核心合作公告 - eXp Realty宣布与地产数据和地图智能公司Land id建立战略合作伙伴关系 此次合作旨在通过为代理商提供Land id的Pro级别订阅服务 来增强eXp强大的技术平台 该平台提供尖端的地理空间解决方案 旨在加深对房产的理解 加强市场分析 并加快房源销售速度 [2] 合作内容与初期部署 - Land id平台将首先由eXp土地与牧场部门主导推广 以协助代理商及其客户进行专业投资资产的经纪业务 包括经营性农场、休闲农场、牧场、葡萄园和豪华土地资产 [3] - 该精英部门的代理商将立即无限制地获得Land id Pro账户的移动端和浏览器端访问权限 该套件提供一套现代化、可扩展的教育工具和营销功能 可在数分钟内将广阔的地貌数字化 [3] 平台功能与优势 - Land id平台为代理商和客户提供透明的关键房产数据访问 包括地块边界、所有权历史、环境问题、水源获取、地形地貌、税务信息 以及本质上所有影响房产价值和人与土地互动方式的信息 [5] - 该平台的优势远不止于农村或专业市场 在前沿城市地区同样有益 为eXp的独栋住宅代理商和商业顾问提供丰富的数据可视化组合和房地产市场洞察 [4] - 代理商可利用Land id的工具进行价格策略制定 分享房屋和社区的3D鸟瞰视频 揭示关键的税务数据 减少验房意外 在房源网站中嵌入交互式地图 并创建动态的地理空间演示以打动潜在客户 [4] 合作战略意义 - eXp Realty选择Land id是因为其复杂的地图和数据智能平台能使代理商对任何类型的房产提供更深入、更透明的分析 这是一个强大的差异化资产 能增强客户信任并提供无可否认的竞争优势 [4] - Land id方面认为 此次合作证明了其平台能力涵盖所有房地产类别 能使受信任的小镇独立经纪商更好地服务首次购房者 也能使大都市中心的顶级销售精英受益 [6] 公司背景信息 - eXp Realty是全球最大的独立房地产经纪公司 在29个国家拥有超过83,000名代理商 作为一家基于云、以代理商为中心的经纪公司 eXp Realty为房地产代理商提供行业领先的佣金分成、收入共享、股权拥有机会以及一个全球网络 赋能代理商建立繁荣的业务 [8]

公司核心动态 - eXp Realty宣布两项关键高管晋升，旨在加速其赋能全球房地产经纪人的使命 [1] - 原Zoocasa首席执行官Carrie Lysenko晋升为eXp Realty首席技术官 [2] - 原经纪业务运营高级副总裁Holly Mabery晋升为新设立的首席经纪官 [2] - 两位高管均将直接向eXp Realty首席执行官Leo Pareja汇报 [2] 高管任命与战略意图 - 首席执行官Leo Pareja表示，此次晋升不仅是人事变动，更是公司加倍投入卓越、创新和人才的宣言 [3] - 这些战略举措强调了公司致力于将尖端技术与卓越的经纪基础相结合 [3] - 两项任命标志着公司统一的战略方向，即技术创新的速度与运营诚信的强度并驾齐驱 [8] - 领导层变动立即生效，旨在为2026年及以后为公司经纪人和客户提供无与伦比的价值 [8] 技术领导层背景与规划 - 新任首席技术官Carrie Lysenko拥有数字化转型的出色履历，自2023年4月执掌Zoocasa以来，成功领导了该房地产科技公司在北美的平台整合和潜在客户生成能力 [4] - Carrie Lysenko曾担任VerticalScope和The Weather Network的领导职务，并被公认为加拿大50强高管之一 [4] - 作为首席技术官，Lysenko将推动创新路线图，专注于简化经纪人体验和提高生产力的工具 [4] - Lysenko认为房地产不再仅仅是交易，而是驱动交易的数字生态系统，她将把产品主导的思维带到全球舞台，构建强大、可扩展且直观的技术 [5] 经纪业务领导层背景与职责 - 新任首席经纪官Holly Mabery是行业内的可靠声音和经纪人成功的倡导者，在2024年晋升为经纪业务运营高级副总裁后，对完善各州经纪团队和合规框架以支持公司快速扩张起到了关键作用 [6] - Mabery近期还被任命为2026年房地产商业研究所董事会主席，这一行业任命巩固了其作为“经纪人之经纪人”的声誉，并确保eXp保持在经纪管理标准的前沿 [7] - 她的职责是提升经纪业务体验，确保安全、合规和支持保持一流水平 [7] - Mabery表示，她的新角色证明了公司对业务中人性化一面的 dedication，她将领导团队继续完善公司的支柱，确保在技术和规模增长的同时，不忽视服务经纪人和消费者所需的卓越标准 [8] 其他人事变动 - 自2024年3月起担任首席技术官的Sumanth Kamath已决定离开eXp Realty，去寻求新的领导机会 [9] 公司背景信息 - eXp Realty是全球最大的独立房地产经纪公司，在29个国家拥有超过83,000名经纪人 [10] - 作为一家以云为基础、以经纪人为中心的公司，eXp Realty为房地产经纪人提供行业领先的佣金分成、收入分享、股权拥有机会以及赋能其建立繁荣业务的全球网络 [10] - eXp World Holdings, Inc. 是eXp Realty和SUCCESS Enterprises的控股公司 [10] - SUCCESS Enterprises以SUCCESS杂志为核心，自1897年以来一直是个人和职业发展领域值得信赖的品牌，作为eXp生态系统的一部分，它为经纪人提供宝贵资源以提升技能、发展业务并取得长期成功 [10]

公司全球扩张战略 - 公司成功开拓罗马尼亚与荷兰两大欧洲市场，并计划进军卢森堡，为2025年的全球扩张画下句点[2] - 2025年公司已扩展至七个国际市场，包括秘鲁、厄瓜多尔、土耳其、韩国和日本，卢森堡的加入将进一步拓展其全球版图[2] - 扩张策略精准瞄准创新、机动性与所有权需求日益高涨的经纪人主导型市场环境，并非为扩大覆盖面，而是进军能为经纪人创造即时价值的国家[2] 国际业务财务表现与增长动力 - eXp International截至第三季度营收达1.046亿美元，较去年同期增长74%[3] - 部分新市场在上线前30天内已入驻100多位经纪人，迎新会吸引400–500名参会者，展现公司全球网络效应[3] - 经纪人追求灵活性、可扩展性、所有权、全球视野及市场相关性，公司正构建相应基础设施与工具以引领行业未来[3] 市场选择标准与本地化合作 - 选择市场时看重经纪人潜力、对创新的渴求及与公司平台的契合度，无需说服而是市场主动寻求合作[4] - 在每个国家与深刻了解当地市场的合作伙伴协作，确保公司模式契合经纪人真实需求[4] - 因市场本身已有需求、具备领导力且与运营方式高度契合，从第一天起就展现出强劲发展势头[4] 专有技术支持与全球化工具 - 公司专有工具由经纪人参与设计并量身打造，贴合全球化业务需求[4] - AI原生国际房产搜索平台LYVVE™连接近30个国家的经纪人和消费者，提供实时可见性、直接沟通与跨境无缝探索体验[4] - 内部全球推荐网络使经纪人能轻松跨市场传递商机，专为经纪人主导的全球化未来量身打造[4] 公司背景与业务规模 - eXp Realty是全球最大的独立房地产经纪公司，在29个国家/地区拥有近83,000名经纪人[6] - 公司基于云模式、以经纪人为中心，提供行业领先的佣金分成、收入分成、股权机会和全球网络[6] - SUCCESS® Enterprises作为公司生态系统一部分，为经纪人提供个人和专业发展资源[6]

公司全球扩张进展 - 公司宣布进入罗马尼亚和荷兰两个欧洲市场，并计划进入卢森堡，为2025年高影响力的全球增长画上句号 [2][3] - 2025年公司国际扩张总数达到7个国家，此前已进入秘鲁、厄瓜多尔、土耳其、韩国和日本 [4] - 公司选择市场的标准是注重代理人潜力、对创新的需求以及与平台模式的契合度，而非单纯追求存在感 [4][5] 公司财务与运营表现 - 截至第三季度，公司国际业务收入达1.046亿美元，同比增长74% [5] - 部分2025年新进入的市场在首30天内已招募超过100名代理人，欢迎活动吸引了400-500名参与者，显示出强大的网络效应 [5] - 公司是全球最大的独立房地产经纪公司，在29个国家拥有超过83,000名代理人，采用基于云的、以代理人为中心的模式 [8] 公司战略与行业趋势 - 公司扩张针对的是由代理人主导、对创新、流动性和所有权需求不断上升的市场环境 [4] - 行业趋势显示，代理人不仅要求佣金和培训，更渴望流动性、可扩展性、所有权、全球影响力和相关性 [5] - 公司通过其专有工具（如AI驱动的国际房产搜索平台LYVVE）和内部全球转介网络，为代理人提供无缝的跨境业务支持 [6] 公司业务模式与生态系统 - 公司为房地产代理人提供行业领先的佣金分成、收入分享、股权所有权机会和全球网络 [8] - 公司生态系统包括SUCCESS Enterprises，为代理人提供个人与职业发展资源以提升技能和业务 [8] - 公司平台和工具是为满足全球性、代理人主导的未来而量身定制的创新，并非现成解决方案 [6]

文章核心观点 - eXp Realty正式推出LYVVE国际房产搜索平台，旨在重塑经纪人与消费者的跨境连接方式，打造一个便捷、统一且无边界的全球房地产市场 [1][2][3] 平台发布与定位 - LYVVE平台于2025年12月1日正式全面投入使用，已上线LYVVE.com [1] - 该平台被定位为“一站式发布全球房源”，旨在解决行业在碎片化、可见性和可访问性方面的根本挑战 [2][3] - 平台设计超越了搜索引擎范畴，整合了多种货币、地区详情及房产类型，并为建筑商和开发商提供全球市场曝光渠道 [2] 平台功能与特点 - 平台覆盖eXp Realty业务所在的近30个国家房源，提供快速、直观的全球房产搜索体验 [1] - 内置如WhatsApp即时通讯等功能，使经纪人与客户能实时、简单、直接、快捷地沟通 [2] - 平台以经纪人为中心，赋能从业者，并体现公司日益重视构建专有技术和应用AI来创造更智能、更简便的跨境连接方式 [3] 公司背景与战略愿景 - eXp Realty是eXp World Holdings, Inc. (Nasdaq: EXPI)的核心子公司，自称“全球以经纪人为中心的地产经纪典范” [1] - eXp Realty是全球最大的独立房地产经纪公司，在29个国家拥有超过83,000名经纪人，提供基于云模式的经纪服务 [4] - 公司计划到2030年将业务扩展至50个国家，LYVVE平台将随之发展，增加更多房源、市场和功能 [3] - eXp World Holdings, Inc. 还控股SUCCESS® Enterprises，为经纪人提供个人与专业发展资源 [4]

公司新产品发布 - eXp Realty正式推出国际房产搜索平台LYVVE 该平台旨在重塑其代理商与全球消费者之间的跨境连接方式 [1] - LYVVE平台现已结束测试并全面上线 覆盖公司运营的近30个国家的房源 网站为LYVVEcom 为用户提供更快速直观的全球房产搜索体验 [2] - 平台内置WhatsApp消息等功能 旨在实现简单直接和即时的沟通 为现代房地产交易提供支持 [3] 平台定位与核心功能 - LYVVE平台定位为“The World, Listed™” 超越区域性平台 在一个无缝平台上支持多种货币、区域详情和多样化的房产类型 [4] - 该平台不仅是一个搜索引擎 也为建筑商和开发商提供了向全球受众展示项目的新渠道 能够实时连接新社区和投资机会 [4] - 平台旨在解决行业碎片化、可见性和可及性三大根本挑战 打造一个轻松、统一、无国界的市场 [6] 公司战略与愿景 - LYVVE的推出反映了公司日益关注开发专有技术并应用人工智能 为代理商和消费者创造更智能、更简单的跨境连接方式 [5] - 该平台是公司实现到2030年扩张至50个国家愿景的一部分 未来将持续演进 增加更多房源、市场和功能以连接全球机遇 [5] - eXp Realty是全球最大的独立房地产经纪公司 在29个国家拥有超过83,000名代理商 采用基于云计算的以代理商为中心的商业模式 [7]

公司战略举措 - 公司宣布于2025年12月1日主动实施增强的披露标准和新推出的“消费者选择”框架，旨在领导房地产行业的透明度和消费者保护 [1] - 公司首席执行官表示，在行业进行监管辩论之际，公司选择率先行动，赋予其经纪人以清晰度领导的能力，确保每位消费者了解其权利和交易的财务状况 [2] - 通过领先实施这些披露措施，公司为其经纪人提供了一个独特的竞争优势：信任 [3] 新框架具体内容 - 新框架包括“消费者选择”表格，明确概述消费者选择其辅助服务提供商的权利 [8] - 新框架还包括全面的推荐费披露，在现有协议中增加新部分，为消费者提供更大的清晰度 [8] 公司背景与赋能工具 - 公司是全球最大的独立房地产经纪公司，在28个国家拥有超过83,000名经纪人，是一家基于云端的、以经纪人为中心的经纪公司 [5] - 升级后的工具进一步赋能经纪人展示其受托承诺，通过诚实和清晰来使自己与众不同 [3] - 与赋能经纪人的承诺一致，该表格将于2025年12月1日起向经纪人、经纪公司和消费者公开提供 [4]

公司概况与业务模式 * **公司**：eXp World Holdings (NasdaqGM:EXPI)，旗下核心业务为eXp Realty[1] * **业务定位**：一家基于云端的房地产经纪公司，但自我定位为技术平台公司，结合了房地产经纪、技术和规模化社区[1] * **核心模式**：颠覆传统的实体门店经纪模式，通过完全云端化运营，为房地产经纪人提供平台、工具和社区服务，消除“实体税”[2][3] * **发展历程**：公司成立于约16年前，从30-40名经纪人起步，现已发展成为拥有接近83,000-84,000名经纪人、覆盖28个国家的全球平台[2] 平台战略与技术创新 * **社区建设**：通过Frame VR（元宇宙平台）等虚拟环境技术以及内部开发的AI协作工具（支持约13种语言）来构建线上社区与协作，替代实体办公室的功能[4][5] * **技术自研**：利用AI技术内部开发工具，实现低成本、高影响力的技术部署，并逐步放弃外部SaaS平台，自建网站、CRM、营销平台等，以降低成本并增强控制力[5][73][74] * **AI应用**：视AI为变革性技术（类比互联网），并利用其优化业务流程、提高效率，同时计划将节省的边际收益投资于提升人际体验[63][64] 经纪人增长与团队战略 * **团队吸引力**：公司基因和平台特性特别适合团队（尤其是大型团队）发展，能支持跨县、跨州甚至跨国运营，而传统特许经营模式存在地域和经济摩擦[7] * **结构变化**：第三季度约40%的新加入者是团队形式，团队结构带来了更高的粘性和生产力[6][7] * **粘性与留存**：高产能经纪人流失率显著更低，年交易量超过21单的团队年化流失率极低，约为2%（月均0.13%）[7][8]。公司整体年同比流失率改善了18%[10] * **价值主张**：通过eXp University等免费培训和服务（竞争对手通常收费），提升单人人效，为高产能团队提供在传统无上限分成模式下难以实现的经济效益，从而增强粘性[11][12] 国际扩张 * **增长势头**：国际业务收入已超过1亿美元，同比增长68%，为历史最高增速[16][17] * **扩张策略**：已进入28个国家，计划在年底前再进入8个新市场，同时深耕已启动的市场（如英国、法国、澳大利亚、南非、西班牙）[17]。扩张策略更注重寻找合适的领导人才，而非单纯看人均GDP或市场总规模（TAM）[18][19] * **成本优化**：新市场启动成本已从估计的50万-80万美元大幅降低至约10万-15万美元，使公司能够进入规模较小但潜力良好的市场[19][20] * **市场潜力**：北美以外全球前100国家的房地产专业人士估计约1800万，市场潜力巨大[24]。例如，日本拥有6600万住宅单元，被视为巨大机遇[25] * **发展阶段**：国际业务目前处于类似2015年国内业务爆发前夜，预计将迎来经纪人数量和收入的快速增长[66][67]。公司认为在国际上暂无相同模式的竞争对手，拥有“蓝海”机会[68] 商业地产扩张 * **市场机会**：美国商业地产市场存在长尾，约80%的交易量集中在三大巨头（CBRE、Cushman & Wakefield、JLL），但约80%的交易单元分布广泛[21] * **竞争优势**：作为唯一拥有企业级CoStar合约的住宅经纪公司，能为美国商业地产经纪人提供折扣CoStar工具，具备全国统一平台优势，而特许经营模式对手则无此议价能力[22] * **国际拓展**：已在美国验证模式，并开始向国际市场（如英国）推广工具和轻量化版本的服务[23] 财务表现与展望 * **盈利能力**：在同行中，公司上一季度实现了按公认会计准则（GAAP）计算的净收入，自称是同行中唯一做到这一点的[39] * **毛利率**：GAAP毛利率因更多经纪人达到收入上限而略有下降，但这被视为积极特征，表明高产能经纪人增多[59]。国际业务毛利率更具优势，处于百分之十几（mid-teens）水平，随着规模扩大将对整体毛利率产生积极影响[61] * **成本控制**：交易处理成本连续下降15%，且预计通过AI和自动化有进一步改善空间[62][63]。一般及行政费用（G&A）在业务规模扩大过程中持续下降，公司目标是实现成本与收入的不相关增长[65] * **资本配置**：已通过回购和股息向股东返还超过8亿美元[66]。未来资本将优先用于投资AI、国际扩张等领域，公司资金充足、资产轻，有能力把握市场并购机会[32][66] * **市场预测**：管理层对近期交易量持谨慎态度，将预期从房利美曾预测的10%增长大幅调降至约2%，并以此为基础进行规划[37][38][39] 行业竞争与市场环境 * **竞争定位**：公司从颠覆者转变为规模化的现有主要参与者之一[26][27]。其“护城河”在于规模、文化和飞轮效应，例如平台内部季度转介量达3万单，超过许多公司年交易量[28][29] * **模式差异**：与注重品牌、实体空间、无上限分成、高成本经济模式的竞争对手（如Compass, Anywhere）不同，eXp吸引的是企业家型经纪人，其顶级250个团队在2024年售出超过7.5万套房屋，规模相当于美国第七大经纪公司[29] * **行业整合**：认为房地产经纪行业正处于持续整合阶段，预计未来三到五年将只剩下少数几家主要玩家，公司凭借资本和模式优势将成为其中之一[31][33] * **监管应对**：支持市场透明度，并已为多重上市服务系统（MLS）政策可能发生的变化做好准备。技术上已具备直接向门户网站输入和同步房源的能力，无需依赖MLS[34][35] 住房市场观察与经纪人策略 * **市场现状**：市场高度分化且本地化特征明显，例如美国东北部郊区年化增值约3-5%，而佛罗里达州西南部（如开普科勒尔）则出现约11%的价格同比下降[44]。买卖双方心理存在脱节[45] * **经纪人策略**：在交易量下滑的周期中，专注于吸引和保留高产能经纪人，市场份额向专家集中。公司收入披露同比增长2%，而顶级250个团队收入增长15.8%[43]。通过教育经纪人提供本地化、战术性市场信息（如库存月数）来服务客户[45] * **购房经济学**：指出当前平均租金约2030美元，与拥有类似房产的月供差额仅约60美元，强调长期持有房产的财富积累效应（房主平均净资产超过40万美元，租客仅4700美元）[51][54]。认为当前利率（7.7%）低于30年平均水平，人们对低利率的记忆是异常时期的产物[56] * ** affordability 改善途径**：可能通过工资增长、新建住房提供的利率优惠（如低至4.99%的30年固定利率）等途径改善[58]

公司高管荣誉 - 首席执行官Leo Pareja入选《2025年MarketWatch 25》年度榜单，该榜单表彰推动行业创新与进步的领袖[2] - 首席执行官自2024年上任以来，以建立信任、提升经纪人成功度和为全球消费者创造更互联的体验为愿景领导公司[3] - 作为唯一入选的房地产经纪公司首席执行官，凸显了公司作为赋能经纪人并挑战传统规范的全球经纪模式的角色[4] 公司领导力与价值观 - 公司领导力体现了其差异化特点，包括创新、协作、赋能经纪人、推动透明度以及以人为本[4] - 此次认可反映了公司代理人、员工和领导层共同重塑房地产行业的集体驱动力[5] - 公司的增长由协作、创新和致力于以不同方式行事的价值观所推动[5] 公司业务概览 - 公司是全球最大的独立房地产经纪公司，在28个国家拥有超过83,000名代理人[6] - 作为一家基于云端的、以代理人为中心的经纪公司，提供行业领先的佣金分成、收入共享、股权激励机会和全球网络[6] - 公司生态系统包括SUCCESS® Enterprises，为代理人提供技能提升、业务增长和长期成功所需的宝贵资源[6]

核心业绩表现 - 第三季度营收同比增长7%至13.2亿美元，超过分析师预期的12.4亿美元 [2][3] - 根据公认会计原则（GAAP），公司实现扭亏为盈，录得净利润近350万美元（每股0.02美元），而去年同期为净亏损超过850万美元 [2] - 非GAAP调整后每股净收益为0.01美元，同样超出分析师预期 [3] 运营数据与增长动力 - 总交易量同比增长3%，达到121,516笔 [4] - 总销售金额同比增长7%，超过540亿美元 [4] - 业绩增长的关键原因包括代理人数量的持续增长势头、生产力提升以及留存率提高 [3] 市场环境与公司定位 - 公司正利用美国国内强劲的住房需求环境 [4][6] - 住房市场仍处于高需求状态，公司有望顺势发展 [4] - 在公布稳健的季度财报后，公司股价当日涨幅超过11%，大幅跑赢仅上涨0.1%的标普500指数 [1]