财务数据和关键指标变化 - 第三季度FFO为每股1.01美元 包括0.03美元一次性项目影响 [27] - 同店现金NOI增长3.6% GAAP NOI增长8.3% [27] - 债务与市值比率约为28% 债务与EBITDA比率约为6.6倍 [31] - 2019年FFO指引从3.67-3.78美元上调至3.82-3.88美元 中点提高0.12美元至3.85美元 [34] - 预计第四季度FFO每股0.94美元 较第三季度低0.07美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 稳定投资组合签约55万平方英尺租赁 现金租金上涨19% GAAP租金上涨40% [10] - 开发投资组合签约71万平方英尺租赁 包括Stripe的42.1万平方英尺12年租约 [11] - One Paseo办公部分76%出租 零售部分100%出租 住宅部分交付237套且超过三分之一已出租 [12] - 22亿美元在建开发项目中办公和生命科学部分90%出租 [14] - 稳定投资组合出租率达97.3% occupancy率为92.1% [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 旧金山市场租金比市场低约33% 洛杉矶和西雅图低10% 圣地亚哥低9% [29] - 2020年到期的77.4万平方英尺租赁预计比市场低17% [29] - 卡尔弗城创意A级办公空置率为2% 该区域160万平方英尺新开发项目在竣工前已基本出租 [21] - 圣地亚哥东村子市场过去五年交付4500套住宅单元 另有3000套在建 2500套在规划中 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于通过再开发项目创造价值 如卡尔弗城Blackwelder项目(现租金比市场低35%)和圣地亚哥东村项目 [18][22] - 开发中的六个项目预计在未来三年稳定后产生约1.5亿美元现金NOI 其中85%来自办公和生命科学 15%来自住宅 [15] - 提交了Oyster Point第二、三、四阶段精确规划 总计约200万平方英尺 可能在12-15个月内启动 [16] - Flower Mart项目的所有诉讼已解决 预计最早2021年开始施工 [16] - 公司连续五年在GRESB排名美洲上市公司可持续发展第一 预计2020年底实现碳中和运营 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 所有市场竞争市场基本面保持强劲 空置率低且租金上涨 [7] - 旧金山湾区有约149家独角兽公司 创投活动持续活跃 Q3全美260亿美元风投中60%流向西海岸 [72][78] - 对科技公司反垄断监管影响的看法是 目前尚未看到需求放缓迹象 [69][70] - 对WeWork曝险低于0.5% 不担心其市场影响 [80] - 如果加州13号提案通过 预计初期影响为每股0.02-0.04美元 [74] 其他重要信息 - 通过债券发行和待完成资产出售筹集6.16亿美元资金 [8] - 拥有1.5亿美元现金 7.5亿美元银行授信额度 以及6亿美元accordion功能额度 [31] - 2020年到期租赁仅6%的投资组合 只有一个超过10万平方英尺的到期租赁 [28] - 预计2019年剩余开发支出为1.25-1.5亿美元 2020年约为5亿美元 [33][81] 问答环节所有提问和回答 问题: Oyster Point项目的租金水平和未来阶段规划 - 管理层不愿提供具体租金数字 但表示所有项目继续实现7%以上的回报率 租约通常为10-15年 年租金增长3%-4% [38] - 对未来阶段的收益率持开放态度 将根据市场条件在科技和生命科学之间灵活选择 [39] 问题: 卡尔弗城收购项目的开发潜力和时间表 - 项目可重新开发为远高于现有15.8万平方英尺的规模 当前收益率为中个位数 三年后预计达到高6%范围 [40][41] - 拒绝讨论具体战略或租户谈判细节 [40] 问题: 2019年指引上调的驱动因素 - 0.12美元上调中约0.07美元来自核心业务表现 其余来自收购和债券交易的 accretive 影响 [46] 问题: Flower Mart项目的租赁前景 - 出于竞争原因拒绝提供最新情况 [48] 问题: Dropbox在Exchange项目的入驻时间表 - Phase II约5万平方英尺将在2019年底前入驻 剩余部分将在2020年中入驻 [52][56] 问题: 收购管道情况 - 目前没有谈判中的现有建筑收购 除非像Blackwelder那样具有重要再开发潜力的项目 [59] 问题: 长期FFO指引(2020年底每股4.50美元)是否仍然有效 - 管理层表示如果一切按原计划进行 仍有望接近该数字 但由于处置和收购活动变化 实际情况已有所不同 [64][65] 问题: 科技公司反垄断监管对办公需求的影响 - 未观察到需求放缓 与所有主要科技公司保持日常沟通 看到西海岸和其他地区的持续增长 [69][70] 问题: 共同办公运营商需求变化 - 公司对共同办公的曝险极低(小于0.5%) 不担心WeWork情况 认为其空间对科技公司具有吸引力 [80] 问题: 圣地亚哥2,100 Kettner项目的目标租户和租金预期 - 项目位于供应受限的高需求市场 设计针对千禧一代和科技公司 预计将创下租金纪录 [84][85] - 圣地亚哥租金增长达9.2% 预计该子市场租金增长可能超过10% [87] 问题: 交换项目利息资本化情况 - 资本化利息将在2020年中Phase III入驻时减少 2019年全年资本化利息预计约8000万美元 [90] 问题: 大型合资项目销售进展 - 继续保持联系但目前没有详细谈判 认为有租约的开发项目更适合合资 [96] 问题: 对Stripe前租约空间的参与程度 - 没有曝光也不参与其转租事务 [99][100] 问题: 租户离开旧金山是否成为趋势 - 不认为这是趋势 指出更多公司迁入而非迁出 旧金山租金从全球看并非最高 且有新供应即将上市 [102]