报告行业投资评级 - 投资建议为关注两条主线：一是手握大量不动产的企业，二是具备牌照优势的企业 [5] 报告核心观点 - RWA（现实世界资产代币化）通过区块链技术将现实世界资产转化为链上可交易数字代币，实现资产碎片化、全球化、全天候和智能化交易，本质是资产证券化的区块链升级，解决了ABS的部分痛点问题 [5][12][13][14] - 房地产领域可能成为RWA最具潜力的应用场景之一，因其体量庞大、实物性强、流动性较低但具备保值性和预期现金流收益，RWA可重构房地产行业投资逻辑并为资产持有方开辟新融资渠道 [5] - 全球RWA仍处于发展初期阶段，截至2025年8月26日链上RWA总额达266.5亿美元，但相较于可代币化的现实资产规模仍较小，未来发行和探索空间较大 [5][39] 根据目录的总结 RWA定义与优势 - RWA通过区块链技术将现实世界有形或无形资产转化为链上可交易数字代币，实现资产碎片化、全球化、全天候和智能化交易 [12] - 优势包括打破参与门槛、提升传统金融未覆盖领域的融资能力、提高资产流动性与投资可及性、降低融资门槛、扩容投资者群体、增强交易透明度和支持定制化交易结构 [17][18][19] RWA发展历程 - 发展分为四个阶段：萌芽期（2017-2019年）进行概念与技术验证，探索期（2020-2022年）私人信贷上链尝试和机构入场，快速扩展期（2023-2024年）国债代币化规模扩张和监管框架破冰，爆发期（2025年以来）资管巨头助推、产品创新和技术设施升级 [33][34][35][36] RWA市场规模与资产类别 - 截至2025年8月26日全球链上RWA总额266.5亿美元，私人信贷占比59%（156亿美元），美国国债占比28%（74亿美元），大宗商品占比7%，房地产占比0.1%但潜力较大 [39] - 2024年全球链上RWA发行规模155亿美元同比增256%，2025年上半年发行149亿美元同比增142% [41][44] RWA应用场景 - 金融投资领域：贝莱德BUIDL基金规模28.9亿美元，Centrifuge平台累计融资11.49亿美元，高盛帮助欧洲投资银行发行1亿欧元数字债券 [5][49] - 大宗商品领域：Everledger代币化1亿美元钻石资产，汇丰银行黄金代币化产品上线3个月吸引1.8万名散户且日均交易额1200万美元 [5][49] - 新能源与基础设施领域：朗新集团与蚂蚁数科合作将充电桩收益权代币化融资1亿元人民币，协鑫能科将82MW光伏电站收益权代币化融资2亿元人民币 [5][50] - 房地产领域：迪拜Mantra与DAMAC合作将10亿美元房地产项目拆分为小额代币，美国RealT平台实现50美元起投房产并每日分配租金收益 [5][51] RWA发行与监管 - 运作流程包括资产选择、上链、发行与交易、后续管理运营四大步骤 [5] - 监管态度差异较大：欧美严格监管，新加坡和中国香港运用沙盒机制灵活推动创新，中东部分国家积极支持，中国内地处于严格监管与有限试点并存阶段 [5] RWA与REITs差异 - 所有权：RWA代表直接所有权可参与治理决策，REITs代表间接收益权无权干预具体物业管理 [5] - 技术基础：RWA依赖区块链技术，REITs基于传统金融体系 [5] - 投资门槛：RWA可拆分至极小额适合散户，REITs通常需较高金额偏向机构投资者 [5] - 流动性：RWA支持链上7×24小时交易和跨区域流通，REITs受限于证券交易所时间和地域限制 [5] - 收益分配与风险：RWA通过智能合约自动分润灵活高效但波动性较高，REITs按季度或年度分红需人工结算且风险相对稳定 [5] 房地产RWA实践案例 - 中国香港铜锣湾写字楼RWA项目将价值29亿港元写字楼封装为100万份代币，优先层年化收益约5.8%，权益层挂钩资产增值，流动性较传统REITs提升300%，资金周转效率提高30%以上，融资成本较传统信托降低380BP [5] - 中国新城市参与发起"中国香港RWA全球产业联盟"并与HashKey Exchange和EXIO平台合作推出商业地产RWA项目 [5] - 新城发展成立数字资产研究院和数字资产管理公司，拟配股融资4940万港元专项用于RWA战略布局 [5] - 绿地控股凭借牌照优势（持有升级版4、9号牌照和新加坡数字批发银行牌照）及地产背景布局RWA业务 [5]

报告信息 - 公司2025年中期报告中、英文版本分别上载于公司及联交所网站[1][6] 股东通讯 - 非登记股东可申请免费印刷本通讯，需填表格邮寄或电邮[2][6] - 非登记股东需联系中介提供电邮接收登载通知[3][7][9] 咨询方式 - 周一至周五9:00 - 18:00可致电过户登记分处热线咨询[4][7] 公司信息 - 公司股份代号为1321，于开曼群岛注册成立[1][9] 资料处理 - 个人资料用于处理申请，可披露转移，保留至完成用途[11][12] - 查阅或更正资料需书面寄至隐私主任[11][12]

报告获取 - 公司2025年中期报告中、英文版本分别上载于公司及联交所网站[1][5] - 难接收邮件或访问网站可填回条寄回或电邮获取印刷本[2][5] 股东通讯 - 登记股东需提供有效邮箱，否则无法电子接收公司通讯[3][6] - 对通知有查询可工作日9时到18时致电热线[4][6] 公司信息 - 公司股份代号为1321，于开曼群岛注册成立[8] 回条要求 - 回条需填妥签署，联名股东由首位股东签署才有效[8] - 回条可邮寄或电邮返回公司香港股份过户登记分处[8]

财务数据关键指标变化：收入和利润 - 公司合并收入约为3.66亿元人民币，同比下降87.5%[16][18] - 公司毛利润约为0.77亿元人民币，同比下降95.1%[16][18] - 公司毛利率约为21.0%，较上年同期下降33.1个百分点[16][18] - 公司综合收入为3.66亿元人民币，同比下降87.5%[42][47] - 综合毛利为7709万元人民币，同比下降95.1%，毛利率为21.0%[43][48] - 2025年上半年收入为人民币3.663亿元，较2024年同期的29.218亿元下降87.5%[92] - 2025年上半年毛利为人民币7,709万元，较2024年同期的15.796亿元下降95.1%[92] - 2025年上半年除税前亏损为人民币3,275万元，而2024年同期为除税前利润8.774亿元[92] - 2025年上半年净亏损为人民币3,945万元，而2024年同期为净利润3.475亿元[92] - 母公司拥有人应占亏损为人民币3,552万元，而2024年同期为应占利润3.778亿元[92] - 2025年上半年基本及摊薄每股亏损为人民币1.77分，而2024年同期为每股盈利18.79分[92] - 公司2025年上半年期内亏损为3944.8万元人民币，其中母公司拥有人应占亏损为3552.2万元人民币[98] - 2024年同期公司实现盈利3.475亿元人民币，与2025年亏损形成鲜明对比[98] - 公司截至2025年6月30日止六个月总收入为366,307千元人民币，较去年同期2,921,774千元人民币下降87.5%[120][123] - 公司截至2025年6月30日止六个月除税后亏损32,753千元人民币，去年同期为盈利877,358千元人民币[120][123] - 2025年上半年总收入同比下降87%至3.663亿人民币（2024年同期：29.218亿人民币）[131][137] - 客户合约收入同比下降90%至3.014亿人民币（2024年同期：28.731亿人民币）[137] - 母公司普通股权益持有人应占期内亏损人民币3552.2万元[157] - 母公司普通股权益持有人应占亏损为人民币35,522,000元，而去年同期为盈利人民币377,789,000元[160] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 财务费用9764万元人民币，同比上升106.4%[53] - 财务费用为人民币9764.2万元，同比增加5032.5万元或106.4%[57] - 2025年上半年财务费用为人民币9,764万元，较2024年同期的4,732万元增长106.3%[92] - 公司财务费用从去年同期47,317千元人民币大幅增加至97,642千元人民币，增幅106.4%[120][123] - 金融资产减值拨备4836.7万人民币（2024年无此项拨备）[100] - 物业及设备减值拨备2418.6万人民币（2024年无此项拨备）[100] - 公司2025年上半年确认减值损失72,890千元人民币，主要来自酒店运营(23,398千元)和其他服务(49,492千元)[120] - 金融资产减值拨备人民币4836.7万元[149] - 物业及设备减值拨备人民币2418.6万元[149] - 使用权资产减值拨备人民币33.7万元[149] - 期内中国所得税费用人民币1430.6万元[156] - 期内中国土地增值税费用人民币600.6万元[156] - 物业及设备减值损失为人民币24,186,000元，去年同期为零[162][163] - 借款实际利率从2024年末的4.73%上升至2025年中的5.10%，增长37个基点[192] 各条业务线表现：物业销售 - 已确认物业销售金额约为1.75亿元人民币[28][30] - 已确认交付物业总建筑面积约为10,415平方米[28][30] - 已确认销售收入1.75亿元人民币，已确认销售面积10415平方米[31] - 商用物业开发分部收入从去年同期2,723,530千元人民币大幅下降至175,269千元人民币，降幅达93.6%[120][123] - 物业销售收入同比下降94%至1.753亿人民币（2024年同期：27.235亿人民币）[140][143] 各条业务线表现：物业租赁 - 商业运营收入6490万元人民币，同比增长33.4%，出租率80%[37][39] - 物业租赁分部收入从去年同期48,646千元人民币增长至64,896千元人民币，增幅33.4%[120][123] - 投资物业租金收入同比增长33%至6490万人民币（2024年同期：4860万人民币）[137] 各条业务线表现：酒店运营 - 酒店管理收入9918万元人民币，同比下降12.0%，入住率60%[35][36] - 酒店运营分部收入从112,651千元人民币下降至99,181千元人民币，降幅12.0%[120][123] - 酒店运营收入同比下降12%至9918万人民币（2024年同期：1.127亿人民币）[140][143] 各条业务线表现：其他服务 - 其他服务分部收入从36,947千元人民币下降至26,961千元人民币，降幅27.0%[120][123] - 其他服务收入同比下降27%至2696万人民币（2024年同期：3695万人民币）[140][143] 其他财务数据：资产和权益 - 公司总权益约为52.62亿元人民币[16][18] - 公司现金账面值约为2.26亿元人民币[16][18] - 现金及现金等价物为人民币2.259亿元，较去年末8.861亿元大幅下降[67] - 公司总资产减流动负债从83.302亿人民币增至100.533亿人民币，增长20.7%[95] - 现金及现金等价物从8.390亿人民币降至2.086亿人民币，大幅减少75.1%[95] - 持作销售已竣工物业从40.857亿人民币降至39.107亿人民币，减少4.3%[95] - 开发中物业从4.395亿人民币增至4.477亿人民币，增长1.9%[95] - 公司总权益从53.421亿人民币略降至52.625亿人民币，减少1.5%[96] - 非控股权益从0.766亿人民币降至0.731亿人民币，减少4.6%[96] - 公司总权益从2024年末的534.21亿元人民币微降至2025年中的526.25亿元人民币，降幅1.5%[98] - 公司保留溢利从2024年末的269.76亿元人民币降至2025年中的264.56亿元人民币，减少19.19亿元人民币[98] - 非控股权益从2024年末的7663.6万元人民币降至2025年中的7311万元人民币，降幅4.6%[98] - 公司综合储备从2024年中的49.79亿元人民币增至2025年中的50.29亿元人民币，增长1.0%[99] - 汇兑波动储备从2024年末的2.28亿元人民币降至2025年中的2.08亿元人民币，减少2008万元人民币[98] - 公允价值储备从2024年末的-2548.2万元人民币进一步恶化至-2954.2万元人民币[98] - 股本结构保持稳定，股本16.02亿元人民币，股份溢价账71.97亿元人民币，股本储备137.41亿元人民币均无变化[98] - 期末现金及现金等价物为2.086亿人民币，较期初8.39亿人民币减少6.308亿人民币[101] - 公司截至2025年6月30日总资产为13,282,430千元人民币，总负债为8,019,949千元人民币[126] - 公司总资产为133.857亿人民币，其中商用物业开发分部资产占比46%为62.011亿人民币[129] - 公司总负债为80.436亿人民币，企业及其他未分配负债占比65%为52.466亿人民币[129] - 中国内地非流动资产增长6%至77.52亿人民币（2024年末：72.998亿人民币）[132] - 抵押的投资物业账面净值约为人民币3,005,621,000元，较2024年末下降1.2%[166][167] - 开发中物业期末余额为人民币447,663,000元，较期初增长1.9%[169] - 持作销售已竣工物业期末账面值为人民币3,910,663,000元，较期初下降4.3%[175] - 抵押的持作销售已竣工物业账面值为人民币2,377,202,000元，较2024年末增长2.1%[175][176] - 抵押的物业及设备账面净值约为人民币1,507,805,000元，较2024年末增长57.6%[162][163] - 公司现金及现金等价物从2024年末的8.39亿人民币大幅下降至2025年中的2.09亿人民币，降幅达75%[181] - 受限制现金从2024年末的4709万人民币减少至2025年中的1729万人民币，降幅达63%[181][183] - 应付贸易账款从2024年末的15.43亿人民币降至2025年中的10.77亿人民币，降幅达30%[186] - 超过六个月但一年内的应付贸易账款从2024年末的8.29亿人民币降至2025年中的3.31亿人民币，降幅达60%[186] - 应收关联公司众安集团款项从2024年末23.7788亿元大幅增至2025年6月末96.503亿元，增幅达306%[200] - 应收众安集团款项按年利率5%计息，为无抵押且无固定还款期安排[200] 其他财务数据：债务和借款 - 一年内到期银行贷款为人民币3.271亿元，一年后到期为人民币41.278亿元[68] - 资本负债比率从46%上升至52%[69] - 用于借款抵押的资产总额为人民币72.091亿元[73] - 计息银行及其他借款（流动部分）从10.722亿人民币降至3.271亿人民币，减少69.5%[95] - 计息银行及其他借款（非流动部分）从23.270亿人民币增至41.278亿人民币，增长77.4%[96] - 公司新增计息银行及其他借款25.639亿人民币，同比大幅增加（2024年为4.08亿人民币）[101] - 公司偿还计息银行及其他借款15.082亿人民币，同比大幅增加（2024年为2.446亿人民币）[101] - 公司总借款从2024年末的33.99亿人民币增至2025年中的44.55亿人民币，增长31%[189] - 长期借款从2024年末的23.27亿人民币大幅增至2025年中的41.28亿人民币，增长77%[189] - 短期借款从2024年末的10.72亿人民币降至2025年中的3.27亿人民币，降幅达69%[189] - 五年以上长期借款从2024年末的10.98亿人民币增至2025年中的28.53亿人民币，增长160%[189] - 借款抵押资产总值从2024年末的63.29亿人民币增至2025年中的72.09亿人民币，增长14%[195] 其他财务数据：现金流 - 公司经营业务产生的现金净额为-8.394亿人民币，同比由正转负（2024年为1.939亿人民币）[100] - 融资活动产生现金净额10.467亿人民币，同比大幅改善（2024年为净流出1.309亿人民币）[101] - 开发中物业增加导致现金流出284.8万人民币（2024年为流出16.797亿人民币）[100] 其他重要内容：投资和公允价值 - 其他收入及收益1.74亿元人民币，同比增长573.3%[44][49] - 2025年上半年其他收入及收益为人民币1.742亿元，较2024年同期的2,588万元增长573.2%[92] - 2025年上半年投资物业公允价值变动损失人民币860万元，较2024年同期损失5.359亿元减少98.4%[92] - 投资物业公允价值变动收益为860万人民币，同比大幅下降（2024年为5.359亿人民币）[100] - 重新计量联营公司投资产生收益1.534亿人民币[145] - 对浙江新农都联营公司投资为人民币6.819亿元[61][64] - 公司子公司支付人民币2.1亿元完成收购新农都22.65%股权的和解款项[147] - 收购新农都股权产生其他收益约人民币1.53398亿元计入上半年损益[147] - 公司目前合计持有新农都42.50%股权并对其产生重大影响[147] - 投资物业公允价值变动产生净亏损人民币860万元[149] - 投资物业公允价值变动损失为人民币8,600,000元，而去年同期损失为人民币495,100,000元[165] 其他重要内容：资本开支和承担 - 物业及设备资本开支为人民币3101.6万元，去年同期为2483.5万元[59] - 或有负债为人民币2.864亿元，较去年末3.597亿元减少[76] - 物业开发资本承担为人民币1.568亿元[77] - 公司资本开支从去年同期24,835千元人民币增加至31,016千元人民币，增幅24.9%[120][123] - 物业及设备新增成本为人民币31,016,000元，同比增长24.9%[161][163] 其他重要内容：土地储备 - 集团土地储备总建筑面积为3,673,020平方米[9][12] - 投资物业总建筑面积为313,534平方米[10] - 国际办公中心（B及C地块）建筑面积达1,098,065平方米[12] - 新农都项目土地储备建筑面积为1,055,987平方米[12] - 徐州新城市项目建筑面积为562,371平方米[12] - 慈溪新城市项目建筑面积为510,125平方米[12] - 国际办公中心（A地块）土地储备建筑面积为471,963平方米[12] - 众安时代广场（一期）土地储备建筑面积为132,475平方米[12] - 众安时代广场（二期）土地储备建筑面积为103,458平方米[12] - 隐龙湾项目土地储备建筑面积为39,386平方米[12] - A2地块总建筑面积约为263,555平方米[24][25] - A3地块总建筑面积约为327,996平方米[24][25] - 隆楹汇金座项目总建筑面积约为44,867平方米[27][29] - 土地储备总面积367.3万平方米，较期初减少0.5%[38][40] 其他重要内容：合同销售 - 合同销售面积14981平方米，合同销售金额3.27亿元人民币[33] 其他重要内容：员工和股本 - 员工总数从2024年12月31日的1,232人减少至2025年6月30日的1,147人，减少85人[82] - 公司法定授权股本为50亿股普通股，每股面值0.10港元，总面值50万港元[198] - 公司已发行及缴足股本为20.10768亿股普通股，总面值人民币1.6022亿元[198] - 加权平均发行在外普通股股数为2,010,768,000股，与去年同期持平[160] 其他重要内容：全面收益 - 公司2025年上半年其他全面亏损总额为7593.7万元人民币，主要由汇兑亏损2008万元人民币和投资公允价值亏损1640.9万元人民币构成[98]

公司业务动态 - 公司与EXIO Group Limited签订代币化服务协议 服务内容包括法律文件协调 智能合约开发与审计 钱包解决方案 代币平台准入 投资者KYC程序协调 以及虚拟资产的首发分销和二级交易 [1] - 服务协议自2025年9月15日起生效 初始合约期限为一年 可根据协议条款提前终止 [1] 合作安排 - 合作方为EXIO Group Limited 协议签署日期为2025年9月15日 [1]

公司业务动态 - 公司与EXIO Group Limited于2025年9月15日订立服务协议 涵盖代币化服务包括法律文件协调、智能合约开发与审计、钱包解决方案、平台准入及虚拟资产分销交易 [1] - 集团将依托香港国际金融中心体系与监管环境 深化与数字资产行业领导者合作 战略性研究布局数字资产以推动现有资产价值再释放 [1] 合作方背景 - EXIO为新浪旗下华盛集团投资的香港持牌虚拟资产交易平台 已于2024年12月获香港证监会颁发虚拟资产交易平台营运牌照 [1]

业务合作 - 2025年9月15日公司与EXIO订立服务协议，为期一年可自动续约，可提前30天书面通知终止[3] 公司业务 - 公司为投资控股公司，附属公司从事商业地产开发、租赁及酒店管理业务[4] 未来展望 - 公司将适时就集团相关业务发展作进一步公告[6]

股份与股本情况 - 截至2025年8月31日，公司法定/注册股份数目为50亿股，面值0.1港元，法定/注册股本为5亿港元，本月无变动[1] - 截至2025年8月31日，公司已发行股份（不包括库存股份）数目为18.44023117亿股，库存股份数目为0，已发行股份总数为18.44023117亿股，本月无变动[2]

财务表现 - 收入约3.66亿元 同比大幅减少87.5% [1] - 毛利7708.9万元 同比大幅下降95.1% [1] - 母公司拥有人应占亏损3552.2万元 同比由盈转亏 [1] - 每股亏损1.77分 [1] 业务分析 - 收入与毛利减少主要因物业销售业务大幅减少所致 [1]

财务表现 - 收入约3.66亿元 同比大幅减少87.5% [1] - 毛利7708.9万元 同比大幅下降95.1% [1] - 母公司拥有人应占亏损3552.2万元 同比由盈转亏 [1] - 每股亏损1.77分 [1] 业务表现 - 收入与毛利大幅减少主要因物业销售业务大幅减少所致 [1]