公司债务压力与偿债高峰 - 2025年是公司债务到期高峰年，短期有息负债高达1582.8亿元，货币资金为881.6亿元，现金短债比低至0.56 [11] - 2025年到期公开债总额为431.5亿元，2026年降至约100亿元，2027年进一步降至52亿元且境外公开债清零 [12][13] - 公司面临偿债压力主要源于销售端造血能力大幅下滑及债务集中到期 [10][15] 资产处置与现金回笼 - 公司出售广州核心区越秀区1723平方米商办物业及4742平方米办公楼资产，要求最迟2025年12月15日前缴清全款以加速回款 [3][5][6] - 上述资产源自2017年551亿元收购的广信不良资产包，目前作为战略资源用于回笼资金 [4][5] - 2023年以来累计盘活64个项目，涉及可售货值约785亿元；2025年上半年存量盘活回款57.5亿元，大宗交易签约额64亿元 [20] - 资产出售包括深超总、上海七宝广场等低折扣交易，体现"壮士断腕"式回血策略 [6][8] 销售业绩与经营压力 - 2025年上半年公司销售额为691亿元，同比大幅下降45.7%，反映自我造血能力严重受损 [15] - 重庆、广州、深圳等地项目大幅降价销售以回收现金流 [8] - 第二曲线经常性收入占比达19.8%，但利润和营收量级较小，难以支撑债务化解 [15] 债务重组与融资支持 - 与境内债权人谈判拟将部分债务利率从至少4.3%降至3%或更低，以减轻利息负担 [7] - 2025年上半年新增融资和再融资达249亿元，包括深铁通过REITs认购等方式提供流动性支持 [24][25] - 公司被纳入"白名单"机制，优先获得开发贷、经营性物业贷款等融资资源 [25] 组织架构与成本优化 - 深铁主导公司组织架构调整，取消所有区域公司编制，将三级架构缩减为二级管控以降低管理成本 [20] - 管理层大幅换血，推动业务扁平化与效率提升 [20] - 退出冰雪、养猪、商办等非主业领域，聚焦核心业务回血 [25] 股东支持与战略输血 - 深铁2025年累计向公司提供借款近260亿元，用于维持信用和争取自救时间 [1][15][16] - 深铁自身2025年上半年出现亏损，输血能力有限，更多是债务兜底而非无限支持 [17] - 股东输血旨在为公司换取时间窗口，以推动销售企稳、资产处置及融资拓展 [25] 行业环境与长期挑战 - 商业地产高空置率及消费降级背景下，资产出售需价格让渡以加速交易 [6] - 房地产行业持续下行，公司销售规模可能进一步收缩，长期竞争力受损 [26][27] - 公司自救依赖行业止跌回稳及房价回升等外部因素支撑 [25][28]

文章核心观点 - 2025年房企将去库存作为核心经营任务 重点针对2021年及以前的高成本库存实施甩包袱策略 [2][4][12] - 行业普遍采用老盘新做 资产盘活 政策协调等多元化手段加速存量去化 [4][6][10] - 库存减值计提规模巨大 直接影响企业利润表现 成为行业性财务负担 [13][14] 房企去库存行动 - 绿城中国总货值2700亿元中2021年及以前库存占1400亿元 占比50% 计划3-5年完成去化 上半年完成190亿元去化任务 [4] - 建发国际成立CEO牵头的去库存专项小组 实施分类管理 对重点库存采取产品提升和土地调规措施 [5][6] - 中国建筑启动三年专项行动 上半年盘活存量资产914亿元 包括50亿元抵债盘活和3.2亿元资产证券化 [6][10] - 龙湖集团现房压降超80亿元 盘活11个项目 累计盘活商住土储128亿元 [6] - 越秀地产通过专项债回购三个项目 获取120亿元地票并实现商改住退地 [7] 去库存策略 - 老盘新做策略涵盖产品升级 配套提升和物业服务优化 涉及24个重点存量项目联合评审 [4][9][10] - 营销层面实行一盘一策 加大考核力度 采取首付分期 按揭补贴 特价房等促销手段 [6][9][10] - 央企利用地方政府专项债政策协调土地置换和收储 华润置地供货集中一二线城市 [4] - 建发国际对400多亿元库存实施提级管理 制定奖励考核机制 按市场波动合理定价 [9] 库存结构及财务影响 - 库存主要由未开发土地 闲置商办物业和住宅尾盘构成 三四线城市车位去化难度最大 [10][13] - 2024年六大房企计提存货跌价准备超280亿元 2025年上半年保利发展计提71.2亿元 万科计提51.1亿元 [13] - 建发国际并表存货减值计提超100亿元 非并表项目合计近140亿元 [13] - 环北京区域房价较高峰期下跌三分之二 部分项目售价仅为囤积时三分之一 [12] - 某十强房企2021年计提28亿元后 2022-2023年再度计提113亿元 显示去库存反复性 [14]