财务数据和关键指标变化 - 第四季度FFO为每股0.78美元 包括三项一次性项目 净影响使FFO减少0.12美元 调整后FFO为每股0.90美元 [36] - 全年调整后FFO为每股3.60美元 [36] - 同店GAAP NOI增长3% 现金NOI下降0.9% 主要由于新租约免租期及去年第四季度一次性收益影响 [37] - 全年现金和GAAP NOI均增长3% [37] - 年末办公室占用率为94.4% 已租赁率为96.6% [37] - 债务与市值比率处于20%中段 债务与EBITDA比率约为5.9倍 [38] - 2019年FFO指引为每股3.58美元至3.78美元 中点为3.68美元 [43] - 预计2019年GAAP同店NOI增长3%至4% 现金同店NOI持平 [41] - 预计2019年派息率在80%中段 [61] 各条业务线数据和关键指标变化 - 稳定投资组合中签署了768,000平方英尺办公空间新租约或续租 租金现金基础上涨25% GAAP基础上上涨51% [13] - 零售空间基本全部租出 608套住宅单元将于仲夏开始交付 办公预租活动约为67% [22] - 两个开发物业100 Hooper和The Exchange稳定后 将产生约7,000万美元现金NOI [18] - 三个在建项目总投资超过15亿美元 预计稳定后现金NOI接近1亿美元 其中65%为办公 35%为住宅和零售 [23] - 哥伦比亚广场住宅资产因管理变更和减少短期住宿 入住率出现短期下降 预计今年第三季度恢复至95%左右 [108] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山A级租金同比增长12% SOMA 南金融区和使命湾区的A级直接空置率分别为1.8% 4.6%和6.6% [29] - 南旧金山生命科学空置率为2% 硅谷A级直接空置率为6.1% [29] - 湾区投资组合目前98.5%已租赁 现有租金比市场低约32% [30] - 西雅图南联合湖A级直接空置率为1.7% 贝尔维尤为5.3% 投资组合97.7%已租赁 现有租金比市场低约10% [31] - 圣地亚哥德尔马竞争产品的空置率约为9% 投资组合90.9%已租赁 现有租金比市场低约4% [31] - 洛杉矶西区A级直接空置率为6.5% 好莱坞为7.9% 投资组合约96%已租赁 现有租金比市场低约13% [33] - 投资组合整体平均现有租金比市场低约20% 为公司历史上最大差距 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2019年重点目标包括执行开发管道 最大化稳定投资组合价值 保持强大灵活资产负债表 [26] - 开发是现阶段创造股东价值的最佳方式 当前项目重点为按时按预算交付 并为Flower Mart获取开发权 [26] - 增加关键生命科学开发机会 收购Kilroy Oyster Point 这是一个完全获权的约40英亩海滨地块 [10] - 完成两笔战略性物业收购 总计2.57亿美元 均位于现有资产附近 [10] - 通过处置三处非战略性资产 产生3.73亿美元资本回收 平均资本化率在5%低段 [14] - 获得GRESB全球上市房地产公司可持续发展排名第一 并获EPA和NAREIT多项领导地位奖项 [12] - 承诺在2020年底前实现碳中和运营 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 西海岸市场受益于广泛经济增长 不仅限于技术 媒体和生命科学 还包括更广泛的经济领域 [16] - 市场状况为所见最强劲之一 供应非常有限 需求稳固 推动空置率下降和租金上涨 [16] - 2018年风险投资资金处于本轮周期创纪录水平 西海岸市场占资金的60% [16] - 旧金山转租活动保持纪律性 为170万平方英尺 约占库存的2% [16] - 市场就业增长表现优于全国 由圣地亚哥和西雅图的强劲增长引领 [16] - 投资市场中 高质量 位置优越的资产继续获得强劲估值 旧金山价格达到每平方英尺1,500美元范围 西雅图和洛杉矶超过1,000美元 德尔马老产品达到700美元 [17] - 对近期业绩预测持高度谨慎态度 因当前经济存在不确定性 [39] 其他重要信息 - 完成多项资产负债表交易 包括提取2亿美元4.35%私募无担保票据 发行4亿美元4.75%十年期无担保高级票据 赎回所有2.5亿美元2020年债券 [38] - 信贷便利总容量近15亿美元 包括循环信贷下约7.35亿美元可用性和 accordion功能下6亿美元 [38] - 无抵押资产组合庞大 仅有三笔抵押贷款 浮动利率债务很少 2022年前无重大到期债务 [38] - 预计2019年开发支出在5亿美元至6亿美元之间 [40] - 预计2019年处置目标在1.5亿美元至3.5亿美元之间 [40] - 预计2019年G&A在8,100万美元范围 [42] - 新租赁会计变更预计将使FFO减少约0.09美元 [42] - 预计处置稀释约为0.08美元 [42] - 新开发NOI影响预计约为0.18美元正面 [42] - GAAP同店融资及其他因素影响预计约为0.07美元正面 [43] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于333 Dexter的租赁进展及延迟原因 - 回答指出I-99地下化项目一直是潜在租户考量的因素 其按时开通对项目评估至关重要 租赁活动令人满意 租赁执行时间取决于公司具体情况和规模 [45] - 关于租户组合和需求与可用性 管理层表示不愿评论具体组合 [47] 问题: 关于Flower Mart的社区挑战及对开工时间和资本需求的影响 - 回答指出加州重大项目通常面临后续诉讼 正在与市政府合作解决 预计问题将解决 但时间不确定 即使开发协议在第四季度签署 也不愿在诉讼解决前开工 这可能延迟原定19年底20年中的开工时间 Oyster Point已获权无问题 处置量将根据需求灵活调整 [49][50][51][52] - 关于股票回购与处置吸引力的资本成本问题 回答指出目前无资本需求 无需立即决策 但会持续平衡股权成本 债务成本 合资成本及处置资本化率 [54] 问题: 关于2019年剩余到期面积的续约情况及最大租户 - 回答指出剩余约46万平方英尺到期面积 无超过5万平方英尺的租户 正与多数剩余租户谈判 约25%确定将搬离 但均较小且分散 [57] 问题: 关于2019年处置指导的合资与出售比例 时间及收益率 - 回答指出目前预计为直接出售而非合资 时间大约在年中至第三季度 资本化率保守估计在6%低段 [58] 问题: 关于2019年AFFO和股息覆盖率的展望 - 回答指出基于资本支出模型 派息率在80%中段 [61] - 关于AFFO 回答指出认为是FAD [62] 问题: 关于同店和盈利的季度走势 - 回答指出现金基础上前两季度约为负5% 后两季度为正3%和6% 但难以精确建模 FFO不提供季度指导 [64][65] 问题: 关于退休储备金的会计处理及公司未来10年展望 - 回答指出根据新雇佣合同 退休时可能获得现金支付 根据会计规则 大部分潜在支付需在协议执行时确认费用 因此计入第四季度 [68] - 关于公司未来 回答指出有健全的继任计划 董事会委员会负责 不披露具体候选人 现任CEO刚满70岁 感觉良好 此为五年延期 希望在未来几年确定下任CEO 可能转为董事长 计划为所有利益相关者保持审慎 [69][70][71] 问题: 关于2019年指引中的租赁价差假设 - 回答指出2019年到期面积的租金比市场低24% [73] 问题: 关于Oyster Point的开工延迟原因及与Dexter租赁的关系 - 回答指出已进行场地工作和道路施工 原由前业主进行 公司接管并获相应成本和时间抵扣 无需立即开工 将很快决策 外壳完工时间预计在2021年第二季度左右 与Dexter租赁无关联 两地市场强劲且客户群不同 [76][79] 问题: 关于同店NOI指引与占用率指引的匹配问题 - 回答指出持平主要由上半年驱动 下半年转正 预计占用率在第三和第四季度改善 [81] 问题: 关于之前提供的2020年底FFO展望是否仍可实现 - 回答指出需考虑租赁会计变更等因素调整 但仍预计NOI年度化基础上强劲增长 假设开发完成且Dexter租出 具体数字取决于实际处置量和杠杆一致性 [84][85] 问题: 关于100 Hooper和The Exchange的稳定现金NOI收益率 - 回答确认现金基础上约为8%以上的成本收益率 [86] 问题: 关于DIRECTV租约剩余年限及资产价值 - 回答指出租约剩余约8.5年至2027年9月 租金远低于市场 埃尔塞贡多市场因西区空间缺乏和交通模式恶化而变得强劲 成为媒体租户等需求热点 资产的市场租金标记非常低 [88][89][90][92] 问题: 关于去年12月市场波动是否影响科技租户决策 - 回答指出未看到决策放缓 反而通过保密协议与数十家公司保持沟通 未看到增长计划下降 看到因劳动力原因在不同市场间的增长转移 但未见需求下降 多数市场空置率极低 为1%至4% 德尔马市场空置率较高但优质产品空置率低 需求持续强劲 [96][97] 问题: 关于100 Hooper和The Exchange在2019年的季度贡献 - 回答指出未提供季度细节 但新开发对2019年FFO的正面影响约为0.18美元 [99][100] 问题: 关于远期股权交易的成本及执行时间 - 回答指出若股息不变则无成本 可根据需要分次提取 目前计划于5月全部提取 [101][102] 问题: 关于One Paseo住宅和办公部分的收益率预期 - 回答指出出于竞争原因不愿讨论办公收益率 住宅部分收益率在5%至6%范围 [105][106] 问题: 关于哥伦比亚广场住宅资产入住率下降的原因及计划 - 回答指出第四季度进行了管理变更并减少短期住宿 转向更传统的长期公寓租赁市场 预计今年第三季度恢复至95%左右 [108] 问题: 关于旧金山Proposition C的租户反馈 - 回答指出一些大租户是大力支持者 未听到任何反馈 需要留在旧金山的租户会考虑 occupancy成本 类似纽约等城市 未看到任何阻力 [109]