投资评级与目标价 - 报告对城建发展的投资评级为“买入”，此评级为维持[1] - 报告给出的目标价为人民币7.42元[1] 核心观点总结 - 报告认为城建发展在2025年于业绩结转、销售改善等方面具备看点，同时有望受益于京沪地产政策优化和城市更新的持续推进[1] - 尽管第三季度因存货减值导致单季利润下滑，但前三季度累计归母净利润仍实现同比增长40%至7.6亿元，营收同比增长64%至193.1亿元[1] - 公司第三季度通过“以价换量”策略推动销售金额同比实现正增长（+3%），预计全年销售金额有望回归正增长[4] 第三季度业绩分析 - 第三季度归母净利润为1.6亿元，同比下降77%，主要因存货减值抵消了股票投资收益[1][2] - 第三季度公司因持有的国信证券和南微医学股价上涨，实现公允价值变动收益和投资收益共计8.2亿元[2] - 同期，公司对部分销售周期较长的项目进行价格调整，计提了8.6亿元存货减值，完全抵消了股票收益[2] 前三季度业绩驱动因素 - 前三季度业绩增长主要得益于地产竣工面积同比增加44%，推动营收增长，其中望坛项目及2022年获取的龙樾天元等项目有所贡献[3] - 金融资产投资收益改善，前三季度实现公允价值变动收益和投资收益10.1亿元，同比增加3.5亿元[3] - 望坛项目商品住宅尚未结转完毕，临河村棚改项目尚未开启利润结转，未来重点项目仍有可观利润释放潜力[3] 销售与拿地情况 - 前三季度公司销售金额为141亿元，同比下降8%，但第三季度单季销售金额同比转为正增长3%，销售面积同比大幅增长103%[4] - 前三季度公司在北京市获取2宗地块，拿地总价53亿元，拿地强度（拿地金额/销售金额）为38%，权益比例为40%[4] - 公司新获取丰台区岳各庄地块，探索了由集团进行一级开发、公司主导二级开发并表的新模式，并于10月30日新获昌平区东小口镇地块（总价28亿元，权益80%）[4] 盈利预测与估值 - 报告维持公司2025年至2027年归母净利润预测分别为8.35亿元、8.40亿元和8.57亿元[5] - 基于2026年预测每股净资产11.42元，给予公司0.65倍市净率，得出目标价7.42元，该估值低于可比公司平均0.74倍的26年市净率，主要因公司业绩受金融资产股价、项目结转节奏及减值等因素影响波动较大[5] 财务数据摘要 - 截至2025年10月30日，公司收盘价为5.24元，市值为108.77亿元人民币[8] - 公司2024年营业收入为254.42亿元，归母净利润为-9.51亿元；预测2025年营业收入为242.38亿元，归母净利润为8.35亿元[11]

房地产市场调整对房企的影响 - 2020年、2021年高价地项目在2024年后进入集中结算期，市场下行导致销售价格低于预期，房企毛利率显著下滑 [3] - 高价地项目因市场调整频繁计提减值，部分地块因开发难度大或市场预期变化长期搁置，侵蚀房企利润 [3] - 城建发展2024年营收同比增长24.94%至254.42亿元，但归母净利润由盈转亏，亏损9.51亿元，同比骤降270.17%，主要受存货减值拖累 [9][10] 高价地项目的具体案例 - 城建发展龙樾合玺项目2021年拿地楼面价6.46万元/平方米，销售指导价8.8万元/平方米，但当前现房网签均价降至6.7万～7万元/平方米，亏损已成大概率事件 [6][9] - 龙樾合玺项目2024年计提存货跌价准备4.01亿元，北京区域毛利率同比下滑5.65个百分点至15.10%，较2020年减少20个百分点 [9][10] - 城建发展2024年对青岛、北京、重庆、南京等地项目合计计提存货跌价准备27.45亿元，其中青岛樾府项目计提7.72亿元，重庆龙樾生态城项目计提3.69亿元 [10] 房企拿地策略与市场表现 - 2021年集中供地政策下，房企在北京等核心城市追高抢地，崔各庄区域地块溢价率普遍达14.99%，楼面价超5万元/平方米 [5][7] - 崔各庄区域四个高价地项目销售去化率差异明显，龙樾合玺现房去化率46%，绿城晓风印月整体去化率65.9%，和光悦府现房去化率74.4% [8] - 城建发展2024年存货比率达63.48%，虽较2021年73.95%有所下降，但仍处于行业较高水平，存货占比过高影响资金流动性 [10] 房企应对策略与新市场布局 - 城建发展首次进军上海市场，2023年以楼面价70304元/平方米竞得杨浦区长白社区地块，开发项目翎翠滨江开盘均价11.57万元/平方米 [11] - 行业需通过精细化运营、多元化布局及政策协同化解存量风险，平衡规模扩张与利润 [3]