整体楼市走势 - 2025年楼市延续止跌企稳的弱复苏走势 4月新房成交较3月高峰下降但仍处年内高位 5月上半月重点城市销售大多未超4月同期但部分城市同比上涨[1] - 4月新房供给持平3月但成交环比回落 规模与去年同期基本持平 二手房成交环比跌幅不及新房 延续高位震荡 京沪深杭蓉等热点城市一二手房成交环比均下降[2] - 5月供应同环比齐降重回阶段低位 重点城市成交稳中有降 但部分城市同比高于2024年同期 如北京上海深圳5月前13日成交同比分别高出30.2% 20.64%和5.63% 杭州合肥青岛苏州5月前15日成交同比分别高出17.9% 39.69% 5.56%和17.05%[2] 去化率表现 - 4月典型城市项目平均去化率环比下降6个百分点 同比上升13个百分点 与2023年高峰基本持平[1] - 30个重点城市4月平均开盘去化率为38% 环比下降6个百分点 同比上升13个百分点 与2023年高峰基本持平 延续稳中向好走势[3] - 去化率超6成的城市仅有成都长沙郑州杭州和天津 核心区域改善盘集中入市支撑短期市场热度[3] 新规项目表现 - 产品力强的新规项目显著优于传统项目 高得房率新规项目成为各地楼市宠儿 同片区内去化率优于传统项目[7] - 广州4月全市13个新规产品入市 推货量占全市六成 热销去化项目实用率多超120% 支撑市场去化热度环比持增8个百分点至23%[7] - 郑州4月去化率稳中有增 主要得益于两个四代宅项目入市 龙湖中原颂和SIC超级总部中心润府项目当月认购套数均超200套 霸榜销售前2名[8] - 四代宅具有不可比拟的竞争优势 中高改对好房子的需求依旧迫切[9] 优质配套项目表现 - 具备交通学区资源的优质配套项目仍受欢迎 轨交盘和学区房是撬动销量的不二法门[10] - 上海翡雲悦府首开228套房源日光触发积分63.84 得益于浦东新杨思规划核心区位置 距离轨交6/13号线东明路站660米 规划九年一贯制学校[11] - 西安地建嘉信臻境项目月度认购87套 周边1公里规划高新一中沣东中学初中校区 将引入高新系优质教育资源[11] - 武汉华侨城红坊项目为200万方商住综合体 对口红钢城小学和武钢三中初中部 学区资源优越[11] 以价换量策略 - 五一期间部分二线城市以价换量取得不错营销效果 成都重庆福州厦门苏州等加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金[13] - 成都去化套数超15套的热盘多位于非传统核心区 渠道成交占比超7成 依靠强渠道加性价比优势取胜[13] - 重庆热销项目普遍依靠中介跳点 特价房源及多项成交大礼包推动成交 TOP10项目均实现周均成交大幅上涨[14] 市场展望 - 市场整体复苏动能减弱 热销项目中核心区改善盘尤其是高得房率的新规项目集中入市撑起热销半边天[16] - 优质配套起到锦上添花作用 尤其是轨交盘和学区房[16] - 成都重庆苏州等二线城市刚需客群消费降级严重 部分楼盘仅能依托大折扣 高佣金 强渠道等策略实现销量提升[16] - 后续市场或将延续弱复苏走势 在房企推货提质缩量背景下 广州成都等新规项目集中入市或将带动市场点状回温[16] - 京沪杭等热点城市受限于高端住宅供应 若有区位佳加产品力强的适销盘入市 短期内市场热度还将延续[16]