北京土地市场分化与转型信号 - 11月19日，北京两宗宅地同步出让，合计揽金32.7亿元，两宗地块一热一温的市场反应，呈现出当前市场分化与转型的清晰信号 [1] 东城区祈年大街地块核心信息 - 地块位于二环内黄金区位，南邻天坛公园，北邻前门大街，步行至天安门广场约2.2公里 [2] - 地块占地面积约2.27万平方米，规划建筑面积约2.5万平方米，容积率仅1.1，起始价19.5亿元 [2] - 地块住宅体量不超过总规模的70%，即约1.75万平方米，其中部分地块限高3.3米，须按传统四合院形制建设并“整院售卖” [2] - 该地块最终由北京城建以20.28亿元竞得，溢价率4%，成交楼面价81120元/平方米，刷新区域纪录，成为东城区新单价地王 [3] - 参考去年同区域金鱼池地块25%溢价及15.1万元/平方米的销售指导价，该地块后续项目预计售价可能突破15万元/平方米，四合院产品或因稀缺性拥有更高溢价 [3] 昌平区未来科学城地块核心信息 - 该地块以12.426亿元底价成交，占地面积4.3万平方米，规划建筑面积约8.22万平方米 [3][4] - 地块住宅部分包含两个子地块，地上建筑面积分别约4.02万平方米和2.19万平方米，容积率分别为2.15和2.2 [4] - 地块具备地铁17号线未来科学城站400米距离的交通优势，周边商业配套正在逐步完善 [4] - 地块西侧有在售新盘国贤府一期（去化约九成）和二期（去化过半）形成直接竞争，周边还有大量次新二手房源可能对新房价格形成压制 [4][5] - 最终仅未来科学城一家企业出手，成交楼面价2.32万元/平方米 [5] 市场分析与行业趋势 - 核心区土地凭借稀缺性依然坚挺，但开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合，对开发商的文化理解力与产品创新力提出更高挑战 [2][5] - 近郊地块则更依赖实际供需和运营能力，考验开发商在成熟板块中打造差异化竞争力的能力 [5] - 北京土地市场正在从普涨模式转向价值深耕模式，随着城市发展进入存量更新与增量优化并重的阶段，如何通过设计创新与运营提升，在保护与发展、文化与商业之间取得平衡，将成为房企未来竞争力的关键考验 [5]

北京土地市场分化与转型 - 11月19日北京出让两宗涉宅用地总成交金额32.71亿元[1][2] - 东城区祈年大街地块由北京城建以20.28亿元竞得成交楼面价8.1万元/㎡溢价率4%刷新区域单价纪录[1][2] - 昌平区未来科学城地块由未来科学城以底价12.426亿元竞得综合成交楼面价1.51万元/㎡经营性成交楼面价约2.32万元/㎡[1][2] - 两宗地块一热一温的市场反应反映出北京土地市场正从普涨模式转向价值深耕模式[1][4] - 核心区土地凭借稀缺性依然坚挺但开发逻辑转向文化与产品力的精细融合[1][4] - 近郊地块更依赖实际供需和运营能力考验开发商在成熟板块打造差异化竞争力的能力[1][4] 北京东城区地块详情 - 东城区祈年大街地块位于二环内南邻天坛北靠前门区位稀缺且2020至2023年内城连续四年住宅“零供应”[3] - 地块建设用地面积22756.72㎡规划建筑面积25000㎡其中住宅17500㎡办公7500㎡容积率1.1起始价19.5亿元起始楼面价7.8万元/㎡[2] - 地块存在诸多限制住宅体量不超过总规模的70%约1.75万平方米紧邻历史文物金台书院的0202地块限高3.3米须遵循传统四合院形制建设并实施“整院售卖”其余三个地块建筑限高18米[3] - 参考去年东城区金鱼池地块25%溢价成交及15万元/平方米的期房指导价本项目未来售价可能突破15万元/平方米其中四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价[3] 北京昌平区地块详情 - 昌平区未来科学城地块建设用地面积43024.985㎡规划建筑面积82210.699㎡容积率1.91起始价12.426亿元综合起始楼面价1.51万元/㎡[2] - 地块具备离地铁17号线未来科学城站400米距离的交通优势且周边商业配套正在逐步完善[4] - 地块西侧有国贤府一期二期在售房源形成直接竞争周边大量次新二手房源也可能对新房价格形成压制加之两幅住宅地块南北进深不足及捆绑文化设施代建带来的隐形成本导致市场参与热情不高[4] 其他城市土地市场动态 - 11月19日成都一宗青羊区组合用地由中粮大悦城以底价26.5亿元拿下成交楼面价1.7万元/㎡该组合宗地总建设用地面积13.45万㎡总规划建筑面积30.52万㎡[1][5] - 同日天津一宗涉宅用地由天津轨道交通集团以底价7.19亿元竞得成交楼面价11082元/㎡扣除幼儿园建面后成交楼面价为11821元/㎡地块总用地面积34469.9㎡规划建筑面积49288.4㎡[1][5] - 武汉一次性推出27宗地块总起始价87.99亿元其中涉宅用地24宗总起始价约83.53亿元将于12月9日拍卖[1][5]

地块交易状态 - 北京东城区祈年大街地块在土地出让预申请阶段未能成功“转正” [1] - 地块预申请受理期限为2025年9月12日至10月11日17时 因无人报名激活而未能转正 [2] - 地块后续可能面临下架处理 [2] 地块基本信息与规划 - 地块位于北京核心区东城区天坛街道二环内 交通便利且周边医疗、公园、商业配套齐全 [3] - 土地面积约2.28万平方米 规划建筑面积2.5万平方米 容积率仅1.1 [5] - 起始价19.5亿元 起始楼面价约7.8万元/平方米 [5] - 住宅建筑面积占比不超过70% 约1.75万平方米 [5] - 地块包含四幅住宅用地 其中三幅限高18米 另一幅限高仅3.3米 推测可能规划为四合院类产品 [5] 市场预期与开发挑战 - 地块因其稀缺地段一度被市场预测将引发房企激烈竞争 参考去年附近金鱼池地块曾以溢价25%成交 [4] - 较高的建设要求对开发商构成不小挑战 出让文件明确要求“整院售卖”并禁止擅自改建、装修和拆分以保护核心区历史风貌 [4][5]