公司股份回购 - 公司于2025年12月23日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购耗资约292.91万港元 [1] - 此次回购涉及股份数量为63.4万股 [1]

股份数据 - 2025年12月22日已发行股份（不含库存）3,141,461,468，库存11,266,000，总数3,152,727,468[3] - 2025年12月23日购回634,000股，占比0.0202%，每股4.6104港元[3] - 2025年12月23日结束时，已发行（不含库存）3,140,827,468，库存11,900,000，总数不变[3] 购回情况 - 2025年12月23日按4.56 - 4.7港元购回634,000股，总价2,929,088.04港元[11] - 2025年6月20日通过购回授权，可购回314,361,562股[11] - 已购回11,900,000股，占比0.3785%[11] 相关限制 - 股份购回后暂停新股发行等至2026年1月22日[11] - 购回后30天内未经批准不得发行新股等[12] - 交易所出售库存股份须披露并填妥章节[13]

行业整体表现 - 截至2025年12月19日收盘，63家上市物企总市值达到2674.16亿元，环比增加约2382.34亿元，涨幅高达816.37% [1] - 在63家上市物企中，57家市值持平，占比90% [1] - 有4家物企市值上涨，合计增加136.41亿元 [1] - 有2家物企市值下跌 [1] 个股表现：涨幅领先 - 中天服务以35.82%的涨幅位列市值涨幅榜首，市值增加6.44亿元，总市值达到24.43亿元 [1] - 市值涨幅排名前十的物企依次为：中天服务、珠江股份、新大正、招商积余、特发服务、南都物业、润华服务、领悦服务集团、苏新服务和力高健康生活 [1] 个股表现：跌幅居前 - 碧桂园服务以0%的跌幅位列市值跌幅榜首，市值缩水0亿元，总市值为190.24亿元 [1] - 市值跌幅排名前十的物企依次为：碧桂园服务、绿城服务、彩生活、中海物业、雅生活服务、保利物业、中奥到家、祈福生活服务、浦江中国和兴业物联 [1]

报告行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为“增持”，且维持该评级 [5] 报告核心观点 - 展望后续，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳” [4] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点，关注三条主线：1）产品美誉度高、销售排名持续提升的稳健龙头；2）存量资源丰富、具备运营品牌核心竞争力的房企；3）看好物业服务长期发展空间 [4][116][117] 百城土地市场供需总结 - **整体市场**：2025年1-11月，百城土地成交建面累计同比-8.8%，供应建面累计同比-11.9% [10] - **住宅用地**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交建面为2.21亿平，累计同比-15.1%；供应建面为3.48亿平，累计同比-16.5% [1][20] - **分能级城市成交**： - 一线城市：成交建面778万平，累计同比-28.7% [1] - 二线城市：成交建面9，273万平，累计同比+4.4% [1] - 三线城市：成交建面1.21亿平，累计同比-24.9% [1] - **分能级城市供需比**：2025年1-11月，一线、二线、三线城市住宅类用地供需比分别为1.3、1.5、1.7 [30][38][48] 百城土地市场价格总结 - **整体土地价格**：2025年1-11月，百城土地成交楼面均价为1，735元/平方米，累计同比-0.7% [55] - **住宅用地价格**：2025年1-11月，百城住宅类用地成交楼面均价为6，295元/平方米，累计同比+9.4% [1][55] - **分能级城市住宅用地均价**： - 一线城市：成交楼面均价为39，283元/平方米，累计同比+29.5% [1][66] - 二线城市：成交楼面均价为6，986元/平方米，累计同比+4.2% [1][69] - 三线城市：成交楼面均价为3，635元/平方米，累计同比+2.0% [1][76] TOP50房企拿地情况总结 - **新增土储价值**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储价值8，618亿元，累计同比+22.1% [81] - **新增土储面积**：2025年1-11月，TOP50房企新增土储面积5，733万平，累计同比-0.6% [86] - **房企排名**： - 新增土储价值排名前三：中海地产（962亿元）、华润置地（757亿元）、招商蛇口（754亿元） [2][89] - 新增土储面积排名前三：中海地产（438万平）、保利发展（363万平）、招商蛇口（314万平） [2][89] 核心城市土地市场总结 - **核心30城月度（11月）表现**：成交宅地208宗（单月同比-19.4%），成交总建面1，529万平（单月同比-14.4%），成交总价1，144亿元（单月同比-37.7%），成交楼面均价7，482元/平（单月同比-27.2%），整体溢价率2.2%（单月同比-4.1pct） [2][94] - **核心30城累计（1-11月）表现**：成交宅地1，412宗（累计同比+3.8%），成交总建面9，815万平（累计同比-5.2%），成交总价1.06万亿元（累计同比+7.5%），成交楼面均价10，809元/平（累计同比+13.4%），整体溢价率9.6%（同比+4.7pct） [3][97] - **市场集中度**：2025年1-11月，核心30城宅地成交建面占百城比重44.4%，成交总价占百城比重76.2%；核心6城（北京、上海、广州、深圳、杭州、成都）成交总价占百城比重达42.5% [3][103] - **价格梯队**：1-11月，核心6城、核心30城、百城成交土地均价分别为24，527元/㎡、10，913元/㎡、6，295元/㎡ [3][103] - **溢价成交**：2025年11月，核心30城中溢价率超过20%的成交宅地共8宗；零溢价成交宅地184宗，占比88.5% [2][114] 投资建议具体标的 - **主线一（稳健龙头）**：推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂、滨江集团、越秀地产、中国海外发展，建议关注中国海外宏洋 [4][117] - **主线二（存量运营）**：推荐华润置地、上海临港、新城控股 [4][117] - **主线三（物业服务）**：推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务，建议关注保利物业、中海物业、越秀服务 [4][117]

公司股份回购 - 绿城服务于2025年12月22日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购共耗资193.58万港元 [1] - 公司以每股4.49港元至4.61港元的价格回购了42.4万股股份 [1]

公司股份回购 - 公司于2025年12月22日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购共涉及42.4万股公司股份 [1] - 回购总金额为193.58万港元 [1]

公司股份回购 - 绿城服务于2025年12月22日执行了股份回购操作 [1] - 此次回购共涉及42.4万股公司股份 [1] - 回购总金额为193.58万港元 [1]

股份数据 - 2025年12月19日已发行股份（不含库存）3,141,831,468，库存股份10,842,000，总数3,152,673,468[3] - 2025年12月22日购回股份424,000，占比0.0135%，每股4.556港元[3] - 2025年12月22日发行新股54,000，占比0.0017%，每股3.494港元[3] 购回授权 - 购回授权决议2025年6月20日通过，可购回总数314,361,562[12] - 已购回11,266,000，占比0.3584%[12] 其他 - 股份购回后新股发行等暂停期至2026年1月21日[12]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][47] 报告核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度被认为将超过2008年和2014年，且政策进程尚在途中 [4][47] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][47] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][47] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][47] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且预计一二线城市将更受益 [4][47] - 基于以上，2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复做政策beta [4][47] 中央财办详解中央经济工作会议精神 - 我国房地产高质量发展仍有较大空间 [1][11] - 从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待持续释放 [1][11] - 从改善性需求看，城镇住房区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求 [1][11] - 今年二手房交易占比已从2021年的28%提高至45%，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力很大 [11] - 在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做 [1][11] - 要以构建新模式为牵引推动房地产高质量发展 [2][12] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快消化库存，同时有序推动“好房子”建设 [2][12] - 需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求 [2][12] - 积极推动房地产企业转型发展，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型 [12] - 进一步发挥“保交房”白名单制度作用，支持房企合理融资需求 [2][12] - 加快构建房地产发展新模式，改革完善房地产开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，渐进推开立“新”破“旧” [2][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，落后沪深300指数0.13个百分点，在31个申万一级行业排名第24名 [2][13] - 本周上涨个股共71支，较上周增长52支，下跌股数为40支 [13] - 本周市场上房地产股涨幅居前五的为华联控股（15.8%）、绵石投资（13.7%）、中国武夷（11.2%）、天宸股份（9.6%）、华侨城A（8.5%） [13][19] - 跌幅前五为*ST匹凸（-16.9%）、财信发展（-13.2%）、首开股份（-11.3%）、荣丰控股（-10.6%）、合肥城建（-10.5%） [13][19] - 本周重点48家A/H房企中共计上涨12支，较上周增长4支 [13] - 涨幅位居前五的为世联行（8.5%）、华侨城A（8.5%）、时代中国控股（4.7%）、大悦城（3.9%）、新城控股（2.8%） [13][22] - 跌幅前五为富力地产（-19.1%）、建业地产（-13.8%）、绿景中国地产（-10.4%）、中梁控股（-8.3%）、碧桂园（-7.1%） [13][23] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - 本周30个城市新房成交面积为208.7万平方米，环比提升19.9%，同比下降42.7% [3][24] - 样本一线城市新房成交面积为54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9% [3][24] - 样本二线城市新房成交面积为120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2% [3][24] - 样本三线城市新房成交面积为34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6% [3][24] - 12月累计（截至当周），样本30城新房成交面积共计504.0万方，同比-42.5% [26] - 今年累计51周，样本30城新房成交面积共计9341.5万方，同比-14.4% [3][26] - 今年累计51周，一线城市新房成交面积为2501.1万方，同比-10.7% [3][26] - 今年累计51周，二线城市新房成交面积为4614.8万方，同比-14.2% [3][26] - 今年累计51周，三线城市新房成交面积为2225.6万方，同比-18.4% [3][26] - 一线城市中，北京今年累计51周成交同比-14.6%，上海同比-4.5%，广州同比-7.3%，深圳同比-30.2% [26][29] 二手房成交 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8% [3][30] - 样本一线城市二手房成交面积为87.4万方，环比+2.6% [3][30] - 样本二线城市二手房成交面积为85.2万方，环比+4.6% [3][30] - 样本三线城市二手房成交面积为27.8万方，环比-6.6% [3][30] - 年初至今累计二手房成交面积为10045.1万方，同比增长5.4% [30] - 样本一线城市累计二手房成交面积为4162.6万方，同比+6.1% [30] - 样本二线城市累计二手房成交面积为4593.9万方，同比+4.5% [30] - 样本三线城市累计二手房成交面积为1288.6万方，同比+6.5% [30] 重点公司境内信用债情况 - 本周（12.15-12.21）共发行房企信用债7只，环比减少2只；发行规模共计43.30亿元，环比减少103.9亿元 [40] - 总偿还量74.81亿元，环比减少40.36亿元，净融资额为-31.51亿元，环比减少63.54亿元 [40] - 债券类型以证监会主管ABS（41.1%）和一般公司债（40.4%）为主要构成 [40] - 债券期限以5年以上（41.1%）和1-3年（38.1%）为主 [40] - 本周发行利率有升有降，其中“25沪开03”3年期公司债利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率上升17个基点 [42][43] 本周政策回顾 - 住建部部长倪虹在人民日报发表署名文章，提出优化保障性住房供给、促进房地产市场持续健康发展、改革完善房地产开发、融资、销售制度、实施房屋品质提升工程等要点 [45] - 中央财办详解2025年中央经济工作会议精神，强调房地产高质量发展空间及构建新模式 [45] - 全国金融系统工作会议强调，继续着力做好防范化解房地产企业涉金融风险等工作 [45] - 地方政策方面，安徽、江西发布“十五五”规划建议，均提及加快构建房地产发展新模式、优化保障房供给、建设“好房子”等内容 [46] - 深圳南山区启动“南山换房易”以旧换新专项活动，推出政企联动优惠 [46] - 石家庄放松公积金政策，提高租房提取额度、新增物业费提取用途等 [46] - 广州发布建设规划纲要，推动绿色建筑高等级和规模化发展 [46] 投资建议与配置方向 - 配置方向可选地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][47] - 地产开发板块推荐：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][47] - 地方国企/城投/化债板块推荐：城建发展、城投控股 [4][47] - 中介板块推荐：贝壳-W [4][47] - 物业板块（属于跟涨）推荐：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等 [4][47]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 房地产行业仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：一是“好房子”政策推动房企由金融业转向制造业，迎接PB-ROE向上突破；二是优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五大投资主线：商业地产、“好房子”房企、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 - **新房成交量**：上周（12.13-12.19）34个重点城市新房合计成交309.5万平米，环比上升26.3%，其中一二线城市环比上升24.6%，三四线城市环比上升50.5% [3][4] - **新房成交月同比**：12月（12.1-12.19）34城一手房成交同比下降30.2%，降幅较11月收窄6.2个百分点，其中一二线同比下降29.4%，三四线同比下降38.8% [3][6] - **二手房成交量**：上周13个重点城市二手房合计成交119.2万平米，环比上升6.4%；12月累计成交同比下降32.9%，降幅较11月扩大15.7个百分点 [3][12] - **新房库存与去化**：上周15个重点城市合计推盘128万平米，成交107万平米，成交推盘比为0.83倍；截至上周末，15城合计住宅可售面积为9035.4万平米，环比上升0.2%；3个月移动平均去化月数为22.6个月，环比下降0.3个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪总结 - **宏观政策**：住建部部长提出推动房地产高质量发展，促进行业从高速增长转向高质量发展，推动企业从规模扩张转向提升产品品质和服务 [3][29] - **宏观政策**：中央财办提出2026年稳定房地产市场的三重举措，包括供需两端发力稳市场、推动房企转型发展、加快构建房地产发展新模式并改革基础制度 [29][30][32] - **行业数据**：统计局公布11月单月行业数据同比，投资下降30.3%，开工下降27.6%，竣工下降25.5%，销售面积下降17.3%，销售金额下降25.1%，资金来源下降32.5% [3][29] - **地方政策**：深圳要求稳妥做好重点企业风险处置，加快推动重点房企涉众理财风险出清 [3][32] - **地方政策**：山东发布住房“以旧换新”指导意见，提出“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三种模式 [29][32] - **公积金政策**：深圳公积金新规允许职工在未全额支付首付款前提取公积金，并支持“既提又贷” [33] - **土地市场**：保利发展以19.8亿元、溢价率17.8%摘得广州白云新城一宗宅地 [3][35] 重点公司动态总结 - **融资担保**：越秀地产获一家银行5000万港元定期贷款，最长贷款期18个月 [3][38][39] - **融资担保**：保利发展拟发行85亿元、期限6年的可转换公司债券 [3][38][39] - **股份变动**：新城控股控股股东富域发展将3400万股非限售股（占新城控股总股本的1.5%）质押给渤海国际信托，用于为子公司融资提供担保 [3][38][40] - **股份变动**：滨江集团完成大宗交易，成交2525.1万股，成交额2.3亿元 [3][38][40] - **其他**：万科20亿元中期票据（22万科MTN004）的展期三项议案均未获持有人会议通过 [3][38][40] - **股份回购**：贝壳-W在12月12日至18日期间共耗资约1499万美元回购股份约271万股 [41][42] - **股份回购**：绿城服务在12月15日至19日期间共耗资约849万港币回购股份约189万股 [41][42] 板块行情回顾总结 - **地产板块表现**：上周SW房地产指数下跌0.41%，沪深300指数下跌0.28%，相对收益为-0.13%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第24位 [3][43] - **地产个股表现**：涨幅前5位的个股为华联控股、*ST中迪、大连友谊、中国武夷、世联行；跌幅后5位的个股为财信发展、首开股份、荣丰控股、合肥城建、张江高科 [3][47] - **地产板块估值**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为20.9倍和18.3倍 [3][48] - **物管板块表现**：上周物业管理板块个股平均下跌0.29%，相对收益为-0.01%，板块表现弱于大市 [3][49] - **物管个股表现**：涨幅前5位的个股为佳源服务、新大正、荣万家、宝龙商业、弘阳服务；跌幅后5位的个股为恒大物业、宋都服务、卓越商企服务、祈福生活服务、中奥到家 [49][50][54] - **物管板块估值**：板块平均2025/2026年预测市盈率（PE）分别为13.2倍和11.9倍 [3][56]