财务表现 - 中期纯利同比增长22.6% [1] - 核心经营溢利增长25.3% [1] - 收入同比上升6.1% [1] 业务运营 - 核心物管业务收入同比增长10.2% [1] - 增长主要受第三方非住宅项目扩张推动 [1] - 通过优化管理项目组合及提升经营效率实现利润率改善 [1] 业绩指引与市场预期 - 中期业绩远超集团全年增长15%的指引 [1] - 上半年的增长趋势预计可持续 [1] - 目标价从6.13港元上调至6.61港元 [1]

业绩表现 - 2025年上半年营收93亿元 同比增长6.1% [1] - 毛利18亿元 同比增长8.9% 毛利率19.5% 同比提升0.5个百分点 [1] - 核心经营利润10.7亿元 同比增长25.3% [1] - 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% [1] 业务结构 - 物业管理收入66.3亿元 同比增长10.2% 占总收入比重71.4% [2] - 园区服务收入13.6亿元 同比下降6.0% [2] - 咨询服务收入13.0亿元 同比增长0.6% [2] - 居家生活服务收入1.2亿元 同比下降53.8% 剔除不再并表因素后同比持平 [2] 区域拓展 - 新拓项目年饱和营收15.2亿元 非住宅占比52.5% [2] - 新拓展项目平均物管单价3.7元/月/平方米 [2] - 在管面积5.4亿平方米 长三角地区在管面积占比58.8% 收入占比69.7% [2] 盈利能力 - 物业管理毛利率15.3% 同比提升0.4个百分点 [3] - 园区服务毛利率26.6% 同比提升3.2个百分点 [3] - 咨询服务毛利率33.1% 同比提升0.2个百分点 [3] - 管理费用率6.4% 同比下降1.0个百分点 [3] 股东回报 - 2025年上半年回购1717万股 占已发行股份0.5% [3] - 维持2025-2027年归母净利润预测9.4/11.0/12.0亿元 [3] - 对应市盈率16/13/12倍 [3]

核心财务表现 - 2025H1营收92.89亿元，同比增长6.1% [1] - 核心经营利润10.74亿元，同比增长25.3%，归母净利润6.13亿元，同比增长22.6% [1] - 毛利率同比提升0.6个百分点至19.2%，净利率提升0.5个百分点至5.6% [1] - 管理费用率同比下降0.6个百分点至7.6% [1] 业务板块表现 - 物业服务收入66.33亿元，同比增长10.2%，占总营收71.4%，毛利率提升0.4个百分点至15.3% [2] - 园区服务收入13.57亿元，同比下降6.0%，但毛利率大幅提升3.2个百分点至26.6% [2] - 咨询服务收入12.99亿元，同比增长0.6%，毛利率提升0.2个百分点至33.1% [2] 规模与区域分布 - 在管面积达5.36亿平方米，同比增长11.3% [2] - 储备面积3.47亿平方米，同比下降2.9%，主要因退出非核心城市及高风险项目 [2] - 杭州区域在管面积占比16.7%，收入贡献达34.7% [2] 财务健康状况 - 在手现金40.48亿元，较2024年末下降16.6% [1] - 贸易应收款70.30亿元，较2024年末增长26.1% [1] - 资产负债率54.0%，较2024年末上升2.3个百分点 [1] 业绩展望 - 预计2025-2027年归母净利润分别为9.23亿元、10.30亿元、11.35亿元 [1] - 对应EPS分别为0.29元、0.33元、0.36元 [1] - 当前股价对应PE分别为15.9倍、14.2倍、12.9倍 [1]

公司概况 * 绿城服务集团有限公司 (Greentown Service Group, 2869 HK) [1] 核心财务表现 * 2025年上半年核心运营利润同比增长25% 超出公司全年增长15%的指引及市场预期 [1] * 总收入同比增长6%至92.89亿元人民币 毛利率同比提升0.5个百分点至19.5% 所有细分业务毛利率均实现同比增长 [1] * 物业管理服务收入同比增长10% 占总收入比重提升3个百分点至71% 为2016年以来最高水平 [1] * 销售及行政管理费用占收入比率同比下降1.3个百分点至7.9% [1] * 净利润同比增长23%至6.13亿元人民币 [10] 运营与业务亮点 * 在管总建筑面积同比增长11%至5.36亿平方米 新交付管理面积3900万平方米 [7] * 上半年新增年化合同金额15.2亿元人民币 其中约95%位于公司核心56个城市 57%来自大型企业客户特别是国有企业 [7] * 物业管理服务毛利率创上市以来新高 同比提升0.4个百分点至15.3% 得益于物业费提升、退出低利润项目及运营数字化 [7] * 社区生活服务毛利率大幅改善 同比提升3.2个百分点 [7] * 咨询服务业务展现韧性 收入同比增长1% 毛利率提升0.2个百分点 [7] 现金流与资产负债表 * 总现金及定期存款同比增长26% 净增加超过11亿元人民币 期末总额达54.5亿元人民币 [1][7][8] * 应收账款同比增长14%至63亿元人民币 但结构优化 账龄小于1年的应收账款占比提升至约70% [1][9] * 管理层有信心在2025年实现经营现金流与净利润比率高于1倍 并将应收账款余额控制在健康水平 [1] 股东回报与资本管理 * 公司上半年未宣派中期股息（符合历史惯例）但回购了1700万股股份（占总股本的0.5%） [1] * 管理层计划在2025年下半年继续股份回购 并维持有吸引力的股息支付率（2024财年为75%） [1] 前景与指引 * 管理层维持2025财年核心运营利润增长15%的指引 支持因素包括双位数的物业管理服务收入增长及毛利率进一步提升0.5个百分点 [3] * 2025年新增合同目标为40亿元人民币 其中至少50%为非住宅项目 [3] * 管理层对2026-27年利润率前景更为乐观 目标为每年毛利率再提升0.5个百分点 销售及行政管理费用占收入比率每年优化0.5个百分点 [3] * 公司致力于高质量的新项目拓展 聚焦核心56个城市 凭借强大品牌获取高利润项目 并与261家国有企业深化合作以探索非住宅物业机会 [4] 投资观点与估值 * 高盛维持买入评级 将12个月目标价从5.0港元上调至6.3港元 基于12倍2027年预期自由现金流折现至2025年（资本成本11%） [6] * 公司交易于2025-27年预期市盈率15倍/12倍/10倍 对应25%的每股盈利年复合增长率及6%的股息收益率 相比覆盖的国企物管同行具吸引力 [6] * 公司是少数在行业规模增长放缓、第三方市场竞争加剧的共识下 能提供清晰利润率提升路径以支撑有吸引力且可持续股东回报的物管公司之一 [4] 风险因素 * 第三方在管面积扩张不及预期及规模扩张中的执行风险 [15] * 因快速拓展物业类型导致物业管理服务利润率下降 [15] * 物业资产管理和教育服务的增值服务利润率走弱 [15] * 因过度外包导致服务质量意外下降 [15]

核心财务表现 - 2025年上半年收入92.89亿元同比增长6.1% 毛利率提升至19.5% [1] - 核心经营利润10.74亿元同比增长25.3% 权益股东应占溢利6.13亿元同比增长22.6% [1] - 现金及定期存款余额54.5亿元同比增长26.5% 应收账款余额68亿元同比增加13% [2] 业务板块构成 - 物业服务收入66.33亿元占比71.4% 同比增长10.2% [1] - 园区服务收入13.56亿元占比14.6% 咨询服务收入12.991亿元占比14.0% [1] 战略发展重点 - 聚焦56个核心城市 目标新增货值40亿元 非住业务占比超50% [2] - 实施项目精益模型 全年毛利率提升超0.5个百分点 项目均衡性提升30%以上 [2] - 强化差异化服务价值创造 深化精细化运营与生态能力建设 [3] 现金流管理 - 坚持现金为王战略 确保经营性现金流覆盖一倍以上净利润 [2] - 重点攻坚应收账款回收 全年综合回款率不低于去年水平 [2] - 一年以内账期应收账款占比69% B端与G端客户履约能力稳定 [2] 行业趋势判断 - 物业行业持续脱虚向实 聚焦主业提升服务品质回归服务价值 [3] - 存量住宅与城市服务持续放量 市场空间广阔处于上升期 [1] - 同质化竞争引发价格博弈 需通过差异化服务赢得市场 [3]

股价预测与评级 - 预计绿城服务股价未来15天上升 发生几率达70%至80% [1] - 评级增持 目标价5.18港元 [1] 财务表现 - 上半年核心溢利同比增长25% 为物业管理板块增长率最高的公司之一 [1] - 利润率扩张较预期强劲 [1] 经营状况 - 新管理团队领导下执行力强劲 增加全年盈利增长能见度 [1] - 可能导致市场预测上调 [1] - 正按计划扩展15亿元人民币新合约 [1]

股价表现预期 - 预计绿城服务股价未来15天上升 发生几率达70%至80% [1] - 目标价5.18港元 评级增持 [1] 财务业绩表现 - 上半年核心溢利同比增长25% 为物业管理板块增长率最高的公司之一 [1] - 利润率扩张较预期强劲 [1] 公司运营与战略 - 新管理团队领导下执行力强劲 [1] - 正按计划扩展15亿元人民币的新合约 [1] - 业绩增加全年盈利增长能见度 可能导致市场预测上调 [1]

1H25业绩表现 - 收入92.9亿元同比增长6% 核心经营利润10.7亿元同比增长25% 归母净利润6.1亿元同比增长23% 业绩略超预期 [1] - 物业服务 园区服务 咨询服务毛利率分别提升0.4 3.2 0.2个百分点 综合毛利率提升0.5个百分点 [1] - 销管费用同比下降9% 费率下降1.3个百分点 [1] 基础物管业务 - 基础物业服务收入占比约70% 同比增长10% [1] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期体量相当 [1] - 新拓核心城市项目占比提升5个百分点至95% 平均物业费单价达3.7元/平米/月(存量3.2元/平米/月) [1] 财务状况 - 广义现金(含定期存款)54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元 [1] - 贸易及其他应收款同比增长12% [1] - 经营性现金流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有增加 [1] 发展策略 - 坚持有质量发展 持续拓展优质项目 年化退盘率4-5% [2] - 维持经营性现金流对净利润一倍以上覆盖目标 [2] - 预计2025-26年核心经营利润均同比增长15% 分别至18.3亿元和21.1亿元 [2] 股东回报 - 过去两年派息比率均超过70% [2] - 1H25累计回购金额约6000万元 [2] - 按70%派息比例估计股息收益率达4.4% [2] 估值与评级 - 维持跑赢行业评级 目标价提升8%至6.0港元 [2] - 对应19倍2025年目标市盈率 18%上行空间 [2] - 目前交易在16.0倍2025年市盈率 [2]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入92.9亿元 同比增长6.1% [1] - 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% 增速显著高于营收增长 [1] - 综合毛利率19.5% 较去年同期提升0.5个百分点 [2] - 销售费用率1.5% 同比下降0.3个百分点 管理费用率6.4% 同比下降1.0个百分点 [2] 业务规模与结构 - 在管面积达5.4亿平方米 同比增长11.3% [1][2] - 物业管理服务收入66.3亿元 同比增长10.2% 占总营收比重71.4% [2] - 该业务毛利率15.3% 同比提升0.4个百分点 [2] - 合管比1.65 储备面积3.5亿平方米 [1][2] 专业服务业务 - 园区服务收入13.6亿元 同比下降6.0% 但毛利率26.6% 同比提升3.2个百分点 [3] - 咨询服务收入13.0亿元 同比微增0.6% 毛利率33.1% 同比提升0.2个百分点 [3] 战略与运营 - 拓展策略审慎 加强深耕城市内优质存量项目拓展 [1][2] - 主动退出非核心城市及存在交付风险的储备项目 [2] - 储备项目质量提升 经营效率有望进一步提高 [1]

核心财务预测与评级 - 维持2025-26年核心经营利润预测分别为18.3亿元和21.1亿元 均同比增长15% 若剔除MAG出表影响则2025年增速为21.5% [1] - 维持2025-26年归母净利润预测分别为9.2亿元和10.7亿元 均同比增长17% [1] - 提升目标价8%至6.0港元 对应19倍2025年市盈率 较当前股价存在18%上行空间 [1] 中期业绩表现 - 1H25收入92.9亿元 同比增长6% [2] - 1H25核心经营利润10.7亿元 同比增长25% [2] - 1H25归母净利润6.1亿元 同比增长23% 略超预期 [2] 基础物业服务业务 - 基础物业服务收入占比约70% 同比增长10% [3] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期规模相当 [3] - 新拓项目核心城市占比达95% 较去年同期提升5个百分点 [3] - 新拓项目平均物业费单价3.7元/平米/月 高于存量项目3.2元/平米/月 [3] 盈利能力优化 - 综合毛利率提升0.5个百分点 主要因物业服务/园区服务/咨询服务毛利率分别提升0.4/3.2/0.2个百分点 [4] - 销管费用同比下降9% 费用率下降1.3个百分点 [4] 现金流与资产负债状况 - 广义现金(含定期存款)54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元 [5] - 贸易及其他应收款同比增长12% [5] - 1H25经营性现金净流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有扩大 [5] 发展战略与股东回报 - 过去三年年化退盘率维持在4-5% 持续优化项目组合质量 [6] - 过去两年派息比率均超过70% 1H25累计回购金额约6000万元 [7] - 经营性现金流持续保持对净利润一倍以上覆盖 [7]