项目开盘销售表现 - 深圳湾沄玺项目于11月30日开盘，首推348套住宅，开发商官宣单日销售额约130亿元，刷新今年国内新房开盘成交纪录 [2] - 开盘当日500平方米、700平方米、1149平方米大平层率先售罄，单价25万～28万元/平方米，总价1.3亿～3.3亿元，整体去化率接近七成 [2] - 此次开盘销售额超过11月7日广州保利玥玺湾的106亿元纪录，成为2025年国内开盘销售额最高楼盘，但仍低于2024年上海中海・顺昌玖里的196.5亿元纪录 [9] 项目基本信息 - 深圳湾沄玺地块由华润置地与中海地产于2024年12月以185.12亿元竞得，创下当时深圳涉宅地块成交总价纪录 [3] - 项目占地面积3.85万平方米，总建筑面积26.3万平方米，由5栋超高层塔楼组成（4栋住宅、1栋公寓），住宅主力户型覆盖209～1149平方米大平层，共601套房源 [3] - 项目备案均价约16.88万元/平方米，其中1栋一单元6201房源毛坯备案价约35万元/平方米，总价约3.77亿元 [4] 产品结构与销售特点 - 超大户型更为畅销，1栋1单元约398平方米户型和约370平方米户型已售罄 [7] - 项目推出多重优惠政策：选房成功立减100万元，7天内准时签约享九八折，首付比例越高折扣越大，一次性付款可享九六折 [5] 高端住宅市场趋势 - 2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万元以上商品住宅成交27372套，较2024年同期增长15.6% [10] - 2025年上半年，20城总价1000万元以上商品住宅共成交2.1万套，同比增长21%，显著高于百城新房同期同比5%的增幅 [10] - 上海高端住宅市场表现突出，总价3000万元以上商品住宅成交1524套，5000万元以上成交674套，高于北京和深圳套数之和 [12] 市场分化与政策环境 - 与高端市场火热形成对比，2025年1～10月全国商品房销售面积同比下降6.8%，销售额下降9.6% [12] - 政策端"保障+市场"双轨制下，各地刚需市场正逐步被保障性住房分流，2025年深圳计划新筹建4万套（间）保障性住房 [12] - 住宅规划限制条件松绑（如深圳"70/90"政策松绑）为开发商打造高端住宅提供有利条件 [7]