北京土地市场分化与转型 - 11月19日北京出让两宗涉宅用地总成交金额32.71亿元[1][2] - 东城区祈年大街地块由北京城建以20.28亿元竞得成交楼面价8.1万元/㎡溢价率4%刷新区域单价纪录[1][2] - 昌平区未来科学城地块由未来科学城以底价12.426亿元竞得综合成交楼面价1.51万元/㎡经营性成交楼面价约2.32万元/㎡[1][2] - 两宗地块一热一温的市场反应反映出北京土地市场正从普涨模式转向价值深耕模式[1][4] - 核心区土地凭借稀缺性依然坚挺但开发逻辑转向文化与产品力的精细融合[1][4] - 近郊地块更依赖实际供需和运营能力考验开发商在成熟板块打造差异化竞争力的能力[1][4] 北京东城区地块详情 - 东城区祈年大街地块位于二环内南邻天坛北靠前门区位稀缺且2020至2023年内城连续四年住宅“零供应”[3] - 地块建设用地面积22756.72㎡规划建筑面积25000㎡其中住宅17500㎡办公7500㎡容积率1.1起始价19.5亿元起始楼面价7.8万元/㎡[2] - 地块存在诸多限制住宅体量不超过总规模的70%约1.75万平方米紧邻历史文物金台书院的0202地块限高3.3米须遵循传统四合院形制建设并实施“整院售卖”其余三个地块建筑限高18米[3] - 参考去年东城区金鱼池地块25%溢价成交及15万元/平方米的期房指导价本项目未来售价可能突破15万元/平方米其中四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价[3] 北京昌平区地块详情 - 昌平区未来科学城地块建设用地面积43024.985㎡规划建筑面积82210.699㎡容积率1.91起始价12.426亿元综合起始楼面价1.51万元/㎡[2] - 地块具备离地铁17号线未来科学城站400米距离的交通优势且周边商业配套正在逐步完善[4] - 地块西侧有国贤府一期二期在售房源形成直接竞争周边大量次新二手房源也可能对新房价格形成压制加之两幅住宅地块南北进深不足及捆绑文化设施代建带来的隐形成本导致市场参与热情不高[4] 其他城市土地市场动态 - 11月19日成都一宗青羊区组合用地由中粮大悦城以底价26.5亿元拿下成交楼面价1.7万元/㎡该组合宗地总建设用地面积13.45万㎡总规划建筑面积30.52万㎡[1][5] - 同日天津一宗涉宅用地由天津轨道交通集团以底价7.19亿元竞得成交楼面价11082元/㎡扣除幼儿园建面后成交楼面价为11821元/㎡地块总用地面积34469.9㎡规划建筑面积49288.4㎡[1][5] - 武汉一次性推出27宗地块总起始价87.99亿元其中涉宅用地24宗总起始价约83.53亿元将于12月9日拍卖[1][5]