财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO为每股0.95美元，超出预期部分原因是Exchange项目上半部分提前启用[21] - 同店NOI在GAAP基础上增长4.7%，但在现金基础上下降5.6%，主要受去年同期的坏账净费用0.05美元以及大型租约到期后的空置期影响[22] - 稳定投资组合的入住率为93.8%，租赁率为97.2%，2019年到期的租约仅剩1.5%待处理[22] - 季度现金股息增加6.6%至每股0.485美元，年化达1.94美元，过去三年累计增长近30%[23] - 债务与市值比约为25.5%，调整后的债务与EBITDA比约为6.1倍[24] - 2019年盈利指引上调至每股3.67-3.78美元，中点3.73美元，较之前提高0.02美元，主要因Exchange项目提前启用[26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署了近90万平方英尺的新租和续租租约，现金租金上涨41%，GAAP租金上涨69%[10] - 旧金山租户WPP和Sony合计租赁23.4万平方英尺，现金租金上涨75%，GAAP租金上涨109%[10] - 圣地亚哥Del Mar组合中两个现有租户扩租超过9万平方英尺，现金租金平均上涨12%，GAAP租金上涨31%[10] - 开发中的项目总值22亿美元，三分之二已租赁（不包括住宅和零售），稳定后预计产生约1.4亿美元现金NOI，其中80%来自办公室和生命科学，20%来自住宅[15] - One Paseo混合用途项目的零售部分94%租赁，72%占用；办公室部分（2021年中交付）68%租赁，81%承诺；住宅单元将于夏末开始交付，第一阶段已承诺约20%[13] - 自2013年以来，公司已交付价值超过20亿美元的项目，现金回报率约为7.7%，产生超过1.65亿美元的稳定NOI，其中90%为办公室，10%为住宅，四分之三的项目以投机方式启动，95%在完工前租赁[16] 各个市场数据和关键指标变化 - 西海岸房地产市场整体非常强劲，甲级空置率处于摩擦水平，技术行业和生命科学是主要需求驱动因素[5][6] - 旧金山在置租金比市场低约31%，洛杉矶和西雅图低11%，圣地亚哥低9%[23] - 西雅图普吉特海湾地区过去12个月增加了4.3万个工作岗位，租金增长预计达到两位数[65] - 旧金山大型交易的租金增长预计为10%-12%，至少与去年持平[66] - 洛杉矶西部和好莱坞的租金增长可能达到两位数，但更安全的估计是5%-8%[66] - 圣地亚哥活动增加，租金增长可能达到中个位数[67][68] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续将开发视为创造价值的最佳方式，例如西雅图333 Dexter项目，成本基础约为旧产品交易价的65%[11][18] - 正在评估收购机会，以增加即时现金流和补充开发管道，目标是一些精选资产，提供增长收益、低于市场的租金和重置成本的显著折扣[17][18][48] - 资本回收计划中，已完成Westlake Village一处小物业的处置，售价1800万美元，并计划明年进行更多资产处置，预计2019年总处置额约为1.5亿美元[17][18][26] - 生命科学项目进展顺利，Kilroy Oyster Point第一阶段和9455 Towne Center Drive总计82万平方英尺，正在积极进行全部面积的租赁谈判，Cytokinetics已租赁23.5万平方英尺，占第一阶段35%以上[14][15] - Flower Mart项目已获得旧金山规划委员会一致批准，下一步等待监事会秋季批准开发协议[16] - 公司注重资产负债表强度和财务灵活性，拥有大量无抵押投资组合，很少浮动利率债务，无重大到期债务直至2022年[18][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件是一段时间以来最好的，公司正在充分利用这一机会推动租金增长和增加价值[18] - 技术行业和生命科学的交叉在多个市场创造了对同一空间的竞争，预计这一趋势将继续[8][9] - 生命科学需求强劲，美国医疗保健支出2018年超过3.5万亿美元，占GDP的18%以上，推动新投资和合作[6] - 风险投资资金处于历史高位，2018年美国医疗保健风险筹资达到创纪录的210亿美元，科技行业并购活跃，IPO市场提供强劲流动性[7] - 对短期业绩预测持高度谨慎态度，因经济不确定性，任何重大变化都可能对结果产生实质性影响[25] 其他重要信息 - 公司退出101走廊市场，完全出售Westlake和Calabasas资产[17] - 正在审查选项以加速新债务发行的时间，可能发行3.5亿至4亿美元债券，时间可能在9月[24][47] - 住宅单元开发成本较高，例如好莱坞on Vine项目每单元成本约100万美元，但收益具有竞争力且增值[77][79] - TI成本较高主要受劳动力和材料成本驱动，但新开发项目获得更高租金，租期长度也影响TI水平[92] 问答环节所有提问和回答 问题: 333 Dexter项目的FFO贡献时间和资本化利息停止时间 - 项目预计从2020年下半年开始分三个阶段交付，持续至2022年，更多细节将在未来季度提供[28][29] - 资本化利息在占用发生时停止[30] 问题: Flower Mart项目中Flower Mart是否留下以及项目成本和诉讼更新 - Flower Mart可能搬迁至Produce Mart，已获城市批准，如果搬迁将略微增加可租赁办公面积，成本不会增加[31][32] - 项目成本具有优势，但具体数字未透露；诉讼方面正在谈判，希望成功解决，但无法透露细节[33] 问题: 旧金山市场需求和甲级租金水平 - 需求非常强劲，公司以创纪录租金租赁空间，Brannan Street走廊优质产品的租金超过每平方英尺80美元净租金，且可能进一步上涨[38] 问题: Oyster Point项目的收益和未来租金增长潜力 - 第一阶段预计超过之前预期的形式，未来阶段租金将大幅增长，参考剑桥的租金水平，预计南旧金山租金将显著上升[39][41] - Cytokinetics租约中第一年占用16万平方英尺，第二年增至23.5万平方英尺[44] 问题: 债券发行的规模和时间 - 规模可能为3.5亿至4亿美元，时间可能在9月[47] 问题: 收购机会与开发管道的平衡以及资金分配 - 收购不会大规模进行，但看到一些资产具有巨大增值潜力，目前具有增值性；2019年资金需求已通过处置和ATM解决，2020年可能通过债券发行预支开发支出，其他需求可通过处置、股权、债务能力或合资企业解决[48][52] - 收购收益率与开发收益率相差约250个基点或更多，但目标是通过收购获得近期增值和长期大幅增值[54] - 收购支出将是开发支出的一小部分[55] 问题: Flower Mart的启动时间和需求情况 - 启动可能等到诉讼解决；项目分阶段，第一阶段不包括Gateway建筑，约35万平方英尺可租赁空间，需求非常强劲，有公司希望租赁全部面积[56][57][58] 问题: 选择Cytokinetics作为租户的原因 - 更多信息将在下次电话会议中披露[62] 问题: 主要市场的租金增长情况 - 西雅图租金增长预计达两位数；旧金山大型交易租金增长预计10%-12%，至少与去年持平；洛杉矶西部和好莱坞可能达两位数，但更安全估计为5%-8%；圣地亚哥租金增长可能达中个位数[65][66][67][68] 问题: 对圣何塞和硅谷的看法 - 圣何塞有增长潜力，但供应无限制，需求/供应平衡不理想，稀缺因素不足[69] 问题: 未来15个月内超过10万平方英尺的租约到期情况 - 位于Long Beach的Kilroy Center，租户将搬出，计划重新定位以提高租金，可能涉及更大规模的开发[70][71] - 资产处置计划未透露[72] 问题: 生命科学行业的监管环境和药品定价影响 - 无法预测药品定价的具体影响，但人口老龄化和健康问题需求将推动行业增长，技术可能降低价格并开发新疗法[74] 问题: DIRECTV租约的市场水平及住宅收益 - DIRECTV租金显著低于市场；住宅收益与其他开发商一致，具有竞争力和增值性，但未具体披露[77][79] - 好莱坞项目采用钢和混凝土结构，Del Mar项目为裙楼建筑[80] 问题: Flower Mart的资金计划 - 资金选项包括合资、债务、股权或处置，完全灵活，可能在未来宣布租约时同步公布资本计划[83] 问题: 旧金山2019年剩余租赁机会和租金增长空间 - 2019年剩余租赁机会很少，旧金山组合租金低于市场31%，但2019年无法捕获太多[84] 问题: 土地储备和开发管道 - 积极寻找开发用地，Oyster Point有另外200万平方英尺的授权，可能15个月后启动建设；Flower Mart需解决诉讼；圣地亚哥2100 Kettner项目约1亿美元支出，可能六个月内启动[86][87][88][91] 问题: 资本支出和TI成本上升原因 - TI成本上升受劳动力和材料成本驱动，新开发项目TI较高但租金也更高，租期长度也影响TI水平[92] 问题: 科技和生命科学租户的租赁管理 - 项目设计同时满足生命科学和科技需求，机械和层高要求相似；注意确保不同用途兼容，无阻力，科技公司推高生命科学租金[95][96][97][98] 问题: 合资伙伴搜索进展 - 许多投资者对现有资产和生命科学项目有兴趣，有多个候选者，条件优惠[99] 问题: 推迟资产处置和提前债券发行的原因 - 资产价值标记高于预期，通过重新定位可显著增加价值，从而获得更高售价和更低资本化率[102][103] - 重新定位所需资本投入与价值创造相比回报巨大[104]