文章核心观点 - 物业行业正经历从“物业管理”到“社区营造”的深刻转型，标杆公司通过抖音等短视频平台，将小区打造成“网红社区”，这不仅是营销尝试，更是角色与价值的重塑[1] 思维破局：从管理者到生活记录者 - 传统物业与“网红”物业的核心思维差异在于角色定位：前者是社区管理者与服务提供者，后者是社区生活记录者、内容创作者与情感连接者[2] - 内容视角发生转变：从“以我为主”发布通知，转向“以业主为主”记录生活、挖掘社区故事、展现邻里温情[2] - 互动逻辑从单向告知变为双向乃至多向互动，鼓励业主参与创作、评论与分享，价值目标从提升管理效率转向塑造品牌形象、增强归属感与构建社区文化[2] 案例拆解：标杆物业的抖音出圈之道 - 新希望服务通过体系化内容矩阵成为行业流量标杆，其抖音专属话题浏览量突破**1.1亿**，累计发布视频近**9000条**，连续多月居行业影响力榜首[3] - 新希望服务将线上内容与线下服务深度融合，例如为业主准备生日惊喜的视频直接带动了当月客户满意度的显著提升[3] - 碧桂园服务通过“比邻生活”IP策划大型线上活动，如全国性邻里嘉年华的抖音话题PK赛实现了超**1亿次**的播放量，激发业主共创热情[3] - 多元实践包括剧情化倡导、直播化服务与打卡地营造，例如邦泰物业将宣传主题融入幽默短剧，荣望府项目园艺师直播社区活动，保利物业改造社区打造网红打卡地[5] 策略复刻：打造网红小区的四步心法 - 内容选题聚焦“人情味”与“新鲜感”，核心选题库包括：记录保安帮抬重物等社区温度瞬间；挖掘小区四季风景与园林细节；全面记录社区文化活动；让业主才艺成为视频主角[6][11] - 形式创新强调从展示到互动与共创，方法包括：发起话题挑战赛并提供物业费抵扣券等激励；将物业开放日、工程检修等过程进行直播，打造透明物业[7][11] - 技术运营需善用平台工具，具体策略有：利用抖音LBS功能向小区及周边用户优先推送内容；结合节假日与社会热点策划内容以提升共鸣感；定期分析完播率、点赞评论等数据以优化方向[8][11] - 闭环设计旨在让流量沉淀为“留量”，实现价值转化：在视频评论区或主页提供报修咨询入口，将线上关注转化为线下服务触点；通过展示专业工作增进业主理解，将粉丝转化为品牌拥护者；将线上品牌形象转化为更高的客户满意度与物业费收缴率[9][11] 结语：网红效应之上回归服务本质 - 能成为网红的小区，本质是因为有值得记录的美好生活和用心守护的物业人，抖音为物业提供了让服务从幕后走到台前、变为可感可知可互动的温暖陪伴的机会[10] - 此举重新定义了物业与业主的关系，使其成为共同家园的建造者与记录者，物业经营的不仅是房产，更是人与人之间的连接与名为“家园”的情感[10]

股本情况 - 2025年11月底法定/注册股本总额2500万港元，股份25亿股，每股面值0.01港元[1] - 2025年11月底已发行股份（不含库存）8.14126亿股，库存股份0，总数8.14126亿股[2] 购股期权 - 购股期权计划2021年4月30日采纳，上月底及本月底期权数为0[3] - 本月因行使期权所得资金0港元，月底可能发行或转让股份8000万股[3] 股份变动 - 本月已发行股份（不含库存）及库存股份增减总额均为0普通股[5]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额2500万港元，股份25亿股，面值0.01港元[1] - 上月底和本月底已发行股份均为8.14126亿股，库存股为0[2] 购股期权 - 购股期权计划2021年4月30日采纳，月底结存期权数为0[3] - 本月底可能发行或转让股份8000万股[3] - 本月行使期权所得资金0港元[3] 股份变动 - 本月已发行股份和库存股份增减均为0[5]

股权信息 - 截至2025年9月底，公司法定股本2500万港元，股份25亿股，每股面值0.01港元[1] - 截至2025年9月底，已发行股份8.14126亿股，库存股份0股[2] 购股权计划 - 公司购股权计划2021年4月30日采纳，本月底可能发行或转让股份总数8000万股[3] - 本月内因行使期权所得资金总额为0港元[3] 股份变动 - 本月内已发行股份和库存股份增减总额均为0普通股[5]

收入和利润（同比环比） - 报告期内公司收入为人民币7.398亿元，同比增长4.3%[10] - 股东应占净利润为人民币1.209亿元，同比增长2.4%[10] - 公司总收入从2024年上半年的7.090175亿元人民币增长4.3%至2025年上半年的7.398175亿元人民币[39] - 公司收入同比增长4.3%至73.98亿元人民币（2024年同期为70.90亿元人民币）[92] - 期内溢利同比增长3.2%至13.15亿元人民币（2024年同期为12.74亿元人民币）[92] - 净利润从127.4百万元增长3.2%至131.5百万元[55] - 母公司拥有人应占核心净利润从118.1百万元增长2.4%至120.9百万元[56] - 每股基本盈利增长2.8%至0.149元人民币（2024年同期为0.145元人民币）[92] - 归属于母公司股东净利润增长2.4%至12.09亿元人民币，每股基本盈利保持1.49元[126] - 除税前利润同比增长4.0%至15.90亿元人民币，未分配企业开支减少6.0%至7.46亿元人民币[117][118] 成本和费用（同比环比） - 管理费效比同比下降7.1%至9.1%[10] - 销售成本增加6.2%至5.061亿元人民币，主要由于毛利率较低的物业管理服务收入占比提升[42] - 整体毛利率同比下降1.2个百分点至31.6%[45] - 行政开支从69.3百万元减少2.5%至67.6百万元[51] - 财务净收益从9.4百万元下降27.7%至6.8百万元[53] - 员工成本同比增长10.4%至18.11亿元人民币，其中薪资福利支出增长10.3%至16.45亿元人民币[121] - 集团雇员总数3,904人，同比减少132人（2024年同期4,036人）[72] - 员工成本总额约人民币181.1百万元，同比增长10.4%（2024年同期164.1百万元）[72] 物业管理服务表现 - 物业管理服务收入增长至4.671123亿元人民币，占总收入63.1%，同比增长[40] - 在管楼面面积达3803.5万平方米，同比增长7.4%[13] - 公司总在管面积达3803.5万平方米，同比增长7.4%；总收入46.71亿元人民币，同比增长15.2%[18] - 公司管理面积从3,542.9万平方米增加至3,803.5万平方米[40] - 整体物业费单价为人民币3.14元/平方米/月，同比增长3.6%[10] - 物业管理服务收入为4.671亿元，较去年同期4.056亿元增长15.2%[109] - 公司总收入同比增长4.3%至73.98亿元人民币，其中物业管理服务收入增长15.2%至46.71亿元人民币[117][118] - 整体分部毛利微增0.6%至23.37亿元人民币，物业管理服务毛利增长14.0%至11.84亿元人民币[117][118] 第三方业务表现 - 第三方项目签约金额达人民币5.6亿元，同比增长59%[10] - 第三方全口径收入占比84%，同比提升3.3个百分点[10] - 第三方物管签约额达5.6亿元人民币，其中4亿元来自物业管理服务，成功获取多个超千万级合同项目[24] - 第三方项目签约金额达5.6亿元人民币，相当于2024年全年签约额的92.6%[34] - 来自独立第三方开发商的收入17.76亿元人民币（占比38%），同比增长15%；在管面积1593.8万平方米（占比41.9%）[25] 区域市场表现 - 西南区域物业管理收入2.186亿元，占比46.8%，同比增长15.3%[16] - 华东区域物业管理收入1.661亿元，占比35.5%，同比增长11.5%[16] - 新一线城市收入24.41亿元人民币（占比52.3%），同比增长19.9%；在管面积1907.9万平方米（占比50.2%）[18][20] - 二线城市收入20.26亿元人民币（占比43.4%），同比增长12.1%；在管面积1755.2万平方米（占比46.1%）[18][21] 生活服务表现 - 生活服务收入1.77亿元人民币，同比增长3.6%；团餐零售板块收入8080万元人民币，增长9.2%[29] - 生活服务收入从1.704471亿元人民币增长3.6%至1.766126亿元人民币[31][41] - 社区生活服务收入从79.1百万元微增0.2%至79.2百万元[43] - 社区资产管理服务收入从17.4百万元下降4.5%至16.6百万元[43] - 线上线下零售及餐饮服务收入从74.0百万元增长9.2%至80.8百万元[43] - 生活服务收入为1.766亿元，较去年同期1.704亿元增长3.6%[109] 商业运营服务表现 - 商业运营服务收入4819.6万元人民币，同比下降26.1%，其中商业运营服务收入4766.4万元（占比98.9%）[27] - 商业运营服务收入下降26.1%，从6,522.98万元人民币减少至4,819.6万元人民币[41] - 商业运营服务收入为4819.6万元，较去年同期6523万元减少26.1%[109] - 商业运营服务收入同比下降26.1%至4.82亿元人民币，非业主增值服务收入同比下降29.3%至4.79亿元人民币[117][118] 增值服务表现 - 非业主增值服务收入大幅下降29.3%，从6,770.7万元人民币减少至4,789.7万元人民币[33][41] - 零售业务渗透率提升至6.7%，外部客户占比从45%大幅提升至60%[29] - 明星单品牛奶销售额570万元人民币，同比增长90%；钮扣礼盒销量突破13万份[29] - 团餐运营项目总数达33个（同比增加8个），其中第三方占比91%[30] - 到家零售渗透率达6.71%，同比提升3个百分点；定制礼盒销量突破13万盒，同比增长30%[35] 现金流表现 - 经营性现金流为人民币2100万元，同比大幅提升180.5%[10] - 公司经营所得现金为5941万元，较去年同期555.6万元大幅增长970%[102] - 公司已付所得税为3843.8万元，较去年同期3162.6万元增长21.5%[102] - 公司投资活动所用现金净额为7726.6万元，较去年同期1603万元增长382%[102] - 公司购买金融资产支出5904.9万元，去年同期无此项支出[102] - 公司融资活动所用现金净额为3987.4万元，较去年同期9750.9万元减少59.1%[102] - 公司现金及现金等价物减少净额为9616.8万元，较去年同期1.396亿元减少31.2%[102] 资产和负债变动 - 贸易应收款项从448.9百万元增加10.9%至497.9百万元[58] - 现金及现金等价物减少9.2%至96.02亿元人民币（2024年末为105.78亿元人民币）[93] - 贸易应收款项增长10.9%至49.79亿元人民币（2024年末为44.89亿元人民币）[93] - 权益总额增长5.0%至139.50亿元人民币（2024年末为132.83亿元人民币）[95] - 非控股权益增长9.3%至9.03亿元人民币（2024年末为8.26亿元人民币）[95] - 金融资产增长211%至3.46亿元人民币（2024年末为1.11亿元人民币）[93] - 合同负债增长7.7%至22.54亿元人民币（2024年末为20.93亿元人民币）[93] - 保留溢利增长13.8%至48.85亿元人民币（2024年末为42.94亿元人民币）[100] - 流动比率从2.3倍提升至2.4倍[62] - 投资物业公平值下降2.3%至11.61亿元人民币，主要采用第三级估值模型[129][131] - 贸易应收款项总额49792.6万元人民币，较2024年末44890.7万元增长10.9%[138] - 现金及现金等价物96019.7万元人民币，较2024年末105775.4万元下降9.2%[140] - 应付股息6649.2万元人民币，较2024年末1057.6万元增长528.7%[142] - 关联方贸易应收款项13721.2万元人民币，较2024年末15297.6万元下降10.3%[149] 投资和金融活动 - 通过"AI+机器人+人"模式实现年化成本节约64万元人民币，人效提升19.3%[36] - 投资物业公平值变动亏损收窄至897万元人民币，较去年同期951万元人民币减少5.8%[119] - 金融资产预期信贷亏损大幅改善，贸易应收款项减值准备减少23.2%至803万元人民币[122] - 公司收购物业及设备成本595万元人民币，较2024年315万元增长88.9%[132] - 公司出售设备项目账面净值14.6万元人民币，较2024年7.3万元增长100%[132] - 新增无形资产开发成本542.1万元人民币，较2024年1387.9万元下降60.9%[133] - 按公平值计入损益的金融资产达1154.9万元人民币，较2024年末1111.8万元增长3.9%[134] - 美国国债投资额5861.9万元人民币，其中流动部分3558万元，非流动部分2303.9万元[136] 股息和股东权益 - 宣派中期股息每股0.110港元，较2024年同期每股0.090港元增长22.2%[81] - 股息记录日确定为2025年9月17日，派发日期为2025年12月19日[81] - 中期股息宣派7001.5万元人民币，较2024年6757.2万元增长3.6%[144] - 购股权计划可授予上限80,000,000股，占已发行股份总数9.83%[75] - 董事李巍女士通过配偶权益持有544,800,000股，占总股本66.92%[77] - 主要股东刘永好家族通过复杂信托结构持有公司股份544,800,000股，占总股本66.92%[80] - 公众持股比例符合上市规则要求，不低于总股本的25%[84] - 雇员福利信托涉及股份权益关联方包括陈静、武敏及姜孟军[79] 税务处理 - 即期中国企业所得税实际税率约15.2%，低于法定25%税率[123][125] 资金使用情况 - 上市所得款项净额约790.0百万港元，其中战略收购及投资已使用5.5百万港元，剩余429.0百万港元预计2026年底前使用[71] - 信息系统中台系统升级实际使用14.4百万港元，剩余9.3百万港元预计2025年底前完成[71] - 智能社区试点项目使用22.9百万港元，剩余19.8百万港元预计2025年底前投入[71] - 人才招募及团队建设已全额使用39.5百万港元（占总额5%）[71] - 生活服务发展资金已全额使用79.0百万港元（占总额10%）[71] - 营运资金已全额使用118.5百万港元（占总额15%）[71] 审计和合规 - 中期财务报告经毕马威会计师事务所审阅，未发现违反国际会计准则第34号的情况[89] - 审阅范围限于询问和分析程序，未执行全面审计[88] - 报告期后未发生重大后续事项[85] - 报告期内公司未进行任何上市证券的购买、出售或赎回操作[82] - 截至报告期末公司未持有任何库存股份[82]

公司人事变动 - 执行董事刘栩因有意在其他商业事务上投入更多时间调任为非执行董事 [1] - 非执行董事兼董事会联席主席武敏调任为执行董事 [1] - 上述人事变动自2025年9月10日起生效 [1]

公司信息 - 公司为新希望服务控股有限公司，股份代號3658，在开曼群岛注册成立[2] 董事会成员 - 执行董事为武敏女士（联席主席）、陈静女士[3] - 非执行董事为姜孟軍先生（主席）、李巍女士、刘栩先生、张薇女士[4] - 独立非执行董事为曹麒麟先生、李正国先生、江智武先生[4] 董事会委员会 - 设立审核、薪酬、提名三个委员会[5] - 江智武先生为审核委员会主席[5] - 曹麒麟先生为薪酬委员会主席[5] - 李正国先生为提名委员会主席[5] - 武敏女士为薪酬委员会成员[5] - 陈静女士为提名委员会成员[5]

公司人事变动 - 执行董事刘栩因有意在其他商业事务上投入更多时间调任为非执行董事 [1] - 非执行董事兼董事会联席主席武敏调任为执行董事 [1] - 上述人事变动自2025年9月10日起生效 [1]

人事变动 - 2025年9月10日起，刘栩由执行董事调任非执行董事，武敏由非执行董事兼联席主席调任执行董事[4] 股权权益 - 武敏透过新引力发展有限公司在26,640,111股本公司普通股中拥有权益[4] 董事会组成 - 截至公告日期，董事会由执行董事武敏（联席主席）及陈静等组成[6]

股本信息 - 2025年8月底法定/注册股本总额2500万港元，股份25亿股，每股面值0.01港元[1] - 2025年8月底已发行股份（不含库存）8.14126亿股，库存股份0股[2] 购股期权情况 - 购股期权计划2021年4月30日采纳，上、本月底结存期权数为0[3] - 本月因购股期权发行新股0股，可能发行或转让8000万股[3] - 本月因行使期权所得资金0港元[3] 股份变动 - 本月增加/减少已发行（不含库存）及库存股份均为0股[3][5]