物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

中国中铁(00390.HK)重大工程中标 - 公司近期中标多项重大工程，合计金额约人民币912亿元，占2021年营业收入的8.52% [1] 中国人民保险集团(01339.HK)保费收入 - 2022年1-8月原保险保费收入合计人民币4524.61亿元，同比增长9.89% [2] - 子公司人保财险、人保寿险及人保健康分别实现保费收入人民币3402.47亿元、782.83亿元及339.31亿元 [2] 中煤能源(01898.HK)生产经营数据 - 8月商品煤产量1092万吨，同比增长22.3% [3] - 商品煤销量2596万吨，同比增长1.3%，其中自产商品煤销量1067万吨，同比增长17.6% [3] 渤海银行(09668.HK)员工持股计划 - 员工计划自2022年9月15日起九个月内以自有资金买入不少于2500万股H股 [4] - 买入股份两年内不对外转让 [4] 中国交通建设(01800.HK)控股股东增持 - 控股股东中交集团累计增持2.64亿股H股，占公司总股本1.64% [5] - 截至2022年9月14日，中交集团持股比例达59.63% [5] 首程控股(00697.HK)股权变动 - 主要股东首钢集团间接附属公司拟出售7.28亿股股份（占已发行股份10%）给北京国管控股 [6] - 北京国管为北京市政府设立的国有资本运营公司 [6] 建业地产(00832.HK)股份回购 - 公司拟根据回购授权在公开市场回购股份 [7] 威铖国际(01002.HK)业绩预告 - 预期年度净亏损约4600万元 [8] 中国太保(02601.HK)保险业务 - 1-8月累计原保险业务收入2909亿元 [8] 中国财险(02328.HK)保费收入 - 1-8月保费收入3402.47亿元，同比增长9.8% [9] 航空业运营数据 - 中国国航8月旅客周转量同比上升56.4%，环比下降4.9% [9] - 中国东方航空8月旅客周转量同比上升62.14% [9] 中国中冶(01618.HK)新签合同 - 1-8月新签合同额8320亿元，同比增长5.9% [9] 丘钛科技(01478.HK)股东增持 - 控股股东兼董事会主席增持10万股 [9] 宝新金融(01282.HK)股本重组 - 拟"20合1"进行股份合并 [9] 大山教育(09986.HK)收购 - 拟580万英镑收购KSI Education约45.75%股权 [9] 中国投资开发(00204.HK)配股 - 拟折让约19.79%配售4.92亿股，筹资3740万港元 [9] 名创优品(09896.HK)回应做空 - 独立调查完成，称做空报告关键指控无事实依据 [9] 歌礼制药-B(01672.HK)临床研究 - 完成PD-L1抗体ASC22联合西达本胺用于HIV感染功能性治愈临床研究患者入组 [9] 千盛集团控股(08475.HK)合作 - 与广州迈唯科技订立谅解备忘录 [9] TRUE PARTNER(08657.HK)投资 - 斥资1000万元认购基金 [9] ISP GLOBAL(08487.HK)合作 - 与年年卡集团订立战略合作协议 [9] 中环控股(01735.HK)合作 - 与中国电信及中国电信(扬州)订立策略合作协议 [9] 中国光大绿色环保(01257.HK)采购 - 斥资474万元向光大环保常州采购设备及相关技术服务 [9] 上市公司股份回购 - 腾讯控股耗资3.51亿港元回购117万股 [10] - 创维集团耗资2862.16万港元回购800万股 [10] - 中芯国际耗资5321.95万港元回购330.15万股 [10] - 小米集团耗资2402.56万港元回购230万股 [10] - 友邦保险耗资1.78亿港元回购248.5万股 [10] - 中国软件国际耗资574.69万港元回购100万股 [10] - 太古股份公司A耗资1445.4万港元回购26.2万股 [10] - 渣打集团耗资947.01万英镑回购155.04万股 [11] - 潍柴动力耗资3341.3万元回购300万股A股 [11] - 长城汽车耗资4193.88万元回购135.8万股A股 [11] - 长实集团耗资3314.18万港元回购63.05万股 [11] - 中国飞鹤耗资605.96万港元回购100万股 [11] - 复星国际耗资2926万港元回购600万股 [11] - 德信服务集团耗资789万港元回购263万股 [11] - ASMPT耗资940.5万港元回购15万股 [11] - 绿城服务耗资399.68万港元回购70.2万股 [11] - 易大宗耗资615.7万港元回购400万股 [11] 阿里健康(00241.HK)股权激励 - 授出582.33万个受限制股份单位 [11]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 报告的核心观点 - 2024年绿城服务营收同比+6.5%，归母净利润同比+29.7%，基本面优秀，核心业务稳健，提质增效成果显著，分红慷慨 [1][2] - 作为独立第三方物业公司，品牌美誉度高，独立发展和外拓能力是业内标杆，有望在竞争中占据更多市场份额 [4] - 考虑毛利率提升及管理费用率优化的综合影响，上调2025 - 2026年归母净利润预测至9.4/11.0亿元，分别上调3.5%/2.1%，新增2027年预测为12.1亿元，对应PE为14/12/11倍 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024年实现营收185亿元，同比增长6.5%，毛利32亿元，同比增长9.7%，毛利率17.3%，同比提升0.5pct，核心经营利润15.9亿元，同比增长22.5%，归母净利润7.9亿元，同比增长29.7% [1] 业务结构 - 2024年物管/园区服务/咨询服务分别实现收入124.0/33.7/24.1亿元，同比+11.7%/-5.5%/+5.1% [2] - 截至2024年末，在管面积5亿平，储备面积3.6亿平，58.6%的在管面积、69.3%的收入来自长三角 [2] - 园区服务贡献18.2%的收入占比和23.8%的毛利占比，2024年对部分业务经营模式调整，短期收入增速下滑，长期业务组合优化，毛利率提升 [2] 提质增效 - 2024年采取强化成本管控等措施，物管/园区服务/咨询服务/科技业务毛利率分别为13.7%/22.6%/24.9%/39.3%，同比提升0.7pct/1.1pct/1.5pct/0.6pct [3] - 销售费用率为1.9%，同比降低0.1pct；管理费用率6.8%，同比降低0.5pct [3] 现金流与分红 - 2024年经营活动产生现金流净额为14.7亿元，年末现金及现金等价物48.5亿元，定期存款11.2亿元 [3] - 2024年分红比例高达75% [3] 盈利预测与估值 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|17,393|17,893|19,050|20,414|21,752| |收入增长率|17.1%|2.9%|6.5%|7.2%|6.6%| |归母净利润（百万元）|605|785|943|1,100|1,205| |归母净利润增长率|10.6%|29.7%|20.1%|16.7%|9.5%| |EPS(元，人民币）|0.19|0.25|0.30|0.35|0.38| |ROE(归母，摊薄）|7.4%|9.2%|10.7%|11.9%|12.5%| |P/E|21.3|16.4|13.7|11.7|10.7| |P/B|1.6|1.5|1.5|1.4|1.3|[5]

港股地产股表现 - 融创中国股价由涨约10%转为跌超3% [1] - 新城发展股价下跌近3% [1] - 绿城服务股价跌超2% [1] 行业波动特征 - 地产板块出现显著跳水行情 [1] - 单日股价波动幅度达13个百分点（融创中国） [1] - 多家房企股价同步转跌显示板块整体承压 [1]

公司基本信息 - 公司股份代號為2869，於2016年7月12日上市[16] - 公司是一間於2014年11月24日於開曼群島註冊成立的獲豁免有限公司[18] - 公司股份每股面值0.00001港元[21] - 公司總部及中國主要營業地點位於浙江省杭州市文一西路767號西溪國際商務中心B幢[12][14] - 公司香港主要營業地點位於香港上環德輔道中317 & 319號啟德商業大廈16樓1607–08室[13][14] 公司管理层信息 - 公司執行董事包括楊掌法先生（主席）、金科麗女士，陳浩先生於2025年2月24日辭任[10][11] - 公司非執行董事包括壽柏年先生、夏一波女士、李海榮女士，宋海林先生於2025年2月24日獲委任，劉興偉先生於2025年2月24日辭任[10][11] - 公司獨立非執行董事包括潘昭國先生、黃嘉宜先生、李風先生、賈生華先生[10][11] - 陈浩自2025年2月24日起辞任执行董事[198] - 刘兴伟自2025年2月24日起辞任非执行董事，宋海林同日获委任，任期三年[198] - 夏云自2025年2月24日起辞任首席财务官，张玲波同日获委任[199] 报告期信息 - 報告期為截至2024年12月31日止十二個月[20] 公司业务类型 - 公司提供物業服務、社區生活服務、諮詢服務和科技服務四類服務[22] - 公司主要业务涵盖物业服务、社区生活服务、咨询服务和科技服务[90][94] 公司物业规模数据 - 截至2024年12月31日，公司管理的物业位于中国31个省、直辖市及自治区的202个城市，总在管面积达509.0百万平方米[26] - 2024年储备面积为3.572亿平方米，较2023年减少1440万平方米，下降3.9%[36] - 2024年在管面积为5.09亿平方米，较2023年增加6060万平方米，增长13.5%[36] - 2024年退出面积为3690万平方米，较2023年减少4.9%，占当年在管面积7.2%[36] - 2024年杭州在管面积占比16.6%，收入占比36.1%；宁波在管面积占比7.0%，收入占比5.7%等[147] - 2024年物业服务在管面积为5.09亿平方米，较2023年增长13.5%；储备面积为3.572亿平方米，较2023年下降3.9%[145] 公司整体财务关键指标长期变化 - 2020 - 2024年公司收入分别为10,105,646千元、12,566,131千元、14,856,343千元、17,393,272千元、18,527,760千元，同比增速分别为17.8%、24.3%、18.2%、17.1%、6.5%[31] - 2020 - 2024年公司毛利分别为1,922,834千元、2,330,526千元、2,401,953千元、2,913,386千元、3,196,665千元，同比增速分别为24.3%、21.2%、3.1%、21.3%、9.7%[31] - 2020 - 2024年公司年内利润分别为740,657千元、890,444千元、631,423千元、716,130千元、867,367千元[31] - 2020 - 2024年公司权益股东应占净利润分别为710,414千元、846,275千元、547,501千元、605,374千元、785,080千元，同比增速分别为48.8%、19.1%、 - 35.3%、10.6%、29.7%[31] - 2020 - 2024年公司上市后每股盈利分别为0.23元、0.26元、0.17元、0.19元、0.25元[31] 公司2024年各业务收入占比 - 2024年物业、园区、咨询、科技服务收入占总收入比例分别为66.9%、18.2%、13.0%、1.9%[31] - 2024年物业、园区、咨询、科技服务收入分别为124.01亿元、33.73亿元、24.12亿元、3.41亿元，占比分别为66.9%、18.2%、13.0%、1.9%，同比增速分别为11.7%、-5.5%、5.1%、-20.3%[96][97] 公司2024年各业务毛利率 - 2024年物业、园区、咨询、科技服务毛利率分别为13.7%、22.6%、24.9%、39.3%[31] - 2024年物业、园区、咨询、科技服务毛利率分别为13.7%、22.6%、24.9%、39.3%，较2023年分别增加0.7、1.1、1.5、0.6个百分点[108] 公司2024年整体盈利指标 - 2024年公司总体毛利率为17.3%，净利率为4.7%[31] - 2024年公司实现营业收入约185.3亿元，权益股东应占溢利约7.85亿元，同比增长29.7%[72][75] - 2024年公司实现收入185.278亿元，较2023年的173.933亿元同比增长6.5%[91][95] - 2024年销售成本153.31亿元，较2023年的144.80亿元增长5.9%，略低于收入增速[98][99] - 2024年毛利31.97亿元，较2023年的29.13亿元增长9.7%，毛利率为17.3%，较2023年增加0.5个百分点[100][104] - 2024年销售及营销开支3.53亿元，较2023年的3.43亿元增长3.0%，销售费用率为1.9%，较2023年下降0.1个百分点[101][105] - 2024年行政开支12.56亿元，较2023年的12.75亿元下降1.5%，管理费用率为6.8%，较2023年下降0.5个百分点[102][106] - 2024年核心经营利润15.88亿元，较2023年的12.96亿元增长22.5%[103][107] - 2024年金融工具预期信贷损失2.41亿元，较2023年的2.02亿元增长19.3%[109][112] - 2024年其他经营开支2.34亿元，较2023年的1.68亿元上升39.3%[110][113] - 2024年融资收入净额为440万元，较2023年融资成本净额210万元增加650万元[114] - 2024年税前利润达11.882亿元，较2023年的9.722亿元增长22.2%[118][123] - 2024年所得税为3.208亿元，较2023年的2.561亿元增长25.3%，有效所得税率为27.0%，与2023年的26.3%基本一致[119][124] - 2024年公司权益股东应占溢利为7.851亿元，较2023年的6.054亿元增长29.7%[120][125] - 2024年净利率为4.7%，较2023年的4.1%上升0.6个百分点[121][126] 公司2024年资产负债数据 - 2024年末流动资产为126.49296亿元，非流动资产为50.44528亿元，总资产为176.93824亿元[38] - 2024年末流动负债为85.28388亿元，非流动负债为6.22379亿元，总负债为91.50767亿元[38] - 2024年12月31日流动资产为126.493亿元，较2023年12月31日的121.117亿元增加4.4%[127][132] - 2024年12月31日现金及现金等价物为48.539亿元，较2023年12月31日的45.308亿元增长7.1%[127][132] - 2024年定期存款达11.182亿元，较2023年12月31日的3.734亿元增长199.5%[127][132] - 2024年12月31日投资性房地产、物业、厂房及设备和使用权资产为12.3亿元，较2023年12月31日的23.396亿元减少47.4%[134] - 2024年12月31日无形资产为3.809亿元，较2023年12月31日的5.923亿元减少35.7%[135] - 2024年12月31日，一年内到期租赁负债为1.598亿元，较2023年的2.878亿元下降44.5%；一年以上到期租赁负债为5.532亿元，较2023年的11.3亿元下降51.0%[138][143] - 2024年12月31日，投资物业、物业、厂房及设备和使用权资产为12.3亿元，较2023年的23.396亿元同比下降47.4%[139] - 2024年12月31日，无形资产为3.809亿元，较2023年的5.923亿元同比下降35.7%[140] - 2024年12月31日，贸易及其他应收款项为55.766亿元，较2023年的51.139亿元增长9.1%[141] - 2024年12月31日，贸易及其他应付款项为49.721亿元，较2023年的48.73亿元增长2.0%[142] 公司2024年现金流数据 - 2024年公司经营活动所得现金净额为14.74721亿元，投资活动所用现金净额为5.0329亿元，融资活动所用现金净额为6.51446亿元[43] - 2024年公司现金及现金等价物年末余额为48.53862亿元，较年初增加3.19985亿元[43] - 2024年公司现金及现金等价物约48.5亿元，同比增长7.1%，定期存款11.2亿元，同比增长199.5%[72][75] 公司2024年其他财务指标 - 2024年净权益回报率为9.2%，总资产回报率为4.4%[38] - 2024年上市后每股派息0.13港元，特别股息0.07港元[38] 公司荣誉信息 - 2024年公司获2024中国物业服务满意度领先企业等多项荣誉[44][46][48][50][52][54][56][58][60][62][64][66][67] 公司业务运营举措 - 2024年公司通过数字化赋能与“一项目一模型”精准运营，压降管理费用率0.5个百分点[77][79] - 公司与蚂蚁集团共推“物业智能体”，与钉钉合作重构集团办公生态，部分科技产品已试点应用[78][79] - 2025年公司将业务整合作为关键举措，多团队协作推动整合动力持续释放[80] - 2025年公司将围绕“高质量发展”主线，提升服务、创新和拓展行业宽度[86][88] - 公司依托“便利 + 关系”社区零售体系，优化产品结构，强化与物业服务协同发展[153][155] - 公司以“四季生活”到家平台构建入户服务体系，调整浙江绿城房屋服务系统有限公司架构[154][156] - 物业资产管理服务受房地产环境和专项服务结束影响收入下降，后续将实施多模式拓展策略[157][158] - 文化教育服务实施多品牌策略，处置MAG部分股份，仍与其在国内业务合作[159] - 部分签约业务因委托方要求等原因延期执行，后续将提高核心产品标准化等推动业务发展[173][176] 杭州玉湖公园数据 - 2024年杭州玉湖公园开放首周日均吸引15万游客，周末流量超10万[80] - 2024年杭州玉湖公园开放首周每天涌入15万客流，此后周末保持超10万流量[83] 公司“康乐”“寿乐”与“学乐”业务数据 - 2024年“康乐”“寿乐”与“学乐”业务收入占公司总营业收入的18.2%[81][84] 公司园区业务数据 - 2024年公司发挥“近、亲、信”服务优势，园区产品和服务的营业收入与利润持续增长[85][87] - 园区服务占总收入18.2%，占总毛利23.8%；2024年收入为33.732亿元，较2023年下降5.5%[148][150] - 2024年园区产品和服务收入为13.103亿元，占园区服务收入38.9%，较2023年增长3.0%[149][150] - 2024年公司总收入为33.73亿元，较2023年的35.69亿元同比下降5.5%[151] - 园区产品和服务2024年收入为13.10亿元，占比38.9%，较2023年同比增长3.0%[151] - 居家生活服务2024年收入为3.96亿元，占比11.7%，较2023年的5.48亿元同比下降27.7%[151][152] - 园区空间服务2024年收入为2.93亿元，

文章核心观点 贸易战背景下针对内需的宏观政策积极有为、靠前发力，看好房地产行业板块整体表现，推荐布局核心城市的开发商、物业管理公司、中介公司及优质商业地产公司 [1][4] 新房与二手房成交情况 - 一季度重点40城新房成交面积2580万方，同比增长4.5%，3月新房成交面积1124万平，同比增长3.5%，一线城市新房成交面积同比增速达两位数 [1] - 一季度重点13城二手房成交面积1960万方，同比增长33%，3月二手房成交面积850万方，同比增长37%，北上广深成杭核心城市一季度二手房成交套数增速均超30% [1] 百强房企销售情况 - 一季度百强房企全口径销售金额7874亿元，同比下降7.3%，累计降幅较1 - 2月扩大4.2个百分点，3月单月同比降低12%，跌幅较2024年全年明显收窄 [2] - 3月及一季度百强房企销售金额下滑，一方面受新增供给收缩影响，Top10房企一季度新增住宅供应套数5.3万套，同比下降35%，另一方面二手房成交占比提升吸纳部分购房需求 [2] 土地市场情况 - 3月百强房企新增货值1841亿元，同比增长36.8%，较2月增速扩大19.8个百分点，2025年以来连续3个月同比正增长 [3] - 土地市场分化，整体供给及成交规模筑底，核心城市土拍火热，3月北京、杭州等城市拍出单价地王，全国宅地成交溢价率17.15%，环比上升4.4个百分点 [3] 投资建议 - 看好布局核心城市的开发商、物业管理公司及中介公司，重点推荐A股滨江集团、建发股份、金地集团，港股贝壳、建发国际控股、越秀地产、绿城服务 [4] - 推荐优质商业地产公司华润万象生活、华润置地、龙湖集团、新城控股等 [4]

纪要涉及的公司 绿城服务 纪要提到的核心观点和论据 - **2024年业绩回顾** - **营收**：实现收入185.3亿，在高基数上增长6.5%[2] - **效益**：核心金利润15.9亿，同比增长22.5%；规模金利润7.9亿，同比增长29.7%[2] - **财务状况**：经济线流14.7亿，同比增长2.7%，覆盖金利润1.7倍；年底账面现金及现金等价物48.5亿，定期存款11.2亿，共近60亿，较2023年底增加11.6亿；资产负债率下降2.8个百分点[2] - **回购情况**：2024 - 2025年1月累计回购4440万股，金额1.4亿，回购比例1.4%[3] - **成本管控**：全面实行以收定支，抓核心成本改善，毛利率提升0.5个百分点；物业板块收入增长11.7%，毛利率提升0.7个百分点[3] - **组织架构**：持续推进组织变革[3] - **专业板块**：聚焦主业发展，效率改善优先于营收规模增长；C端园区服务毛利率提升1.1个百分点至22.6%；咨询服务收入微增，毛利率提升1.5个百分点至24.9%；科技服务毛利率提升0.6个百分点至39.3%[4] - **2025年指引** - **现金流**：目标是经营性现金流覆盖经营项目一倍以上[5] - **外拓端**：保持凝宝和营收40亿以上[5] - **业务增长相关** - **在管面积与营收**：2024年因一次性服务项结束影响增长，未来在管面积与物业板块营收基本能保持10%以上双位数增长[6] - **毛利率与管理费率**：通过前端到后端、从上到下业务流程打通，数字化科技化手段提升服务效能，有提升空间，目标压降0.5个点管理费用率[8][9] - **股东回报**：采取相对积极策略，现金使用优先考虑股东回报；2024年实现75%派息率，2025年视情况开展回购[10][11] - **提价情况**：2024年提价工作可能2022 - 2023年启动，目标是对早年单价低、相对亏损且合同到期续约项目提价，2025年目标实现1亿左右合同提价金额[12] - **应收账款与投资减值**：应收账款清理是一号位工作，2月启动“春风行动”；2024年对CPS减持近1.2亿，对中澳到家减持6000万，未来减值空间不大[13][14] - **业务收入**：物业板块收入目标两位数增长，专业板块因部分业务出表及谨慎策略，营收需剔除相关影响[15] - **外拓目标**：2025年保持高质量拓展，目标不低于40亿；聚焦56个核心重点城市，业态上聚焦产业园、写字楼、超高层等，非住宅端占比不低于45%[16][17] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2023年下半年服务亚运会赛事服务对物业板块营收有近2亿贡献，2024年转为常态住宅项目物业服务营收约3000万且未来几年基本保持此体量[6] - 提价项目分母是合同到期且要续约的项目，2024年数量约600个左右[12]

文章核心观点 - 房地产行业深度调整时物业服务行业展现韧性，绿城服务2024年财报多项核心指标超预期，公司通过服务、组织、客户价值等方面转型发展，构建“护城河”，未来将继续以使命为指引书写生态进化新篇章 [1][2][11] 好服务的价值：驱动业绩稳健增长 - 公司推进“服务让生活更美好”战略目标，推动战略、组织和能力一体化，经营聚焦主业提质、改革提效、产品进阶和产业协同 [3] - 2024年财报显示营收同比增长6.5%至185.3亿元，核心经营利润达15.9亿同比增长22.5%，归母净利润为7.9亿同比增长29.7%，毛利率提升至17.3%增加0.5个百分点，经营性净现流达14.7亿同比增长2.7%，现金及现金等价物为48.5亿同比增长7.1%，资产负债率下降2.8个百分点 [3] - 公司优化业务结构，物业板块聚焦提质增效收入124.0亿元同比增长11.7%占总营收66.9%，毛利率提升至13.7%增加0.7个百分点；专业板块聚焦主营发展，园区、咨询、科技服务毛利率均提升 [4] - 公司坚持有质量拓展，新拓年饱和营收37.7亿元，新拓平均单价3.8元/平方米/月，非住新签年饱和营收18.2亿元占比48.3%，中标千万级以上项目66个，全年交付7925万㎡，在管规模达5.1亿㎡，储备规模达3.6亿㎡，华东区域在管占比58.6%，形成40个高市占亿元深耕区域 [4] - 公司以战略定力、稳健经营和良性发展循环能力构建“护城河”，董事会“双股息”回馈股东，派息比例提升2个百分点 [5] 激发员工价值：组织变革迸发活力 - 公司认为员工是企业第一本体，从文化共情、组织变革、成长赋能等维度推动员工与企业双向奔赴 [6] - 公司以项目为最小作战单元，构建赋能支撑系统，2024年推动区域化、专业化、集约化系统改革，管理费率下降0.55个百分点，毛利率优化0.5个百分点 [6] - 公司创新人才机制，一线员工完善人岗匹配、加强培训、落地关爱措施，2024年基层员工收入逆势增长20%，通过评价联动机制提升收成与服务品质，通过五级人才培养体系使90后管理者占比达61%；管理者强化作风建设，2024年向300余名管理者发放7000余万股期权绑定责任与利益 [7] - 公司组织变革成效显著，人均创利提升23.3%，组织文化认同满意度达90%，188人获政府先进个人等荣誉，对内凝聚员工向心力，对外释放标杆辐射力 [7] - 2025年公司将加速组织扁平化变革，强化区域职能，深化城市深耕，提升项目综合能力，为员工创造发展空间 [8] 客户价值：服务跃迁提升体验 - 公司以客户为本，将客户价值融入服务基因，通过数字化平台洞察需求，在智能安防、客户服务、运营管理方面提升效率和体验 [9] - 公司通过“里长体系”与“善数平台”精准捕捉需求，通过“春风行动”与“业主代表大会”倾听诉求，建立沟通渠道，形成“海豚计划”等IP [9] - 公司“全员管家”战略深耕两年多，以客户满意度为核心，各级人员成为管家，提升产品设计、服务效率等，推进园区共治模式 [10] - 公司推动产业协同，存量深耕建立“物业+生活服务”模式，增量实现项目联动拓展 [10] - 公司追求客户价值成效显著，业主满意度达90分同比提升1分，项目续约率达94.1%同比提升2.9个百分点，提价合同金额1.2亿同比增加900万，新拓项目平均单价3.8元/平方米/月创历史新高，一二线城市占比超90% [11]