恒大集团的兴衰历程 - 公司从全球房企市值榜首跌落，于2025年8月25日正式从港交所退市，创始人许家印被转至深圳拘留，其香港家族信托基金遭击穿 [4][5][6] - 公司以总计2.4万亿元的债务和全面溃败告终 [7] “快”字诀的商业模式与扩张 - 公司通过极速的杠杆游戏，以39亿元资本撬动了2万亿元债务，在负债率长期超过85%的情况下，仍保持超越90%的A股上市公司的分红率 [10] - 公司在二十多年间于全国280个城市同时开发超过1300个项目，包括一系列超大型文旅城 [11] - 公司后期进行极速跨界尝试，涉足足球、冰泉、汽车等领域，但基本干一行亏一行，其中恒大汽车累计亏损超千亿元，仅交付1389台车，相当于每台车亏损近8000万元 [12][13] 关键转折点：“恒大海上威尼斯”项目 - 该项目是公司扩张模式的关键转折点，其特殊之处在于极低的土地成本 [16][17] - 2006年，公司通过填海造地在江苏启东寅阳镇获得近万亩土地，并将9000亩项目分割成13块少于50公顷的海域，从而绕开审批，直接取得13个海域证 [19][21] - 项目于2012年开盘，小高层观海公寓售价为5200～6200元/平方米并带装修，与当时直线距离50公里、房价3万元/平方米的上海形成巨大价差 [23] - 项目首次开盘便创下热销20亿元的长三角楼市销售奇迹，2016年三期开盘时再次以超28亿元的销量刷新纪录 [25] 营销策略与“造梦”机制 - 公司采用狂撒钱的营销方式，为项目描绘宏大规划，并投入巨资建设基础设施，宣称打造“内地最为豪华的房地产项目” [26][27] - 公司进行洗脑式营销，在纸媒中夹带楼书，并在上海主流商圈设置临时售楼处，消息迅速传遍江浙沪 [30] - 公司采用阵地拉人战术，在上海设立多个站点免费接送客户看房，开盘时每天有近万名消费者到访，接送大巴一天超过200辆，许多购房者看一次沙盘即下单 [33] - 公司联合小旅行社提供免费旅游并插入看房环节，进一步降低看房门槛 [33] 利用“公众乐观偏误”持续扩张 - 公司发现了利用公众“房价永远涨”的乐观心理进行扩张的秘诀 [37][38] - 公司采用“画更大的饼掩盖前面不好的小饼”的开发方式，文旅城项目一个比一个大，效果图一个比一个绚烂 [39][41] - 海南恒大海花岛项目是此模式的巅峰，2015年创造出10天认筹到访10万人、销售金额122亿元的奇迹，营销手法与海上威尼斯如出一辙 [42][43] - 公司认为地产的本质是造梦，公众的印象和期许才是真正的“印钞机” [43] 财务运作与风险转嫁 - 公司利用商票制度向供应商出具商业承兑汇票代替工程款，将经营风险转嫁给上下游企业 [46] - 供应商因看到公司规模不断扩大、销售额屡创新高而长期接受该制度 [48] - 公司在财务上存在挪用预付款做假营收、加大分红比例将预付款套出等操作 [50] - 根据表格数据，恒大集团过去十年合并报表现金分红合计达1142.17亿元，上市公司中国恒大公告的分红金额合计为672.83亿元 [50] - 公司利用恒大金服向员工摊派理财产品，即便在P2P集体暴雷后仍在发行 [51] 风险暴露与危机爆发 - 2021年中央的“三道红线”政策使公司长期隐藏的财务问题暴露 [57] - 2023年公司中期报告显示，总负债高达2.38万亿元，总资产仅1.74万亿元，资不抵债缺口近6400亿元 [58] - 危机导致全国数百个项目停工，数以万计业主和大量供应商受损 [59] - 公司庞大的规模造成了行业的强绑定效应，暴雷后牵连甚广 [60] 行业背景与系统性因素 - 在中国房地产的黄金时代，整个行业普遍采用“高负债、高周转、高杠杆”模式运作 [64] - 预售制让开发商能够用少量资金撬动庞大回报，2015年前后大部分房企仅需投入30%的资金即可启动项目并快速回笼全部房款 [64] - 公司利用此模式快速增长，合约销售额从2014年的303亿元快速扩张到2015年的2013亿元 [65] - 2011年至2021年间，中国主要城市地价年复合增速高达11%，土地价格持续飙升 [67] - 金融机构的“顺周期”行为在行业上升期为公司提供了大量授信，2017年至2019年间，公司年均新增有息负债超千亿元 [67] - 审计机构未能尽责，普华永道曾连续两年帮公司做假数据、美化财报 [68] - 普通购房者的“羊群效应”和“买涨不买跌”心理，倾向于选择市场规模最大的企业，忽视了背后风险 [70] - 1949年至2019年，中国城镇化率跃升至60%，近4亿人口涌入城市，创造出巨大的刚性住房需求 [71][73] - 在其他金融投资工具不普及的时代，不动产成为普通家庭对抗通胀的首选，2024年中国家庭资产中房产占比已达78.1% [73][74] - 2008年后房贷政策的持续放松，不断降低了购房门槛 [75] - 在长达20年的市场环境下，房企的快速扩张成为一种时代必然 [76][77] 对行业本质的反思 - 恒大的问题并非个例，在整个地产行业疯狂扩张的三十年里，各种故事内核惊人一致 [79][80] - 行业普遍相信“房价永远涨”的预期掩盖了所有问题，拿地盖楼就不愁卖 [81] - 行业深层的原罪在于难以区分项目的成功是源于产品力，还是仅仅搭上了时代的便车 [82] - 真正的房地产行业需要对土地的理解、对产品的钻研、对居住本质的探索，而非一条捷径 [82][83]

项目概况 - 韩国私募基金安博凯接手原苏州华谊兄弟电影世界，项目位于苏州阳澄湖半岛国家级旅游度假区核心地带，占地690亩，未来将更名为海合安苏州阳澄半岛乐园 [1] - 计划追加投资一亿元，旨在打造长三角首个真正意义上的湖滨沉浸式文娱旅游目的地 [1] - 在2025年暑期试运营期间，该乐园接待游客超过35万人次，单日最高客流突破2万人次 [3] 外资投资动态与策略 - 安博凯擅长抄底投资，偏好具有现金流潜力和改造空间的泛旅游类资产 [3][4] - 2021年，安博凯以大幅溢价完成对神州租车的私有化 [3] - 同年，安博凯收购海昌海洋公园旗下四家主题乐园100%股权及郑州在建项目66%股权，总交易金额约65亿元人民币，成为近年来罕见的外资文旅整合案例 [4] - 安博凯在2009年投资日本环球影城并持有八年，退出时项目估值一度高达45亿美元，最终实现收益倍增并以约20倍市盈率顺利退出 [4] - 收购策略精明谨慎，例如收购海昌时只选择四家已成型运营的园区，并慎重控股郑州在建项目部分股权；收购华谊兄弟资产时仅精挑细选苏州项目，而非全国各地的电影小镇 [15][16] - 外资扫货模式谨慎，注重资产强位置、强流量或极大改造潜力，要求财务模型中现金流真实、酒店坪效靠谱、管理团队配合改造计划 [16][17] 行业政策与环境 - 2025年九月初，国家发展改革委等九部委联合发布文件，进一步优化外商投资环境，其中放宽外资医疗机构设立标准，并取消“资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅”的规定 [10][11] - 政策调整被视为中国通过制度调整为境外资本重新打开中国资产配置通道的清晰信号，文旅资产边界随之逐步松动 [12] - 2025年1-8月，据国家移民管理局数据，外国人来华人次已升至2500万，中国文旅市场红利正在逐步显现 [13] 国内资本动向与行业趋势 - 2025年以来，同程旅行相继控股万达酒管和大连圣亚，祥源控股通过认购新股方式入主海昌海洋公园，携程控股大乐之野，新东方投资松赞 [19] - 这些收购案例共同勾勒出未来被低估的中国文旅资产将越来越多进入资本抢食视野的趋势 [21] - 行业处于过渡阶段，过去十年高成本项目正在退潮，供给收缩和需求回暖之间出现新的错位机会，对长期资本而言是值得下注的窗口期 [17] 未来展望与影响 - 外资入局后将不仅在资产层面收购，更将在治理层、平台层面入局，重构项目运营与扩张路径，以实现“低买高卖” [23] - 有能力让游客多留一小时、多花一笔钱的资产模型将成为资本敬重和未来资产市场的重点 [24] - 未来五年可能看到更多国内文旅底层资产被资本重新切割、重塑、包装与整合，并跑出标准化可复制的文旅资产模板 [25] - 外资入局意味着规则重构，地方政府若能提供更清晰的合作制度、税收政策激励和落地机制保障，将可能在这波资金洪流中拿到主动权 [25]

安博凯近期收购交易 - 韩国私募基金安博凯正式完成对原苏州华谊兄弟电影世界的全资收购 [1] - 该项目占地690亩，计划更名为海合安苏州阳澄半岛乐园，并追加投资1亿元人民币 [2] - 2025年暑期试运营期间，该乐园接待游客超过35万人次，单日最高客流突破2万人次 [3] 安博凯在中国的投资历史与策略 - 2021年，安博凯以大幅溢价完成对神州租车的私有化 [5][6] - 同年，安博凯收购海昌海洋公园旗下四家主题乐园100%股权及郑州在建项目66%股权，总交易金额约65亿元人民币 [7][8] - 公司偏好具有现金流潜力和改造空间的泛旅游类资产 [9] - 2009年曾投资日本环球影城，持有八年后退出，项目估值一度高达45亿美元，实现收益倍增并以约20倍市盈率退出 [10] 外资布局中国文旅资产趋势 - 新加坡金鹰集团去年年初收购上海外滩的上海万达瑞华酒店，交易对价在2亿至2.3亿美元之间 [12][13] - 美国Tishman Speyer管理的基金接手上海五角场智选假日酒店，交易金额3.6亿元人民币 [14] - 美国橡树资本曾对恒大海上威尼斯项目抱有期待，该项目据称投入超300亿元人民币 [17][18] 中国外商投资政策环境变化 - 九月初，国家发展改革委等九部委联合发布文件，进一步优化外商投资环境 [22] - 政策变化包括放宽外资医疗机构设立标准，以及取消“资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅”的规定 [23][24] - 政策调整被视为为境外资本重新打开中国资产配置通道的清晰信号 [24] 中国文旅市场现状与资本动向 - 今年1月至8月，外国人来华人次已升至2500万 [28] - 同程旅行控股万达酒管和大连圣亚，祥源控股入主海昌海洋公园，携程控股大乐之野，新东方投资松赞 [42] - 未来被低估的中国文旅资产会越来越多地进入资本视野 [43] 外资投资策略与行业影响 - 外资扫货模式谨慎精明，精挑细选已成型运营的资产，如安博凯收购海昌四家园区及苏州单一项目 [34][35] - 外资看重资产的强位置、强流量或极大改造潜力，通过品牌升级、功能重塑实现坪效跃迁 [38] - 外资入局意味着规则重构，有望推动行业出现标准化可复制的文旅资产模板 [50][51]