满意 租赁执行时间取决于公司具体情况和规模 [45] - 关于租户组合和需求与可用性 管理层表示不愿评论具体组合 [47] 问题: 关于Flower Mart的社区挑战及对开工时间和资本需求的影响 - 回答指出加州重大项目通常面临后续诉讼 正在与市政府合作解决 预计问题将解决 但时间不确定 即使开发协议在第四季度签署 也不愿在诉讼解决前开工 这可能延迟原定19年底20年中的开工时间 Oyster Point已获权无问题 处置量将根据需求灵活调整 [49][50][51][52] - 关于股票回购与处置吸引力的资本成本问题 回答指出目前无资本需求 无需立即决策 但会持续平衡股权成本 债务成本 合资成本及处置资本化率 [54] 问题: 关于2019年剩余到期面积的续约情况及最大租户 - 回答指出剩余约46万平方英尺到期面积 无超过5万平方英尺的租户 正与多数剩余租户谈判 约25%确定将搬离 但均较小且分散 [57] 问题: 关于2019年处置指导的合资与出售比例 时间及收益率 - 回答指出目前预计为直接出售而非合资 时间大约在年中至第三季度 资本化率保守估计在6%低段 [58] 问题: 关于2019年AFFO和股息覆盖率的展望 - 回答指出基于资本支出模型 派息率在80%中段 [61] - 关于AFFO 回答指出认为是FAD [62] 问题: 关于同店和盈利的季度走势 - 回答指出现金基础上前两季度约为负5% 后两季度为正3%和6% 但难以精确建模 FFO不提供季度指导 [64][65] 问题: 关于退休储备金的会计处理及公司未来10年展望 - 回答指出根据新雇佣合同 退休时可能获得现金支付 根据会计规则 大部分潜在支付需在协议执行时确认费用 因此计入第四季度 [68] - 关于公司未来 回答指出有健全的继任计划 董事会委员会负责 不披露具体候选人 现任CEO刚满70岁 感觉良好 此为五年延期 希望在未来几年确定下任CEO 可能转为董事长 计划为所有利益相关者保持审慎 [69][70][71] 问题: 关于2019年指引中的租赁价差假设 - 回答指出2019年到期面积的租金比市场低24% [73] 问题: 关于Oyster Point的开工延迟原因及与Dexter租赁的关系 - 回答指出已进行场地工作和道路施工 原由前业主进行 公司接管并获相应成本和时间抵扣 无需立即开工 将很快决策 外壳完工时间预计在2021年第二季度左右 与Dexter租赁无关联 两地市场强劲且客户群不同 [76][79] 问题: 关于同店NOI指引与占用率指引的匹配问题 - 回答指出持平主要由上半年驱动 下半年转正 预计占用率在第三和第四季度改善 [81] 问题: 关于之前提供的2020年底FFO展望是否仍可实现 - 回答指出需考虑租赁会计变更等因素调整 但仍预计NOI年度化基础上强劲增长 假设开发完成且Dexter租出 具体数字取决于实际处置量和杠杆一致性 [84][85] 问题: 关于100 Hooper和The Exchange的稳定现金NOI收益率 - 回答确认现金基础上约为8%以上的成本收益率 [86] 问题: 关于DIRECTV租约剩余年限及资产价值 - 回答指出租约剩余约8.5年至2027年9月 租金远低于市场 埃尔塞贡多市场因西区空间缺乏和交通模式恶化而变得强劲 成为媒体租户等需求热点 资产的市场租金标记非常低 [88][89][90][92] 问题: 关于去年12月市场波动是否影响科技租户决策 - 回答指出未看到决策放缓 反而通过保密协议与数十家公司保持沟通 未看到增长计划下降 看到因劳动力原因在不同市场间的增长转移 但未见需求下降 多数市场空置率极低 为1%至4% 德尔马市场空置率较高但优质产品空置率低 需求持续强劲 [96][97] 问题: 关于100 Hooper和The Exchange在2019年的季度贡献 - 回答指出未提供季度细节 但新开发对2019年FFO的正面影响约为0.18美元 [99][100] 问题: 关于远期股权交易的成本及执行时间 - 回答指出若股息不变则无成本 可根据需要分次提取 目前计划于5月全部提取 [101][102] 问题: 关于One Paseo住宅和办公部分的收益率预期 - 回答指出出于竞争原因不愿讨论办公收益率 住宅部分收益率在5%至6%范围 [105][106] 问题: 关于哥伦比亚广场住宅资产入住率下降的原因及计划 - 回答指出第四季度进行了管理变更并减少短期住宿 转向更传统的长期公寓租赁市场 预计今年第三季度恢复至95%左右 [108] 问题: 关于旧金山Proposition C的租户反馈 - 回答指出一些大租户是大力支持者 未听到任何反馈 需要留在旧金山的租户会考虑 occupancy成本 类似纽约等城市 未看到任何阻力 [109]

业绩总结 - 每股普通股东可得净收入为1.58美元，FFO每股为0.78美元[5] - 收入为1.908亿美元[5] - 净运营收入为137,636千美元，较2018年第三季度的131,020千美元增长5.9%[6] - 2018年第四季度的总收入为190,842千美元，同比增长7.2%[13] - 2018年全年净收入为258,415千美元，较2017年的151,249千美元增长70.8%[14] - 2018年第四季度的净收入为166,890千美元，同比增长413.5%[13] - 2018年第四季度的每股基本FFO为0.78美元，较2017年同期的0.85美元下降8.2%[14] 用户数据 - 稳定投资组合的占用率为94.4%，租赁率为96.6%[5] - 2018年第四季度同店GAAP NOI较去年增长3.0%[5] - 2018年第四季度同店现金NOI较去年下降0.9%[5] - 2018年第四季度新签租约数量为23份，涉及面积为452,811平方英尺，租约保留率为51.4%[23] - 2018年全年新签租约的总面积为1,667,447平方英尺，租约保留率为36.0%[23] 未来展望 - 2019年每股FFO（稀释后）指导范围为3.58至3.78美元，中心值为3.68美元[7] - 2019年到期的租约数量为98份，总面积为1,410,267平方英尺，占总租赁面积的11.5%[26] - 2020年到期的租约数量为96份，总面积为1,445,161平方英尺，占总租赁面积的11.8%[26] - 2023年到期的租赁总面积为1,271,112平方英尺，占总租赁面积的10.4%[27] - 2024年及以后的租赁总面积为6,639,400平方英尺，占总租赁面积的54.1%[27] 新产品和新技术研发 - Kilroy Realty在2018年第四季度的在建项目中，100 Hooper项目的可租赁面积为400,000平方英尺，已租赁率为100%[33] - Kilroy Realty的未来开发管道中，位于南旧金山的Kilroy Oyster Point项目可开发面积为2,500,000平方英尺，已发生现金成本为3.377亿美元[35] 市场扩张和并购 - 2018年公司完成的运营物业收购总面积为255,560平方英尺，收购总价为257,000千美元[30] - 2018年第四季度，Kilroy Realty Corporation完成了11项处置，总可租赁面积为772,246平方英尺，销售总价为3.73亿美元[31] 负面信息 - 2018年第四季度现金及现金等价物为51,604千美元，同比下降40.3%[12] - 2018年第四季度的非同店GAAP净运营收入为(15,657)千美元，较2017年同期的(9,068)千美元下降72.5%[70] 其他新策略和有价值的信息 - 在11月，完成了总额为4亿美元的10年期无担保高级票据的公开发行，利率为4.75%[5] - 截至报告日期，未担保循环信贷额度中尚有1500万美元未偿还[5] - Kilroy Realty的固定费用覆盖比率为3.4倍，远高于1.5倍的要求[38] - Kilroy Realty的无担保资产池债务服务覆盖比率为4.43倍，超过了1.75倍的要求[38]