股票表现 - 深深房A收盘价为20.96元 上涨1.65% 换手率0.6% 成交量5.36万手 成交金额1.12亿元 [1] - 主力资金净流出1639.61万元 占比成交额14.67% 其中超大单净流出1151.48万元 占比10.3% 大单净流出488.13万元 占比4.37% [1] - 中单净流出233.65万元 占比2.09% 小单净流入1873.26万元 占比16.76% [1] 财务业绩 - 公司2025年一季度营业总收入3.30亿元 同比增长457.38% 归属净利润7242.11万元 同比增长3718.51% [1] - 扣非净利润6810.28万元 同比增长1813.18% 流动比率2.364 速动比率0.785 资产负债率39.13% [1] 公司背景 - 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司成立于1986年 位于深圳市 从事房地产业 注册资本101166万人民币 实缴资本101166万人民币 [1] - 公司法定代表人唐小平 [1] 商业活动 - 公司对外投资31家企业 参与招投标项目402次 [2] - 拥有商标信息6条 行政许可27个 [2]

收入和利润（同比环比） - 2025年上半年集团营运盈利在计入公平价值变动前下跌8.0%至5,227百万港元[3] - 2025年上半年总盈利为5,624百万港元，同比下降5.5%[4] - 2025年上半年收入为428.54亿港元，同比下降2.8%（减少12.32亿港元）[20] - 2025年上半年EBITDAF为113.97亿港元，同比下降2.3%（减少2.68亿港元）[20] - 股东应占盈利为56.24亿港元，同比下降5.5%（减少3.27亿港元）[20] - 综合EBITDAF为124.04亿港元，同比下降4.5%（减少5.86亿港元）[21] - 2025年總盈利為5,683百萬港元，較2024年5,624百萬港元增長1.1%[27] - 公司2025年上半年收入为428.54亿港元，同比下降2.8%（2024年同期为440.86亿港元）[132] - 2025年上半年期内溢利为61.36亿港元，同比下降4.6%（2024年同期为64.30亿港元）[132][134] - 每股盈利从2024年上半年的2.36港元下降至2025年上半年的2.23港元，降幅5.5%[132] - 股东应占全面收入总额从2024年上半年的58.35亿港元增长至2025年上半年的65.31亿港元，增幅11.9%[134] - 2025年上半年其他全面收入为8.97亿港元，较2024年同期（亏损1亿港元）显著改善[134] - 公司2025年上半年每股盈利为2.23港元，较2024年同期的2.36港元下降5.5%[156] - 股东应占盈利为5,624百万港元，占储备总额的6.96%[170] 成本和费用（同比环比） - 来自营运活动的现金流入净额7,991百万港元，同比下降11.4%[4] - 中国内地EBITDAF为16.56亿港元，同比下降8.9%（减少1.62亿港元）[21] - 澳洲EBITDAF为17.91亿港元，同比下降19.5%（减少4.33亿港元）[21] - 印度EBITDAF为0.78亿港元，同比下降61.4%（减少1.24亿港元）[21] - 公平價值變動對2025年營運盈利造成444百萬港元不利影響[27] - 公司2025年上半年财务支出为11.79亿港元，较2024年同期的13.99亿港元下降15.7%[151] - 公司2025年上半年所得税支出为12.1亿港元，较2024年同期的13.66亿港元下降11.4%[152] - 已缴所得税为4.99亿港元，较去年同期的10.7亿港元下降53.4%[140] - 资本开支为79.56亿港元，较去年同期的74.68亿港元增长6.5%[140] - 主要管理人员薪酬总额为69百万港元，较2024年同期的134百万港元下降48.51%[175] 各条业务线表现 - 香港电力业务收入23,515百万港元，同比下降0.9%[4] - 香港以外能源业务收入18,304百万港元，同比下降7.1%[4] - 香港电力业务收入为245.44亿港元，同比微增0.7%（增加1.74亿港元）[20] - 澳洲收入为173.77亿港元，同比下降7.3%（减少13.77亿港元）[20] - 中国内地收入为9.33亿港元，同比下降3.0%（减少0.29亿港元）[20] - 香港出售亞皆老街物業錄得89百萬港元收益（除䫠後74百萬港元），2024年同期為28百萬港元（除䫠後23百萬港元）[23] - 澳洲EnergyAustralia引入合營企業夥伴交易錄得460百萬港元淨收益（稅後395百萬港元）[23] - 印度哈格爾電廠2024年一次性收入106百萬港元於本期不再重現[23] - 香港电力销售为228.72亿港元，较去年同期的239.17亿港元下降4.4%[145] - 澳洲天然气销售为24.09亿港元，较去年同期的27.99亿港元下降13.9%[145] - 香港物业销售为5.77亿港元，较去年同期的1.39亿港元增长315.1%[145] - 管制计划业务收入从2024年的239.82亿港元下降至2025年的229.47亿港元，降幅为4.3%[187] - 燃料支出从2024年的99.56亿港元减少至2025年的86.48亿港元，降幅为13.1%[187] - 购买核电支出从2024年的20.14亿港元增至2025年的26.85亿港元，增幅为33.3%[187] - 除税后溢利从2024年的49.5亿港元下降至2025年的43.54亿港元，降幅为12%[187] 各地区表现 - 中国内地业务盈利870百万港元，同比下降11.9%[4] - 澳洲业务盈利167百万港元，同比下降72.7%[4] - 印度业务盈利79百万港元，同比下降61.1%[4] - 中電中國上半年營運盈利下降11.9%至870百萬港元，主要由於核電及可再生能源資產貢獻減少[57] - EnergyAustralia上半年營運盈利按年下降72.7%至167百萬港元，主要由於零售業務競爭加劇[63] - EnergyAustralia發電量按年下跌8%，但批發電價上升抵銷部分影響[63] - Apraava Energy上半年营运盈利同比下降61.1%至79百万港元[72] - 台湾地区及泰国的营运盈利下降75.9%至19百万港元，主要因和平电厂可收回燃料成本降低[75] - 香港地区收入占比最高，2025年为245.44亿港元（占总收入57.3%），同比下降0.7%[148][149] - 中国内地EBITDAF同比增长8.7%，从2024年的18.18亿港元增至2025年的16.56亿港元[148][149] - 澳洲地区收入同比下降7.3%，从2024年的187.54亿港元降至2025年的173.77亿港元[148][149] 管理层讨论和指引 - 中華電力2025年上半年平均淨電價因燃料調整費下降而下調1.9%，但未來走勢受地緣政治影響存不確定性[49] - 香港能源業務2025年上半年營運盈利增長6.5%至4,568百萬港元，反映電力基建資本投資增加[49] - 標準普爾2025年5月確認中電控股、中華電力及青電信用評級分別為A、A+及AA–，前景均為穩定[46] - 香港政府计划2030年起收紧电力行业排放限额，要求二氧化硫、氮氧化物和可吸入悬浮粒子排放总量较2026-2029年水平分别降低3%、22%和9%[84] - 公司计划2025年底前完成安健环管理系统的三年一度更新，中国业务已在上半年完成规程检讨[80] 其他重要内容 - 2025年上半年自由现金流为70.52亿港元，较2024年同期79.77亿港元下降[38] - 2025年上半年资本投资（不包括维修性资本开支）为70.53亿港元，较2024年同期93.11亿港元减少[38] - 集团截至6月30日未提取银行贷款额度为266亿港元，银行结余为30亿港元[39] - 集团净负债（不包含永久资本证券）对总资本比率为35.0%，较2024年底的33.0%上升[42] - 2025年上半年来自营运的资金(FFO)利息倍数为8倍，较2024年同期的9倍下降[42] - 公司2025年上半年发行永久资本证券38.72亿港元[136][139] - 公司2025年已宣派和已付股息总额为31.84亿港元，与2024年同期持平[155] - 2025年中期股息派发日期为2025年9月15日[197]

股价表现与资金流向 - 2025年8月7日收盘价6.47元 单日上涨0.47% 换手率0.8% 成交量77.60万手 成交金额5.00亿元 [1] - 主力资金净流入3474.64万元 占成交额6.94% 其中超大单净流入3289.44万元占比6.57% 大单净流入185.20万元占比0.37% [1] - 中单资金净流出2212.85万元占比4.42% 小单资金净流出1261.79万元占比2.52% [1] 财务业绩表现 - 2025年一季报营业总收入379.95亿元 同比减少38.31% [1] - 归属净利润624620.85万元 同比大幅减少1625.63% 扣非净利润603869.96万元 同比减少260.60% [1] - 流动比率1.303 速动比率0.567 资产负债率73.48% [1] 公司基本情况 - 成立于1984年 总部位于深圳市 主营业务为房地产业 [1] - 注册资本109.95亿元人民币 实缴资本62.40亿元人民币 法定代表人郁亮 [1] - 对外投资企业150家 参与招投标项目529次 [2] 知识产权与行政资质 - 拥有商标信息953条 专利信息97条 [2] - 获得行政许可45个 [2]

公司业绩表现 - 1H25实现营收428.54亿港元（yoy -2.8%），营运盈利51.92亿港元（yoy -11.3%），归母净利56.24亿港元（yoy -5.5%），高于预期的53.81亿港元，主要因澳洲子公司出售Wooreen储能系统项目50%股权录得收益 [1] - 中国香港营运盈利同比+8%至44.47亿港元，尽管售电量同比-1.7%，主要得益于资本开支投入（2024-28年预计529亿港元）带动管制计划固定资产净额提升 [1] - 中国内地营运盈利同比-13%，主因阳江核电站电价承压及部分可再生能源项目风资源弱、限电率增加 [1] - 澳洲营运盈利同比-86%，主因零售业务竞争激烈、雅洛恩电厂与Mount Piper电厂检修导致发电量下滑 [1] - 印度营运盈利同比-61%，主因KMTL输电项目电价调整和减值 [1] 零碳项目进展 - 1H25中国内地投产可再生能源装机336MW，印度Sidhpur风场（251MW）全面投产 [2] - 2029年前中国内地可再生能源/印度零碳项目装机目标达~6/~8GW，2030年前澳洲可再生能源/储能装机目标达~3/~1.6GW [2] - 零碳项目组合拓展预计为公司业绩注入增长潜力 [2] 现金流与分红 - 1H25经营性净现金流71亿港元（yoy -11.3%），自由现金流1亿港元（1H24为-13亿港元），转正主因去年同期投入27亿港元购买启德总部 [2] - 1H25每股股息1.26港元（同比持平），流动资金总额达296亿港元（含未提取贷款额度266亿），未来分红提升潜力可观 [2] 盈利预测与评级 - 下调中国香港售电量预测3/3/2%，中国内地收入预测18/22/25%，澳洲业务收入预测3/4/5% [2] - 预计2025-27年归母净利106.70/113.96/121.28亿港元（同比-9.1/+6.8/+6.4%），对应2025年EPS/BPS为4.22/42.26港元 [2] - 基于历史3年PB均值1.51x及零碳项目增量贡献，给予2025EPB 1.86x，目标价78.40港元，维持"买入"评级 [2]

财务表现 - 2025年上半年公司实现营业收入428.54亿港元，同比下降2.79% [1] - 净利润56.24亿港元，同比下降5.49% [1] - 公允价值变动前营业利润52.27亿港元，同比下降8% [1] - 营业利润同比下降11%至51.92亿港元 [1] - 一次性收益由上年同期0.96亿港元大幅增长至4.32亿港元 [1] 业务表现 - 香港及相关业务实现45.68亿港元，同比增长6% [1] - 中国内地业务实现8.7亿港元，同比下降12% [1] - 澳洲业务实现1.7亿港元，同比下降73% [1] - 印度业务实现0.8亿港元，同比下降61% [1] - 泰国业务实现0.2亿港元，同比下降76% [1] 现金流与资本开支 - 25H1实现扣除维护性资本开支的现金流入71亿港元，同比下降9亿港元 [2] - 非维护性资本开支总额为70亿港元 [2] - 香港SoC业务资本开支51亿港元 [2] - 去年同期香港SoC业务资本开支达61亿港元 [2] - 25H1公司分红48亿港元，同比有所提升 [2] 战略规划 - 公司战略聚焦于通过核心业务提供稳定的现金流 [2] - 在香港推进529亿港元的五年发展规划 [2] - 在内地市场依据风险回报、地理选择性和项目扩张三个原则进行资本配置 [2] - 在澳大利亚通过灵活的发电组合应对煤电退役带来的挑战 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年公司营业收入902/912/921亿港元 [3] - 预计2025-2027年归母净利润112/116/120亿港元 [3] - 对应PE 15.12/14.58/14.12倍 [3]

投资评级 - 首次覆盖给予"增持"评级，目标价未明确 [4][12] 核心财务表现 - 2025年上半年营业收入428.54亿港元（同比-2.79%），净利润56.24亿港元（同比-5.49%），拟派中期股息0.63港元/股（同比持平） [1] - 公允价值变动前营业利润52.27亿港元（同比-8%），其中香港业务45.68亿港元（同比+6%），中国内地/澳洲/印度/泰国分别贡献8.7/1.7/0.8/0.2亿港元（同比-12%/-73%/-61%/-76%） [2] - EnergyAustralia税后远期合约价值变动导致公允价值收益由1.72亿港元转为-0.35亿港元，Wooreen电池项目出售确认一次性收益3.95亿港元 [2] 资本开支与现金流 - 非维护性资本开支70亿港元（同比大幅增长），主要用于香港SoC业务（51亿港元）、中国大陆可再生能源及澳洲Wooreen电池项目 [3] - 扣除维护性资本开支的现金流入71亿港元（同比-9亿港元），主要因EBITDAF下降6亿港元及营业资本不利变动13亿港元 [3] 区域战略布局 - 香港：推进529亿港元五年发展规划，SoC业务资本开支占比73% [3][4] - 中国内地：依据风险回报、地理选择性和项目扩张三原则配置资本 [4] - 澳大利亚：通过电池/抽水蓄能等灵活发电组合应对煤电退役挑战，采用合作模式降低资本风险 [4] 盈利预测与估值 - 预计2025-2027年营业收入902/912/921亿港元，归母净利润112/116/120亿港元，对应PE 15.12/14.58/14.12倍 [4] - 静态股息率4.7%，2025年EPS预测4.43港元，每股净资产42.52港元 [4][13] - 当前总市值1693亿港元（收盘价67港元），PB 1.58倍，EV/EBITDA 8.9倍 [6][13] 业务结构分析 - 香港业务贡献营业利润87%（45.68亿港元），为业绩主要稳定器 [2] - 非香港业务普遍承压：澳洲零售毛差下降、中国内地电价下滑导致盈利收缩 [2]

股东借款支持 - 深铁集团向万科提供不超过16.81亿元借款 期限不超过3年 用于偿还公开市场债券本金与利息以及指定借款利息 [2] - 2025年以来深铁集团累计向万科提供借款超243亿元 [2] - 深铁集团自2月10日起多次提供借款支持：2月10日28亿元、2月21日42亿元、4月29日33亿元、5月14日不超过15.52亿元、6月6日不超过30亿元、7月3日不超过62.49亿元、7月30日不超过8.69亿元 [2][3] 债券偿还安排 - 所有借款均明确用于偿还公开市场发行的债券本金与利息 [2][3] - 7月3日借款安排包含对已有8.9亿元借款予以展期 [3] - 7月30日借款期限明确约定至2028年7月2日止 [3] 市场表现 - 截至8月5日收盘 万科A股价报6.45元/股 当日上涨0.62% [3] - 总市值达769.5亿元 流通市值626.7亿元 [3][4] - 当日交易金额4.20亿元 总成交量65.3万手 [4] 财务指标 - 市盈率为-3.08 [4] - H股报价4.95港元 H/A股溢价率为-29.74% [4] - 2025年中报预披露时间为8月23日 [4]

股东借款情况 - 深铁集团向万科提供不超过16.81亿元借款用于偿还公开市场债券本息及指定借款利息 期限不超过3年 [1] - 2025年以来深铁集团累计向万科提供借款超243亿元 [1] - 2月10日深铁集团提供28亿元股东借款专项用于偿还到期债券本息 [1] - 2月21日深铁集团提供42亿元借款用于偿还债券本息 [1] - 4月29日深铁集团提供33亿元借款用于偿还债券本息 期限36个月 [2] - 5月14日深铁集团提供不超过15.52亿元借款用于偿还债券本息 [3] - 6月6日深铁集团提供不超过30亿元借款用于偿还债券本息及指定借款利息 [3] - 7月3日深铁集团提供不超过62.49亿元借款 并对已有8.9亿元借款予以展期 [3] - 7月30日深铁集团提供不超过8.69亿元借款用于偿还债券本息及指定借款利息 期限至2028年7月2日 [3] 股价表现 - 截至8月5日收盘万科A报6.45元/股 当日上涨0.62% [3] - 公司总市值769.5亿元 流通市值626.7亿元 [4] - 当日成交金额4.20亿元 换手率0.67% [4] - H股报价4.95港元 较A股溢价率为-29.74% [4] 财务信息披露 - 公司预计于2025年8月23日披露2025年中期报告 [4]

股价表现与资金流向 - 2025年8月5日收盘价6.45元，单日上涨0.62%，换手率0.67%，成交量65.26万手，成交金额4.20亿元 [1] - 主力资金净流入1976.21万元，占成交额4.71%，其中超大单净流入261.49万元（占比0.62%）、大单净流入1714.72万元（占比4.09%） [1] - 中单资金净流出1165.28万元（占比2.78%），小单资金净流出810.93万元（占比1.93%） [1] 财务业绩表现 - 2025年第一季度营业总收入379.95亿元，同比大幅减少38.31% [1] - 归属净利润624620.85万元，同比暴跌1625.63%，扣非净利润603869.96万元，同比减少260.60% [1] - 流动比率1.303，速动比率0.567，资产负债率73.48% [1] 公司基本信息 - 成立于1984年，总部位于深圳市，主营业务为房地产业 [1] - 注册资本109.95亿元人民币，实缴资本62.40亿元人民币，法定代表人郁亮 [1] 企业经营与投资活动 - 对外投资企业达150家，参与招投标项目529次 [2] - 拥有商标信息953条，专利信息97条，行政许可45个 [2]

投资评级与目标价 - 维持"买入"评级，目标价78.40港元 [1][4] - 目标价基于2025年预测PB 1.86x，高于历史3年均值1.51x [4][15] - 当前股价67.50港元较目标价有16.1%上行空间 [6] 财务表现 - 1H25营收428.54亿港元(yoy -2.8%)，归母净利56.24亿港元(yoy -5.5%)超预期 [1] - 营运盈利51.92亿港元(yoy -11.3%)，主要受澳洲业务拖累 [1][2] - 中国香港业务营运盈利同比+8%至44.47亿港元，抵消其他地区下滑 [2] - 自由现金流转正至1亿港元(1H24为-13亿)，因资本开支减少 [3] 区域业务分析 - 中国香港：售电量-1.7%但盈利增长，因管制计划资产投入增加(2024-28年计划529亿港元) [2] - 中国内地：营运盈利-13%，受核电站电价压力及可再生能源限电率上升影响 [2] - 澳洲：营运盈利-86%，零售竞争激烈+电厂检修，但7月起电价上调或改善2H25表现 [2] - 印度：营运盈利-61%因输电项目电价调整及减值 [2] 零碳项目进展 - 1H25新增装机：中国内地336MW，印度251MW风场全面投产 [3] - 规划装机：2029年前中国内地~6GW/印度~8GW；2030年前澳洲~3GW可再生能源/~1.6GW储能 [3] - 零碳项目预计将为中长期业绩提供增长动力 [3] 分红与估值 - 每股股息1.26港元同比持平，流动资金总额296亿港元支撑分红潜力 [3][6] - 2025E EPS 4.22港元，PE 15.98x；BPS 42.26港元，PB 1.60x [4][6] - 下调2025-27年盈利预测：归母净利106.70/113.96/121.28亿港元(较前值-11.8/-8.1/-6.6%) [4] 股价与市场数据 - 当前市值1705.35亿港元，6个月日均成交额2.53亿港元 [6] - 52周股价区间60.45-73.20港元，当前接近区间上沿 [6] - 2025E股息率4.67%，与历史水平持平 [9]