政策优化 - 外资购房付款流程简化 凭购房合同即可先付款 后续再补备案 解决此前付款受阻和备案卡顿问题 [1] - 政策仅为流程提效而非准入放宽 限购规则保持不变 未在境内工作学习满一年者仍无法购买 多套炒房仍被严格限制 [3] 外资投资规模与特点 - 大湾区试点中澳门居民购买近30亿元房产 但相对于全国市场属小规模资金流入 [3] - 全国商品房待售面积达7.6亿平方米 巨大库存体量下外资资金难以对市场产生显著影响 [3] - 外资更关注核心资产性价比 例如上海某写字楼从16亿元降价至6亿多元后才被外资接手 [3] 外资投资策略转变 - 投资逻辑从炒作住宅差价转向长期持有收租 例如施罗德投资30亿元于长三角写字楼和物流仓储资产 [3] - 政策取消外资购买非自用商业地产限制 鼓励其参与商业运营和实业投资 而非短期炒作 [3] 区域市场影响分化 - 核心城市优质地段资产更受追捧 例如广州某楼盘近70%买家为香港居民 [3] - 三四线城市因库存压力大 外资基本不会介入 [3] - 外资流入不会导致房价普遍上涨 仅强化稀缺资产价值 [3] 政策信号与市场导向 - 政策导向体现精准调控 对外资坚持"开门迎客但不开门揖盗"原则 服务真实需求同时严防投机炒作 [4] - 外资进场仅为市场增添流动性 并非救市行为 核心城市好地段及好产品仍将保持市场竞争力 [4]